Adásvételi szerződés, ingatlan adásvételi szerződés szerinti peres eljárás. Mindennek elmélete

Elfogadták az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának 2011. július 11-i 54. számú, „A jövőben létrehozandó vagy megszerzett ingatlanokkal kapcsolatos szerződésekből eredő viták rendezésének egyes kérdéseiről” szóló rendeletét.

1. Az ingatlan jövőbeni tárgya, amely adásvételi szerződés tárgyaként működik

Legfontosabb pontosítás: egy leendő ingatlantárgy adásvételi szerződésének tárgya már azelőtt is megfelelően egyénre szabható, hogy az létrejött, nyilvántartott és kataszteri számot nem kapott.

54. számú határozat 2. pontjában foglaltaknak megfelelően a jövőben létrejövő vagy megszerzett ingatlan adásvételi szerződésében szereplő kataszteri számának hiánya nem annak megerősítése, hogy a felek nem állapodott meg a szerződés tárgyának rendelkezéséről.

Adásvételi szerződéssel kapcsolatos peres eljárás ingatlant az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma által adott pontosítások biztosítottak. Felhívta a figyelmet arra, hogy a leendő ingatlantárgy adásvételi szerződésének tárgya más módon is egyéniesíthető, amely lehetővé teszi a szerződés alapján a vevőnek átadott ingatlan létesítését. Ez lehet például a jövőbeni építkezés hozzávetőleges területe, az építés alatt álló objektum helye, az ingatlan projektdokumentációban meghatározott tulajdonságai. Ezen túlmenően az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma tisztázta azt a tényt, hogy ez a megállapodás nem ismerhető el meg nem kötöttnek, még akkor sem, ha nem tartalmaz elegendő adatot a megállapodás tárgyának egyénre szabásához, de ugyanakkor igen, például a megállapodás szerinti ingatlan átvételi és átadási aktusában .

Az 54. számú rendelet (2) bekezdésével összhangban a Rosreestr területi szerveinek ebben a helyzetben nincs joga kifejezni egy személy ingatlanjogainak állami nyilvántartásba vételét és az azzal folytatott tranzakciókat. Így az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma kibővített magyarázatot adott az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 554. cikkére, amely nem tartalmaz konkrét listát az ingatlantárgyak értékesítése céljából történő individualizálásának módszereiről. Ugyanakkor a szerződés megkötésekor nem jelezte az ingatlanok kötelező regisztrációját az USRR-ben. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága külön kiemeli, hogy az ilyen szerződések előírják az értékesített ingatlan árát, amelynek alapítása területegységenként vagy más módon is elvégezhető (a (3) bekezdés szerint). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 555. cikke). Ellenkező esetben a megállapodásokat meg nem kötöttnek tekintik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 550. cikkének (1) bekezdése szerint).

Az 54. számú rendelet (3) bekezdése kimondja, hogy a jövőbeni ingatlantárgy adásvételi szerződésének tárgyában fennálló bizonytalanság a megállapodás meg nem kötötté nyilvánításának alapja lehet. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága számos iránymutatást idéz, amelyek révén lehetővé válik mindkét fél valódi akaratának megállapítása. Ez megtehető a szerződés biztosítására és az ügy egyéb bizonyítékaira összpontosítva a felek közötti kapcsolatok gyakorlatából és az üzleti szokásokból.

Megállapítást nyert, hogy ha nincs bizonyíték arra, hogy a szerződés tárgyának megvitatása során a felek megállapodásra jutottak, az adásvételi szerződés meg nem kötöttnek minősül.

Ha a felek olyan bizonyítékokkal rendelkeznek, amelyek megerősítik azt a tényt, hogy a leendő ingatlantárgy adásvételéről szóló szerződést a tárgya individualizálásával kapcsolatos tévhit hatása alatt kötötték meg, a megtévedt fél követelheti az ingatlan felismeréséből eredő kárának megtérítését. megállapodás meg nem kötött. Ehhez igazolni kell a bűnösség jelenlétét az ingatlantárgyat értékesítő eladó cselekményeiben.

2. Az adásvételi szerződés teljesítése jövőbeli ingatlanok

Legfontosabb pontosítás: ha a szerződés szerinti eladó a megállapodás teljesítésekor nem rendelkezik ilyen tárgy tulajdonosa vagy nem jár el tulajdonosi státuszában, akkor nem kényszeríthető a kötelezettség teljesítésére, valamint az állami nyilvántartásba vételre. a tulajdonjog átruházását magára az eladóra.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma két lehetséges helyzetre hívta fel a figyelmet, amelyek kényszerített az adásvételi szerződés teljesítése jövőbeli ingatlanok. Abban az esetben, ha a szerződés szerinti eladó nem tulajdonosa vagy tulajdonosa ennek a dolognak, nem kényszeríthető arra, hogy tegyen lépéseket annak létrehozására vagy megszerzésére. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 487. cikkének (3) és (4) bekezdésével összhangban a felperes követelheti a kifizetett pénzösszeg visszatérítését és kamat megfizetését. A neki okozott károk megtérítésére is igényt nyújthat be. Ez a fajta ellentételezés például az ingatlan adásvételi szerződésben meghatározott értéke és az ilyen tárgy aktuális piaci ára közötti különbözet ​​megfizetését írja elő.

Ha a bíróság kimerítő bizonyítékot kap arra vonatkozóan, hogy az alperes a szerződés tárgyaként eljáró ingatlan tulajdonosa, és annak nem bejegyzett tulajdonosa, a választottbíróság kötelezheti az alperest a szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítésére (a Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 398. cikke). alperes az ingatlan átruházásában és az adásvételi szerződés szerinti tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásában fejezhető ki.

Ezen túlmenően az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma külön megállapította, hogy az ingatlan tulajdonjogának elismerésére és az alperestől való visszakövetelésére vonatkozó követelmények olyan követelményekként határozhatók meg, amelyek kötelezik egy bizonyos átruházási kötelezettség teljesítésére. dolog és a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése.

3. Ingatlantárgy építése a megrendelő telephelyén

Legfontosabb pontosítás: az építési szerződés státusza lehet olyan megállapodás, amely a szerződés alapján egy másik személy tulajdonában lévő földterületen jövőbeli ingatlantárgy létrehozását veszi figyelembe.

Az 54. számú rendelet 6. pontja pontosítja, hogy az olyan megállapodást, amely e megállapodás alapján a másik fél tulajdonában lévő telken ingatlant hoz létre, akkor az ilyen kapcsolatokat építési szerződés viszonyának kell tekinteni. Ebben a helyzetben az építkezést végző félnek joga van a szerződésnek megfelelően végzett munkáért fizetést kapni. Ha ez a feltétel nem teljesül, a fél a meghatározott pénzösszegen felül kártérítést követelhet a szerződésben rögzített kötbér megfizetése mellett. Emellett gyakorolhatja jogát, amelyet az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 712. cikkének szabályai biztosítanak számára.

Abban az esetben, ha a szerződés szerinti építési munkák kifizetése készpénzben történik, de az emelt épületben lévő helyiség tulajdonjogának biztosításával, akkor ez a szerződés vegyesnek minősíthető, és szigorúan meghatározott követelményeket ír elő. az adásvételi szerződés annak megfelelő részében teljesül.ingatlan.

4. A jövőbeni ingatlantárgyra vonatkozó megállapodás meghatározása egyszerű társasági szerződésként

Legfontosabb pontosítás: az egyszerű partnerségi megállapodás a leendő ingatlantárgyra vonatkozó megállapodásnak tekinthető, feltéve, hogy mindkét fél hozzájárul egy közös cél eléréséhez.

Az egyszerű társasági szerződés a jövőbeni ingatlanokra vonatkozó megállapodás. 54. számú rendelet (7) bekezdése pontosítja azt partnerségi megállapodás előírja a tranzakció minden résztvevőjének egyenlő hozzájárulását a jövőbeni objektumhoz. Például az egyik résztvevő pénzt utal át, a másik munkát végez, a harmadik építőanyagot szállít stb. Az egyszerű társasági szerződés alapján történő együttműködés eredménye egy kész ingatlan.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának utasítására, ha a szerződés főbb feltételeivel ellentétben az egyik partner, akinek föld átruházása formájában hozzá kell járulnia egy ingatlan létrehozásához telket közös tulajdonba vagy haszonbérleti jogba helyezni, kibújik kötelezettségeik teljesítése alól, akkor ebben az esetben a többi résztvevő bíróságon követelheti e kötelezettségek teljesítését. Ezt a tényt az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 551. cikkének (3) bekezdése rögzíti. Az elvtársak keresetlevelei, amelyek kifejezik a közös erők által létrehozott ingatlanrész tulajdonjogának elismerésének követelményét, összhangban az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának a 7. bekezdésben adott magyarázataival. 54. számú határozatában foglaltakat, azonos módon kell minősíteni.

A fenti esetek mindegyikében figyelembe kell venni, hogy minden egyes, a fenti követelményt előíró partner tulajdonosi joga csak azt követően keletkezhet, hogy az ilyen jogot bírósági jogi aktus alapján bejegyezték, ami azt jelzi, hogy követelmény teljesült.

5. A beruházási szerződés nem minősülhet önálló polgári jogi szerződéstípusnak

Legfontosabb pontosítás: a befektetési szerződés nem tekinthető önálló szerződéstípusnak. Éppen ezért minden esetben meg kell határozni egy ilyen megállapodás jogi természetét.

Az 54. számú rendelet (4) bekezdése pontosítja, hogy a befektetési tevékenységgel kapcsolatos szerződéseknek nem lehet külön jogszabályi szabályozása a felek között kialakuló kötelezettségekre.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma megjegyezte, hogy ebben az esetben a választottbíróságoknak először meg kell állapítaniuk az ilyen szerződések jogi természetét (sorban, eladás, egyszerű partnerség). Ezen túlmenően felhívta a figyelmet arra, hogy a "befektetési szerződés" rendelkezései szerint létrejövő ingatlan tulajdonjoga a jelen szerződést kötő személyektől attól a pillanattól kezdve keletkezhet, a jog állami bejegyzése megtörténik. Ezt a tényt az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 223. cikkének (2) bekezdése rögzíti.

6. Ingatlan adásvételi előszerződés megkötése

Legfontosabb pontosítás: az ingatlan adásvételi előszerződés, amely előlegfizetési feltételekkel jött létre, egy leendő ingatlantárgy adásvételi szerződésének tekinthető.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma az 54. számú határozat 7. pontjában kifejtette, hogy ingatlan adásvételi előszerződés azon személyek között, akik vállalják, hogy a jövőben létrejövő ingatlan adásvételére szerződést kötnek a tárgy összértékének nagy részének vagy teljes árának előtörlesztése mellett, jövőbeli ingatlan adásvételi szerződésként kell meghatározni. birtok.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma jelezte, hogy az adásvételi szerződés tárgyának individualizálásának követelménye a jövőbeni megállapodás tárgyára is vonatkozik, amelyet az előzetes megállapodásban jeleznek. Éppen ezért ezt az előszerződést nem lehet meg nem kötöttnek tekinteni, ha az előszerződésben megfelelően, de például az ingatlan kataszteri számának feltüntetése nélkül megtörtént az objektum individualizálása.

7. A lakóhelyiségek adásvételére vonatkozó szerződés bejegyzési eljárása

Legfontosabb pontosítás: a lakóhelyiségek eladására vonatkozó szerződések állami nyilvántartásba vételére csak akkor van szükség, ha a szerződés megkötésekor az eladó a megadott tárgy tulajdonosa.

Az 54. számú határozat (9) bekezdésének rendelkezéseivel összhangban az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma kifejtette, hogy a lakóhelyiségek adásvételi szerződésével kapcsolatban állami nyilvántartásba vételt kell végezni, ha az megkötése esetén a megállapodás tárgya az eladó tulajdonában van (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 558. cikkének (2) bekezdése szerint). Ellenkező esetben úgy kell tekinteni, hogy a szerződés aláírásának pillanatától nem jön létre.

Megállapítást nyert az is, hogy a Rosreestr területi szervei által az adásvételi szerződés megkötésekor nem az eladóhoz tartozó, lakóhelyiség tulajdonjogának állami bejegyzésére vonatkozó elutasítás kifejezése nem megfelelő. A regisztráció jogellenesnek tekinthető, ha az elutasítás kizárólag a regisztráció hiányára vezethető vissza.

8. Közös kivitelezési szerződés megkötése.

Legfontosabb pontosítás: az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának az 54. számú rendeletből következő magyarázatai nem vonatkoznak azokra a kapcsolatokra, amelyek lakóházak közös építéséhez kapcsolódnak.

Ez a nyilatkozat azokra az objektumokra vonatkozik, amelyeket a 2004. december 30-i 214-FZ „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről és az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról szóló szövetségi törvény” szabályoz.

Ingatlanvásárlás: hogyan kell helyesen fizetni érte (bírói gyakorlat elemzése) (Chakinski A.)

Cikkfeladás dátuma: 2018.03.26

Szóval kész. A lakás pénzét kifizették, a szerződés aláírása és bejegyzése megtörtént, a lakás kulcsai átvételre kerültek. Meg lehet-e ünnepelni a házavatót és nyugodtan letelepedni egy új helyen? Nem mindig. Elképzelhető, hogy a sértett eladó, aki úgy véli, hogy "olcsózott" az ügylet során, pert fog felmondani az ingatlan-adásvételi szerződésnek, és egyúttal kijelenti, hogy nem kapott pénzt. Hogyan védheti meg magát egy ilyen kiábrándító forgatókönyvtől, tovább fogjuk mondani ...

FIZETÉSI MÓDOK INGATLANOKRA

Hazánkban az ingatlanügyletek gyakorlata négy fő módot von le arra, hogy a vevő pénzt utaljon át az eladónak. Ezek közül a legegyszerűbb a készpénz „kézből kézbe” átvitele. A második mód - egy egyedi banki széf vagy egyszerű módon egy "banki cella" lízingje. Lehetőség van banki intézményekkel is fizetni, különösen banki akkreditív megnyitásával. És végül az utolsó lehetőség a pénz átutalása lakásvásárláskor közjegyzői letét felhasználásával.

PÉNZ „KÉZBŐL”: ELLENÁLLÓ IGAZSÁGÜGYI GYAKORLAT

A leggyakoribb módja. Valahol a közjegyzői iroda területén a vevő pénzt utal át az eladónak a kívánt ingatlanért. Az ingatlan adásvételi szerződése (opció - az átruházási okiratban) jelzi, hogy a pénzt az eladó teljes egészében megkapta. Az ingatlan állami nyilvántartásba vétele folyamatban van. Minden rendben? Nem, ez nem ilyen egyszerű.
Az tény, hogy a hazai bírói gyakorlatnak két teljesen ellentétes véleménye van a vizsgált kérdésben.
Az első esetben a hazai Themis azt állítja, hogy mivel a szerződésben az szerepel, hogy a hőn áhított vásárolt "sarok" kifizetése megtörtént, és az eladó ennek ellenkezőjét nem támasztotta alá, ezért az ingatlanért járó pénzt általa kapott.
K.V.V. pert indított a Ya.O.Sh. címen található telek 1/2-e közös tulajdoni hányadának adásvételére irányuló szerződés érvénytelenítéséről:<...>széle, állomás<...>, utca.<...>, amely az állítások alátámasztására kijelenti, hogy 2010. március 24-én közte és Ya.O.Sh. megkötötték az említett ingatlan adásvételi szerződését. 2010. április 20. a Ya.O.Sh. ezen ingatlanon bejegyzett tulajdonjog, azonban az alperes szerződés szerinti kifizetése még nem történt meg.
Az alperes a követelést nem ismerte el, kérte, hogy tagadja meg a megállapított követelmények teljesítését.
A Krasznodari Terület Leningrádi Kerületi Bíróságának 2013. május 29-i határozatával K.V.V. követeléseit kielégítette. megtagadva.
A Krasznodari Regionális Bíróság Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma 2013. augusztus 29-én hozott fellebbezési határozatával az elsőfokú bíróság határozatát hatályon kívül helyezte. E fellebbezési határozat ellen az alperes kassációs panaszt nyújtott be.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma az ügy anyagainak ellenőrzése és a fellebbezés érvei megvitatása után megállapította, hogy a törvényben meghatározott okok indokolják a fellebbezés kielégítését és a bírói kollégium fellebbezési határozatának hatályon kívül helyezését. a Krasznodari Területi Bíróság polgári ügyeiben, 2013. augusztus 29-én.
Az első és a másodfokú bíróságok tárgyalásain az alperes képviselője arra hivatkozott, hogy a 2010. március 29-én kelt adásvételi szerződés alapján a felperes pénzeszközátvételét maga a szerződés szövege is megerősítette, (3) bekezdése, amelyben szerepel, hogy az egyezség a felek között annak aláírása előtt teljes egészében megtörtént.
Ez a megállapodás az összes lényeges feltétellel rendelkezik, és átment az állami nyilvántartásba, miközben az alperesnek a jelen megállapodás megkötésekor tett jogellenességére utaló írásos bizonyítékot a felperes nem mutatta be, és nem szerepel az ügy irataiban. Ezért az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyekkel Foglalkozó Bírói Kollégiuma megállapította: hatályon kívül helyezi a Krasznodari Területi Bíróság Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiumának 2013. augusztus 29-i fellebbezési határozatát, és az ügyet új elbírálásra küldje a bíróságnak. fellebbezés (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2014.09.09-i határozata, N 18- CG14-99).
A második eset az, amikor a bíróságok pont az ellenkező álláspontot képviselik.
M.S.N. bírósághoz fordult, a követelményeket azzal támasztva alá, hogy ő a tulajdonosa a következő helyen található lakásnak:<...>, kapcsolatban<...>amelynek részvényei<...>közte és M.A.A. között, akinek nevében M.N.A. édesanyja járt el, adásvételi ügylet jött létre. Eközben készpénz az elidegenítetteknek<...>részére a részesedést a mai napig nem fizették ki, ezzel kapcsolatban kérte az alperes behajtását<...>dörzsölje., kamatai mások pénzének felhasználásáért.
A bírósági határozat részben kielégítette a kereseteket.
Az alperes a bíróság döntésével nem értett egyet, fellebbezésében annak törlését kérte, mint jogellenes és indokolatlan.
Az ítélőtábla a felperes magyarázatainak meghallgatása, az ügy anyagainak ellenőrzése, a fellebbezés érvei megvitatása után az alábbi következtetésekre jutott.
Az ügy anyagából az következik, hogy a szerződés IV.<...>dörzsölje., azt is meghatározzák, hogy a vevő fizet az eladónak<...>dörzsölés. az adásvételi szerződés állami bejegyzése előtti szerződés aláírásának napján.
A felperes állításait alátámasztva rámutatott, hogy a vevő (alperes) nem fizetett a szerződés alapján megszerzett ingatlanért. Az elsőfokú bíróság az ügyben összegyűjtött bizonyítékokat elemezve, tekintettel arra, hogy az alperes érvei alátámasztására jogi bizonyítékot nem szolgáltatott, arra a helyes következtetésre jutott, hogy a vevőtől a pénzeszközök behajtására irányuló igények kielégítést igényelnek.
Az ügy irataiból következik, hogy a fenti adásvételi szerződés megkötésének és az üzletrész alperes általi átruházásának ténye nem volt vitatott, ezért az alperesnek, mint ingatlan vevőnek írásbeli előterjesztést kellett benyújtania. bizonyítékot a bírósághoz, amely megerősíti a pénzösszegnek a felperes részére e megállapodás alapján történő átutalását.
időközben az ingatlan adásvételi szerződése szerinti fizetést igazoló, megbízható írásos bizonyítékok, M.H.A. nincs bemutatva. Ilyen körülmények között a bíróság döntése jogszerű és megalapozott, megfelel a megállapított körülményeknek és a törvényi követelményeknek. A fellebbezés alapján (a Karéliai Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának 2015. december 1-jén kelt fellebbezési határozata a 33-4547/2015. sz. ügyben) nincs jogalapja a törlésnek.
Azt is megjegyezzük, hogy az orosz bíróságok szerint a pénz átutalásának bizonyítékát írásban kell rögzíteni. A pénzátutalás tényét alátámasztó tanúvallomást a bíróságok nem veszik figyelembe.
Úgy tűnik, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának megfelelő magyarázatokra van szükség arra vonatkozóan, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben (átruházási okiratban) szereplő nyilatkozatot, miszerint a pénz kézhezvétele megtörtént, az átvétel jogi tényének kell-e tekinteni anélkül, további bizonyíték, vagy sem.

BANK BOX – "AZ ÖRDÖG A RÉSZLETEKBEN VAN"

Ha az ingatlan adásvételi szerződésben részes felek úgy döntenek, hogy széf segítségével bonyolítják le a tranzakciót, akkor az alábbi konstrukció érvényes. A bankkal egyedi banki széfre (széfre) kötnek bérleti szerződést, melynek felei többek között a vevő és az eladó egyaránt. A vevő a pénzt egy széfbe helyezi, az eladó pedig a bérleti szerződésben foglaltaknak megfelelően egy idő után hozzájut, hogy átvehesse.
De "az ördög a részletekben rejlik", és a széf bérletének legtrükkösebb feltételeit általában apró betűkkel írják. Lehetséges eredmény: az ingatlant eladták, és leküzdhetetlen akadályok állnak a széfből történő pénzfelvétel előtt...
A felperes R.E.V. keresettel fordult bírósághoz, melyben kérte az állami jognyilvántartás érvénytelenítését, amely alapján E.H.The. a föld tulajdonosa lett.
A kifejtett kérelmek alátámasztására Z.AND.N. jelzi, hogy az említett földterület adásvételi szerződés alapján R.E.V. összegű pénzét köteles volt kifizetni<...>rubel, de csak készpénzben utalják át<...>rubel, a többi pénzt egy széfbe helyezték. Ugyanakkor a felek és a bank között létrejött egyéni bankszéf lízingszerződésének feltételei szerint az eladó által a Z.I.N. A telekért fizetett pénz csak a vevő házastársának személyes jelenlétével lehetséges - R.A.N.
Eközben az ügy anyagai megerősítették, hogy az ígért Z.I.N. készpénz az összegben<...>dörzsölés. R.E.V.-nek még nem fizettek ki a vitatott telekért, azonban ez a körülmény nem alapot képez az adásvételi szerződés felbontására (a Moszkvai Városi Bíróság 2016. december 06-án kelt fellebbezési határozata a 33-43103 / 2016. sz. ügyben) .
A felperes ezt követően bírósági határozattal pénzt kapott egy széfből. De el kell ismernie, hogy az idejét, energiáját és idegsejtjeit erre költeni, valamint további jogi költségeket vállalni, nem szerepelt a tervei között!
Egy másik példa, amelyben a bíróságok ezzel ellentétes következtetést vontak le, miszerint a széfből való pénz beérkezésének elmulasztása az ingatlan adásvételi szerződés felmondásának alapja.
F. pert indított M.A.S. a lakóhelyiség adásvételi szerződésének a fizetés elmulasztása és a lakás ingatlanba történő visszaadása kapcsán történő felmondásáról. Állításainak alátámasztására a felperes azzal érvelt<...>A felek lakás-adásvételi szerződést kötöttek, melynek feltételei szerint a felperes eladta az alperesnek az alábbi címen található lakását:<...>. A vevő a pénzösszeget úgy utalta át, hogy a JSCB FORA-BANK-tól egyéni banki széfet bérelt, amiért F. és M.A.S. A JSCB "FORA-BANK" (JSC)-vel egyedi banki széf bérleti szerződést kötött speciális feltételekkel.
A felperes 2015. március 20-án útlevél és adásvételi szerződés bemutatásával kérte a banktól a széfhez való hozzáférést, azonban a bank megtagadta a széfhez való hozzáférést, mivel a szerződésben elírás történt. , az 5.1.1. bekezdésben F. vevő jelzi, és az M.A.S. vevőjeként kell feltüntetni. A felperes 2015. március 20-tól március 23-ig felhívta M.A.S.-t, hogy keresse fel vele a bankot és javítson ki egy elírást, hogy F. hozzáférjen a széfhez és pénzt kaphasson az eladott lakásért. A felperes 2015. március 23-án írásban kérte a banktól, hogy hozzáférjen a széfhez, de ezt megtagadták. A széfet a felperes 2015.03.25-ig, 2015.03.26-tól - kizárólag a vevő részéről - férhette be. Ugyanakkor az alperes nem jelent meg a bankban, a pénzeszközöket nem utalták át a felperesnek.
A Moszkvai Ljublinszkij Kerületi Bíróság 2015. augusztus 13-án kelt határozatával F. M.A.S.-vel szemben benyújtott keresetének kielégítésére. a lakóhelyiségek adásvételi szerződésének felbontásáról és a lakás ingatlanhoz való visszaadásáról megtagadták.
A Moszkvai Városi Bíróság Polgári Ügyek Bírói Kollégiuma 2016. február 16-án kelt fellebbezési határozatával úgy határozott:
a Moszkvai Ljublinszkij Kerületi Bíróság 2015. augusztus 13-i határozata hatályon kívül helyezi, új határozatot hoz az ügyben, amellyel F. M.A.S. részben kielégíti.
címen található lakás adásvételi szerződését felmondani<...>között kötött F. és M.A.S.<...>az év ... ja. Visszaadja F. tulajdonába a következő címen található lakást:<...>.
A fellebbezésben M.A.S. kérte a Moszkvai Városi Bíróság Polgári Ügyek Bírói Kollégiumának 2016. február 16-án kelt fellebbviteli határozatának megsemmisítését a Moszkvai Ljublinszkij Kerületi Bíróság 2015. augusztus 13-i határozatának fenntartása érdekében.
Az alábbi indokok alapján hozott határozat az ügy semmítőfokozatra történő áttételének megtagadásáról.
F. követeléseinek kielégítését megtagadva az elsőfokú bíróság abból indult ki, hogy az adásvételi szerződés nem tartalmaz feltételeket az eladó és a vevő között bankcella bérlésével történő elszámolásra, a felek közötti elszámolásra az adásvétel során. és adásvételi szerződést a fenti bizonylat és a felek által aláírt átruházási okirat megléte igazolja, amellyel kapcsolatban nincs ok azt feltételezni, hogy a felek közötti elszámolás nem történt meg. Ezenkívül sem a törvény, sem az adásvételi szerződés nem biztosítja a felperesnek azt a jogot, hogy követelje az alperestől (a lakás vevőjétől) a szerződés alapján átruházott lakás visszaszolgáltatását, ha az alperes megsérti a lakásköltség megfizetésére vonatkozó kötelezettségét. a lakás.
A bírói testület az ügyet másodfokon vizsgálva nem értett egyet az elsőfokú bíróság következtetéseivel.
Ha az ingatlan vevője bejegyezte a tulajdonjog átruházását, de az ingatlanért nem fizetett, az eladó a Kbt (3) bekezdése alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 486. cikke jogosult a szerződés alapján fizetést és kamatfizetést követelni az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 395.
Az eladott ingatlanra a vevő tulajdonjogának átruházásának bejegyzése nem akadálya a szerződés felmondásának a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 450.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumainak 2010. április 29-i N 10/22 „A bírói gyakorlatban felmerülő egyes kérdésekről” című közös határozatának 65. pontjában foglalt pontosításokkal összhangban a tulajdonjogok védelmével és egyéb vagyoni értékű jogokkal kapcsolatos viták rendezése során" (1-4) bekezdés) az eladó, aki nem kapott ellenrendelkezést a vevőtől, aki tulajdonjogot bejegyeztetett, jogosult mindkét kereset benyújtására. fizetés és a szerződés felbontása iránti igény.
Amint arra a bírói testület rámutatott, a lakás-adásvételi szerződés lényegéből adódóan az adásvételi szerződés elengedhetetlen feltétele, hogy az eladó a vevőtől megkapja az eladott áru árát, mivel az áru eladásával és átadva azt a vevő tulajdonába, az eladó elsősorban azt várja el, hogy bizonyos összeget kapjon érte.
Ennek megfelelően, ha a vevő nem fizeti meg az adásvételi szerződésben meghatározott árat a részére átruházott ingatlanért, az eladót nagymértékben megfosztják attól, amire a szerződés megkötésekor joga volt számítani, mert ha az ingatlan eladója, az ingatlan eladója nem fizeti meg az adásvételi szerződésben meghatározott árat, akkor az eladót a szerződés megkötésekor jogában áll figyelembe venni. lakást is beleértve, tudta, hogy az adásvételi szerződés alapján pénzeszközt nem kap, adásvételi szerződést nem köt és az ingatlant nem adja át a vevőnek.
Az ügyben összegyűjtött bizonyítékok teljes körű értékelése után az ítélőtábla arra a következtetésre jutott, hogy a vevő M.A.S. a lakás adásvételi szerződését nem teljesítették, mert nem fizette ki a lakás adásvételi szerződésében rögzített árat, a lakás eladója F. nem kapta meg a pénzt, mert nem jutott hozzá a banki széfet, amelyben az adásvételi szerződés alapján neki járó készpénz volt.
A fentiek alapján a bírói testület jogosan törölte az elsőfokú bíróság határozatát, és felmondta a lakás adásvételére vonatkozó szerződést (A Moszkvai Városi Bíróság 2016. április 28-i határozata, N 4g-4632 / 2016).
Így ebben a példában annak ellenére, hogy az ingatlan adásvételi szerződést végül felmondták, az egyéni banki széf lízingszerződésének figyelmetlen olvasása is negatív következményekkel járt a károsult időveszteségében és jogilag. költségeket.

FIZETÉSI DOKUMENTUMOK, MINT megcáfolhatatlan BIZONYÍTÉK

A megvásárolt "otthon" pénzét bankok segítségével utalhatják át az eladónak. Például az eladó és a vevő között kötött banki akkreditívek felhasználásával. Ez az akkreditív előírja a fizetési feltételeket, az eladónak és a vevőnek szóló értesítéseket, valamint ezek főbb adatait. Ebben az esetben az eladó speciális számlát nyit a bankjában, és erre a számlára utalja át a vevő bankja a szükséges összeget. De az eladó csak a tranzakció befejezése után kaphatja meg, és a bank megkapja az összes szükséges dokumentumot, amely megerősíti a teljesítés tényét.
Ebben az esetben a hazai bírói gyakorlat feltűnő egységességet mutat. Szinte minden banki dokumentum szolgálhat ingatlanvásárlási és -eladási tranzakció megerősítéseként. Ez az Art. tartalmi jogi elemzéséből következik. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 161–162. cikke, valamint az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Elnökségének jogi álláspontja ezek értelmezéséről és alkalmazásáról a vevő által az eladónak történő pénzátutalást megerősítő elfogadható bizonyítékok kérdésében ingatlan adásvételi ügyletekben ingatlan. A megvásárolt ingatlan pénzátutalásának megerősítéséhez írásos bizonyítékok benyújtása szükséges (fizetési dokumentumok: banki megbízás, nyugta stb.).

AZ ÜGYLET MEGBÍZHATÓSÁGÁNAK GARANCIA JEGYZŐI BETÉT

És végül 2015. január 1-től lehetőség nyílt ingatlan adásvételi ügyletek lebonyolítására közjegyzői letét felhasználásával. Ez a séma a következőképpen működik. A vevő pénzt utal át a közjegyző speciális letéti számlájára. Igazolják a tranzakciót, a vevő tulajdonjogát a Rosreestr bejegyzi, majd a közjegyző átutalja a pénzeszközöket az eladónak.
Ebben az esetben egyszerűen nem merülhet fel jogvita arról, hogy a vevő fizetett-e az ingatlanért. Ezen túlmenően, a vevőnek a közjegyző letétére tett letéte jelzi az ingatlan adásvételi szerződésének teljesítésére irányuló szándékát (a krasznojarszki regionális bíróság 2014. szeptember 22-i fellebbezési határozata az N 33-9172 / 2014 ügyben).

ÖSSZEGEZVE

Tehát következtetéseket vonunk le arról, hogyan járjunk el a legjobban körültekintő ingatlanvásárlóként.
Kézről kézre fog pénzt utalni? Kérjen az eladótól egy saját kezűleg írt nyugtát arról, hogy az összeget teljes egészében megkapta.
Pénzátutalás széf segítségével? Olvassa el figyelmesen a bérleti szerződést.
Bankon keresztül utal át pénzt? A módszer megbízható, de készüljön fel a banki jutalékok stb. költségeinek viselésére.
A legjobb pedig közjegyzői letétet használni! Ahogy az egyik kultikus film hőse mondta, olcsó, megbízható és praktikus!

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 454. cikke. Adásvételi szerződés

1. Adásvételi szerződés értelmében az egyik fél (eladó) vállalja, hogy egy dolgot (árut) a másik fél (vevő) tulajdonába ad át, a vevő pedig vállalja, hogy ezt az árut átveszi és bizonyos összeget (árat) fizet. érte.
(2) Az értékpapírok és valutaértékek adásvételére az e bekezdésben foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni, kivéve, ha ezek adásvételére vonatkozóan jogszabály külön szabályokat állapít meg.
3. A jelen Kódexben vagy más törvényben meghatározott esetekben bizonyos típusú áruk vásárlásának és eladásának sajátosságait törvények és egyéb jogi aktusok határozzák meg.
(4) A vagyoni értékű jogok értékesítésére az e bekezdésben foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni, kivéve, ha e jogok tartalmából vagy természetéből más következik.
5. Az adásvételi szerződés egyes típusaira (kiskereskedelem, áruszállítás, állami szükségletre történő áruszállítás, szerződéskötés, energiaellátás, ingatlanértékesítés, vállalkozás értékesítése) az e bekezdésben foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni. , hacsak e kódexnek az ilyen típusú szerződésekre vonatkozó szabályai másként nem rendelkeznek.

Nem lakás céljára szolgáló helyiség adásvételi szerződés megkötésére kényszerítés

MOSZKVA VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG

Az Orosz Föderáció nevében

(kivonat)

A határozat rendelkező részét 2007.01.22-én hirdették ki.
A határozat teljes szövege 2007.01.29-én született.
Az N. tanácsvezető bíróból álló Választottbíróság a jegyzőkönyvet P. GN bíró asszisztens vezette, részvételével: a felperestől - B. (dov. 2007.01.17-től b / n), az alperestől - P.Yu.V. (2007. 01. 09. N 07 / 05-7. hirdetmény), harmadik féltől - A. (11.11. kelt. Moszkva város ingatlana, 3. személy - DIGM, adásvételi szerződés megkötésének kényszeréről),

BEÁLLÍT:

A Luna LLC pert indított az Állami Egységes Vállalat ellen moszkvai ingatlan eladása miatt, hogy kötelezze az alperest az 525,6 négyzetméteres nem lakáscélú helyiségek adásvételére vonatkozó szerződés megkötésére. m (1. emelet, II. szoba, 1., 2., 2a., 3., 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10-14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), a következő címen található: Moszkva, st. Perovskaya, 10, bldg. 1, 6628894 rubel áron. a keresethez csatolt szerződéstervezet feltételeiről, hivatkozva az N 37-es stúdió ingatlanának privatizációja során cégalapításra és ingatlan bérbeadásra.
Az alperes a keresetet a DIGM megfelelő végzésének hiányára hivatkozva elutasította, és előadta, hogy a felperes a Ptk. (13) bekezdésében foglalt határidő lejárta előtt nem kért ingatlanvásárlást. Az állami és önkormányzati vagyon privatizációjáról szóló, 2001. december 21-i N 178-ФЗ szövetségi törvény 43. §-a, valamint az ingatlanok e törvény hatálybalépésétől számított két év elteltével történő visszaváltásának lehetetlensége, és szintén megtámadták a felperes által javasolt ingatlan visszaváltási ára.
A 3. személy a követeléseket jogellenesnek tartja, rámutat, hogy az ingatlan bérleti szerződések ezen ingatlan kivásárlási jogára vonatkozó rendelkezései 2004. 04. 27-től hatályát vesztették, hogy a bérbe adott ingatlan bérleti szerződésben foglaltak szerint a bérleti szerződés piaci ára a 3. sz. az ingatlan, amelyre a követeléseket benyújtják, jelenleg 34235593 RUB.
Az alperes és a 3. fél érveit vitatva a felperes az ilyen jogvitákban kialakult bírói gyakorlatra hivatkozott (az FAS MO 2006.10.04. N KG-A40 / 9151-06 rendelete).
A bíróság a benyújtott iratok mérlegelésével és az eljárásban részt vevő személyek meghallgatásával a követelményeket az alábbi körülmények miatt kielégítőnek tartja.
A Luna LLC a Luna Firm LLP megbízottja, amelyet a Moszkva, st. 37. számú stúdió privatizációja során hoztak létre. Perovskaya, 10, 1. épület.
Az 1992. november 4-i N 04- adásvételi szerződés értelmében a Moszkvai Tulajdonbizottság Felső Közigazgatási Kerülete Területi Ügynöksége N 6, Luna LLP 1992. április 10-i határozatával jóváhagyott privatizációs tervnek megfelelően. 00239 / 92, kivásárolta a stúdió alap- és forgótőkéjét.
A privatizációs terv és az 1992. 11. 04-i N 04-00239/92. sz. megállapodás előírja a stúdió helyiségeinek bérbeadásra történő átadását a társulásnak, egy éven belüli kivásárlási joggal.
Az 527,9 nm alapterületű stúdió helyiségek bérbeadása. m az 1995. február 15-én kelt N 4-108 / 95 sz. megállapodással van formálva a Moszkvai Ingatlan Bizottság és a partnerség között.
A Moszkva város Perovo kerületi tanácsának vezetőjének 2004. március 25-i N 109-es rendeletével engedélyezett helyiségek átépítésének eredményeként a bérelt helyiségek területe megváltozott, és 525,6 négyzetmétert tett ki. .m. m.
Az 1995.02.15-én kelt N 4-108/95 bérleti szerződés az 1992.11.04-én kelt N 04-00239/92 adásvételi szerződés alapján jött létre, amint az szövegében kifejezetten szerepel. a bérlő lakott helyiség megváltási jogára vonatkozó kikötés nem jelenti azt, hogy a felperesre nem vonatkoznak az Art. (13) bekezdésében foglaltak. Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról szóló, 2001. december 21-i N 178-FZ szövetségi törvény 43. cikke.
13. §-ának megfelelően. Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról szóló, 2001. december 21-i N 178-FZ szövetségi törvény 43. §-a, ha egy állami vagy önkormányzati vállalkozás teljes tulajdona, kivéve az épületet vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget, amelyben ez a vállalkozás működik. található, amelyet az Orosz Föderáció első Polgári Törvénykönyve része IV. fejezetének hatálybalépése előtt szereztek meg egy bérleti szerződés egyidejű megkötésével, amely lehetővé teszi egy ilyen épület vagy helyiség, a meghatározott épület vagy nem. -a lakóhelyiség eladható annak a tulajdonosnak, aki a vállalkozás teljes vagyonát piaci értéken megszerezte.
A felperes a bérelt helyiségek eladása iránti kérelemmel fordult Moszkva város ingatlanügyi osztályához, amely felhatalmazott Moszkva város ingatlanának értékesítésére vonatkozó döntések meghozatalára, 2004. 04. 06-án (N 70. bejegyzés). -124 / 04) - a helyiség kivásárlási jogának gyakorlására megállapított kétéves határidő lejárta előtt.
A felperes által ebben az időszakban bérelt helyiségek forgalmi értéke 6 628 894 rubel volt, amit a PBOYuL Z. által a DIGM utasítására összeállított N 04-0117-0044 / 04-1 számú értékelő jelentés is megerősít.
A felperes nem viselhet el olyan negatív következményeket, amelyek az ingatlanok árának emelkedéséből adódnak abban az időszakban, amikor a DIGM elkerüli az ingatlan eladásáról szóló döntés meghozatalát, ezért az ingatlan visszaváltási árát az akkori piaci ára alapján kell meghatározni. a felperes kivásárlást kért.
Az alperes és a 3. személy kifogásait a kialakult bírói gyakorlat (az FAS MO 2006.10.04. N KG-A40 / 9151-06. sz. rendelete) figyelmen kívül hagyásával adják, ezért azok elutasításra kerülnek.
Az illeték költségeit az alperest kell terhelni, azonban annak megfizetése alól mentesül, ezért a kereset benyújtásakor megfizetett illeték visszatérítendő.
Műv. Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról szóló, 2001. december 21-i N 178-FZ szövetségi törvény 43. cikke. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 8., 12., 195., 196., 199., 200., 217., 432., 445. Művészet. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 APC RF, bíróság

kötelezni az Állami Egységes Vállalatot a moszkvai ingatlan értékesítésére, hogy kössön megállapodást 525,6 négyzetméteres nem lakáscélú helyiségek adásvételéről a Luna LLC-vel. m (1. emelet, II. szoba, 1., 2., 2a., 3., 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10-14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), a következő címen található: Moszkva, st. Perovskaya, 10, bldg. 1, 6628894 rubel áron.
Az LLC "Luna" visszaküldése a szövetségi költségvetésből 2000 (kétezer) rubel. állami kötelesség.
A döntés ellen egy hónapon belül lehet fellebbezni a választottbírósághoz.

Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése céljából kötött kezességi szerződés alapján a tartozás összegének és kamatának behajtása idegen pénzeszközök felhasználásáért

MOSZKVA VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG

Az Orosz Föderáció nevében

A rendelkező rész kihirdetése 2007. október 08-án történt.
A határozat teljes terjedelmében elkészült dátuma 2007. október 12.
Moszkvai Választottbíróság, amely a következőkből áll:
Elnök: A.
a bíróság tagjai: egyedül
A bíró által végzett jegyzőkönyvvezetés során.
képviselők részvételével:
felperestől: B. - pass.
vádlottak közül: P. - veri. 8926, dov. 2007.03.22-től dov. 2007.03.22., G. - útlevél, dov. kelt: 2007.06.19., dov. kelt: 2007.06.19., dov. 2007. május 25-én kelt
a RAMENKA LLC keresetére vizsgálta az ügyet
az American Traders LLC-nek; OOO hetedik pont; OOO Magazin N 40 "Sollolaki"
a behajtásra egyetemlegesen 52 171 895 RUB. 01 kop.
A bíróság pontosította az eljárási jogokat és kötelezettségeket, valamint a megtámadási jogot, az ügy választottbírósági bírák részvételével történő elbírálásának jogát, a vita választottbíróság elé terjesztését, a vita megoldása érdekében mediátorhoz fordulás jogát, egyezségi megállapodást kötni.
A bírósági ülést 2007.10.03-ról 2007.10.08-ra elnapolták.

telepítve:

Az alperesekkel egyetemlegesen benyújtott követelés 52 171 895 RUB. 01 kopekka, 49 181 415 rubel. 69 kop. adósság és 2 990 479 rubel. 32 kop. 2006. június 30-i 1 / 2006-3 számú megállapodás teljesítésének elmulasztása miatt 2007. március 27-ig más pénzeszköz felhasználásának kamata.
Az ügyet a FAS MO megszüntetése után vizsgálják.
Moszkva Város Választottbíróságának 2007. március 30-án kelt határozatával 52 171 895 rubelt követeltek be az alperesektől szolidaritásból. 01 kop., beleértve: 49 181 415 rubelt. 69 kop. adósság és 2 990 479 rubel. 32 kop. százalék, valamint 100 000 rubel. állami illeték kiadások.
Az FAS MO 2007.07.06-i N KG-A40 / 6200-07 határozatával az N A40-59341 / 06-89-469 ügyben 2007.03.30-án hozott bírósági határozatot hatályon kívül helyezte és az ügyet új eljárásra terjesztette. . E határozat kimondja, hogy a bíróság nem vizsgálta a 3.2 pontját, amely szerint a kezes nem felel a hitelezővel szemben az adós jelen szerződéssel biztosított kötelezettségének teljesítéséért, ha a hitelező hibájából ingatlan adásvételi szerződés jön létre. nem jött létre a hitelező és a kezes között. A fentiekre tekintettel az elsőfokú bíróságnak a fentieket figyelembe kell vennie, és az ügyben jogszerű és indokolt bírói cselekményt kell hoznia.
A felperes támogatta az állításokat. Az alperes a kereset kielégítését a válaszbeadványban kifejtett indokok alapján kifogásolta.
Az FAS MO utasításait teljesítve, az ügy anyagait mérlegelve, a felperes képviselőjének érveit meghallgatva, a bemutatott bizonyítékokat értékelve úgy ítéli meg, hogy a követelések az alábbi indokok alapján kielégíthetők.
Az ügy irataiból kiderül, hogy a felperes, az alperes American Traders LLC és a Seventh Continent LLC között 2006. 06. 30-án 1/2006-3. sz. megállapodás jött létre (39-40. ügyirat).
A 2006. június 30-án kelt 1/2006-3 megállapodás 5. pontjával a korábbi tulajdonos (alperes American Traders LLC) kötelezettséget vállalt arra, hogy a bérlőnek (a jelen jogvita felperesének) visszatéríti a fennálló előlegek összegét.
A 2006. június 30-án kelt 1/2006-3 megállapodás 2. pontja megállapította, hogy a 2002.01.28-án kelt 02/2002 bérleti szerződések alapján bérleti díjként nem beszámított előlegek összegei; N 01/2002, 2002. január 28.; Az N 01/2004/E 2004. szeptember 30-i keltezésű N 1/AT 2006. június 30-án kelt egyeztetési jelentésben szerepel, amelyet az alperes American Traders LLC és a felperes Ramenka LLC írt alá.
Az 1.3. A 2006. június 30-án kelt N 1 / AT egyeztetési aktus szerint a nem jóváírt előlegek teljes összege 49 181 415 rubel. 69 kopejka, beleértve: 22 940 486,11 rubelt. nem jóváírt előleg a 2002.01.28-án kelt N 02/2002 bérleti szerződés alapján, 24 516 252 rubel. 74 kop. nem jóváírt előleg a 2002. január 28-án kelt N 01/2002 bérleti szerződés alapján és 1 724 676 rubel. 82 kopejka, a 2004. szeptember 30-án kelt N 01/2004 / E bérleti szerződés alapján nem jóváírt előleg.
Az alperes - American Traders LLC. 2006. 06. 30-i 1/2006-3. számú szerződés szerinti kötelezettségeinek teljesítésének biztosítása érdekében kezességi szerződéseket kötöttek.
A felperes - RAMENKA LLC és az alperes Seventh Point LLC között 2006. 06. 30-án kelt N 1/2006-P jótállási szerződés és a felperes - LLC között kötött N 1-1/2006-P 2006. 06. 30. "RAMENKA" és az alperes LLC Magazin N 40 "Sollolaki".
Az említett kezességi szerződések feltételeinek megfelelően a kezesek (a jogvita alperesei) - a Magazin N 40 Sollolaki LLC és a Seventh Point LLC - vállalták, hogy a hitelezővel (felperessel) szemben az alperes - American Traders LLC - általi teljesítésért felelnek. a 2006. június 30-án kelt N 1/2006-3 megállapodásból eredő pénzbeli kötelezettségek az adós (alperes) American Traders LLC-vel azonos körben, de nem korlátozódik a kamatfizetésre, a tartozás behajtásával kapcsolatos jogi költségek megtérítésére, ill. a hitelezőknek az adós kötelezettségeinek elmulasztása vagy nem megfelelő teljesítése miatt keletkezett egyéb veszteségeit, és a tartozás összegét a hitelezői felszólítás kézhezvételétől számított 10 naptári napon belül átutalja (a kezességi szerződések 1.2. és 2.1. pontja).
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 363. §-a alapján a kezességvállalással biztosított kötelezettség adós általi nem vagy nem megfelelő teljesítése esetén a kezes és az adós egyetemlegesen felel a hitelező felé. A kezes a hitelezővel azonos mértékben felel a hitelezővel szemben, ideértve a kötelezett kötelezettségének elmulasztásából vagy nem rendeltetésszerű teljesítésével okozott kamat megfizetését is, ha a kezességi szerződés eltérően nem rendelkezik.
pontja szerint az 1.3. kezességi szerződések, a kezesek felelőssége a hitelezővel szemben egyetemleges.
Amint az az ügy irataiból kiderül, a felperes táviratokat küldött az alpereseknek, amelyben összesen 49 181 415 rubel összegű pénzeszközök kifizetését követelte. 69 kopejkát, amelyet az alperesek 2006. 08. 08-án kaptak meg, amit a távirat kézbesítéséről szóló értesítések is megerősítenek. Ezen túlmenően a felperes ajánlott leveleket küldött az alpereseknek hasonló igényekkel.
Az alperesek a felperes követeléseire nem reagáltak, a tartozást nem fizették vissza.
A bíróság a felperes érveit ésszerűnek és bizonyítottnak tekinti, míg a Kbt. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 309., 310. cikke értelmében a kötelezettségeket megfelelően kell teljesíteni a kötelezettség feltételeivel összhangban, a kötelezettség teljesítésének egyoldalú megtagadása nem megengedett.
A bíróság nem tudja elfogadni az alperesek azon érvelését, hogy a kezesek kötelezettségei megszűntek, hiszen éppen a felperes hibájából nem jöttek létre az ingatlantárgyak adásvételére vonatkozó szerződések: a 06. 30-án kelt kezességi szerződések alapján. 2006 N 1 / 2006-P a következő címen: Moszkva, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 és 2006. június 30., 1-1 / 2006-P a következő címen: Moscow, Leningradsky pr-t, 78, bldg. 1. Ezen túlmenően az alperesek hivatkoznak arra is, hogy a kezességvállalási szerződések megkötésére a 3.2. olyan megállapodások, amelyekből a fentebb már említettek szerint az következik, hogy a kezes nem felelős a hitelezővel szemben az adós jelen szerződéssel biztosított kötelezettségének teljesítéséért (American Traders LLC), abban az esetben, ha a hitelező hibájából , adásvételi szerződések nem jönnek létre a hitelező és a kezesek között ingatlantárgyak.
A bíróság nem érthet egyet az alperes azon érvelésével, amely szerint ezek a megállapodások feloldó feltétel mellett jöttek létre.
(2) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 157. §-a, amelyre az alperesek hivatkoznak, amely szerint - az ügyletet feloldó feltétellel teljesítettnek kell tekinteni, ha a felek a jogok és kötelezettségek megszűnését olyan körülménytől tették függővé. nem tudni, hogy megtörténik-e vagy sem. Ez a szabály tehát azt mondja, hogy a feltételnek a felek akaratától függő körülménynek kell lennie, vagyis a felek nem tudhatják, hogy ez a körülmény bekövetkezik-e vagy sem. Ezen túlmenően a megállapodás megkötése elsősorban a felek írásban kifejezett akarata, így az adásvételi szerződések felek általi megkötése kezességi szerződés alapján csak a felek akaratán múlik, az előzőek alapján az alperesek hivatkozása a 2011. évi CXVI. pont 3.2. kezességi szerződések érvénytelenek.
Ugyanakkor a 3.2. A szerződés felek általi teljesítése szempontjából a bíróság úgy ítéli meg, hogy a kezességi szerződésből fakadó kötelezettségek kezes általi teljesítését nem az adásvételi szerződés megkötésének elmaradásának körülményeitől, hanem az adásvételi szerződés megkötésének elmaradásának körülményeitől teszi függővé. hitelezőt a megkötés elmulasztása miatt. Az Art. értelme és tartalma szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 401. cikke szerint a vétkesség (szándékosság vagy gondatlanság) a felelősség eleme, és nem hozható összefüggésbe olyan körülményekkel, amelyek megjelenésével a felek megállapíthatják a kötelezettségek fennállását. (2) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 157. cikke - a hitelező hibája nem lehet olyan körülmény, amelyről a felek nem tudnak és nem tudhatják, hogy eljön-e vagy sem.
Az (1) bekezdéssel összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 549. cikke szerint az eladó ingatlan adásvételi szerződés (ingatlan adásvételi szerződés) értelmében az eladó vállalja, hogy egy telket, épületet, építményt, lakást vagy egyéb ingatlant tulajdonába ad. a vevőtől.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. §-a értelmében az ingatlanhoz fűződő tulajdonjog és egyéb ingatlanjogok, e jogok korlátozása, bekövetkezésük, átruházásuk és megszűnésük az ingatlanjogok és ügyletek egységes állami nyilvántartásában való állami bejegyzéshez kötött. vele együtt a kezelés, az élethosszig tartó örökölhető birtoklás, a tartós használati jog, a jelzálogjog, a szolgalmi jog, valamint a jelen Kódexben és más törvényekben meghatározott esetekben egyéb jogok.
A bíróság a felek által benyújtott iratok megvizsgálása után a kezesek előtt nem állapította meg a hitelező bűnösségét az adásvételi szerződés megkötésének elmulasztásában.
Az Art. Az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyvének 65. cikke szerint minden, az ügyben részt vevő személynek bizonyítania kell azokat a körülményeket, amelyekre követeléseinek és kifogásainak alapjaként hivatkozik.
Az alperesek viszont nem szolgáltattak bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a felperesnek nem állt szándékában adásvételi szerződést kötni, ellenkezőleg, a felek levelezése az ügy irataiban szerepel, amelyből az látszik, hogy a Ramenka LLC adásvételi szerződéseket kíván kötni. és felajánlotta, hogy tartsanak egy találkozót a fizetési ütemezés egyeztetése érdekében
A fentiekkel összefüggésben a bíróság jogszerűnek, indokoltnak és kielégíthetőnek tartja a felperes 49 181 415 RUB egyetemleges behajtási igényét. 69 kopejk, mivel a felperes hibája a szerződéskötés elmulasztásában nem bizonyított, a kötelezettségek teljesítésének megtagadása pedig ellentétes a Kbt. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 309. és 310. §-a, ebben az esetben az alperesek kezességvállalási szerződésekből eredő kötelezettségeinek teljesítése az adósságfizetés tekintetében.
A felperes a tartozás elmulasztásával összefüggésben más pénzének felhasználása utáni kamat behajtása iránti igényt jelent be a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 395. cikke 2 990 479 rubel összegben. 32 kop. 2007. 03. 27-ig az Orosz Föderáció Központi Bankja refinanszírozási rátája szerint évi 10,5%, és az 1.2. pontra hivatkozva kéri a meghatározott összeg behajtását az alperesektől egyetemlegesen. kezességi megállapodások.
A bíróság indokoltnak tartja a felperes azon követelését, hogy az alperesektől egyetemlegesen követelje be a mások pénzének felhasználásáért járó kamatot a feltüntetett 2 990 479 RUB összegben. 32 kopejkát, mivel az alperesek pénzbeli kötelezettségüket nem teljesítették.
Az Art. Az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 110. §-a értelmében a felperesnél felmerült állami illeték költségeit teljes egészében az alperesekkel kell behajtani, mivel a keresetben foglalt követelmények indokoltak.
cikktől vezérelve. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 8., 12., 131., 157., 307., 309., 310., 363., 395., 429., 549. Művészet. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170-175 APC RF,

A vevő érdekvédelmének harmadik begyakorolt ​​módja, amelyet lakóingatlanok kedvezményes áron történő eladásakor alkalmaznak, jogilag érdekesebb és a következő. Az adásvételi szerződésbe olyan feltétel kerül be, amely szerint az eladó vállalja, hogy a vevő költségére elvégzi a lakás eladás előtti javítását. A vevő javítási költségeinek költsége megegyezik a lakás szerződésben feltüntetett valós és ára közötti különbözettel. A második nyugta ezen javítási feltétel alatt van írva. A javítási pénz átvételéről szóló bizonylat eladó általi kiállításával egyidejűleg a vevő aláírja az elvégzett munkák jövőbeli időpontig történő átvételéről szóló okiratot, és azt, hogy nincs javítási igénye. Ez a cselekmény megvédi az eladót a gátlástalan vevőtől, ha a javítás tényleges elmaradása alapján követeli vissza a javításra átutalt pénzt.

Az ár alá- és túlértékelése az ingatlan adásvételi szerződésében

A két nyugtát tartalmazó jogi konstrukció az eladó számára is jogi kockázatokat rejt magában, mivel a vevőnél lévő második nyugta bizonyítéka az eladónak, hogy nem fizetett adót, és ez az eladót meg nem fizetett adók, büntetések, pénzbírságok és büntetőjogi beszedéssel fenyegeti. felelősség. Ezen túlmenően, ha a szerződés aláírásakor a lakás tényleges kifizetése csak részben történt meg, és a fennmaradó összeget a jog és az ügylet állami bejegyzésére vonatkozó dokumentumok benyújtása után kell az eladónak kifizetni (vagy azt követően). ilyen nyilvántartásba vétel), akkor a gátlástalan vevőnek a szerződés aláírását követően joga van ahhoz, hogy a megszerzett ingatlan valós árát ne fizesse meg, hivatkozva a kizárólag a szerződésben meghatározott pénzbeli kötelezettsége összegére. eladásáról.
III.

Lakásvásárlás kedvezményes áron

Az adásvételi ügyletek során gyakori helyzet a szerződésben szereplő ár alábecsülése az ingatlan adásvételi szerződésben vagy a túlárazás. Természetesen Brad, de sajnos ez az életünk valósága. ? Vizsgáljuk meg részletesen, hogy az ügyletben részt vevő egyik fél mely helyzetekben kéri a szerződésben szereplő ár alulbecslését vagy a szerződésben szereplő áremelést.

A cikk tartalma

• Az ár aláírása a szerződésben
  • Okok, amelyek miatt az eladó csökkentette a lakás árát
  • Mi a veszélyes alulárazás a Vevő számára
  • Mi a veszélyes alulárazás az Eladó számára
  • Túlárazás az adásvételi szerződésben
  • Egyéb nehéz pontok tisztázása

Az ingatlanvásárlók szembesülhetnek azzal, hogy az Eladó ajánlatot tesz a szerződésben árleszállításra.

A lakás költségének alulbecslése

Bírósághoz fordul a rabszolgaügylet megszüntetése iránti keresettel, mert a szerződésben szereplő ár több mint 30%-kal alacsonyabb a piaci árnál. A bíróság a keresetnek eleget tesz, és a szerződésben meghatározott pénzeszközök visszaszolgáltatására kötelezi. Amit csinál. -És 1 700 000,0? -És bocsánat, nem vonatkoznak a lakás adásvételi szerződésére! És ez egy újabb tárgyalás, amely évekig húzódik.

Figyelem

Talán három kopejkát, és visszajön, ki tudja. Következtetés: Legyen nagyon átgondolt az ajánlatnál, hogy alábecsülje az árat. Ha ez nem túl nagy összeg, akkor köthet szerződést elválaszthatatlan fejlesztések vagy bútorok adásvételére.

De ez egy másik cikk témája. Egy másik helyzet a Vevő esetleges veszteségeivel. 2015 óta a lakóhelyiség vásárlása után 2 000 000,0 összegű adókedvezményt nem ingatlan után, hanem adóalany számára biztosítanak.

Az ingatlan értékének alulbecslése az adásvételi szerződésben

Másodszor, a szerződés felmondásakor a vevőnek jogában áll követelni az eladótól csak a lakásért kifizetett összeg visszatérítését (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 475. cikkének 2. szakasza), valamint a felmondásból eredő veszteségek megtérítését. pontja alapján (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 453. cikkének 5. cikkelye), de semmiképpen nem kell kötbért fizetni azért, mert az eladó nem teljesítette kötelezettségeit, amely a szerződés felbontásának alapjául szolgált. Harmadszor, még ha a bíróság elismeri is a vevő jogát arra, hogy kötbért fizessen neki, nagy valószínűséggel alkalmazni fogja az Art.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 333. §-a értelmében a büntetés jelentős csökkentése érdekében, mivel az aránytalan a kötelezettség megszegésének következményeivel. A veszteségek megtérítésekor a vevő nem téríti vissza teljes mértékben a lakásért ténylegesen kifizetett pénzt, mivel vesztesége csak az adott területen lévő hasonló lakások árának emelkedéséből állhat a szerződés aláírásától számított időszakra. pillanatában megszűnik. II.

Az összeg alulbecslése az adásvételi szerződésben

Az eredmény - a feleségem adója - vagy fizet, vagy pert indít. Fizetni, essesno - semmi. Az eredmény - hat hónap próbaidő! Hogyan érezte magát Jevgenyij Palko Ingatlanügynök jún. 25.

2010

Info

Roman Fadeev írta: Személyes tapasztalatból. A feleség eladta a házat. A bizonylatba a teljes költséget írták, a DKP-ban egymillió.

Egy idő után megérkezett az adóhivatal az új tulajdonoshoz, ő (az új tulajdonos) nyugtát adott nekik. Az eredmény - a feleségem adója - vagy fizet, vagy pert indít.
Fizetni, essesno - semmi. Az eredmény - hat hónap próbaidő! Hogy aggódott?És valószínűleg csak egy nyugta volt, és azt írta bele, hogy megkapta a teljes összeget az eladott lakásért? Nem meglepő, hogy külső link Rusova Ekaterina június 25 2010 Eugene TRIO-REALTI írta: Roman Fadeev írta: Személyes tapasztalatból. A feleség eladta a házat. A bizonylatba a teljes költséget írták, a DKP-ban egymillió.

404-es hibakód

Adó lakásvásárláskor, ingatlanadó, magánszemélyek és szervezetek adója. Mennyi adót, mikor és hogyan kell fizetni, és hogyan kaphat adókedvezményt (adó-visszatérítést) ingatlanvásárláskor.

Úgy döntöttem, hogy veszek egy lakást, de a tulajdonos megdöbbentett: az adásvételi szerződésben 5 millió rubel helyett. 2 millió rubelt írunk, és a pénzátutalási nyugtába írjuk a teljes összeget (5 millió rubelt). Azt mondják, nincs kockázat, és mindenki így dolgozik. Kérjük, írja le a lehetséges kockázatokat, és esetleg a valós gyakorlatból származó eseteket.

Előre is köszönöm a beszélgetésben való részvételt. Nyikolaj Tyulenyev ingatlanügynök jún. 25. 2010 1. Kétoldalú visszaszolgáltatás esetén a bíróság az átvételi elismervényt nem veszi figyelembe, és csak a szerződésben meghatározott összeg visszaszolgáltatására kötelezheti.2.

Csökkentett ár az ingatlan adásvételi szerződésében

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve szempontjából a szerződéses kapcsolatoknak ez a változata a jövedelemadó fizetésének elkerülése érdekében nem ideális. A buktató az eladó által a vevő számára elvégzett javítás.

Ha a lakás eladás előtti befejező munkáit az eladó végzi térítés ellenében, akkor az ilyen javítások költségét (annak érdekében, hogy a gátlástalan eladónak ne legyen oka az elvégzett munkák költségét a vevőtől megtéríteni) része legyen a szerződés szerinti lakás költségeinek, vagy az eladó által a második, "javítás" átvételére kapott összeg egy része. Ez mindenesetre az eladó jövedelme lesz, amelyre az adólevonás szabályai nem vonatkoznak, és amelyből jövedelemadót kell fizetni.

Az összeg alulbecslése az adásvételi szerződésben

Vannak olyan helyzetek is, amikor az előre fizetett tranzakciók megszakadnak még az állami nyilvántartásba vétel pillanata előtt, ami a vevő által ténylegesen fizetett teljes összeg visszafizetéséhez is vezethet. E kockázatok nullára csökkentése érdekében az ingatlanforgalmazók és az ügyvédek különféle jogi mechanizmusokat kínálnak.

I. Javasoljuk például, hogy a szerződésbe beépítsék az eladót terhelő kötbérre vonatkozó záradékot, amennyiben a szerződés az ő hibájából megszűnik, ahol a kötbér összege megegyezik a ténylegesen kifizetett összeg és az összeg különbségével. a szerződés alapján. Ennek a rendszernek azonban megvannak a maga hátrányai. Először is, ez a lehetőség csak a szerződés megszűnésekor lehetséges, amelyet ennek megfelelően állami nyilvántartásba kell venni és érvényesnek kell lennie, mivel ha a szerződés semmis vagy meg nem kötött, akkor az ügylet bármely feltétele is érvénytelen. (következetlen).
Információ bezárás Információ Kérjük, vegye figyelembe, hogy ez egy béta orosz verzió. Előfordulhat, hogy egyes oldalakat nem lehet lefordítani. Ha nehézségei vannak, forduljon adminisztrátorunkhoz: [e-mail védett]. Szívesen segítünk. Hello kollégák. Felmerült a következő kérdés: ha a felek az ingatlan adásvételi szerződésben a valósnál alacsonyabb árat tüntetnek fel, hogyan lehet hatékonyan védeni a vevő érdekeit és kizárni az ügylet során felmerülő problémák esetén a különbözet ​​elvesztését. a ténylegesen átutalt pénzeszközök és a szerződés hivatalos ára között? kulcsszavak: ingatlanok Jogi Iskola "STATUT" Jogi szemináriumok szakembereknek A bírósági ügyek előkészítésének és lebonyolításának gyakorlati kérdései

• 21.05 - 15.06. Online
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. satöbbi

Jogi személyek és állampolgárok csődje. Esti tanfolyam

• május 22-július 4. Moszkva
• Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.

• Ha a bank biztonsági szolgálatától telefonál - a szerződésben meghatározott árat fogja megnevezni, és nem a valósat
• Az összes tényleges árat tartalmazó hirdetést eltávolítjuk a hirdetési oldalakról, ellenkező esetben a bank megkérdőjelezheti és megtagadhatja a hitelnyújtást.

Mi a veszélye a túlárazásnak az Eladó számára?

• Ha hibát követett el a jövedelemadó fizetési kötelezettségében - a túllépés a levonások összegének növekedéséhez vezet
• Ha a nyugta nem semmisül meg, az adószolgálatba kerülhet, a Vevő tévedéséből, vagy szándékosan történt, és a következmények beláthatatlanok.
• Ha a szerződés bírósági határozattal szűnik meg, a bíróság kötelezi Önt, hogy a szerződésben meghatározott teljes összeget visszafizesse a Vevőnek.

Mindenesetre a tényleges ár változása körültekintő helyzetértékelést igényel!!! Mindig szívesen tisztázunk.
556. cikk az átruházási okmány Ha az egyik fél kibújik az ingatlan átruházásáról szóló okirat szerződésben meghatározott feltételekkel történő aláírásától, az eladó megtagadása az ingatlan átruházási kötelezettségének, a vevő pedig az ingatlan átruházási kötelezettségének. elfogadja az ingatlant.

Az elmúlt években az országban az egyik legelterjedtebb ügyletté vált az ingatlan adás-vételhez kapcsolódó ügylet. Sok polgár különféle okokból kívánja eladni ingatlanát. Van, aki a magas rezsiköltség miatt nem tudja támogatni, mások megélhetésük biztosítására akarnak pénzt keresni érte.

Mi ez?

Az „adásvételi ügylet” lényegében az ingatlan tulajdonjogának egy személy által egy másikra történő átruházása egy bizonyos összegért. Jelentése bizonyos jogilag jelentős cselekvések elvégzésében rejlik.

Ennek megvalósítása során az érdekeltek adásvételi szerződést kötnek. Meghatározza az ügylet feltételeit, a teljesítésének menetét, az ügyletben résztvevők jogait és kötelezettségeit, felelősségét. Ha a vevő az eladó által meghatározott árat adja meg az ingatlanért, akkor az adásvételi szerződés kötelezi arra, hogy az ingatlant a vevőnek adja át. Ő viszont vállalja, hogy a pénz kifizetésével elfogadja.

Polgári Törvénykönyv előírásai

Sok esetben felmerül a nehéz kérdés egy már lezárt tranzakció szerződésének megtámadása. Ha az ingatlan adásvételi szerződést igazságügyi hatóság érvénytelennek nyilvánítja, akkor annak aláírásától kezdve nincs jogkövetkezménye. A normát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 167. cikkének utasításai írják elő, amelyek szabályozzák a tranzakciókkal kapcsolatos kérdéseket.

A joggyakorlat szempontjából ügylet lehet:

• megtámadható;
• jelentéktelen.

Az első esetben az ügyletet az igazságügyi hatóság érvénytelennek nyilvánítja, ha az érdekelt fél nyomós jogalapot terjeszt elő.

Az ügylet megtámadására irányuló eljárás során az érdekelt felek keresetlevéllel fordulnak az igazságügyi hatósághoz. Egyúttal kijelentik, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor ingatlanokkal kapcsolatos érdekeiket nem vették figyelembe, illetve nem sértették meg.

Ilyen követelést például az örökös terjeszthet elő egy elhunyt személy vagyonára, ha nem vették figyelembe a feletti rendelkezési jogát. Joga van keresetet benyújtani az igazságügyi hatósághoz az ügylet érvénytelenségének elismerése iránt.

Nem kizárt annak lehetősége, hogy a vitás helyzet a tárgyalást megelőző szabályozás eredményeként megoldódjon. Vitatott ügylet esetén az érdekelt fenntartja magának a jogot, hogy megválassza a konfliktus megoldásának módját.

A második eset olyan ügyletekre vonatkozik, amelyeket a jogi aktusok normáinak egyértelmű megsértésével kötöttek. Nem volt oka az elköteleződésre, ezért a szerződést nem szabad megkötni. A körülmény az ügylet érvénytelenségének vitathatatlanságát és egyértelműségét jelenti. Például egy tranzakció eredményeként kiskorú tulajdonában lévő ingatlant értékesítettek.

Az intézkedés jogellenesnek minősül, ezért ha ilyen tény kiderül, az ügylet semmissé válik. De a szerződés érvénytelenítése peres eljárás során, nagykorúságot be nem töltött jogi képviselő kérelmére történik.

Gyakran csalárd terveket hajtanak végre egy képzeletbeli tranzakció során.. Olyan ügylet látszatának keltését jelenti, amely nem jár jogi következményekkel. Például az ingatlanokat különböző tényezők miatt újra regisztrálják egy jelöltre. Ami a színlelt tranzakciót illeti, azt egy másik tranzakció elfedése érdekében teszik. Például az ingatlanértékesítés adományozási eljárás leple alatt történik.

Ingatlan adásvételi ügylet megtámadásának indoka

A magánszemélyek között létrejött ingatlan-adásvételi szerződés érvénytelennek minősítésével kapcsolatos kérdéseket a Ptk. 9. fejezetének normái szabályozzák. Az ügylet csak az igazságügyi hatósághoz benyújtott keresettel támadható meg. A megkötött adásvételi szerződés megtámadásának indokait a jogalkotó a fenti törvényben biztosítja.

Ezek közé tartozik a tranzakció:

• törvényben előírt hozzájárulás nélkül, amelyet a Polgári Törvénykönyv 173. cikkének (1) bekezdése értelmében harmadik személynek vagy állami végrehajtó szervnek kell megadnia. Például egy lakást a bérleti díj címzettjének engedélye nélkül adtak el;
• az a személy, aki még nem érte el a nagykorúságot, a Polgári Törvénykönyv 175. cikkének rendelkezései szerint. Például egy ingatlant szülői engedély nélkül adott el egy 16. életévét betöltött személy;
• kiskorú törvényes képviselője a gyám- és gyámhatóság engedélye nélkül, a Polgári Törvénykönyv 176. cikkében foglaltak szerint;
• a 176. §-ban foglaltak szerint korlátozott cselekvőképességűnek elismert személy. A gyám- és gyámhatóság engedélye szükséges;
• olyan személy által, aki nem értette meg tetteit, nem ismerte fel annak következményeit, nem tudta kezelni azokat, a normát a Polgári Törvénykönyv 177. cikkének utasításai írják elő. Például ingatlan eladása alkohol vagy kábítószer hatása alatt, szenvedélyes állapotban;
• valaki más akaratának befolyása alatt, a Polgári Törvénykönyv 178. cikkének szabványai szerint. Az ügylet feltételei általában helytelenül vagy torzulva fejezik ki az egyik résztvevő akaratát. Például nem kötne üzletet, ha valódi információi lennének a megszerzett ingatlanról;
• kényszer, zsarolás, megfélemlítés hatására, vagy nehéz életkörülmények kialakulása következtében a tulajdonos az ingatlan eladására kényszerült. Ez a fajta ügylet a Polgári Törvénykönyv 179. cikke szerint a "rabszolgaság" kategóriájába tartozik. Például a vevő szándékosan kihasználja előnyös helyzetét;
• a házastársak egyike anélkül, hogy a második házastárstól engedélyt kapott volna ingatlan eladásához, ha az ingatlan hivatalos házasságban közösen szerzett ingatlanról van szó;
• az egyik örökös, amikor az ingatlant más örökösök beleegyezése nélkül adták el, akik vele azonos jogokkal rendelkeznek az öröklési vagyonra.

Ahogy az ítélkezési gyakorlat mutatja, 5-15% ingatlan adás-vétellel kapcsolatos megkötött ügyletek vitatottak a tárgyalás során. Ugyanakkor a megkötött ügyletek többségét az igazságügyi hatóság érvénytelennek vagy semmisnek ismeri el.

Időzítés

A jogalkotó a megtámadható és semmis ügyletre vonatkozó keresetlevélre eltérő elévülési időt állapított meg. A megtámadható ügylet elévülési ideje egy év, az érvénytelen ügylet esetében az 3 év.

Szükség esetén a futamidőt utólag 10 évre emelik, a Polgári Törvénykönyv 181. cikkének megfelelően.

Az első esetben az időszakot attól a pillanattól kell számítani, amikor az érdeklődő számára korábban ismeretlen információ érkezett. Egyes esetekben a visszaszámlálás attól a naptól kezdődik, amikor a különféle erőszakos vagy fenyegető jellegű tevékenységeket leállították.

Egy képzeletbeli vagy színlelt ügylet tovább támadható 3 év. Ebben az esetben az időszakot az adásvételi szerződés feltételeinek előkészítése során elkövetett jogsértések észlelésétől vagy az aláíráskor ismeretlen új körülmények felfedezésétől számítják.

Mit lehet tenni a szerződés regisztrációja előtt

Általános szabály, hogy minden ingatlan adásvételi ügyletet foglaló átvétele, előszerződés aláírása kísér. A főszerződéssel analóg módon készül. A vevőnek jogában áll keresetlevéllel fordulni az igazságügyi hatósághoz, ha annak feltételeit az eladó nem teljesítette. Tartalmaznia kell a szerződés semmissé nyilvánítására irányuló kérelmet.

Ami a letétet illeti, az eladó köteles bizonylatot adni a megszerzőtől bizonyos pénzösszeg átvételéről. A legjobb megoldás közjegyző általi hitelesítés. Megerősíti azt a tényt, hogy az eladó pénzt kapott, ezért az egyik kötelező dokumentum.

Ha a vevő megszegte a szerződés feltételeit, a kaució az eladónál marad. Intézkedéseket kell tenni az adásvételi szerződés felmondására, mielőtt azt nyilvántartásba vételre benyújtják. A Polgári Törvénykönyv 433. cikkének előírásai szerint az FKP Rosreestr az állami nyilvántartásba vételről szóló jegyzőkönyvet követően megkötöttnek tekintendő. Figyelembe kell venni azt a tényt, hogy amíg el nem múlik, az eladó marad az ingatlan tulajdonosa.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 8. cikkének utasításaival összhangban az ingatlanok tulajdonjoga, amely kötelező regisztrációhoz kötött, pontosan a végrehajtás pillanatától keletkezik. Ha az ingatlant elidegenítik, akkor a 223. cikk szabványainak megfelelően a tulajdonjog az adásvételi szerződés FKP Rosreestr-ben történő bejegyzését követően keletkezik a megszerző számára.

Felfüggesztheti vagy megszüntetheti a nyilvántartásba vételt, az „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott ügyletekről” szóló szövetségi törvény 19. cikkében foglaltak szerint. Felfüggesztésre kerül, ha bizonyos okok a jogosult vagy az állami anyakönyvvezető kezdeményezésére a fenti törvény 20. cikkének rendelkezései szerint jönnek létre.

Az FKP Rosreestr tulajdonjogának felfüggesztésének vagy megszüntetésének okai a következők:

• bizonyos részletek és árnyalatok, amelyek kétséget ébresztettek a nyilvántartó hatóságnál a benyújtott dokumentumok és az azokban foglalt információk hitelességével kapcsolatban. Ilyen körülmények között a regisztráció egy hónapra felfüggesztésre kerül;
• a jogosult kérelmének benyújtása, amely alapos indok megjelölésével kifejezi kérelmét az állami nyilvántartásba vétel felfüggesztésére. Általános szabály, hogy a regisztráció 3 hónapra felfüggeszthető;
• az eladó nyilatkozata a tulajdonjog állami bejegyzésének megszüntetéséről, amely ésszerű okot ad az ilyen jellegű intézkedésre. A jelenlegi helyzetben a regisztráció egy hónapot késik;
• az igazságügyi hatóság határozata, amely az ügy elbírálása során határidőt állapít meg a tulajdonjog bejegyzésének felfüggesztésére.

Az adásvételi ügylet résztvevőinek minden esetben visszakapják a tulajdonjog bejegyzéséhez benyújtott dokumentumokat. Ebben az esetben az adásvételi szerződés felmondása nem szükséges, mert az a tulajdonjog-nyilvántartás megszűnése miatt elveszti jogerejét. Összegzésként meg kell jegyezni, hogy az ingatlanpiacon az elmúlt években nagyon sok jogsértő dolgot követtek el,. A polgároknak követniük kell az adásvételi ügylet végrehajtására vonatkozó eljárást. Az előre nem látható helyzetek elkerülése érdekében alaposan tanulmányozniuk kell az aláírt szerződés feltételeit.