Він пояснив, що договір купівлі-продажу можна розірвати через несплату товару. Путівник із судової практики: купівля-продаж

Ви думаєте, що ви російська? Народилися в СРСР і думаєте, що ви росіянин, українець, білорус? Ні. Це не так.

Ви насправді російська, українець чи білорус. Але ви думаєте, що ви єврей.

Дичину? Неправильне слово. Правильне слово "імпринтінг".

Новонароджений асоціює себе з тими рисами особи, які спостерігає одразу після народження. Цей природний механізм властивий більшості живих істот, які мають зір.

Новонароджені в СРСР кілька перших днів бачили мати мінімум часу годівлі, а більшу частину часу бачили особи персоналу пологового будинку. За дивним збігом обставин вони були (і залишаються досі) здебільшого єврейськими. Прийом дикий за своєю суттю та ефективності.

Все дитинство ви дивувалися, чому живете в оточенні нерідних людей. Рідкісні євреї на вашому шляху могли робити з вами все що завгодно, адже ви до них тяглися, а інших відштовхували. Та й зараз можуть.

Виправити це ви не зможете - одноразовий імпринтинг і на все життя. Зрозуміти це складно, інстинкт оформився, коли вам було дуже далеко до здатності формулювати. З того моменту не збереглося ні слів, ні подробиць. Залишилися лише риси осіб у глибині пам'яті. Ті риси, які ви вважаєте своїми рідними.

3 коментарі

Система та спостерігач

Визначимо систему як об'єкт, існування якого не викликає сумнівів.

Спостерігач системи - об'єкт не є частиною системи, що спостерігається ним, тобто визначає своє існування в тому числі і через незалежні від системи фактори.

Спостерігач з погляду системи є джерелом хаосу - як керуючих впливів, і наслідків спостережних вимірів, які мають причинно-наслідкового зв'язку з системою.

Внутрішній спостерігач - потенційно досяжний для системи об'єкт щодо якого можлива інверсія каналів спостереження та впливу, що управляє.

Зовнішній спостерігач - навіть потенційно недосяжний для системи об'єкт, що знаходиться за обрієм подій системи (просторовим та тимчасовим).

Гіпотеза №1. Всевидюче око

Припустимо, що наш всесвіт є системою і має зовнішній спостерігач. Тоді спостережні вимірювання можуть відбуватися, наприклад, за допомогою «гравітаційного випромінювання», що пронизує всесвіт з усіх боків ззовні. Перетин захоплення «гравітаційного випромінювання» пропорційно масі об'єкта, і проекція «тіні» від цього захоплення в інший об'єкт сприймається як сила тяжіння. Вона буде пропорційна добутку мас об'єктів і обернено пропорційна відстані між ними, що визначає щільність «тіні».

Захоплення «гравітаційного випромінювання» об'єктом збільшує його хаотичність і сприймається нами як час. Об'єкт непрозорий для «гравітаційного випромінювання», переріз захоплення якого більший за геометричний розмір, усередині всесвіту виглядає як чорна діра.

Гіпотеза №2. Внутрішній спостерігач

Можливо, що наш всесвіт спостерігає за собою сам. Наприклад, за допомогою пар квантово заплутаних частинок рознесених у просторі як еталони. Тоді простір між ними насичений ймовірністю існування процесу, що породив ці частинки, досягає максимальної щільності на перетині траєкторій цих частинок. Існування цих частинок також означає відсутність на траєкторіях об'єктів досить великого перерізу захоплення, здатного поглинути ці частинки. Інші припущення залишаються такими ж як і для першої гіпотези, крім:

Плин часу

Стороннє спостереження об'єкта, що наближається до горизонту подій чорної діри, якщо визначальним чинником часу у всесвіті є «зовнішній спостерігач», уповільнюватиметься рівно вдвічі - тінь від чорної діри перекриє рівно половину можливих траєкторій «гравітаційного випромінювання». Якщо ж визначальним фактором є «внутрішній спостерігач», то тінь перекриє всю траєкторію взаємодії і протягом часу об'єкта, що падає в чорну дірку, повністю зупиниться для погляду з боку.

Також не виключена можливість комбінації цих гіпотез у тій чи іншій пропорції.

Особливістю договорів купівлі-продажу є наявність величезної кількості його правових конструкцій та видів, починаючи від договорів роздрібної купівлі-продажу та закінчуючи договорами купівлі-продажу (контрактами) бізнес-активів, акцій та часткою участі (предмет останніх носить віртуальний характер).

Поняття договору

Договорами купівлі-продажу (товару) є правочин, відповідно до якої продавцем передається товар у власність покупця за встановлену договором винагороду. Виходячи з огляду судової практики, об'єктами договорів вважають дії продавця, пов'язані з передачею права власності на товар і самого товару безпосередньо, а також дії покупця, які свідчать про його прийняття та оплату товару (ст. 129 ЦК України).

Найбільш поширеним видом угод у цивільному обороті є договір роздрібної купівлі-продажу, який здійснюють громадяни щодня. Відповідно до цивільного законодавства (ст. 168 ГК РФ) заборонено укладання договорів роздрібної купівлі-продажу, а також інших видів угод, предметом яких є товари, обмежені в обороті, а також заборонені до продажу. Угоди, які порушують викладені вище вимоги закону, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними.

У Постанову Пленуму Верховного Суду РФ від 28.06.2012 N 17 «Про розгляд судами цивільних справ щодо спорів про захист прав споживачів» викладено правову позицію, відповідно до якої до правил продажу товарів суб'єктами господарювання, в яких покупцем виступають громадяни, які купують товар для особистих потреб (зазвичай, це договору роздрібної купівлі-продажу), застосовуються норми ЦК України та Закону РФ від 7 лютого 1992 року N 2300-I «Про захист прав споживачів».

Приклад судової практики за договором роздрібної купівлі-продажу, який роз'яснює правові підстави визнання його недійсним:
Пермським крайовим судом було винесено ухвалу від 13 червня 2012 року «Про визнання недійсним договору роздрібної купівлі-продажу 33-4041», в якому позивачу було відмовлено у задоволенні позовних вимог. Підставою відмови послужив факт того, що придбаний за договором купівлі-продажу товар (пилосос) був прийнятий покупцем після його демонстрації, і після внесення передоплати за договором протягом договірного терміну була внесена та решта (повна) сума за товар. Наявність у товарі суттєвих дефектів чи неможливість його використання за цільовим призначенням не було підкріплено допустимими доказами у суді.

Недійсність угод

Для деяких видів договорів обов'язковою є письмова форма (договір купівлі-продажу автомобіля, нерухомого майна), недотримання якої може бути правовою підставою для визнання договору недійсним.

Окремі види договорів, таких як договір купівлі-продажу нерухомості, мають бути виконані у письмовій формі, а також вони підлягають обов'язковій реєстрації права на нерухомість, яка є предметом договору. Судова практика говорить про те, що досить велика кількість договорів визнається недійсною за відсутності державної реєстрації права, оскільки законом передбачено необхідність реєстрації прав на нерухоме майно.

Як показує огляд судової практики, велике значення надається волевиявленню сторін під час угоди. Якщо ж договір містить ознаки уявної чи удаваної угоди (ст. 170 ЦК України) та реалізація волевиявлення не спрямована на досягнення правових наслідків, які відображені в угоді, наприклад, за договором купівлі-продажу нерухомості, то така угода може бути визнана в судовому порядку недійсною .

Для вчинення правочину, який матиме всі правові наслідки, пов'язані з досягненням мети правочину, необхідна повна дієздатність особи, яка є стороною договору. У разі доведення факту того, що стороною договору була недієздатна особа або яка має неповну дієздатність, така угода може бути визнана недійсною. Також за судом визначено право: застосовувати всі правові наслідки недійсності правочину за договором купівлі-продажу, при цьому сторони за договором наводяться у початкове правове становище, яке існувало до вчинення незаконного правочину. Це означає, що у разі визнання, наприклад, договору купівлі-продажу квартири недійсним, обов'язок продавця входить повернення всього обсягу отриманих коштів за договором, а покупець зобов'язаний повернути квартиру (земельну ділянку, нерухомість) продавцю.

Угоди, що стосуються договорів купівлі-продажу нерухомості, під час здійснення яких необхідним є згода органів опіки та піклування (п. 2 ст. 37 ЦК України), без такої згоди є нікчемними. До таких категорій угод належать правочини, які здійснювалися особою з обмеженими повноваженнями (ст. 174 ЦК України), неповнолітніми (ст. 175 ЦК України), недієздатними особами (ст. 176 ЦК України), вчинені громадянами, які не можуть розуміти значень своїх дій (Ст. 177 ЦК Росії).

Недійсним визнається договір купівлі-продажу нерухомого майна, автомобіля та ін, скоєний під впливом помилки (стаття 178 ЦК України). (Президія Вищого Арбітражного суду Російської Федерації. Інформаційний лист від 10 грудня 2013 року N 162. Огляд практики застосування арбітражними судами статей 178 та 179 Цивільного кодексу Російської Федерації).

У разі коли був укладений попередній договір, який визначав подальші підстави укладання договору купівлі-продажу, при визнанні недійсним основного договору, попередній договір також визнається недійсним. Попередні договори, як правило, укладаються з метою забезпечення гарантій того, що згодом буде укладено основний договір у строк і на умовах, визначених попереднім договором. Такий вид договору не породжує прав та обов'язків, які відображені в умовах основного договору, тому визнавати окремо недійсним попередній договір, у разі якщо було укладено або виконано основний договір повністю чи частково, правові підстави відсутні.

Попередні договори укладаються, як намір укласти в подальшому угоду купівлі-продажу нерухомості (земельної ділянки, квартири, тощо), автомобіля, постачання, оренди, перевезення і т.д.

Виходячи з аналізу судової практики при вирішенні спорів, пов'язаних із виконанням або визнанням недійсними договорів купівлі-продажу автомобіля, нерухомості, квартири, меблів іншого майна, можна зробити такі висновки. Договір купівлі-продажу нерухомості є юридичний факт, який встановлює, змінює або припиняє певний обсяг цивільних прав та обов'язків. Під час його укладання до обов'язків сторін входить узгодження всіх його умов, які сторони визначають як суттєві.

Виконання договорів

Одним із прикладів судового рішення, що стосується питання виконання договорів, є справа № 33-10 від 12.01.12 року (Воронезький обласний суд), відповідно до якої позивач (Товариство) подав позовну вимогу про визнання відмови від виконання договору правомірною. Крім того, було пред'явлено вимогу про стягнення грошової суми, пов'язаної зі збитками, компенсацією моральної шкоди та неустойки за невиконання договірних зобов'язань. Суть суперечки полягала в тому, що відповідно до договору купівлі-продажу автомобіля було визначено гарантійні зобов'язання на нього. Після здійснення договору купівлі-продажу, а також здійснення передачі автомобіля, позивач у процесі його використання виявив певні недоліки (шум двигуна) та деякі дефекти, які при початковому огляді були непомітні. Відповідачем автомобіль було прийнято на гарантійний ремонт, проте недоліки, вказані позивачем, насправді усунуті не були. На цій підставі позивач відмовився від виконання договору купівлі-продажу автомобіля та пред'явив вищезазначені позовні вимоги.

Оскільки обов'язок надання доказової бази суду обґрунтуванням своєї правої позиції лежить на сторонах, а договір купівлі-продажу зобов'язує кожну зі сторін виконати свої зобов'язання, то для відмови від виконання договору суб'єктам права мають бути надані достатні правові підстави, які обґрунтовують неможливість його виконання. Як було встановлено судом, у цьому випадку позивач не надав допустимих доказів того, що автомобіль неможливо експлуатувати, і те, що договір купівлі-продажу автомобіля може бути не виконаний. На вищевикладеній підставі суд відмовив у задоволенні позовних вимог позивачу в повному обсязі.

Обов'язок доведення у судовому процесі

Найчастіше, коли суперечка про визнання недійсним договору стосується договорів купівлі-продажу автомобіля, меблів, рухомого майна, відповідно до ст. 224 ЦК Росії такі договори вважаються виконаними у момент передачі майна та грошей один одному сторонами правовідносин. Підставою для визнання цих видів договорів недійсними може бути лише невиконання своїх зобов'язань однією із сторін. Як свідчить судова практика, для того, щоб визнати недійсним договір купівлі-продажу автомобіля, недостатньо наявності будь-яких дефектів в автомобілі. Необхідною умовою для зазначених правових підстав буде лише неможливість використання автомобіля за цільовим призначенням. Те саме стосується й інших видів майна, меблів або побутового приладдя. Обставини неможливості використання за цільовим призначенням придбаного за договором купівлі-продажу майна мають бути доведені у судовому порядку з наданням допустимих доказів (судово-товарознавчих експертиз, інженерно-технічних експертиз, висновків фахівців). Свідчення свідків не можуть у цих випадках бути доказами.

Необхідним є доказ моменту, з якого майно стало непридатним для використання за цільовим призначенням, або утворення в ньому суттєвого дефекту.

Договори купівлі-продажу регулюються положеннями ст. 454 ЦК Росії. Договори купівлі-продажу нерухомості вважаються незаключеними, коли в них не визначено обов'язкових умов (вимоги ст. 554, 555 ЦК Росії). Відповідно до зазначених статей такими умовами є предмет договору та його ціна.

З аналізу судової практики, неможливо знайти предметами договору купівлі-продажу майно, нерухомість, автомобіль, якщо таке перебуває під обтяженням. У порядку, встановленому чинним законодавством, якщо обтяження зареєстровано у Державному реєстрі, то для вчинення правочину має бути зареєстроване та зняття обтяження органом або власником, який його накладав. Продаж нерухомості з обтяженням - дуже рідкісний вид угод.

Важливо: з придбанням нерухомості до нового власника переходять і обмеження (обтяження).

У разі, коли відчужується квартира, яка є спільною частковою власністю та обтяження накладено лише на частку одного з власників, відчуженню підлягає лише необтяжені забороною продажі частки.

Виходячи з аналізу судової практики досить великий відсоток рішень стосується примусу однієї зі сторін за договором купівлі-продажу квартири, нерухомого майна, автомобіля або меблів — виконати грошові зобов'язання. Одним із прикладів таких рішень є рішення Сернурського районного суду Республіки Марій Ел у справі № 2-106/2015-М-99/2015, відповідно до якого були задоволені позовні вимоги громадянки ХХХ та стягнуто з відповідачів 1 та 2 на користь позивача заборгованість за договору купівлі-продажу квартири у встановленому розмірі.

Стаття 454 ЦК України. Договір купівлі-продажу

1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець зобов'язується прийняти цей товар та сплатити за нього певну грошову суму (ціну).
2. До купівлі-продажу цінних паперів та валютних цінностей положення, передбачені цим параграфом, застосовуються, якщо законом не встановлено спеціальних правил їх купівлі-продажу.
3. У випадках, передбачених цим Кодексом чи іншим законом, особливості купівлі та продажу товарів окремих видів визначаються законами та іншими правовими актами.
4. Положення, передбачені цим параграфом, застосовуються до продажу майнових прав, якщо інше не випливає із змісту чи характеру цих прав.
5. До окремих видів договору купівлі-продажу (роздрібна купівля-продаж, постачання товарів, постачання товарів для державних потреб, контрактація, енергопостачання, продаж нерухомості, продаж підприємства) положення, передбачені цим параграфом, застосовуються, якщо інше не передбачено правилами цього Кодексу про цих видів договорів.

Примушення укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення

АРБІТРАЖНИЙ СУД Г. МОСКВИ

Іменем Російської Федерації

(витяг)

Резолютивну частину рішення оголошено 22.01.2007.
Повний текст рішення виготовлено 29.01.2007.
Арбітражний суд у складі головуючого судді Н., протокол вів помічник судді П.Г.М., за участю: від позивача - Б. (дов. від 17.01.2007 б/г), від відповідача - П.Ю.В. (дов. від 09.01.2007 N 07/05-7), від 3-ї особи - О. (дов. від 16.11.2006 N Д-06/3343), розглянувши справу за позовом ТОВ «Місяць» до СГУП з продажу майна м. Москви, 3-та особа - ДІГМ, про примушення укласти договір купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Місяць» звернулося до суду з вимогами до СГУП з продажу майна м. Москви про примус відповідача укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 525,6 кв. м (поверх 1, прим. II, кімн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4-9, 9а, 9б, 10 - 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19 , 23, 23а, 24, 25), розташованого за адресою: м. Москва, вул. Перовська, 10, корп. 1, за ціною 6628894 руб. на умовах доданого до позову проекту договору, посилаючись на створення товариства у процесі приватизації майна ательє N 37 та використання нерухомого майна на правах оренди.
Відповідач вимоги відхилив, посилаючись на відсутність відповідного розпорядження ДІГМ, заявив про відсутність звернення позивача щодо викупу нерухомого майна до закінчення строку, передбаченого п. 13 ст. 43 Федерального закону від 21.12.2001 N 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна», та про неможливість викупити нерухоме майно після закінчення двох років з дати набрання чинності цим Законом, а також оскаржив пропоновану позивачем викупну ціну майна.
3-а особа вимоги вважає неправомірними, вказуючи, що положення договорів оренди нерухомого майна про право викупити це майно втратили чинність з 27.04.2004, що договір оренди від 15.02.1995 N 4-108/95, укладений із позивачем, не передбачає можливість орендованого майна, заявило, що ринкова вартість нерухомого майна, щодо якого пред'явлені вимоги, нині становить 34235593 крб.
Оскаржуючи доводи відповідача та 3-ї особи, позивач послався на судову практику, що склалася, з таких спорів (постанова ФАС МО від 04.10.2006 N КГ-А40/9151-06).
Розглянувши подані документи і вислухавши осіб, що беруть участь у справі, суд знаходить вимоги такими, що підлягають задоволенню в силу таких обставин.
ТОВ «Місяць» є правонаступником ТОВ фірма «Місяць», створеного в процесі приватизації ательє N 37 за адресою: м. Москва, вул. Перовська, 10, корпус 1.
Відповідно до плану приватизації, затвердженого рішенням Територіального агентства ВАТ Москоммайна від 10.04.1992 N 6, ТОВ фірма «Місяць» за договором купівлі-продажу від 04.11.1992 N 04-00239/92 викупило основні та оборотні засоби ательє.
План приватизації та договір від 04.11.1992 N 04-00239/92 передбачають передачу товариству приміщення ательє в оренду з правом викупу їх за один рік.
Орендне користування приміщенням ательє площею 527,9 кв. м оформлено договором від 15.02.1995 N 4-108/95 між Москоммайном та товариством.
В результаті перепланування приміщення, дозволеного розпорядженням голови управи району Перово міста Москви від 25.03.2004 N 109, площа приміщення, що орендується, змінилася і склала 525,6 кв. м.
Договір оренди від 15.02.1995 N 4-108/95 укладено, як це прямо зазначено в його тексті, на підставі договору купівлі-продажу від 04.11.1992 N 04-00239/92, тому відсутність у ньому умови про право орендаря викупити приміщення, що займає. значить, що у позивача не поширюються положення, передбачені п. 13 ст. 43 Федерального закону від 21.12.2001 N 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна».
Відповідно до п. 13 ст. 43 Федерального закону від 21.12.2001 N 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» якщо все майно державного або муніципального підприємства, за винятком будівлі або нежитлового приміщення, в яких розташовувалося це підприємство, придбано у власність до набрання чинності главою IV частини Перший Цивільний кодекс Російської Федерації з одночасним укладанням договору оренди, що передбачає можливість викупу такої будівлі або приміщення, вказана будівля або нежитлове приміщення підлягає продажу власнику, що придбав все майно підприємства за ринковою вартістю.
Із заявою про продаж орендованого приміщення позивач звернувся до Департаменту майна міста Москви, уповноважений приймати рішення про продаж майна міста Москви, 06.04.2004 (вх. N 70-124/04) - до закінчення встановленого дворічного періоду для реалізації права на викуп приміщення.
Ринкова вартість орендованого позивачем приміщення у період становила 6628894 крб., що підтверджується звітом про оцінку N 04-0117-0044/04-1, складеним ПБОЮЛ З. за завданням ДІГМ.
Позивач не може нести негативних наслідків через подорожчання нерухомого майна в період ухилення ДІГМ від ухвалення рішення про продаж майна, тому викупна ціна майна має визначатися виходячи з його ринкової ціни на момент звернення позивача із заявою про викуп.
Заперечення відповідача та 3-ї особи наведені без урахування судової практики, що склалася (постанова ФАС МО від 04.10.2006 N КГ-А40/9151-06), у зв'язку з чим підлягають відхиленню.
Витрати на держмито мають бути віднесені на відповідача, проте його від його сплати звільнено, тому сплачене при подачі позову держмито підлягає поверненню.
Керуючись ст. 43 Федерального закону від 21.12.2001 N 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна», ст. ст. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 ЦК України, ст. ст. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

зобов'язати СГУП із продажу майна м. Москви укласти з ТОВ «Місяць» договір купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 525,6 кв. м (поверх 1, прим. II, кімн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4 - 9, 9а, 9б, 10 - 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19 , 23, 23а, 24, 25), розташованого за адресою: м. Москва, вул. Перовська, 10, корп. 1, за ціною 6628894 руб.
Повернути ТОВ «Місяць» із федерального бюджету 2000 (дві тис.) руб. держмита.
Рішення може бути оскаржене у місячний строк до арбітражного суду апеляційної інстанції.

Стягнення суми заборгованості та відсотків за користування чужими коштами за договором поруки, укладеним з метою виконання договору купівлі-продажу об'єктів нерухомості

АРБІТРАЖНИЙ СУД Г. МОСКВИ

Іменем Російської Федерації

Резолютивну частину оголошено 08 жовтня 2007 р.
Дата виконання рішення в повному обсязі 12 жовтня 2007 р.
Арбітражний суд м. Москви у складі:
Головуючого: А.
членів суду: одноосібно
під час ведення протоколу суддею А.
за участю представників:
від позивача: Б. – пасп.
від відповідачів: П. ​​– уд. 8926, дов. від 22.03.2007 р. дов. від 22.03.2007 р., Р. – пасп., дов. від 19.06.2007 р., дов. від 19.06.2007 р., дов. від 25.05.2007 р.
розглянув справу за позовом ТОВ «РАМЕНКА»
до ТОВ "Амерікен Трейдерс"; ТОВ «Сьома точка»; ТОВ Магазин N 40 «Соллолаки»
про стягнення солідарно 52171895 руб. 01 коп.
Судом роз'яснено процесуальні правничий та обов'язки, і навіть право заявляти відводи, декларація про розгляд справи з участю арбітражних засідателів, передати спір дозвіл третейського суду, право звернутися до посередника з метою врегулювання спору, укласти мирову угоду.
У судовому засіданні було оголошено перерву з 03.10.2007 р. до 08.10.2007 р.

встановив:

позов заявлено про стягнення з відповідачів солідарно 52171895 руб. 01 коп., що становлять 49 181 415 руб. 69 коп. боргу та 2 990 479 руб. 32 коп. процентів за користування чужими коштами до 27.03.2007 р., згідно з невиконанням угоди N 1/2006-3 від 30.06.06 р.
Справа розглядається після скасування ФАС МО.
Рішенням Арбітражного суду міста Москви від 30.03.2007 р. з відповідачів було стягнуто солідарно 52171895 руб. 01 коп., у тому числі: 49181415 руб. 69 коп. боргу та 2 990 479 руб. 32 коп. відсотків, і навіть 100 000 крб. витрат на сплату держмита.
Постановою ФАС МО від 06.07.2007 р. N КМ-А40/6200-07 було скасовано рішення суду у справі N А40-59341/06-89-469 від 30.03.2007 р. та справу передано на новий розгляд. У цій ухвалі зазначено, що суд не дослідив п. 3.2, згідно з яким поручитель не відповідає перед кредитором за виконання забезпеченого цим договором зобов'язання боржника, у тому випадку, якщо з вини кредитора не буде укладено між кредитором та поручителем договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості. З урахуванням викладеного суду першої інстанції необхідно врахувати вищезазначене та прийняти у справі законний та обґрунтований судовий акт.
Позивач позовні вимоги підтримав. Відповідач проти задоволення позову заперечував, на підставах викладених у відкликанні.
Виконуючи вказівки ФАС МО, розглянувши матеріали справи, вислухавши доводи представника позивача, оцінивши подані докази, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, між позивачем, відповідачем ТОВ «Амерікен Трейдерс» та ТОВ «Сьомий Континент» було укладено угоду N 1/2006-3 від 30.06.2006 р. (л.д. 39 – 40).
Пунктом 5 угоди 1/2006-3 від 30.06.2006 р. колишній власник (відповідач ТОВ «Амерікен Трейдерс»), зобов'язався повернути орендарю (позивачу з цієї суперечки) суму незарахованих авансів.
Пунктом 2 угоди N 1/2006-3 від 30.06.06 р. встановлено, що суми авансових платежів, не зарахованих як орендна плата за договорами оренди N 02/2002 від 28.01.2002 р.; N 01/2002 від 28.01.2002 р.; N 01/2004/Е від 30.09.2004 р., зазначені в акті звірки N 1/АТ від 30.06.2006 р., підписаному між відповідачем ТОВ «Амерікен Трейдерс» та позивачем ТОВ «Раменка».
З п. 1.3. акта звірки N 1/АТ від 30.06.2006 р. вбачається, що загальна сума незарахованих авансів становить 49181415 руб. 69 коп., у тому числі: 22940486,11 руб. незарахованого авансу за договором оренди N 02/2002 від 28.01.2002 р., 24516252 руб. 74 коп. незарахованого авансу за договором оренди N 01/2002 від 28.01.2002 р. та 1 724 676 руб. 82 коп., незарахованого авансу за договором оренди N 01/2004/Є від 30.09.2004 р.
З метою забезпечення виконання відповідачем – ТОВ «Амерікен Трейдерс» зобов'язань за угодою 1/2006-3 від 30.06.2006 р., було укладено договори поруки.
Договір поруки N 1/2006-П від 30.06.2006 р. укладений між позивачем - ТОВ «РАМЕНКА» та відповідачем ТОВ «Сьома точка» та договір поруки N 1-1/2006-П від 30.06.2006 р., укладений між позивачем - ТОВ «РАМЕНКА» та відповідачем ТОВ Магазин N 40 «Соллолаки».
Відповідно до умов зазначених договорів поруки, поручителі (відповідачі з даної суперечки) - ТОВ Магазин N 40 «Соллолаки» та ТОВ «Сьома точка» зобов'язалися відповідати перед кредитором (позивачом) за виконання відповідачем - ТОВ «Амерікен Трейдерс» грошових зобов'язань, що виникли з угоди від 30.06.2006 р. N 1/2006-3 у тому ж обсязі, що й боржник (відповідач) ТОВ «Амерікен Трейдерс», але не обмежуючись сплатою відсотків, відшкодування судових витрат зі стягнення боргу та інших збитків кредиторів у повному обсязі , викликаних невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань боржником та перерахувати суму боргу протягом 10 календарних днів з дати отримання вимоги кредитора (п. п. 1.2 та 2.1 договорів поруки).
Відповідно до ст. 363 ГК РФ при невиконанні або неналежному виконанні боржником забезпечувального порукою зобов'язання поручитель та боржник відповідають перед кредитором солідарно. Поручитель відповідає перед кредитором у тому самому обсязі, як і боржник, включаючи сплату відсотків, викликаних невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання боржником, якщо інше не передбачено договором поруки.
Відповідно до п. 1.3. договорів поруки відповідальність поручителів перед кредитором є солідарною.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем на адресу відповідачів були направлені телеграми з вимогою про сплату коштів у загальній сумі 49181415 руб. 69 коп., отриманих відповідачами 08.08.2006 р., що підтверджується повідомленнями про вручення телеграми. Крім того, позивач направив відповідачам листи на замовлення з аналогічними вимогами.
Відповідачі на вимоги позивача не відповіли, борг не сплатили.
Суд вважає доводи позивача обґрунтованими та доведеними, при цьому згідно зі ст. ст. 309, 310 ДК РФ зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов зобов'язання, одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.
Суд не може прийняти доводи відповідачів про те, що обов'язки поручителів припинилися, оскільки саме з вини позивача не було укладено договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомості: за договорами поруки від 30.06.2006 р. N 1/2006-П за адресою: Москва, Зеленоград , Савелкінський проїзд, д. 8 та від 30.06.2006 р. 1-1/2006-П за адресою: м. Москва, Ленінградський пр-т, д. 78, корп. 1. Крім того, відповідачі також посилаються на те, що договори поруки укладені під скасовною умовою, передбаченою п. 3.2. договорів, з яких випливає, як зазначено вище, що поручитель не відповідає перед кредитором за виконання забезпеченого цим договором зобов'язання боржника (ТОВ «Амерікен Трейдерс»), у тому випадку якщо з вини кредитора не будуть укладені між кредитором та поручителями договори купівлі-продажу об'єктів нерухомості
Суд не може погодитися з доводами відповідача про те, що ці договори укладені під скасовною умовою.
Відповідно до п. 2 ст. 157 ДК РФ на яку посилаються відповідачі, згідно з яким - угода вважається вчиненою під скасувальною умовою, якщо сторони поставили припинення прав та обов'язків у залежність від обставини, щодо якої невідомо, настане воно чи не настане. Таким чином, дана норма говорить про те, що умова має бути обставиною, яка залежить від волі сторін, тобто сторони не можуть знати настане дана обставина чи ні. Крім того, укладання договору, це насамперед воля сторін, виражена в письмовій формі, таким чином укладання договорів купівлі-продажу сторонами за договорами поруки залежить лише від волі сторін, на підставі викладеного посилання відповідачів на п. 3.2. договорів поруки є неспроможною.
Водночас умова п. 3.2. договору щодо виконання його сторонами, суд вважає, що виконання поручителями зобов'язання за договорами поруки поставлено в залежність не від обставини неукладення договору договорів купівлі-продажу, а від вини кредитора в їхньому укладання. За змістом та змістом ст. 401 ГК РФ - вина (намір чи необережність) є елементом відповідальності і не може ставитися до обставин, з настанням яких сторони можуть встановлювати виникнення будь-яких зобов'язань. У силу п. 2 ст. 157 ДК РФ - вина кредитора неспроможна бути обставиною, про яку сторони не знають і можуть знати настане воно чи ні.
Відповідно до п. 1. ст. 549 ГК РФ - за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу майна) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
Відповідно до ст. 131 ДК РФ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним підлягають реєстрації: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.
Дослідивши подані сторонами документи, суд не встановив вину кредитора перед поручителями у неукладанні договорів купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 65 АПК РФ - кожна особа, що бере участь у справі, має довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідачами у свою чергу не представлено доказів, що позивач не мав наміру укладати договори купівлі-продажу, а в матеріали справи подано листування сторін, з якого вбачається, що ТОВ «Раменка» має намір укладати договори купівлі-продажу і також пропонувало провести зустріч у цілях узгодження графіка платежів
У зв'язку з викладеним суд вважає правомірним, обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню вимога позивача про стягнення солідарно 49 181 415 руб. 69 коп., оскільки вина позивача у незаключенні договорів не встановлена, а відмова від виконання зобов'язань суперечить ст. ст. 309, 310 ДК РФ, у разі від виконання відповідачами зобов'язань за договорами поруки у частині оплати боргу.
У зв'язку з несплатою боргу позивач заявляє вимогу про стягнення відсотків користування чужими коштами відповідно до ст. 395 ДК РФ у сумі 2990479 руб. 32 коп. до 27.03.2007 р. з розрахунку ставки рефінансування ЦБ РФ 10,5% річних та просить стягнути зазначену суму з відповідачів солідарно з посиланням на п. 1.2. договору поруки.
Суд вважає обґрунтованою вимогу позивача про стягнення з відповідачів солідарно відсотків за користування чужими коштами у заявленому розмірі 2 990 479 руб. 32 коп., оскільки мало місце невиконання грошового зобов'язання відповідачами.
Відповідно до ст. 110 АПК РФ витрати на держмито, понесені позивачем, підлягають стягненню з відповідачів повному обсязі, оскільки вимоги, заявлені позові обгрунтовані.
Суд, керуючись ст. ст. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 ЦК України та ст. ст. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 АПК РФ,

Ви думаєте, що ви російська? Народилися в СРСР і думаєте, що ви росіянин, українець, білорус? Ні. Це не так.

Ви насправді російська, українець чи білорус. Але ви думаєте, що ви єврей.

Дичину? Неправильне слово. Правильне слово "імпринтінг".

Новонароджений асоціює себе з тими рисами особи, які спостерігає одразу після народження. Цей природний механізм властивий більшості живих істот, які мають зір.

Новонароджені в СРСР кілька перших днів бачили мати мінімум часу годівлі, а більшу частину часу бачили особи персоналу пологового будинку. За дивним збігом обставин вони були (і залишаються досі) здебільшого єврейськими. Прийом дикий за своєю суттю та ефективності.

Все дитинство ви дивувалися, чому живете в оточенні нерідних людей. Рідкісні євреї на вашому шляху могли робити з вами все що завгодно, адже ви до них тяглися, а інших відштовхували. Та й зараз можуть.

Виправити це ви не зможете - одноразовий імпринтинг і на все життя. Зрозуміти це складно, інстинкт оформився, коли вам було дуже далеко до здатності формулювати. З того моменту не збереглося ні слів, ні подробиць. Залишилися лише риси осіб у глибині пам'яті. Ті риси, які ви вважаєте своїми рідними.

3 коментарі

Система та спостерігач

Визначимо систему як об'єкт, існування якого не викликає сумнівів.

Спостерігач системи - об'єкт не є частиною системи, що спостерігається ним, тобто визначає своє існування в тому числі і через незалежні від системи фактори.

Спостерігач з погляду системи є джерелом хаосу - як керуючих впливів, і наслідків спостережних вимірів, які мають причинно-наслідкового зв'язку з системою.

Внутрішній спостерігач - потенційно досяжний для системи об'єкт щодо якого можлива інверсія каналів спостереження та впливу, що управляє.

Зовнішній спостерігач - навіть потенційно недосяжний для системи об'єкт, що знаходиться за обрієм подій системи (просторовим та тимчасовим).

Гіпотеза №1. Всевидюче око

Припустимо, що наш всесвіт є системою і має зовнішній спостерігач. Тоді спостережні вимірювання можуть відбуватися, наприклад, за допомогою «гравітаційного випромінювання», що пронизує всесвіт з усіх боків ззовні. Перетин захоплення «гравітаційного випромінювання» пропорційно масі об'єкта, і проекція «тіні» від цього захоплення в інший об'єкт сприймається як сила тяжіння. Вона буде пропорційна добутку мас об'єктів і обернено пропорційна відстані між ними, що визначає щільність «тіні».

Захоплення «гравітаційного випромінювання» об'єктом збільшує його хаотичність і сприймається нами як час. Об'єкт непрозорий для «гравітаційного випромінювання», переріз захоплення якого більший за геометричний розмір, усередині всесвіту виглядає як чорна діра.

Гіпотеза №2. Внутрішній спостерігач

Можливо, що наш всесвіт спостерігає за собою сам. Наприклад, за допомогою пар квантово заплутаних частинок рознесених у просторі як еталони. Тоді простір між ними насичений ймовірністю існування процесу, що породив ці частинки, досягає максимальної щільності на перетині траєкторій цих частинок. Існування цих частинок також означає відсутність на траєкторіях об'єктів досить великого перерізу захоплення, здатного поглинути ці частинки. Інші припущення залишаються такими ж як і для першої гіпотези, крім:

Плин часу

Стороннє спостереження об'єкта, що наближається до горизонту подій чорної діри, якщо визначальним чинником часу у всесвіті є «зовнішній спостерігач», уповільнюватиметься рівно вдвічі - тінь від чорної діри перекриє рівно половину можливих траєкторій «гравітаційного випромінювання». Якщо ж визначальним фактором є «внутрішній спостерігач», то тінь перекриє всю траєкторію взаємодії і протягом часу об'єкта, що падає в чорну дірку, повністю зупиниться для погляду з боку.

Також не виключена можливість комбінації цих гіпотез у тій чи іншій пропорції.

В останні роки однією з найпоширеніших угод у країні стала угода, пов'язана з купівлею та продажем нерухомості. Багато громадян прагнуть продати належну їм нерухомість через різні причини. Одні не можуть утримувати її через високу вартість комунальних послуг, інші хочуть отримати за неї кошти для забезпечення своєї життєдіяльності.

Що це?

По суті «угода купівлі-продажу» є передача права власності однією людиною іншому на нерухоме майно за певну грошову суму. Її зміст полягає у скоєнні певних юридично значимих дій.

Під час її проведення зацікавленими особами підписується договір купівлі-продажу.У ньому вказуються умови правочину, порядок його вчинення, права та обов'язки учасників правочину, їх відповідальність. Якщо покупець дасть за нерухомість встановлену продавцем ціну, то договір купівлі-продажу зобов'язує передати його нерухомість покупцю. Він своєю чергою зобов'язується прийняти її, сплативши кошти.

Нормативи ЦК

У багатьох випадках постає непросте питання заперечення договору вже скоєної угоди. Якщо судовим органом договір купівлі-продажу нерухомості визнається недійсним, то він не несе жодних юридичних наслідків з моменту його підписання. Норма передбачена у вказівках статті 167 ЦК України, що регламентують питання щодо угод.

З погляду юриспруденції правочин може бути:

• заперечною;
• нікчемною.

У першому випадку правочин визнається судовим органом недійсним, якщо заінтересована сторона пред'явити вагомі законні підстави.

Процедура заперечення угоди передбачає звернення зацікавлених сторін із позовною заявою до судового органу. При цьому вони заявляють, що їхні інтереси щодо нерухомості не були враховані або порушені, коли укладався договір купівлі-продажу.

Наприклад, такого роду позов може подати спадкоємець майна людини, яка померла, якщо його право розпорядження їм було не враховано. Він має право подати позовну заяву до суду про визнання правочину недійсним.

Не виключається ймовірність вирішення спірної ситуації внаслідок досудового регулювання. При угоді, що оспорюється, за заінтересованою особою залишається право вибору вирішення конфлікту.

Другий випадок стосується правочинів, які були здійснені з явним порушенням нормативів правових актів.Вона не мала підстав для вчинення, тому договір не може бути укладений. Обставина передбачає безперечність та однозначність недійсності угоди. Наприклад, внаслідок вчинення правочину було продано нерухомість, що належить на праві власності неповнолітній особі.

Дія вважається як неправомірною, тому при виявленні такого роду факту угода набуває нікчемності. Але надання законної сили нікчемності договору здійснюється в ході судового позову на вимогу законного представника, який не досяг повноліття особи.

Найчастіше проведення шахрайських схем здійснюється в ході уявної угоди. Під нею мається на увазі створення видимості угоди, яка не тягне у себе правові наслідки. Наприклад, нерухомість переоформляється на підставну особу через різні чинники. Що ж до удаваної угоди, вона відбувається з метою прикриття інший угоди. Наприклад, продаж нерухомості здійснюється під виглядом процедури дарування.

Підстави заперечення угоди купівлі-продажу нерухомості

Питання щодо визнання договору купівлі-продажу нерухомості, укладеного між фізичними особами недійсним, регулюються нормативами глави 9 Цивільного кодексу. Угоду можна оскаржити лише шляхом подання до судового органу позовної заяви. Підстави для оскарження укладеного договору з угод купівлі-продажу передбачені законодавцем у вказаному вище акті.

До них входить вчинення правочину:

• без необхідної чинності законом згоди, яку має надати третя особа чи державний орган виконавчої влади відповідно до статті 173.1 ЦК. Наприклад, квартира була реалізована без отримання дозволу від отримувача ренти;
• не досягли повноліття особою, що зазначено у нормативах статті 175 ДК. Наприклад, нерухомість була продана без дозволу батьків особою, якій виповнилося 16 років;
• законними представниками неповнолітньої особи без дозволу органу опіки та піклування, про що зазначено у статті 176 ЦК;
• особою, яка була визнана обмежено дієздатною відповідно до нормативів статті 176. В обов'язковому порядку потрібен дозвіл органу опіки та піклування;
• особою, яка не розумів своїх дій, не усвідомлювала їх наслідки, не могла керувати ними, норма передбачена у вказівках статті 177 ЦК. Наприклад, продаж нерухомості у стані алкогольного чи наркотичного впливу, перебування у стані афекту;
• під впливом чужої волі відповідно до нормативів статті 178 ЦК. Зазвичай, умови угоди неправильно чи спотворено висловлюють волю однієї з її учасників. Наприклад, він не здійснив би угоду, якби володів справжньою інформацією про нерухомість, що купується;
• під впливом примусу, шантажу, залякування чи власник змушений був продати нерухомість результаті формування важких життєвих причин. Такі угода належить до категорії «кабальної», що зазначено у статті 179 ДК. Наприклад, умисне використання покупцем свого переважного становища;
• одним із подружжя без отримання згоди на продаж нерухомості від другого подружжя, якщо вона є власністю, спільно нажитою в офіційному шлюбі;
• одним із спадкоємців, коли нерухомість була продана без отримання згоди інших спадкоємців, які мають з ним рівні права на спадкове майно.

Як показує судова практика, від 5 до 15%укладених угод, пов'язаних із продажем та купівлею нерухомості оспорюються в ході судового розгляду. У цьому більшість скоєних угод визнається судовим органом недійсною чи нікчемної.

Терміни

Законодавцем встановлено різний термін давності за позовною заявою щодо заперечної та нікчемної угоди. Строк позовної давності за оспорюваною угодою дорівнює одному році, для нікчемної угоди він становить 3 роки.

У разі необхідності передбачено подальше збільшення терміну до 10 років, що зазначено у статті 181 ДК.

У першому випадку термін відраховується з часу, коли було отримано раніше невідома зацікавленій особі інформація. В окремих випадках його відлік починається з дня, з якого було припинено різні події, які мають насильницький чи загрозливий характер.

Уявну або удавану угоду можна оскаржити в продовження 3 років. У цьому відлік терміну ведеться від часу виявлення порушень, допущених у складанні умов договору купівлі-продажу чи виявлення нових, невідомих у його підписання причин.

Що можна зробити до реєстрації договору

Як правило, будь-яка угода щодо купівлі-продажу нерухомості супроводжується отриманням завдатку, підписанням попереднього договору. Він складається за аналогією до основного договору. Набувач має право звернутися до судового органу із позовною заявою, якщо продавець не виконав його умови. У ньому має бути викладено прохання про визнання договору недійсним.

Що ж до задатку, продавець зобов'язаний дати розписку про отримання певної грошової суми від набувача.Найкращим варіантом є її засвідчення в нотаріальній конторі. Вона підтверджує факт отримання продавцем грошей, тому входить до обов'язкових документів.

Якщо набувач порушив умови договору, то завдаток залишається у продавця. Потрібно вжити заходів, що дозволяють анулювати договір купівлі-продажу до його здачі на реєстрацію. Відповідно до нормативів статті 433 ЦК він вважається укладеним з часу, коли ФКП Росреєстр зроблено запис про державну реєстрацію. Потрібно шанувати факт, що до її проходження власником нерухомості залишається продавець.

Відповідно до вказівок статті 8 ДК РФ право власності на нерухомість, яка підлягає обов'язковій реєстрації, виникає саме з моменту її здійснення. Якщо відчужується нерухомість, то відповідно до нормативів статті 223 у її набувача право власності виникає за здійсненням реєстрації договору купівлі-продажу у ФКП Росреєстр.

Він може призупинити здійснення реєстрації або припинити її, про що зазначено у статті 19 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним». Вона припиняється для формування певних підстав з ініціативи правовласника чи державного реєстратора відповідно до вказівок статті 20 вищезгаданого акта.

До підстав для зупинення чи припинення реєстрації права власності ФКП Росреєстр входять:

• окремі деталі та нюанси, що викликали сумніви у реєструючого органу щодо достовірності пред'явлених документів та викладених у них відомостей. За зазначеними обставинами реєстрація припиняється на місяць;
• подання заяви правовласником, у якій висловлюється його прохання про зупинення державної реєстрації із зазначенням вагомої причини. Як правило, реєстрація може бути припинена на 3 місяці;
• заяву продавця про припинення державної реєстрації права власності, де наведено обґрунтовану причину такого роду дії. У ситуації, що склалася, здійснення реєстрації відкладається на один місяць;
• рішення судового органу, який під час розгляду справи встановлює термін зупинення реєстрації права власності.

У будь-якій ситуації учасникам правочину купівлі-продажу повертаються документи, які були подані для реєстрації права власності. При цьому розірвання договору купівлі-продажу не потрібне, тому що він втрачає законну силу внаслідок припинення реєстрації права власності. І на закінчення слід зазначити, що на ринку нерухомості в останні роки відбувається багато неправомірних, . Громадяни повинні дотриматися порядку здійснення угоди купівлі-продажу. Вони повинні добре вивчити умови договору, що підписується, щоб уникнути непередбачених ситуацій.