Apartamente - ce este și nuanțele în timpul înregistrării, avantaje și dezavantaje. Care este diferența dintre apartamente și apartamentele obișnuite

Apartamente și apartamente: care este diferența? Dacă nu știți deja despre asta, atunci acest articol va clarifica situația și vă va permite să navigați mai bine în problemele imobiliare. Am decis să-l public în secțiunea „Investiții”, deoarece achiziția de apartamente se realizează cel mai adesea exact așa. Ca achiziție pentru locuință personală, în opinia mea, aceasta nu este o opțiune foarte bună. Care este diferența dintre un apartament și un apartament - veți afla despre acest lucru citind această publicație.

Ce este un apartament?

Conceptul de „apartament” a apărut nu cu mult timp în urmă, dar este deja pe buzele tuturor. Cu toate acestea, observațiile arată că majoritatea oamenilor au o idee complet distorsionată despre ceea ce este un apartament. De exemplu, mulți cred că acesta este un „apartament de lux”. Pe vremuri, acest termen avea o astfel de semnificație, dar acum nu mai este neapărat cazul.

De asemenea, este interesant că în franceză și italiană, de la care este împrumutat conceptul de „apartament”, acest cuvânt ( apartament,apartament) denotă cu adevărat un apartament. Dar acum are un alt sens. Să fim clari.

Apartamentele sunt spații nerezidențiale în care se creează condițiile necesare locuirii.

În consecință, un apartament este o cameră separată echipată pentru locuit. Include una sau mai multe camere de zi, precum și, de regulă, o bucătărie și o baie.

Acest tip de imobil aparține fondului nerezidențial, dar în același timp este destinat locuinței (acesta este un paradox). Cel mai adesea, apartamentele pot fi găsite în obiecte imobiliare aferente clădirilor hoteliere, clădirilor de birouri etc. Acum sunt destul de populare ca proprietăți pentru investiții și închiriere ulterioară (mai târziu voi explica de ce).

Este de remarcat faptul că în legislația rusă și ucraineană nu există o definiție clară a conceptului de „apartament”, prin urmare acest termen este folosit de agenții imobiliari, dezvoltatori, investitori și orice alte persoane mai degrabă condiționat.

Astăzi, companiile de dezvoltare adesea construiesc și vând complexe întregi de apartamente, așa-numitele apart-hoteluri. Astfel de bunuri imobiliare sunt solicitate și, prin urmare, sunt construite și cumpărate.

Apartamente și apartamente: care este diferența și asemănarea?

Există o singură similitudine cheie între un apartament și un apartament: este o proprietate în care să locuiești. De asemenea, apartamentele și apartamentele, ca orice alte imobile, în principiu, pot fi închiriate. Orice altceva - diferențe și destul de semnificative. Să aruncăm o privire la ele.

Diferența 1. Fond rezidential si nerezidential. Principala diferență dintre un apartament și un apartament este că apartamentele sunt concepute ca bunuri imobiliare nerezidențiale (la fel ca magazinele, birourile, depozitele etc.), în timp ce apartamentele sunt concepute ca fond de locuințe. De aici rezultă toate celelalte diferențe.

Diferența 2. Nu se poate înregistra.În apartamente, o persoană nu poate să se înregistreze, să obțină permis de ședere, dar într-un apartament poate. Prin urmare, există multe dificultăți diferite, le vom analiza în continuare.

Diferența 3. Tarife pentru locuinte si servicii comunale. Tarifele pentru locuințe și serviciile comunale pentru apartamente sunt calculate ca pentru bunurile imobiliare nerezidențiale și acolo sunt întotdeauna semnificativ mai mari decât pentru rezidențiale. Diferența de preț se întâmplă uneori de mai multe ori. Prin urmare, dacă locuiți în apartamente, costurile vor fi mult mai mari.

Diferența 4. Dificultăți din cauza lipsei de înregistrare. Dacă o persoană nu are alte bunuri imobiliare în afară de apartamente și nu este înregistrată nicăieri, atunci va avea multe probleme: nu va putea să obțină un TIN, să deschidă un cont bancar, să obțină un loc de muncă, să obțină un polita de asigurare medicala etc.

Chiar dacă are o înregistrare într-un apartament sau o casă la o altă adresă, dar de fapt locuiește într-un apartament, vor exista și multe dificultăți: incapacitatea de a folosi asistența medicală gratuită la locul de reședință, aranjarea unui copil într-un grădiniță etc.

Diferența 5. Diferența de infrastructură. Atunci când se construiește un bloc imobiliar rezidențial, dezvoltatorul, de regulă, se obligă să construiască acolo dotările sociale necesare (școală, grădiniță etc.). Nu există o astfel de cerință pentru apartamente, astfel încât blocurile de apartamente ar putea să nu fie prevăzute cu toată infrastructura necesară, inclusiv. chiar și drumuri de acces de înaltă calitate. De asemenea, apartamentele sunt supuse unor standarde mai mici de densitate a clădirii.

Diferența 6. Protecția datoriilor. La cumpărarea de bunuri imobiliare pe piața primară, legislația îi protejează pe cumpărătorii de imobile rezidențiale într-o măsură sau alta (de exemplu, de riscul de faliment al dezvoltatorului, înghețarea construcțiilor etc.), dar cumpărătorii de bunuri imobiliare nerezidențiale , care include apartamentele, sunt mult mai puțin protejate, sau deloc protejate, își asumă toate aceste riscuri.

Diferența 7. Impozitarea. Achiziționarea și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale și nerezidențiale sunt supuse impozitelor și taxelor la rate diferite. În plus, cotele impozitului pe bunuri imobiliare, care sunt plătite de proprietari pe întreaga perioadă de proprietate, sunt, de asemenea, diferite. Pentru apartamente, aceste tarife sunt mai mari, astfel încât costurile actuale ale proprietarilor acestora vor fi mai mari după acest criteriu de diferență.

Diferența 8. Preț.Și, în sfârșit, cel puțin o diferență plăcută între apartamente și apartamente este prețul acestora. Deoarece cerințele pentru construcția spațiilor nerezidențiale sunt mai simple, costurile dezvoltatorului sunt mai mici, iar astfel de imobile costă mult mai puțin în comparație cu apartamentele. De exemplu, în aceeași zonă, un apartament și un apartament din aceeași zonă pot avea un cost care diferă de 2 ori: un apartament va fi mai scump, un apartament este mai ieftin.

Acum aveți o idee mai clară despre care este diferența dintre un apartament și un apartament. Pe baza diferențelor de mai sus, vreau să concluzionez:

Apartamentele sunt o opțiune bună pentru a investi în imobiliare în vederea închirierii ulterioare: le puteți cumpăra mult mai ieftin și le puteți închiria la aproximativ același preț ca un apartament. Dar cumpărarea de apartamente pentru a locui în ele nu este, după părerea mea, cea mai bună soluție, pentru că. costurile de funcționare ale întreținerii unor astfel de locuințe vor fi semnificativ mai mari, plus că veți experimenta multe dintre inconvenientele pe care le-am descris mai sus.

Cu toate acestea, aceasta este doar părerea mea subiectivă și puteți trage propriile concluzii. Principalul lucru este să înțelegeți bine cum diferă apartamentele de apartamente, ceea ce v-am explicat în acest articol.

În publicațiile ulterioare, voi considera mai detaliat achiziționarea de apartamente ca un activ investițional. Rămâneți alături de noi și fiți la curent cu actualizări. Ne vedem la!

Pe piața imobiliară din Moscova, apartamentele au încetat să mai fie ceva exotic. În prima jumătate a anului 2016, volumul ofertei de astfel de bunuri imobiliare a atins 37%, iar bugetul minim pentru achiziționarea de apartamente în vechea Moscova pentru aceeași perioadă a scăzut de la 4,6 milioane de ruble. la fără precedent pentru capitală 2,3 milioane de ruble. „Kommersant” și-a dat seama cum diferă apartamentele de apartamentele tradiționale.

Diferențele dintre apartamente și apartamente pot fi împărțite aproximativ în trei grupuri. Primul este diferențele juridice, care sunt legate de statutul juridic nerezidențial al apartamentelor. Al doilea este economic, și anume diferența de piață și valoarea cadastrală a unor astfel de obiecte, precum și particularitățile plății pentru utilități și taxe. În cele din urmă, al treilea grup, tehnic, combină diferențele de cerințe pentru proiectarea și construcția apartamentelor.

Din punctul de vedere al Codului Locuinței, un apartament este o locație rezidențială, izolată, care este imobil și este potrivit pentru rezidența permanentă a cetățenilor (îndeplinește regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite, precum și alte cerințe ale legii) . Pe lângă apartamente, legislația include și o clădire rezidențială (parte a unei clădiri rezidențiale) și o cameră ca spații rezidențiale. Apartamentele sunt clasificate drept spații nerezidențiale, adică sunt spații pentru cazare temporară a cetățenilor, nedestinate rezidenței permanente. Potrivit partenerului director al „Metrium Group” Maria Litinetskaya, conceptul de „apartament” este menționat doar în clasificarea camerelor de hotel, care este dată de Ministerul Culturii. Potrivit acestei tipologii, un apartament este o cameră cu o suprafață de cel puțin 40 mp. m, format din două sau mai multe camere (living, sufragerie, dormitor) cu o chicinetă. Cu toate acestea, continuă doamna Litinetskaya, în practică, dezvoltatorii nu se ghidează după această definiție, chiar dacă complexul de apartamente în construcție are un scop hotelier.

Înregistrarea la locul de reședință

Înregistrarea permanentă poate fi obținută numai într-o zonă rezidențială - un apartament, o cameră, o casă. Înregistrarea permanentă la Moscova face posibilă primirea unei creșteri a pensiei (numai pentru cei care au locuit în capitală de cel puțin zece ani), subvenții pentru facturile de utilități, beneficii de călătorie pentru pensionari și minori în transportul public, precum și utilizarea a unui telefon orășenesc, identificarea unui copil la grădiniță, școală și alte instituții de învățământ la locul înscrierii.

Apartamentele nu pot fi înregistrate în mod permanent, deoarece astfel de obiecte sunt spații nerezidențiale. Dar dacă complexul de apartamente are statutul de hotel, atunci proprietarul apartamentului poate primi o înregistrare temporară timp de cinci ani. Înregistrarea temporară oferă aproape aceleași drepturi ca și proprietarul unui apartament cu înregistrare permanentă. Cu toate acestea, spune Maria Litinetskaya, atunci când un copil care nu este atașat la un loc de reședință este înscris într-o școală, cererea sa este luată în considerare după cererile de la locuitorii caselor atașate școlii și care au o înregistrare permanentă. În caz contrar, nu există diferențe fundamentale între înregistrarea temporară și cea permanentă.

Drepturile proprietarului

Proprietarii de apartamente dintr-o clădire rezidențială dețin proprietăți comune pe baza dreptului de proprietate comună împreună cu alți rezidenți. Adică toate zonele comune, acoperișul și curtea sunt proprietatea proprietarilor apartamentelor. În consecință, rezidenții pot decide împreună cum să dispună de spațiile comune. De exemplu, pot preveni folosirea nedorită a subsolurilor, acoperișurilor, mansardelor și a altor spații. În același timp, continuă partenerul de conducere al Grupului Metrium, proprietarii de apartamente nu au dreptul de a împărți proprietatea asupra proprietății comune din complexul de apartamente (palieruri, scări, holuri, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice). , mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești etc.). De exemplu, dacă proprietarii de apartamente decid să facă un vestibul îngrădit comun pe palier, vor trebui să cumpere sau să închirieze acest teritoriu de la proprietar, care rămâne de obicei vânzătorul apartamentului sau societatea de administrare. Cu toate acestea, adaugă Maria Litinetskaya, trebuie să înțelegeți că societatea de administrare trăiește din plățile de la proprietarii de apartamente și nu este profitabil pentru ea să strice relațiile cu ei.

Există o diferență în executarea silită asupra proprietarilor. Atunci când proprietarul locuinței devine debitor și instanța dispune confiscarea bunurilor sale în favoarea creditorilor, executorii judecătorești nu îl pot evacua din apartament dacă acesta este singurul loc de reședință. Excepție fac locuințele achiziționate pe baza unui credit ipotecar. Proprietarul apartamentului poate fi evacuat în caz de executare silită.

Preturi si taxe

Apartamentele sunt mai scumpe decât apartamentele, deoarece dezvoltatorul unei clădiri rezidențiale suportă inițial costuri mai mari asociate cu obținerea tuturor autorizațiilor necesare. Diferența de cost al apartamentelor și apartamentelor ajunge în medie la 30% în funcție de proiect. Acest lucru se datorează faptului că dezvoltatorul suportă costuri de construcție mai mici și poate permite ca proprietatea să fie listată la prețuri reduse fără a compromite profiturile.

Costul mediu al apartamentelor și apartamentelor în prima jumătate a anului 2016 (milioane de ruble)

Sursa: Metrium Group.

Impozitarea pentru proprietarii de apartamente și apartamente este semnificativ diferită. Astfel, impozitul pe proprietate al proprietarilor de apartamente se calculează pe baza valorii cadastrale. Suprafața apartamentului se înmulțește cu valoarea cadastrală pe metru pătrat și apoi cu cota de impozitare. Cota impozitului pe proprietate pentru spațiile de locuit este stabilită în fiecare regiune prin decizie a autorităților locale. La Moscova este de 0,1%.

Proprietarii de apartamente trebuie să plătească și impozitul pe proprietate, care, ca și în cazul apartamentelor, se calculează pe baza valorii cadastrale a proprietății. Dar, clarifică doamna Litinetskaya, există două diferențe fundamentale în impozitarea apartamentelor. În primul rând, valoarea cadastrală a unor astfel de proiecte este de aproximativ 1,5 ori mai mică, iar în al doilea rând, cota impozitului pe proprietate pentru acestea este mai mare. Rata variază de la 0,5% la 2%. Totodată, 2% se aplică zonelor situate în centre administrative, de afaceri și comerciale, catering și servicii pentru consumatori, 0,5% - pentru apartamentele dintr-o clădire hotelieră. Acum, Duma Orașului Moscova are în vedere un proiect de lege care propune stabilirea unui tarif minim pentru toate tipurile de apartamente în valoare de 0,5%.

Deduceri si beneficii fiscale

La calcularea impozitului pe proprietate pentru un apartament, se prevede o deducere fără taxe a costului de la o proprietate rezidențială: 10 mp. m - pentru camere, 20 mp. m - pentru un apartament și 50 mp. m - pentru casă. Adică baza impozabilă va fi egală cu suprafața apartamentului minus 20 de metri pătrați. m. În plus, legea prevede beneficii pentru 15 categorii de cetățeni care sunt scutiți de impozitare. De asemenea, la cumpărarea și vânzarea unui apartament, proprietarul are dreptul de a primi o deducere fiscală pentru impozitul pe venitul personal plătit anterior. Deducerea fiscală este egală cu 13% din costul apartamentului, care nu depășește 2 milioane de ruble. Adică, valoarea maximă a deducerii fiscale este de 260 de mii de ruble.

Până în septembrie 2016, deducerile fiscale și beneficiile de la Moscova nu se aplicau apartamentelor ca spații nerezidențiale. Dar acum legislația de la Moscova permite proprietarilor unor astfel de bunuri imobiliare să primească avantaje fiscale, cu condiția ca spațiile nerezidențiale să fie incluse în registrul de apartamente aprobat de guvernul Moscovei sau situate într-o clădire inclusă în registrul specificat. Mai sunt câteva cerințe: suprafața apartamentelor nu trebuie să depășească 300 de metri pătrați. m, valoarea cadastrală de la 1 ianuarie a anului care este perioada fiscală este de cel puțin 100 de mii de ruble. pe mp m. În plus, apartamentele nu sunt transformate în birou și nu sunt folosite de contribuabil în activități de afaceri.

Până în 2015, proprietarii de apartamente erau obligați să plătească impozit pe terenurile care erau deținute în comun de rezidenții unui bloc de apartamente. Cu toate acestea, această plată a fost inclusă în impozitul pe proprietate, amintește Metrium Group. Din 2015, aceste taxe au fost împărțite în două taxe separate - pentru un apartament și pentru teren. Proprietarii de apartamente, ca și proprietarii altor spații din orice clădire, au, de asemenea, dreptul la o cotă din terenul pe care se află acest imobil. Drept urmare, ei sunt obligați să plătească impozit pe teren. Taxa pe teren se plătește pe baza valorii cadastrale a terenului corespunzătoare suprafeței apartamentelor. La Moscova, această rată este de 1,5%.

Utilități

De regulă, facturile de utilități pentru apartamente au un coeficient crescut în comparație cu tarifele apartamentelor. Potrivit estimărilor Grupului Metrium, tarifele pentru alimentarea cu apă sunt cu 12% mai mari, pentru canalizare - 8%, pentru căldură - 25%, pentru energie electrică - 36% (pe baza unui tarif mediu de 2,5 ruble / kWh). Costul exact al utilităților depinde de tarifele stabilite pentru spațiile nerezidențiale în conformitate cu acordurile încheiate de societatea de administrare și furnizorul de utilități.

Cheltuieli cu utilitățile proprietarilor de apartamente și apartamente

În urmă cu câțiva ani, apartamentele au apărut pe piața imobiliară rezidențială. Aceste obiecte sunt semnificativ diferite de apartamente, iar achiziția lor și reședința ulterioară au propriile lor nuanțe.

Potrivit legislației ruse, apartamentele sunt camere de hotel de o categorie superioară de confort cu o suprafață totală de cel puțin 40 de „pătrate”.

Acestea constau dintr-o baie utilată, o zonă de bucătărie dedicată, două sau mai multe camere de zi.

Primele apartamente au fost construite în Europa la începutul secolului al XX-lea. De fapt, acestea sunt mini-hoteluri de tip acasă.

În Rusia, astfel de bunuri imobiliare au apărut pentru prima dată la Moscova la începutul anilor 2000. (centrul de afaceri din Moscova). În acest moment, apartamentele se construiesc în cantități uriașe. Există mai multe motive pentru aceasta:

• Apartamentele sunt la cerere în rândul cumpărătorilor. Costul unui metru în comparație cu prețul pe „pătrat” în apartamentele situate într-un segment similar de piață este mult mai mic;
• Este mai ușor să coordonați construcția unui complex de apartamente decât clădirile rezidențiale convenționale: există mult mai puține cerințe pentru un teren pe care va fi ridicată o clădire;
• Construcția de apartamente va costa mai puțin: acestea nu sunt supuse unui număr mare de cerințe pentru locuințe.

Cum este diferit de apartamente?

Apartamentele nu sunt sinonime cu apartamente. Diferența cheie este că, în ciuda faptului că sunt locuibile, nu sunt documentate ca fond de locuințe.

Se pot observa o serie de alte diferențe:

Particularități	Apartament	Apartamente
suprafata totala	Fara restrictii	De la 40 mp. m
Posibilitate de înregistrare	Disponibil	Este posibilă eliberarea numai de înregistrare temporară pentru până la 5 ani. După acest timp, permisul de ședere temporară trebuie reînnoit. Nu este posibilă înscrierea în apartamente în mod permanent.
Obținerea unei deduceri fiscale	poate	Este imposibil, deoarece înregistrarea unei deduceri fiscale este prevăzută numai pentru achiziționarea de spații rezidențiale.
Impozitul pe proprietate	În fiecare an, proprietarii de apartamente plătesc impozit pe bunuri imobiliare.	De asemenea, proprietarii apartamentelor nu pot evita plata taxei. În același timp, cota de impozitare va fi puțin mai mare în comparație cu proprietățile rezidențiale.
Caracteristicile interne ale proprietății în timpul tranziției de la dezvoltator la proprietar	Apartamentul poate fi predat in stare de "finisare" sau fara el.	La finalizarea construcției apartamentelor, dezvoltatorul este obligat să efectueze lucrări de finisare fine în toate spațiile.
Prezența unei case amenajate învecinate cu teritoriul, infrastructura socială	Prevăzute de codurile de construcție pentru unitățile rezidențiale.	Responsabilitățile dezvoltatorului de apartamente nu includ lucrări de îmbunătățire a zonei locale. Obiectul nu se aplică imobilelor rezidențiale. În consecință, nu este necesar să aveți, de exemplu, un loc de joacă.
Coordonarea reamenajării sediului	Este necesară coordonarea reamenajărilor și reorganizărilor.	Permis de lege (care nu afectează structurile portante) nu necesită aprobare.
Proprietate comună	În clădirile rezidențiale, proprietarii de apartamente pot gestiona soarta mansardelor, subsolurilor, spațiilor tehnice și de altă natură în comun la o adunare generală a casei.	În apartamente, proprietarul poate dispune de bunuri imobile numai în incinta care îi aparține. Toate celelalte aspecte sunt decise de societatea de administrare.
Natura achiziției	În principal în scopul rezidenței ulterioare.	Cel mai adesea cu un scop investițional pentru ulterior
Preț	Conform segmentului de piata considerat.	Cu 20-25% mai ieftin decât prețul pe metru pătrat într-o locuință situată în același segment de piață.
Tarife pentru calcularea costului utilităților	Calculul costului „comunal” se efectuează conform baremului tarifar prevăzut pentru spațiile de locuit.	Tarifele mai mari pentru spațiile comerciale se aplică facturilor lunare de utilități.
Cumpărarea unei proprietăți	Majoritatea apartamentelor de pe piața imobiliară pot fi achiziționate la.	Băncile sunt reticente în a acorda împrumuturi pentru achiziționarea de apartamente. Finanțarea este posibilă fie la rate mai mari, fie în cadrul programelor garantate de bunuri imobiliare deja deținute. Astfel de obiecte nu pot fi cumpărate cu utilizarea capitalului mamă și a altor programe „stimulatoare” de stat.

Piața imobiliară prezintă apartamente de diferite tipuri de clasă economică și de elită:

• Mansarde si mansarde;
• Obiecte cu un singur nivel;
• Pe două niveluri, inclusiv cu un etaj la mezanin, o intrare separată.

Avantaje și dezavantaje ale locuirii într-un apartament

De obicei apar apartamente unde:

• Din mai multe motive, construcția de locuințe rezidențiale este imposibilă;
• Se are în vedere construirea unui spațiu comercial, dar dezvoltatorul consideră că este prea costisitor și nepotrivit să cedeze întreaga clădire pentru magazine și birouri.

Vorbind despre aspectele pozitive ale cumpărării și locuirii într-un apartament, pot fi remarcate următoarele:

• Cazare in locuinte noi situate in centrul orasului;
• În orașele mari, construcția de noi ansambluri rezidențiale în regiunile centrale practic nu se realizează. Apartamentele sunt ridicate punct cu punct, unde viitorii nou-veniți pot alege cel mai atractiv obiect;
• Mutarea cât mai curând posibil după punerea în funcțiune a clădirii. Deoarece apartamentele sunt închiriate complet gata de locuit, proprietarii spațiilor se pot muta în ele imediat după primirea cheilor;
• Fără costuri suplimentare de spațiu. Spre deosebire de apartamente, apartamentele au fost inițial finisate cu lucrări de finisare, iar uneori a fost instalat mobilier, ceea ce vă permite să economisiți semnificativ la reparații;
• Piața este atât de diversă încât poți alege apartamente mai aproape de locul de muncă;
• Locuitorii pot folosi o varietate de servicii suplimentare chiar pe teritoriul complexurilor de apartamente: spa-uri, restaurante, magazine, săli de fitness, saloane de înfrumusețare și cafenele;
• Adesea, apartamentele sunt deservite de propriile companii de servicii. La orice ora din zi, rezidentii au posibilitatea de a comanda toate serviciile oferite in hotelurile de nivel inalt: curatenie, spalatorie, livrare mancare;
• Proprietarii de apartamente și gospodăriile lor pot conta pe asistență medicală, locuri în școli și grădinițe pe aceeași bază ca cetățenii care locuiesc în apartamente;
• După ce s-a răzgândit cu privire la locuința într-un apartament, proprietarul spațiului îl poate închiria printr-o companie de administrare și nu își poate face griji să găsească chiriași pe cont propriu.

Printre deficiențe pot fi remarcate:

• absenta;
• Ridicat, inclusiv din cauza prezenței diverselor servicii suplimentare, care nu pot fi întotdeauna refuzate;
• Lipsa condițiilor de viață confortabile pentru familiile cu copii mici;
• Dezvoltatorii de aparthoteluri nu au obligația de a pune la dispoziție clădirii locuri de parcare.

Diferențele de cost de cumpărare și închiriere imobiliare rezidențiale și apartamente

Ponderea apartamentelor pe piața imobiliară este în creștere.

În comparație cu apartamentele situate în același segment de piață, prețul pe „pătrat” în apartamente este mai mic cu aproximativ 20-25%.

Diferența de cost se datorează:

• În mod documentar, apartamentele nu aparțin bunurilor imobiliare rezidențiale;
• Întreținerea lor va costa puțin mai mult decât apartamentul obișnuit;
• Ansamblurile de apartamente pot să nu aibă loc de joacă și locuri de parcare, care sunt obligatorii pentru clădirile rezidențiale.

De exemplu, costul apartamentelor din Moscova începe de la 7 milioane de ruble (complexul LOFTPOST), în regiunea Moscovei - de la 3 milioane de ruble (complexul Start-Format din Tsaritsyno), la Soci - de la 4,5 milioane de ruble, în Bulgaria - de la 25 mii de euro.

Achiziția unui astfel de imobil este una dintre modalitățile de a investi.

Proprietarii îl închiriază adesea pe termen lung sau zilnic. Un proprietar de apartament poate câștiga cu 10-15% mai mult din chirie decât un proprietar de apartament:

• Apartamentele au o locație mai „interesantă”. De exemplu, în centrul de afaceri al orașului, vor fi cu siguranță solicitați printre oamenii de afaceri care vizitează;
• Oaspetele din apartament poate primi o intreaga gama de servicii suplimentare in orice moment;
• Oamenii sunt mai predispuși să acorde preferință apartamentelor dintr-o clădire nouă decât unui apartament situat într-un fond de locuințe vechi.

Cum să construiești o afacere de închiriere de apartamente?

În înțelegerea europenilor, apartamentele sunt locuințe destinate vânzării sau închirierii. Deci, în Rusia, investitorii achiziționează adesea astfel de proprietăți imobiliare exclusiv în scopuri comerciale.

Cea mai bună opțiune este crearea unui mic apart-hotel, ai cărui oaspeți pot conta pe condiții de locuit acasă și pe o gamă completă de servicii, ca într-un hotel familiar. Acest obiectiv poate fi atins prin cumpărarea, de exemplu, a mai multor apartamente situate sub un singur acoperiș.

Industria ospitalității este foarte competitivă. Pentru ca închirierea apartamentelor să genereze venituri, este important să controlăm situația de pe piața de închiriere și să venim cu modalități noi și nestandardizate de a atrage clienți. Închirierea unui apartament situat convenabil este mult mai ieftină decât un hotel. Prin urmare, acestea sunt la cerere în rândul chiriașilor.

Dacă în urmă cu câțiva ani acest tip de imobil era considerat „în afara legii”: de exemplu, era imposibil să se emită chiar și înregistrarea temporară în apartamente, acum multe probleme juridice au fost deja rezolvate. Dezvoltatorii construiesc complexe de apartamente care sunt solicitate în rândul cumpărătorilor, unde construcția de locuințe rezidențiale este formal imposibilă, numărul de propuneri este în continuă creștere.

Recent, un astfel de format de imobiliare precum apartamentele s-a dezvoltat rapid - spații care nu sunt legate de fondul de locuințe, dar potrivite pentru locuit. Ele sunt încorporate activ în proiectele de clădiri administrative și complexe hoteliere.

„Conform rezultatelor anului 2015, volumul ofertei de apartamente s-a ridicat la circa 693,3 mii metri pătrați. m în 97 de proiecte, dintre care 21 se referă la reconstrucția clădirilor. Volumul ofertei de apartamente a înregistrat o tendință pozitivă de 12,4%, în timp ce în 2014 această cifră a fost de 48,2%”, spune Volodymyr Bogdanyuk, șeful centrului de analiză și consultanță Est-a-Tet.

Ponderea apartamentelor acum, conform estimărilor sale, reprezintă 26% din piața clădirilor noi. Elizaveta Gudz, director general adjunct pentru analiză și consultanță la NDV-Nedvizhimost, citează cifre apropiate - 28%. Cele mai mari dintre cele care au intrat pe piață anul trecut sunt Tushino 2018, ZilArt, Symbol, SREDA etc.

Principalul avantaj al apartamentelor față de bunurile imobiliare rezidențiale tradiționale este prețul relativ scăzut.

„Apartamentele sunt mai accesibile în comparație cu apartamentele din clădiri noi cu caracteristici similare. Diferența de cost poate fi de 20-25%”, spune Gudz.

Potrivit lui Bogdanyuk, la sfârșitul anului 2015, prețul mediu ponderat pentru apartamente era la nivelul de 357,2 mii de ruble pe metru pătrat. m.

„Segmentul de apartamente a început să se dezvolte din cauza lipsei de locuri libere în capitală pentru construcția de locuințe. La început, dezvoltatorii le-au introdus ca parte a centrelor de afaceri, apoi au început să transforme fostele fabrici în complexe de apartamente. Inițial, acest format imobiliar a fost conceput pentru oamenii de afaceri de succes care au folosit această locuință pentru rezidență temporară”, spune Vladislav Melnikov, Senior Vice President al VTB Bank, care finanțează proiectul Match Point IFC.

În mod tradițional, apartamentele erau cumpărate ca a doua casă, dar acum situația s-a schimbat.

„Vedem că publicul țintă al pieței de apartamente și locuințe este mixt. Un plus important la alegerea apartamentelor este costul acestora. Un apartament similar (în ceea ce privește locația, filmarea) va costa cu 10-15% mai mult decât apartamentele de astăzi”, spune Alexander Poduskov, director de dezvoltare și dezvoltare de proiecte de mansardă la KR Properties.

Cu toate acestea, atunci când faceți o astfel de achiziție, trebuie luat în considerare faptul că există o serie de capcane care decurg din statutul juridic instabil al apartamentelor.
„Termenul în sine nu este consacrat în niciun fel nici la nivel regional, nici la nivel federal, cu toate acestea, putem spune că apartamentele, fiind în esență imobile rezidențiale, sunt reglementate prin lege și impozitate pe principiul comerțului. Și aici există plusuri și minusuri”, spune Vasily Itskov, șeful departamentului de soluționare a litigiilor la IFC Horizont Capital.

Probleme de înregistrare

Din punctul de vedere al legii, apartamentele sunt spații nerezidențiale nedestinate rezidenței permanente a cetățenilor, astfel, chiar fiind proprietar și locuind permanent în astfel de spații, înregistrarea în acesta este imposibilă. Cu toate acestea, aici există o lacună. Înregistrarea este posibilă dacă apartamentele sunt situate într-un hotel.

„Apartamentele nu sunt spații de locuit, prin urmare, înregistrarea în ele la locul de reședință nu este posibilă. Înregistrarea la locul de ședere în spații nerezidențiale se efectuează numai atunci când sediul relevant se află sub jurisdicția unei instituții specializate - hoteluri, case de odihnă, spitale etc. Responsabilitatea înregistrării revine în acest caz administrației instituției respective (clauza 14 din Regulamentul nr. 713). Dacă spațiile pentru rezidență temporară nu fac parte dintr-un hotel sau alte mijloace de cazare (și vorbim despre ele), atunci pur și simplu nu există nicio obligație de înregistrare”, explică Maria Ponamoreva, avocat senior la Cabinetul de Avocatură A2.

Este de remarcat faptul că înregistrarea hotelieră, deși oferă toate aceleași drepturi ca și înregistrarea într-o clădire rezidențială, necesită reînnoire la fiecare cinci ani.

„Înregistrarea temporară timp de cinci ani îi conferă proprietarului apartamentului aceleași drepturi ca și rezidentului unui apartament obișnuit din Moscova, adică se poate atașa la o clinică locală, își poate trimite copilul la școală sau la grădiniță, astfel încât familiile cu copii au început să achiziționeze apartamente. ” spune Melnikov.

Impozitare complexă

Deoarece apartamentele nu aparțin fondului locativ, aici nu puteți obține o deducere fiscală (scutire de impozit de 13%). În același timp, impozitele sunt luate la o cotă mai mare.

„Diferența în valoarea impozitelor este de aproximativ 20-25%. De exemplu, pentru un apartament de 5 milioane de ruble. proprietarul va plăti 4 mii de ruble. pe an, iar pentru apartamente pentru 4 milioane de ruble. — 20 de mii de ruble”, spune Bogdanyuk.

În cazul în care baza de impozitare este determinată pe baza valorii cadastrale a apartamentelor, cota de impozitare va fi de 0,5%, dacă apartamentele nu sunt situate într-un centru administrativ, de afaceri sau comercial (complex); numirea acestora în conformitate cu pașaportul cadastral al obiectului imobiliar sau documentele tehnice contabile nu prevede amplasarea de birouri, facilități de vânzare cu amănuntul, alimentație publică și servicii de consum, ori astfel de facilități nu sunt efectiv amplasate acolo; valoarea lor cadastrală nu depășește 300 de milioane de ruble.

„Dacă apartamentele nu îndeplinesc niciuna dintre condițiile de mai sus, atunci cota de impozitare va fi de 2% (clauza 2, clauza 2, articolul 406 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Pentru comparație, cota de impozitare pentru spațiile de locuit este de 0,1% (clauza 1, clauza 2, articolul 406 din Codul Fiscal al Federației Ruse)”, spune Ponamoreva.

„Atunci când cumpărați, ar trebui să acordați atenție unui număr de factori care vor afecta costul ulterior al deținerii unei proprietăți. De exemplu, este absolut necesar să se studieze documentația originală pentru clădire. Dacă există un birou și un scop de vânzare cu amănuntul sau o alimentație publică, atunci impozitul pe astfel de obiecte va fi de 1,2-2%, dar dacă scopul este diferit, de exemplu, un hotel, atunci taxa va fi de 0,5% ”, sfătuiește Poduskov.

În același timp, valoarea cadastrală a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din unele zone poate diferi semnificativ, iar dotările rezidențiale vor fi mai scumpe.

„Astfel, în unele cazuri, în termeni monetari, impozitul pe un apartament va fi mai mic decât pe un apartament de aceeași dimensiune”, notează Poduskov.

Societatea de administrare își stabilește propriile tarife

Spre deosebire de imobilele rezidentiale (din punct de vedere al legii), apartamentele nu sunt supuse cerintelor consacrate in ansamblul rezidential privind procedura de administrare a proprietatii comune. Astfel, locuitorii apartamentelor nu pot influența în niciun caz tarifele stabilite de societatea de administrare pentru exploatarea clădirii și a teritoriului și infrastructurii adiacente. Prin urmare, de regulă, plățile pentru proprietarii de apartamente sunt mai mari.

„În medie, utilitățile în apartamente sunt cu 15% mai mari decât în ​​apartamente. În total, diferența de cost dintre un apartament și apartamente din cauza cotei de impozitare mai mari și a facturilor la utilități poate fi egalată de proprietarii de apartamente cu cumpărarea unui apartament în medie în 50 de ani”, spune Bogdanyuk.

Infrastructura nu este reglementată în niciun fel

Deoarece apartamentele nu sunt locuințe, dezvoltatorul nu poartă nicio obligație față de rezidenți.

„Dezvoltatorul nu este obligat să îmbunătățească teritoriul adiacent obiectului. Prin urmare, întrebarea cu privire la munca care este planificată să fie realizată ar trebui să fie una dintre primele care trebuie puse. Depinde și de nivelul tău de confort. Se vor crea locuri de joacă, se vor planta copaci? Cum vor fi organizate traseele rutiere și pietonale? Dacă complexul de apartamente implică nu numai o locuință, ci și un grup de birouri, atunci ultima întrebare ar trebui abordată atenție sporită— căile de deplasare ale mamelor cu cărucioare și funcționari care aleargă pentru o pauză de fum ar trebui separate ”, sfătuiește Sergey Trukhanov, șeful atelierului de arhitectură T+T Architects.

Cartierul de spații rezidențiale și de birouri, care este posibil în apartamente, ar trebui luat în considerare în prealabil, în primul rând, de către cei care urmează să locuiască acolo. Echipa de lucru din spatele zidului, vizitatori obișnuiți, curieri - un cartier nu foarte confortabil. Și dacă luăm în considerare achiziționarea de apartamente pentru organizarea unui birou, atunci trebuie luat în considerare faptul că unii dezvoltatori încearcă să limiteze această posibilitate. De exemplu, ei emit un număr limitat de permise auto către teritoriu.

Reglementările sanitare nu se aplică

„Unul dintre punctele care este important de luat în considerare la achiziționarea apartamentelor este că aceste obiecte imobiliare nu sunt supuse normelor SanPiN stabilite pentru spațiile de locuit și care prevăd nivelul corespunzător de iluminare, izolare fonică și izolare. Cumpărătorul trebuie să controleze singur acest lucru”, spune Trukhanov.

În același timp, nu este neobișnuit ca apartamente să apară în clădiri industriale vechi care au fost reconstruite. Loft-urile au, fără îndoială, farmecul lor, dar atunci când achiziționați o proprietate ca aceasta, este important să studiem istoria clădirii care a fost renovată.

„În primul rând, aflați ce tip de producție funcționa între acești ziduri. Dacă activitatea acestei întreprinderi a fost într-un fel sau altul legată de producția de substanțe chimice sau de deșeuri periculoase, acest fapt nu trebuie în niciun caz neglijat. Substanțele toxice pot persista în sol și chiar în structurile clădirii în sine. Dar perioada de degradare a unor astfel de substanțe nu este de zeci sau chiar de sute de ani. Un alt factor important este calitatea lucrărilor efectuate - consolidarea structurilor portante, fundații, reconstrucția pereților, instalarea tuturor sistemelor necesare ”, avertizează Trukhanov.

Baie in orice parte a camerei

Principalul avantaj care decurge din statutul juridic instabil al apartamentelor este că la reamenajare, imaginația este practic nelimitată, spre deosebire de apartamentele standard, unde există cerințe destul de stricte.

„La proiectarea arhitecturii spațiului interior și la elaborarea unei soluții de amenajare, nu există norme și reguli atât de stricte ca pentru interioarele rezidențiale. În special, nu există nicio distincție între spațiile rezidențiale și nerezidențiale și zonele umede. Astfel, bucătăria și băile pot fi amplasate în orice parte a încăperii, ceea ce extinde foarte mult posibilitățile arhitectului atunci când lucrează la un proiect. Desigur, asta nu înseamnă că proprietarii apartamentelor nu sunt limitați în niciun fel atunci când efectuează lucrări de reparații și construcție. Documentul principal care va trebui ghidat în proiectarea și implementarea proiectului va fi reglementările stabilite de societatea de management pentru o anumită facilitate”, spune Ekaterina Svanidze, partener al studioului de design DVEKATI.

S-ar părea că ar putea fi mai ușor decât să cumpărați o proprietate? Doar alegeți opțiunea care vă place, plătiți și bucurați-vă. Cu toate acestea, pe piața imobiliară, un începător poate nu doar să se „rătăce”, ci și să facă o greșeală fatală, alegând un tip de proprietate care nu corespunde nevoilor. Astăzi, împreună cu editorii site-ului, vom arunca o privire mai atentă la apartamente și apartamente - care este diferența și ce tip de imobil este mai bine să cumpărați.

Pe lângă odnushki, dvushek și treshki obișnuite, au apărut pe piață proprietăți precum garsoniere sau apartamente. Mulți nu înțeleg ce este și ce este un astfel de imobil. Iar diferența dintre un apartament și un apartament este că apartamentele sunt spații nerezidențiale. Acestea servesc pentru sarcini administrative, de multe ori intră în sediul „hotelurilor”.

Avantaje și dezavantaje ale apartamentelor

Nuanța principală este că apartamentele sunt spații comerciale nerezidențiale. Prin urmare, este imposibil să obțineți un permis de ședere acolo, ceea ce este un minus. Din această cauză, este imposibil să obțineți un loc de muncă (din moment ce nu există înregistrare), să vă atașați la o policlinică la locul de reședință, să aranjați copiii într-o grădiniță sau școală.

Dacă luăm în considerare această formă de imobil, în ceea ce privește închirierea acestuia, atunci achiziționarea lui este unul dintre avantaje, întrucât prețul de achiziție este mai mic, și îl puteți închiria la preț de piață. După cum se spune, afaceri și nimic personal.

Care este diferența dintre un apartament și un apartament, din punct de vedere legislativ

Luați în considerare principalele aspecte care indică diferența legală dintre apartamente și apartamente. La urma urmei, condițiile viitoarei tranzacții depind de ele.

De ce este imposibil să te înregistrezi definitiv în apartamente

Apartamentele sunt proprietate comerciala. Cel mai adesea acestea sunt situate la parter în clădiri rezidențiale. Dar majoritatea oamenilor le cumpără pentru a trăi. Din punct de vedere al legislației, nu există o redactare exactă a apartamentelor, prin urmare, de fapt, imobilele se încadrează în categoria clădirilor administrative. Nu vă puteți înregistra în această cameră, dar rezidența temporară este permisă. De fapt, aceasta este o fundație comercială cu posibilitatea de a trăi.

Diferențele în cerințele pentru dezvoltator pentru construcția de facilități sociale

Adesea, în casele noi, astfel de bunuri imobiliare sunt vândute la un cost foarte atractiv. Prin urmare, apar întrebări, ce sunt apartamentele în clădiri noi și merită să le cumpărați?

Dacă vorbim despre construcția de apartamente în comparație cu apartamentele obișnuite, atunci primele sunt mai ușor de construit, dar numai din punct de vedere al documentației. Înregistrare mult mai simplă, cerințe mai ușoare, posibilitatea de a vinde bunuri imobiliare înainte de finalizarea completă a lucrărilor. Din punct de vedere tehnic, practic nu există diferențe. Singura diferență este că apartamentele au o atitudine loială față de aspect, sau mai degrabă, în multe cazuri este gratuit.

Taxa de apartament

Taxa pe apartamente este mult mai mică decât pe apartamente. Pentru cei dintâi, impozitul ajunge la 0,3% (din prețul cadastral), dar pentru cei din urmă ajunge la 2%. Agenții imobiliari susțin că va fi mai mic, deoarece zonele spațiilor sunt incomparabile, dar nu este așa. Cu o suprafață egală, impozitul pe apartamente va fi mai mare.

Pe lângă impozitul pe proprietate, prețurile la utilități vor fi cu o treime mai mari. Va trebui să plătiți în exces pentru electricitate, gaz, apă, încălzire. Întrucât, conform legii, aceasta nu este o clădire de locuit, ci una comercială.

Diferența de utilizare a subvențiilor guvernamentale pentru venituri medii-jos și handicap

Spațiile nu sunt rezidențiale, prin urmare, subvențiile, beneficiile, pentru orice venit, nu i se aplică. Unul dintre avantaje este că apartamentele nu pot fi recuperate în procese. Chiar și în cazurile în care sunt singura casă a familiei. Legea subvențiilor și deducerilor de proprietate nu se aplică nici apartamentelor, deoarece acestea nu sunt aplicabile spațiilor nerezidențiale.

Diferențe în impozitul pe apartamente și apartamente în prezent și în viitor

Proprietarii de apartamente pot face reamenajări fără a afecta unitățile structurale și pereții portanti. Acest lucru este valabil și pentru proprietarii de apartamente. Dar diferența constă în faptul că celor din urmă se aplică reguli suplimentare legate de imobile comerciale.

Dar dacă respectați litera legii, permisiunea de reamenajare în ambele cazuri trebuie obținută de la autoritatea competentă. Dar în cazul unui apartament, deoarece accesul la acesta este limitat, reamenajarea poate să nu fie observată deloc de către autoritatea de reglementare. Dar în cazul apartamentelor, deoarece acesta este un produs comercial, poate apărea o suprapunere sub forma unui control neașteptat la cererea cetățenilor atenți.

Pot fi transformate apartamentele în fond de locuințe?

Teoretic, acest lucru este destul de posibil, dar vor fi destul de multe probleme. Mai întâi trebuie să vă asigurați că este posibil să transferați această cameră într-un alt statut. Dacă astfel de spații sunt situate într-o zonă industrială sau în producție, atunci transferul nu va fi posibil. Pentru a obține o autorizație, apartamentele trebuie să treacă de norma pentru pătrunderea razelor solare în interior. Aceasta se numește insolație. În plus, există o serie de alte proceduri, cum ar fi furnizarea de comunicații către sediu.

De ce apartamentele sunt mai ieftine decât apartamentele

Adesea, teza „apartamentele sunt mai ieftine” este o concepție greșită. Într-o zonă, mai ales mai aproape de centrul orașului, prețul pentru acestea va fi mai mare decât pentru apartamente. Creste cu 30-35% din pretul obisnuit al unui apartament din aceeasi cladire. Acest lucru se datorează faptului că apartamentele sunt imobiliare comerciale nerezidențiale și este permisă amplasarea de săli de fitness, magazine, saloane de înfrumusețare și altele.

Datorită amplasării apartamentelor de nivel de elită, prețul acestora va fi egal cu costul apartamentului. Acest lucru nu se aplică spațiilor din zone rezidențiale, ci celor situate în centre de afaceri de la etajele superioare. Prețul lor nu se schimbă nici în timpul crizei și al scăderii generale a prețurilor imobiliare.

Prin ce sunt diferite apartamentele de garsoniere?

De fapt, aceasta este o întrebare despre cum diferă o clădire rezidențială de una nerezidențială. O cerință obligatorie, conform SNIP și GOST, pentru spațiile rezidențiale este prezența comunicațiilor necesare: energie electrică, alimentare cu apă, canalizare (canalizare), acces separat la sediu (intrare individuală), precum și separarea camerelor diferite. clase pe pereţi sau pereţi despărţitori.

În ceea ce privește separarea, baia trebuie să fie întotdeauna izolată. Dacă apartamentul are izolarea băii, dar restul spațiilor sunt combinate (dormitor, bucătărie), atunci apartamentul primește statutul de garsonieră. Foarte des, un apartament cu o cameră este oferit ca garsonieră, în care au făcut reamenajare și au demolat compartimentul despărțitor al bucătăriei. De fapt, este, prin lege, o garsonieră, dar atunci nu ar trebui să existe un coridor ca atare.

Garsonierele sunt diferite, acesta nu este un simplu apartament înghesuit cu o cameră, așa cum cred mulți oameni. Suprafața unor astfel de spații poate fi egală cu suprafața apartamentelor cu două sau chiar patru camere. Există pur și simplu zone pentru anumite scopuri. Acest tip de imobiliare este foarte comun în țările cu economii bogate. Garsonierele sunt adesea cumpărate de oameni care nu sunt împovărați cu copii sau rude care necesită locuință cu proprietarul. Aceasta este considerată locuință pentru tineri. Pretul pentru astfel de apartamente este cu 20-30% mai mic decat pretul pietei, fara a tine cont de etajul pe care sunt amplasate. Desigur, garsoniera poate fi ușor transformată într-un apartament obișnuit prin reconstruirea pereților despărțitori din el.

Dacă vorbim despre apartamente, atunci acestea pot avea totul la fel ca într-un apartament sau garsonieră obișnuită. Dacă astfel de bunuri imobiliare sunt situate în zone normale, toate comunicările necesare sunt prezente și nu există restricții privind acțiunile de înregistrare, atunci va fi mult mai rapid să se reînregistreze din spații nerezidențiale în spații rezidențiale.

Merită să cumpărați un apartament, potrivit unui expert

Când cumpărați spații de acest tip, merită luate în considerare nuanțele descrise mai sus. Dacă înregistrarea nu este necesară și aveți nevoie de locație doar din cauza confortului locației sau statutului, mai ales că apartamentul comun nu vă sperie, atunci îl puteți achiziționa în siguranță. Transferul în fondul locativ este posibil, dar în practică există destul de multe cazuri. Acest lucru se datorează cerințelor pentru spațiile descrise în paragraful anterior.

Cât costă apartamentele la închirierea spațiilor

La închirierea apartamentelor, prețul va fi puțin mai mare decât cel al apartamentelor obișnuite, cu aproximativ 20%. Acest lucru se datorează faptului că sunt situate în zone prestigioase unde practic nu există nicio proprietate rezidențială. Dar asta este în mâinile celor care lucrează în zonă și nu vor să petreacă câteva ore în drum spre casă. Cei care locuiesc sau au locuit în orașe mari vor înțelege că în unele cazuri este mai bine să plătească în plus pentru chirie și să ajungă acasă cu mai multă comoditate decât să cheltuiască aceiași bani în călătorii (benzină) + să stai în ambuteiaje și să nu te trezești nici la lumină. nici zorii, ca să nu întârzii la muncă.