Apartmani - što je to i nijanse tijekom registracije, prednosti i mane. Koja je razlika između stanova i običnih stanova

Apartmani i stanovi: u čemu je razlika? Ako već niste upoznati s tim, ovaj će vam članak razjasniti situaciju i omogućiti vam bolje snalaženje u problemima s nekretninama. Odlučio sam ga objaviti u rubrici “Investicije”, jer se kupnja stanova najčešće odvija upravo tako. Kao akvizicija za osobno stanovanje, po mom mišljenju, ovo nije baš dobra opcija. Koja je razlika između stana i stana - o tome ćete naučiti čitajući ovu publikaciju.

Što je stan?

Pojam "stan" pojavio se ne tako davno, ali već je svima na usnama. Međutim, promatranja pokazuju da većina ljudi ima potpuno iskrivljenu ideju o tome što je stan. Na primjer, mnogi vjeruju da se radi o "luksuznom stanu". Nekada je ovaj pojam imao takvo značenje, ali sada više nije nužno tako.

Također je zanimljivo da se na francuskom i talijanskom jeziku, iz kojih je posuđen koncept "stana", ova riječ ( apartman,appartamento) zapravo označava stan. Ali sada ima drugačije značenje. Budimo jasni.

Stanovi su nestambeni prostori u kojima se stvaraju potrebni uvjeti za život.

Prema tome, stan je zasebna prostorija opremljena za stanovanje. Sastoji se od jednog ili više dnevnih boravaka, kao i, u pravilu, kuhinje i kupaonice.

Ova vrsta nekretnina pripada nestambenom fondu, ali je istovremeno namijenjena stanovanju (to je takav paradoks). Najčešće se stanovi nalaze u objektima nekretnina koji se odnose na hotelske zgrade, poslovne zgrade i sl. Sada su prilično popularne kao nekretnine za ulaganje i naknadni najam (kasnije ću objasniti zašto).

Važno je napomenuti da u ruskom i ukrajinskom zakonodavstvu ne postoji jasna definicija pojma "stan", stoga ovaj izraz koriste trgovci nekretninama, programeri, investitori i svi drugi ljudi prilično uvjetno.

Danas developerske tvrtke često grade i prodaju cijele komplekse apartmana, takozvane apart-hotele. Takve nekretnine su tražene, pa se stoga grade i kupuju.

Apartmani i stanovi: koja je razlika i sličnost?

Postoji samo jedna ključna sličnost između stana i stana: to je nekretnina za život. Također, stanove i apartmane, kao i svaku drugu nekretninu, načelno je moguće iznajmljivati. Sve ostalo - razlike i to prilično značajne. Pogledajmo ih.

Razlika 1. Stambeni i nestambeni fond. Glavna razlika između stana i stana je u tome što su stanovi projektirani kao nestambene nekretnine (kao i trgovine, uredi, skladišta i sl.), dok su stanovi projektirani kao stambeni fond. Sve ostale razlike slijede iz ovoga.

Razlika 2. Nije moguće registrirati se. U stanovima se čovjek ne može prijaviti, dobiti boravišnu dozvolu, ali u stanu može. Dakle, postoji mnogo različitih poteškoća, razmotrit ćemo ih dalje.

Razlika 3. Tarife za stambene i komunalne usluge. Tarife za stambene i komunalne usluge za stanove izračunavaju se kao za nestambene nekretnine, a tamo su uvijek znatno veće nego za stambene. Razlika u cijeni ponekad se dogodi i više puta. Stoga, ako živite u stanovima, troškovi će biti puno veći.

Razlika 4. Poteškoće zbog nedostatka registracije. Ako osoba nema nikakvu drugu nekretninu osim stanova, a nije nigdje prijavljena, onda će imati mnogo problema: neće moći dobiti PIB, otvoriti bankovni račun, zaposliti se, dobiti obveznu polica zdravstvenog osiguranja itd.

Čak i ako ima prijavu u stanu ili kući na drugoj adresi, ali zapravo živi u stanu, također će biti mnogo poteškoća: nemogućnost korištenja besplatne medicinske skrbi u mjestu prebivališta, organiziranje djeteta u vrtić, itd.

Razlika 5. Razlika u infrastrukturi. Kada se gradi blok stambenih nekretnina, investitor se u pravilu obvezuje tamo izgraditi potrebne društvene sadržaje (školu, vrtić i sl.). Ne postoji takav zahtjev za stanove, tako da stambeni blokovi možda neće imati svu potrebnu infrastrukturu, uklj. čak i kvalitetne pristupne ceste. Također, stanovi podliježu nižim standardima gustoće izgrađenosti.

Razlika 6 . Zaštita duga. Pri kupnji nekretnina na primarnom tržištu, zakonodavstvo u jednoj ili drugoj mjeri štiti kupce stambenih nekretnina (na primjer, od rizika bankrota investitora, zamrzavanja izgradnje itd.), ali kupce nestambenih nekretnina , što uključuje i stanove, puno manje zaštićeni, ili uopće nisu zaštićeni, preuzimaju sve te rizike.

Razlika 7 . Oporezivanje. Pri kupnji i prodaji stambenih i nestambenih nekretnina plaćaju se porezi i naknade po različitim stopama. Osim toga, različite su i stope poreza na nekretnine koje vlasnici plaćaju tijekom cijelog razdoblja vlasništva. Za stanove su ove stope veće, pa će i sadašnji troškovi njihovih vlasnika biti veći po ovom kriteriju razlike.

Razlika 8. Cijena. I, konačno, barem jedna ugodna razlika između apartmana i apartmana je njihova cijena. Budući da su zahtjevi za izgradnju nestambenih prostora jednostavniji, troškovi developera su niži, a takve nekretnine koštaju mnogo manje u usporedbi sa stanovima. Na primjer, u istom području, stan i stan iste površine mogu imati trošak koji se razlikuje 2 puta: stan će biti skuplji, stan će biti jeftiniji.

Sada imate jasniju ideju o tome koja je razlika između stana i stana. Na temelju gore navedenih razlika, želim zaključiti:

Stanovi su dobra opcija za ulaganje u nekretninu s ciljem kasnijeg iznajmljivanja: možete ih kupiti puno jeftinije i iznajmljivati ​​otprilike po istoj cijeni kao stan. Ali kupnja stanova da bi se u njima živjelo, po meni, nije najbolje rješenje, jer. tekući troškovi održavanja takvog stambenog prostora bit će značajno veći, a uz to ćete doživjeti mnoge neugodnosti koje sam gore opisao.

No, ovo je samo moje subjektivno mišljenje, a zaključke možete izvući sami. Glavna stvar je dobro razumjeti kako se stanovi razlikuju od stanova, što sam vam objasnio u ovom članku.

U sljedećim publikacijama detaljnije ću razmotriti kupnju stanova kao investicijske imovine. Ostanite s nama i pratite novosti. Vidimo se u!

Na moskovskom tržištu stanova stanovi su prestali biti nešto egzotično. U prvoj polovici 2016. obujam ponude takvih nekretnina dosegnuo je 37%, a minimalni proračun za kupnju stanova u staroj Moskvi za isto razdoblje smanjio se s 4,6 milijuna rubalja. do neviđenih za glavni grad 2,3 milijuna rubalja. Kommersant je otkrio kako se stanovi razlikuju od tradicionalnih stanova.

Razlike između stanova i stanova mogu se ugrubo podijeliti u tri skupine. Prvi su pravne razlike, koje se odnose na nestambeni pravni status stanova. Drugi je ekonomski, odnosno razlika u tržišnoj i katastarskoj vrijednosti takvih objekata, kao i osobitosti plaćanja komunalnih usluga i poreza. Konačno, treća skupina, tehnička, spaja razlike u zahtjevima za projektiranje i izgradnju stanova.

S gledišta stambenog zakonika, stan je stambeni, izolirani prostor, koji je nekretnina i pogodan je za stalni boravak građana (ispunjava utvrđena sanitarna i tehnička pravila i propise, te druge zahtjeve zakona) . Osim stanova, zakonodavstvo u stambene prostore ubraja i stambenu zgradu (dio stambene zgrade) i sobu. Stanovi su klasificirani kao nestambeni prostori, odnosno oni su prostori za privremeni smještaj građana koji nisu namijenjeni stalnom boravku. Prema riječima upravljajućeg partnera "Metrium grupe" Marije Litinetskaya, koncept "stana" spominje se samo u klasifikaciji hotelskih soba koju daje Ministarstvo kulture. Prema ovoj tipologiji stan je prostorija površine najmanje 40 m2. m, koji se sastoji od dvije ili više prostorija (dnevni boravak, blagovaonica, spavaća soba) s čajnom kuhinjom. Međutim, nastavlja gospođa Litinetskaya, u praksi se developeri ne vode ovom definicijom, čak i ako apartmansko naselje u izgradnji ima hotelsku namjenu.

Prijava u mjestu prebivališta

Trajni upis može se dobiti samo u stambenom prostoru - stanu, sobi, kući. Stalna registracija u Moskvi omogućuje povećanje mirovine (samo za one koji žive u glavnom gradu najmanje deset godina), subvencije za račune za komunalne usluge, putne povlastice za umirovljenike i maloljetnike u javnom prijevozu, kao i korištenje gradskog telefona, identifikaciju djeteta u vrtiću, školi i drugim obrazovnim ustanovama na mjestu prijave.

Stanovi se ne mogu trajno registrirati, budući da su takvi objekti nestambeni prostori. Ali ako apartmansko naselje ima status hotela, tada vlasnik stana može dobiti privremenu registraciju na pet godina. Privremena prijava daje gotovo ista prava kao i vlasnik stana s trajnom prijavom. Unatoč tome, kaže Maria Litinetskaya, kada je dijete koje nije vezano za mjesto stanovanja upisano u školu, njegova se prijava razmatra nakon prijava stanovnika kuća povezanih sa školom i koji imaju stalnu prijavu. Inače, nema temeljnih razlika između privremene i stalne registracije.

Prava vlasnika

Vlasnici stanova u stambenoj zgradi posjeduju zajedničku imovinu na temelju zajedničkog vlasništva s ostalim stanovnicima. Odnosno, svi zajednički prostori, krovište i dvorište vlasništvo su vlasnika stana. Sukladno tome, stanari mogu zajednički odlučiti kako će raspolagati zajedničkim prostorom. Na primjer, mogu spriječiti neželjeno korištenje podruma, krovova, tavana i drugih prostora. Pritom, nastavlja poslovodni partner Metrium Grupe, vlasnici stanova nemaju pravo suvlasništva na zajedničkoj imovini u stambenom naselju (podestima, stubištima, hodnicima, dizalima, liftovskim i drugim oknima, hodnicima, tehničkim katovima). , tavani, podrumi, u kojima se nalaze inženjerske komunikacije itd.). Na primjer, ako vlasnici stanova odluče napraviti zajednički ograđeni predvorje na odmorištu, morat će kupiti ili iznajmiti ovo područje od vlasnika, koji obično ostaje prodavatelj stana ili društvo za upravljanje. Međutim, dodaje Maria Litinetskaya, morate shvatiti da tvrtka za upravljanje živi od plaćanja vlasnika stanova i nije joj isplativo pokvariti odnose s njima.

Postoji razlika u ovrsi nad vlasnicima. Kada vlasnik stana postane dužnik, a sud odredi pljenidbu njegove imovine u korist vjerovnika, ovršitelji ga ne mogu iseliti iz stana ako je to jedino mjesto stanovanja. Iznimka je stan kupljen na hipoteku. Vlasnik stana može biti deložiran u slučaju ovrhe.

Cijene i porezi

Stanovi su skuplji od stanova, jer investitor stambene zgrade u početku snosi veće troškove vezane uz ishođenje svih potrebnih dozvola. Razlika u cijeni stanova i stanova doseže prosječno 30% ovisno o projektu. To je zbog činjenice da investitor ima niže troškove izgradnje i može dopustiti da nekretnina bude navedena po sniženim cijenama bez ugrožavanja dobiti.

Prosječna cijena stanova i apartmana u prvoj polovici 2016. (milijuna rubalja)

Izvor: Metrium Group.

Osjetno se razlikuje oporezivanje vlasnika stanova i apartmana. Dakle, porez na imovinu vlasnika stanova obračunava se na temelju katastarske vrijednosti. Površina stana množi se s katastarskom vrijednošću po kvadratnom metru, a zatim s poreznom stopom. Stopa poreza na imovinu za stambene prostore određena je u svakoj regiji odlukom lokalnih vlasti. U Moskvi je 0,1%.

Vlasnici stanova također moraju platiti porez na nekretnine koji se, kao i u slučaju stanova, obračunava na temelju katastarske vrijednosti nekretnine. No, pojašnjava gospođa Litinetskaya, postoje dvije temeljne razlike u oporezivanju stanova. Prvo, katastarska vrijednost takvih projekata je otprilike 1,5 puta manja, a drugo, stopa poreza na imovinu za njih je viša. Stopa se kreće od 0,5% do 2%. Istodobno, 2% se primjenjuje na područja koja se nalaze u administrativnim, poslovnim i trgovačkim centrima, ugostiteljskim i potrošačkim uslugama, 0,5% - za apartmane u hotelskoj zgradi. Sada Moskovska gradska duma razmatra prijedlog zakona kojim se predlaže određivanje minimalne stope za sve vrste stanova u iznosu od 0,5%.

Porezne olakšice i olakšice

Pri obračunu poreza na imovinu za stan, neoporezivi odbitak troška od jedne stambene nekretnine: 10 m2. m - za sobe, 20 m². m - za stan i 50 m2. m - za kuću. Odnosno, oporeziva osnovica bit će jednaka površini stana minus 20 četvornih metara. m. Osim toga, zakon daje pogodnosti za 15 kategorija građana koji su izuzeti od oporezivanja. Također, prilikom kupoprodaje stana vlasnik ima pravo na porezni odbitak za prethodno plaćeni porez na dohodak. Porezni odbitak iznosi 13% cijene stana, što ne prelazi 2 milijuna rubalja. Odnosno, maksimalna vrijednost poreznog odbitka je 260 tisuća rubalja.

Do rujna 2016. porezne olakšice i olakšice u Moskvi nisu se primjenjivale na stanove kao nestambene prostore. Ali sada moskovsko zakonodavstvo dopušta vlasnicima takvih nekretnina da dobiju porezne olakšice, pod uvjetom da su nestambeni prostori uključeni u registar stanova koji je odobrila moskovska vlada ili da se nalaze u zgradi uključenoj u navedeni registar. Postoji još nekoliko zahtjeva: površina apartmana ne smije biti veća od 300 četvornih metara. m, katastarska vrijednost od 1. siječnja godine koja je porezno razdoblje iznosi najmanje 100 tisuća rubalja. po kvadratnom m. Osim toga, stanovi nisu pretvoreni u ured i ne koriste se od strane poreznog obveznika u poslovnim aktivnostima.

Do 2015. vlasnici stanova bili su obvezni plaćati porez na zemljište koje je bilo u zajedničkom vlasništvu stanara stambene zgrade. No, ta je uplata uračunata u porez na nekretnine, podsjećaju iz Metrium grupe. Od 2015. te su naknade podijeljene na dva zasebna poreza - na stan i na zemljište. Vlasnici stanova, kao i vlasnici drugih prostorija u bilo kojoj zgradi, također imaju pravo na dio zemljišta na kojem se ta zgrada nalazi. Kao rezultat toga, dužni su platiti porez na zemljište. Porez na zemljište plaća se na temelju katastarske vrijednosti parcele koja odgovara površini stanova. U Moskvi je ta stopa 1,5%.

Komunalije

Računi za komunalne usluge za stanove u pravilu imaju povećani koeficijent u odnosu na cijene stanova. Prema procjenama Metrium grupe, tarife za vodoopskrbu su 12% više, za kanalizaciju - 8%, za grijanje - 25%, za električnu energiju - 36% (na temelju prosječne tarife od 2,5 rubalja / kWh). Točan trošak komunalnih usluga ovisi o tarifama određenim za nestambene prostore u skladu s ugovorima koje su sklopili društvo za upravljanje i davatelj komunalnih usluga.

Komunalni troškovi vlasnika stanova i stanova

Prije nekoliko godina na tržištu stambenih nekretnina pojavili su se stanovi. Ti se objekti bitno razlikuju od stanova, a njihova kupnja i daljnji boravak imaju svoje nijanse.

Prema ruskom zakonodavstvu, apartmani su hotelske sobe više kategorije udobnosti ukupne površine od najmanje 40 "kvadrata".

Sastoje se od opremljene kupaonice, namjenskog kuhinjskog dijela, dva ili više dnevnih boravaka.

Prvi stanovi izgrađeni su u Europi početkom 20. stoljeća. Zapravo, to su mini-hoteli kućnog tipa.

U Rusiji su se takve nekretnine prvi put pojavile u Moskvi početkom 2000-ih. (poslovni centar Moskva City). Trenutno se stanovi grade u ogromnim količinama. Nekoliko je razloga za to:

• Stanovi su traženi među kupcima. Trošak metra u usporedbi s cijenom po "kvadratu" u stanovima koji se nalaze u sličnom segmentu tržišta znatno je niži;
• Lakše je uskladiti izgradnju apartmanskog kompleksa od konvencionalnih stambenih zgrada: mnogo je manje zahtjeva za zemljište na kojem će se graditi zgrada;
• Izgradnja stanova će koštati manje: oni ne podliježu velikom broju zahtjeva za stambene prostore.

Po čemu se razlikuje od apartmana?

Apartmani nisu sinonim za apartmane. Ključna razlika je u tome što, unatoč tome što su useljivi, nisu dokumentirani kao stambeni fond.

Može se uočiti niz drugih razlika:

Osobitosti	Ravan	Apartmani
ukupna površina	Bez ograničenja	Od 40 kv. m
Mogućnost registracije	Dostupno	Moguće je izdati samo privremeni upis do 5 godina. Nakon tog vremena privremena boravišna dozvola mora se obnoviti. Nije moguće trajno prijaviti stanove.
Dobivanje porezne olakšice	može biti	To je nemoguće, budući da je registracija poreznog odbitka predviđena samo za kupnju stambenog prostora.
Porez na imovinu	Svake godine vlasnici stanova plaćaju porez na nekretnine.	Vlasnici stanova također ne mogu izbjeći plaćanje poreza. Pritom će porezna stopa biti nešto viša u odnosu na stambene nekretnine.
Unutarnje karakteristike nekretnine tijekom prijelaza od investitora do vlasnika	Stan se može predati u stanju "završne obrade" ili bez nje.	Po završetku izgradnje stanova, investitor je dužan izvesti fine završne radove u svim prostorijama.
Prisutnost uređenog susjednog teritorija kuće, društvene infrastrukture	Predviđeno građevinskim kodovima za stambene objekte.	Odgovornosti developera stanova ne uključuju rad na poboljšanju lokalnog područja. Objekt se ne odnosi na stambene nekretnine. Sukladno tome, nije potrebno imati, primjerice, igralište.
Koordinacija preuređenja prostora	Potrebna je koordinacija obnove i reorganizacije.	Dopušteni zakonom (ne utječu na nosive konstrukcije) ne zahtijevaju odobrenje.
Zajedničko vlasništvo	U stambenim zgradama vlasnici stanova mogu na kućnoj skupštini zajednički rješavati sudbinu tavana, podruma, tehničkih i drugih prostorija.	U stanovima vlasnik može raspolagati nekretninom samo unutar prostora koji mu pripada. O svim ostalim pitanjima odlučuje društvo za upravljanje.
Priroda stjecanja	Uglavnom u svrhu daljnjeg stanovanja.	Najčešće s investicijskom svrhom za naknadno
Cijena	Prema razmatranom segmentu tržišta.	20-25% jeftinije od cijene kvadratnog metra u stanu koji se nalazi u istom segmentu tržišta.
Tarife za izračun troškova komunalnih usluga	Izračun troškova "komunalnih" provodi se prema tarifnoj ljestvici predviđenoj za stambene prostore.	Više cijene za poslovne prostore odnose se na mjesečne račune za režije.
Kupnja nekretnine	Većina stanova na tržištu nekretnina može se kupiti na.	Banke nerado daju kredite za kupnju stanova. Financiranje je moguće po višim kamatama ili po programima osiguranim nekretninama koje već posjedujete. Takvi objekti ne mogu se kupiti korištenjem matičnog kapitala i drugih "poticajnih" državnih programa.

Tržište nekretnina predstavlja stanove raznih vrsta ekonomske i elitne klase:

• Potkrovlja i potkrovlja;
• Objekti na jednoj razini;
• Dvoetažni, uključujući međukat, poseban ulaz.

Prednosti i mane života u stanu

Obično se stanovi pojavljuju tamo gdje:

• Iz niza je razloga stambena izgradnja nemoguća;
• Predviđena je izgradnja poslovnog prostora, ali investitor smatra preskupom i neprimjerenom namjenu cijele zgrade za trgovine i urede.

Govoreći o pozitivnim aspektima kupnje i življenja u stanu, može se primijetiti sljedeće:

• Smještaj u novogradnji u centru grada;
• U velikim gradovima izgradnja novih stambenih kompleksa u središnjim regijama praktički se ne provodi. Stanovi se podižu točka po točka, gdje budući pridošlice mogu izabrati najatraktivniji objekt;
• Useljenje u najkraćem mogućem roku nakon puštanja objekta u funkciju. Budući da se stanovi iznajmljuju potpuno spremni za stanovanje, vlasnici prostora mogu useliti u njih odmah po primitku ključeva;
• Nema dodatnih troškova prostora. Za razliku od stanova, stanovi su izvorno završeni završnim radovima, a ponekad je postavljen i namještaj, što vam omogućuje značajno uštedu na popravcima;
• Tržište je toliko raznoliko da možete birati stanove bliže poslu;
• Stanovnici mogu koristiti razne dodatne usluge na području apartmanskih naselja: lječilišta, restorani, trgovine, fitness sobe, kozmetički saloni i kafići;
• Često stanove servisiraju vlastite uslužne tvrtke. U bilo koje doba dana stanovnici imaju priliku naručiti sve usluge koje se pružaju u hotelima visoke razine: čišćenje, pranje rublja, dostava hrane;
• Vlasnici stanova i njihova kućanstva mogu računati na liječničku pomoć, mjesto u školama i vrtićima na istoj osnovi kao i građani koji žive u stanovima;
• Nakon što se predomislio o životu u stanu, vlasnik prostora može ga iznajmiti putem društva za upravljanje i ne brinuti se o pronalaženju stanara sam.

Među nedostacima može se primijetiti:

• Odsutnost ;
• Visoka, uključujući i zbog prisutnosti raznih dodatnih usluga, koje se ne mogu uvijek odbiti;
• Nedostatak ugodnih životnih uvjeta za obitelji s malom djecom;
• Investitori apart-hotela nemaju obvezu osigurati objektu parkirna mjesta.

Razlike u cijeni kupnje i najma stambenih nekretnina i stanova

Udio stanova na tržištu nekretnina raste.

U usporedbi sa stanovima koji se nalaze u istom segmentu tržišta, cijena "kvadrata" u stanovima je niža za oko 20-25%.

Do razlike u cijeni dolazi zbog:

• Dokumentacijski stanovi ne spadaju u stambene nekretnine;
• Njihovo održavanje koštat će malo više od uobičajenog stana;
• Apartmanska naselja ne smiju imati dječje igralište i parkirna mjesta, koja su obavezna za stambene zgrade.

Na primjer, cijena stanova u Moskvi počinje od 7 milijuna rubalja (kompleks LOFTPOST), u moskovskoj regiji - od 3 milijuna rubalja (kompleks Start-Format u Tsaritsynu), u Sočiju - od 4,5 milijuna rubalja, u Bugarskoj - od 25 tisuća eura.

Stjecanje takve nekretnine jedan je od načina ulaganja.

Vlasnici ga često iznajmljuju dugoročno ili dnevno. Vlasnik stana može zaraditi 10-15% više na najmu od vlasnika stana:

• Apartmani imaju "zanimljiviju" lokaciju. Na primjer, u poslovnom središtu grada, oni će sigurno biti traženi među gostujućim poslovnim ljudima;
• Gost u apartmanu u svakom trenutku može dobiti cijeli niz dodatnih usluga;
• Ljudi češće daju prednost stanovima u novogradnji nego stanu koji se nalazi u starom stambenom fondu.

Kako izgraditi posao iznajmljivanja stanova?

U razumijevanju Europljana, stanovi su stanovi namijenjeni prodaji ili najmu. Dakle, u Rusiji investitori često stječu takve nekretnine isključivo u komercijalne svrhe.

Najbolja opcija je stvoriti mali apart-hotel, čiji gosti mogu računati na kućne uvjete života i cijeli niz usluga, kao u poznatom hotelu. Taj se cilj može postići kupnjom, primjerice, nekoliko stanova koji se nalaze pod istim krovom.

Ugostiteljska industrija je vrlo konkurentna. Kako bi najam stanova donosio prihod, važno je kontrolirati situaciju na tržištu iznajmljivanja i osmisliti nove i nestandardne načine za privlačenje kupaca. Iznajmljivanje apartmana na povoljnoj lokaciji mnogo je jeftinije od hotela. Stoga su traženi među stanarima.

Ako se prije nekoliko godina ova vrsta nekretnina smatrala "izvan zakona": na primjer, bilo je nemoguće izdati čak i privremenu uknjižbu stanova, sada su mnoga pravna pitanja već riješena. Programeri grade stambene komplekse koji su traženi među kupcima gdje je stambena izgradnja formalno nemoguća, broj prijedloga stalno raste.

Nedavno se brzo razvija takav format nekretnina kao što su stanovi - prostori koji nisu povezani sa stambenim fondom, ali su pogodni za život. Aktivno se ugrađuju u projekte upravnih zgrada i hotelskih kompleksa.

“Prema rezultatima 2015. godine, obujam ponude stanova iznosio je oko 693,3 tisuće četvornih metara. m u 97 projekata, od kojih se 21 odnosi na rekonstrukciju zgrada. Obujam ponude stanova pokazao je pozitivan trend od 12,4%, dok je u 2014. ta brojka iznosila 48,2%”, kaže Volodymyr Bogdanyuk, voditelj analitičko-konzultantskog centra Est-a-Tet.

Udio stanova sada, prema njegovim procjenama, čini 26 posto tržišta novogradnja. Elizaveta Gudz, zamjenica generalnog direktora za analitiku i savjetovanje NDV-Nedvizhimost, navodi bliske brojke - 28%. Najveći među onima koji su ušli na tržište prošle godine su Tushino 2018, ZilArt, Symbol, SREDA itd.

Glavna prednost stanova u odnosu na tradicionalne stambene nekretnine je relativno niska cijena.

“Stanovi su pristupačniji u odnosu na stanove u novogradnji sličnih karakteristika. Razlika u cijeni može biti 20-25%”, kaže Gudz.

Prema Bogdanyuku, na kraju 2015. ponderirana prosječna cijena stanova bila je na razini od 357,2 tisuća rubalja po kvadratnom metru. m.

“Segment stanova počeo se razvijati zbog nedostatka slobodnih mjesta u glavnom gradu za stambenu izgradnju. Isprva su ih developeri predstavili kao dio poslovnih centara, a zatim su bivše tvornice počeli pretvarati u stambene komplekse. U početku je ovaj format nekretnina dizajniran za uspješne poslovne ljude koji su koristili ovaj stambeni prostor za privremeni boravak,” kaže Vladislav Melnikov, viši potpredsjednik VTB banke, koja financira projekt Match Point IFC.

Tradicionalno su se stanovi kupovali kao drugi dom, ali sada se situacija promijenila.

“Vidimo da je ciljana publika tržišta stanova i stanova mješovita. Važan plus pri odabiru stanova je njihov trošak. Sličan stan (u smislu lokacije, snimke) koštat će 10-15% više od današnjih stanova", kaže Alexander Poduskov, direktor razvoja i razvoja projekata potkrovlja u KR Properties.

No, pri takvoj kupnji treba uzeti u obzir da postoji niz zamki koje proizlaze iz neuređenog pravnog statusa stanova.
“Sam pojam ni na regionalnoj ni na saveznoj razini nije utemeljen ni na koji način, ali možemo reći da su stanovi, koji su u biti stambene nekretnine, zakonski regulirani i oporezovani po principu komercijalnosti. I tu ima pluseva i minusa,” kaže Vasily Itskov, voditelj prakse za rješavanje sporova u IFC-u Horizont Capital.

Problemi s registracijom

Sa stajališta zakona, stanovi su nestambeni prostori koji nisu namijenjeni stalnom boravku građana, pa čak i ako ste vlasnik i stalno živite u takvim prostorijama, upis u njih nije moguć. Međutim, tu postoji rupa. Prijava je moguća ako se apartmani nalaze u sklopu hotela.

“Stanovi nisu stambeni prostori, stoga prijava u njima po mjestu stanovanja nije moguća. Prijava u mjestu boravka u nestambenim prostorijama provodi se samo ako su relevantne prostorije u nadležnosti specijalizirane ustanove - hoteli, odmarališta, bolnice itd. Odgovornost za registraciju u ovom slučaju leži na upravi dotične institucije (članak 14 Uredbe br. 713). Ako prostorije za privremeni boravak nisu dio hotela ili drugog smještaja (a o njima govorimo), onda jednostavno nema obveze prijave “, objašnjava Maria Ponamoreva, viša pravnica u A2 Law Officeu.

Valja napomenuti da se hotelska registracija, iako daje sva prava kao i registracija u stambenoj zgradi, mora obnavljati svakih pet godina.

„Privremena registracija na pet godina daje vlasniku stana ista prava kao stanovniku običnog moskovskog stana, odnosno može se pričvrstiti na lokalnu kliniku, poslati dijete u školu ili vrtić, tako da su obitelji s djecom počele stjecati stanove “, kaže Melnikov.

Složeno oporezivanje

Budući da stanovi ne pripadaju stambenom fondu, ovdje ne možete dobiti poreznu olakšicu (13% oslobođenje od poreza). Istovremeno, porezi se uzimaju po višoj stopi.

“Razlika u visini poreza je oko 20-25 posto. Na primjer, za stan za 5 milijuna rubalja. vlasnik će platiti 4 tisuće rubalja. godišnje, a za stanove za 4 milijuna rubalja. — 20 tisuća rubalja”, kaže Bogdanjuk.

Ako se porezna osnovica utvrđuje na temelju katastarske vrijednosti stanova, stopa poreza bit će 0,5%, ako se stanovi ne nalaze u upravnom, poslovnom ili trgovačkom centru (kompleksu); njihovo imenovanje u skladu s katastarskom putovnicom nekretnine ili tehničkim knjigovodstvenim dokumentima ne predviđa smještaj ureda, maloprodajnih objekata, javnih ugostiteljskih i potrošačkih usluga ili se takvi objekti tamo zapravo ne nalaze; njihova katastarska vrijednost ne prelazi 300 milijuna rubalja.

„Ako stanovi ne ispunjavaju niti jedan od gore navedenih uvjeta, tada će porezna stopa biti 2% (klauzula 2, klauzula 2, članak 406 Poreznog zakona Ruske Federacije). Za usporedbu, porezna stopa za stambene prostore je 0,1% (klauzula 1, klauzula 2, članak 406 Poreznog zakona Ruske Federacije)", kaže Ponamoreva.

“Prilikom kupnje treba obratiti pažnju na niz faktora koji će utjecati na kasniji trošak posjedovanja nekretnine. Primjerice, prijeko je potrebno proučiti izvornu dokumentaciju za zgradu. Ako postoji uredska i maloprodajna namjena ili ugostiteljstvo, onda će porez na takve objekte biti 1,2-2%, ali ako je namjena drugačija, na primjer hotel, onda će porez biti 0,5% ”, savjetuje Poduskov.

Istodobno, katastarska vrijednost stambenih i nestambenih prostora u nekim područjima može se značajno razlikovati, a stambeni objekti bit će skuplji.

“Tako će u nekim slučajevima, u novčanom smislu, porez na stan biti manji nego na stan iste veličine”, napominje Poduskov.

Društvo za upravljanje određuje vlastite cijene

Za razliku od stambenih (s gledišta zakona) nekretnina, stanovi ne podliježu zahtjevima sadržanim u stambenom kompleksu u pogledu postupka upravljanja zajedničkom imovinom. Dakle, stanovnici stanova ni na koji način ne mogu utjecati na tarife koje je odredilo društvo za upravljanje za rad zgrade i susjednog teritorija i infrastrukture. Stoga su plaćanja za vlasnike stanova u pravilu veća.

“U prosjeku su režije u stanovima veće za 15 posto nego u stanovima. Ukupno, razliku u cijeni između stana i stanova zbog veće porezne stope i režija vlasnici stanova u prosjeku za 50 godina mogu izjednačiti s kupnjom stana”, kaže Bogdanyuk.

Infrastruktura nije uređena ni na koji način

Budući da stanovi nisu stambeni, investitor ne snosi nikakve obveze prema stanovnicima.

„Programer nije dužan poboljšati teritorij uz objekt. Stoga se među prvima treba postaviti pitanje posla koji se planira obaviti. Također ovisi o vašoj razini udobnosti. Hoće li se napraviti dječja igrališta, posaditi drveće? Kako će biti organizirane prometnice za vozila i pješake? Ako apartmansko naselje podrazumijeva ne samo stambeni, već i uredski klaster, tada se treba pozabaviti posljednjim pitanjem povećana pozornost— rute kretanja majki s kolicima i službenika koji trče na pauzu treba odvojiti “, savjetuje Sergej Trukhanov, voditelj arhitektonske radionice T+T Arhitekti.

Susjedstvo stambenog i poslovnog prostora, koje je moguće u stanovima, treba unaprijed uzeti u obzir, prije svega, od strane onih koji će tamo živjeti. Radna ekipa iza zida, stalni posjetitelji, kuriri - ne baš ugodno susjedstvo. A ako uzmemo u obzir kupnju stanova za organiziranje ureda, onda treba uzeti u obzir da neki programeri pokušavaju ograničiti tu mogućnost. Na primjer, izdaju ograničen broj automobilskih propusnica za područje.

Sanitarni propisi se ne primjenjuju

„Jedna od točaka koju je važno uzeti u obzir pri kupnji stanova je da ovi objekti nekretnina ne podliježu normama SanPiN utvrđenim za stambene prostore i propisuju odgovarajuću razinu osvjetljenja, zvučne izolacije i insolacije. Kupac to mora sam kontrolirati”, kaže Trukhanov.

Istodobno, nije neuobičajeno da se stanovi pojavljuju u starim industrijskim zgradama koje su rekonstruirane. Potkrovlja nedvojbeno imaju svoj šarm, no pri kupnji ovakve nekretnine važno je proučiti povijest renovirane zgrade.

“Prije svega, saznajte koja je vrsta proizvodnje djelovala unutar ovih zidova. Ukoliko je djelatnost ovog poduzeća bila na ovaj ili onaj način povezana s kemijskom proizvodnjom ili opasnim otpadom, tu činjenicu nikako ne treba zanemariti. Otrovne tvari mogu postojati u tlu, pa čak iu samim građevinskim strukturama. Ali razdoblje raspada za takve tvari nije desetke ili čak stotine godina. Drugi važan čimbenik je kvaliteta izvedenih radova - jačanje nosivih konstrukcija, temelja, rekonstrukcija zidova, ugradnja svih potrebnih sustava ”, upozorava Trukhanov.

Kupaonica u bilo kojem dijelu sobe

Glavna prednost koja proizlazi iz klimavog pravnog statusa stanova je ta što je kod preuređenja mašta praktički neograničena, za razliku od standardnih stanova, gdje postoje prilično strogi zahtjevi.

“Kod projektiranja arhitekture unutarnjeg prostora i izrade planskog rješenja ne postoje tako stroge norme i pravila kao kod stambenih interijera. Konkretno, ne postoji razlika između stambenih i nestambenih prostorija i mokrih čvorova. Tako se kuhinja i kupaonica mogu nalaziti u bilo kojem dijelu prostorije, što uvelike proširuje mogućnosti arhitekta pri radu na projektu. Naravno, to ne znači da vlasnici stanova nisu ni na koji način ograničeni pri izvođenju popravaka i građevinskih radova. Glavni dokument koji će se morati voditi u dizajnu i provedbi projekta bit će propisi koje je uspostavilo društvo za upravljanje za određeni objekt”, kaže Ekaterina Svanidze, partner dizajnerskog studija DVEKATI.

Čini se da bi to moglo biti lakše od kupnje nekretnine? Samo odaberite opciju koja vam se sviđa, platite i uživajte. No, na tržištu nekretnina početnik se može ne samo "izgubiti", nego i napraviti kobnu pogrešku odabirom vrste nekretnine koja ne zadovoljava potrebe. Danas ćemo zajedno s urednicima stranice pobliže pogledati stanove i stanove - koja je razlika i koju je vrstu nekretnine bolje kupiti.

Osim uobičajenih odnushki, dvushek i treshki, na tržištu su se pojavile nekretnine poput studija ili stanova. Mnogi ne razumiju što je to, i što su takve nekretnine. A razlika između stana i stana je u tome što su stanovi nestambeni prostori. Služe za administrativne poslove, često potpadaju pod prostore "hotela".

Prednosti i mane stanova

Glavna nijansa je da su stanovi komercijalni nestambeni prostori. Dakle, tamo je nemoguće dobiti boravišnu dozvolu, što je minus. Zbog toga je nemoguće dobiti posao (budući da nema prijave), vezati se za polikliniku u mjestu stanovanja, organizirati djecu u vrtić ili školu.

Ako uzmemo u obzir ovaj oblik nekretnine, u smislu iznajmljivanja, onda je njezino stjecanje jedna od prednosti, jer je kupoprodajna cijena niža, a možete je iznajmiti po tržišnoj cijeni. Kako kažu, posao i ništa osobno.

Koja je razlika između stana i stana, u zakonskom smislu

Razmotrite glavne aspekte koji ukazuju na pravnu razliku između stanova i stanova. Uostalom, uvjeti buduće transakcije ovise o njima.

Zašto je nemoguće trajno se prijaviti u stanove

Stanovi su poslovni prostor. Najčešće se nalaze u prizemlju stambenih zgrada. Ali većina ih ljudi kupuje za život. Sa stajališta zakonodavstva, ne postoji točna formulacija stanova, stoga, zapravo, nekretnine spadaju u kategoriju upravnih zgrada. Ne možete se prijaviti u ovoj sobi, ali je dozvoljen privremeni boravak. Zapravo, ovo je komercijalna zaklada s mogućnošću stanovanja.

Razlike u zahtjevima za programere za izgradnju društvenih objekata

Često se upravo u novim domovima takve nekretnine prodaju po vrlo atraktivnoj cijeni. Stoga se postavljaju pitanja što su stanovi u novim zgradama i isplati li ih se kupiti?

Ako govorimo o gradnji stanova u usporedbi s običnim stanovima, onda je prve lakše izgraditi, ali samo dokumentacijski. Puno jednostavnija registracija, lakši uvjeti, mogućnost prodaje nekretnine prije završetka radova u cijelosti. S tehničkog gledišta, praktički nema razlika. Jedina razlika je u tome što stanovi imaju lojalan stav prema rasporedu, odnosno u mnogim slučajevima je besplatan.

Porez na stan

Porez na stanove je puno manji nego na stanove. Za prve porez doseže 0,3% (od katastarske cijene), a za druge 2%. Realtori tvrde da će biti manji, jer su površine prostorija neusporedive, ali to nije tako. Uz jednaku površinu, porez na stanove bit će veći.

Osim poreza na nekretnine, za trećinu će biti skuplje cijene režija. Morat ćete preplatiti struju, plin, vodu, grijanje. Budući da se po zakonu ne radi o stambenoj već poslovnoj zgradi.

Razlika u korištenju državnih subvencija za niže-srednje prihode i invaliditet

Prostor nije stambeni, stoga se na njega ne odnose subvencije, beneficije, za bilo kakav prihod. Jedna od prednosti je što se stanovi ne mogu vratiti u sudskim sporovima. Čak iu slučajevima kada su jedini dom obitelji. Zakon o subvencijama i imovinskim odbicima također se ne odnosi na stanove, jer se ne primjenjuju na nestambene prostore.

Razlike u porezu na stanove i apartmane sada iu budućnosti

Vlasnici stanova mogu izvršiti preuređenje bez utjecaja na konstrukcijske jedinice i nosive zidove. To vrijedi i za vlasnike stanova. No razlika je u tome što se na potonje primjenjuju dodatna pravila vezana uz poslovne nekretnine.

Ali ako slijedite slovo zakona, dopuštenje za preuređenje u oba slučaja mora se dobiti od odgovarajućeg tijela. Ali u slučaju stana, budući da je pristup njemu ograničen, regulatorno tijelo možda uopće neće primijetiti preuređenje. Ali sa stanovima, budući da je ovo komercijalni proizvod, sloj može izaći u obliku neočekivane provjere na zahtjev pažljivih građana.

Mogu li se stanovi pretvoriti u stambeni fond?

Teoretski, to je sasvim moguće, ali bit će dosta problema. Prvo morate biti sigurni da je uopće moguće prebaciti ovu sobu u drugi status. Ako se takvi prostori nalaze u industrijskom području ili u proizvodnji, prijenos neće biti moguć. Za dobivanje dozvole, stanovi moraju proći normu za prodor sunčeve svjetlosti unutra. To se zove insolacija. Osim toga, postoji niz drugih postupaka, poput dovoda komunikacija u prostorije.

Zašto su stanovi jeftiniji od stanova

Često je teza “stanovi jeftiniji” zabluda. U jednom dijelu, posebice bliže centru grada, cijena za njih bit će veća nego za stanove. Povećava se za 30-35% od redovne cijene stana u istoj zgradi. To iz razloga što su stanovi komercijalne nestambene nekretnine, te je u njima dopušteno smjestiti dvorane za fitness, trgovine, kozmetičke salone i drugo.

Zbog lokacije stanova elitne razine, njihova će cijena biti jednaka cijeni stana. To se ne odnosi na prostore u stambenim četvrtima, već na one koji se nalaze u poslovnim centrima na posljednjim katovima. Cijena im se ne mijenja ni u vrijeme krize i općeg pada cijena nekretnina.

Po čemu se apartmani razlikuju od studija?

Zapravo, radi se o tome kako se stambena zgrada razlikuje od nestambene. Obavezni zahtjev, prema SNIP-u i GOST-u, za stambene prostore je prisutnost potrebnih komunikacija: struja, vodoopskrba, odvodnja (kanalizacija), poseban pristup prostorijama (individualni ulaz), kao i odvajanje prostorija različitih klase zidovima ili pregradama.

Što se tiče odvajanja, kupaonica uvijek treba biti izolirana. Ako stan ima izolaciju kupaonice, ali su ostale prostorije kombinirane (spavaća soba, kuhinja), tada stan dobiva status studija. Vrlo često se jednosobni stan izdaje kao studio, u kojem su izvršili preuređenje i srušili kuhinjsku pregradu. Zapravo, to je po zakonu studio, ali onda ne bi trebao biti hodnik kao takav.

Studiji su različiti, ovo nije jednostavan skučeni jednosobni stan, kao što mnogi misle. Površina takvih prostorija može biti jednaka površini dvosobnih ili čak četverosobnih stanova. Jednostavno postoje zone za određene namjene. Ova vrsta nekretnina vrlo je česta u zemljama s bogatim gospodarstvima. Garsonjere često kupuju ljudi koji nisu opterećeni djecom ili rodbinom koja zahtijeva život s vlasnikom. To se smatra smještajem za mlade. Cijena takvih stanova je 20-30% niža od tržišne, ne računajući kat na kojem se nalaze. Naravno, studio se lako može pretvoriti u običan stan ponovnom izgradnjom pregrada u njemu.

Ako govorimo o stanovima, onda oni mogu imati sve isto kao u običnom stanu ili studiju. Ako se takva nekretnina nalazi u normalnim područjima, postoje sve potrebne komunikacije i nema ograničenja u registracijskim radnjama, tada će se mnogo brže preregistrirati iz nestambenog u stambeni prostor.

Isplati li se kupiti stan, prema mišljenju stručnjaka

Kada kupujete prostore ove vrste, vrijedi razmotriti gore opisane nijanse. Ako registracija nije potrebna, a prostor vam je potreban samo zbog pogodnosti lokacije ili statusa, pogotovo jer vas komunalni stan ne plaši, tada ga možete sigurno kupiti. Prijenos u stambeni fond je moguć, ali u praksi ima dosta slučajeva. To je zbog zahtjeva za prostorije opisane u prethodnom odlomku.

Koliko koštaju stanovi pri najmu prostora

Kod najma apartmana cijena će biti nešto viša od običnih stanova, oko 20%. To je zbog činjenice da se nalaze u prestižnim područjima gdje praktički nema stambene imovine. Ali to je u rukama onih koji rade na tom području i ne žele provesti nekoliko sati na putu kući. Oni koji žive ili su živjeli u velikim gradovima shvatit će da je u nekim slučajevima bolje platiti dodatno za stanarinu i lakše se vratiti kući nego potrošiti isti novac na putovanje (benzin) + stajati u prometnim gužvama i probuditi se ni na svjetlu. ni zore, da ne zakasni na posao.