Byty a byty - aký je rozdiel a ako to ovplyvní nadobudnutie a bývanie. Veľký rozdiel

Na moskovskom trhu s nehnuteľnosťami sa objavuje čoraz viac bytov, ale nie všetci kupujúci plne chápu, aké sú vlastnosti takéhoto bývania. Špecialisti služby kvartirolog.ru povedali The Village, čo sú byty, ako sa v zásade líšia od bytov a čo je výhodnejšie vziať si hypotéku, ak máte počiatočné úspory.

čo je byt?

Byty - právne nebytové priestory určené na prechodné bývanie. Zvyčajne sa nachádzajú v prerobených budovách v centre mesta alebo v nových zástavbách, kde developer nemohol alebo nechcel získať povolenie na výstavbu obytných budov. Takéto budovy sú väčšinou riešené ako nebytové – hotelové, kancelárske alebo iné účely. Druh stavby ovplyvňuje výšku dane z nehnuteľnosti.

Moderné byty spravidla nie sú horšie ako obytné budovy pri zlepšovaní územia a infraštruktúry domu. Pri ich kúpe si ale treba dať pozor na to, či sa byty nachádzajú len v tejto budove a na vašom poschodí, alebo tam budú aj kancelárie či dokonca obchodné priestory. Najpohodlnejším variantom je samozrejme byt v dome, kde sú byty aj na predaj.

Právny stav nebytových priestorov ukladá pre byty niekoľko obmedzení:

Registrovať sa do nich nedá – môžete získať len dočasnú registráciu na päť rokov s možnosťou predĺženia. Zároveň budete môcť s dieťaťom využívať polikliniky, nemocnice, školy a škôlky v okolí.

Ak niekto zo susedov robí hluk celú noc, nebudete mať žiadny právny základ na to, aby ste to ovplyvnili.

Poplatky za energie v bytoch sú o 15-20% vyššie ako v bytoch - tento rozdiel vzniká v dôsledku rozdielnych mestských taríf pre bytové a nebytové priestory. To isté platí pre daň z nehnuteľnosti: je to 0,5 % z ceny za objekty hotelového typu a za ostatné nehnuteľnosti, medzi ktoré patrí väčšina bytov, a 2 % za kancelárske priestory. Daň z bytu pre fyzické osoby je 0,1% z jeho hodnoty, ak nepresahuje 10 miliónov rubľov. Sadzba za drahšie objekty je vyššia a môže dosiahnuť 2 %.

Developer nie je povinný dodržiavať normy určené pre obytné priestory: úroveň slnečného žiarenia, rozvoj infraštruktúry atď. V skutočnosti sa normy zvyčajne príliš neporušujú, najmä ak sú v tom istom obytnom komplexe byty.

Ako vyzerá trh s bytmi v Moskve

až 30 % vzniká rozdiel v cene medzi bytmi a apartmánmi. Jednoizbové byty sú v priemere lacnejšie ako porovnateľné byty o 15 %, dvojizbové o 20 %. Ako sa vzďaľujete od centra, rozdiel v cene spravidla rastie. Pravda, niektoré byty sú drahšie ako porovnateľné byty.

asi 50 % obytné komplexy s apartmánmi patria do obchodnej triedy, o niečo menej ako 40% - do elitnej triedy, 10% - do triedy komfortu.

2,3 milióna rubľov tam sú najlacnejšie byty v rámci Moskovského okruhu (16 m2 v Marfine s doručením koncom roka 2018). Za 2,4 milióna rubľov si môžete kúpiť byt s rozlohou 25 metrov štvorcových. m., vo Vostočnom Biryuľove, ktorý sľubujú odovzdať koncom tohto roka.

Aké rozdielne sú ceny bytov a apartmánov

Moskovská oblasť

Minimálna cena bytu, milión rubľov

Minimálna cena bytov, milióny rubľov

zo Sadovoje do TTK

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

v blízkosti tretieho okruhu

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

z TTK do MKAD

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Čo je výhodnejšie vziať si hypotéku?

Predpokladajme, že si chcete kúpiť nehnuteľnosť v blízkosti tretieho okruhu, nie ďalej ako dve alebo tri stanice od Circle Line do 15 minút chôdze od metra. Uvažujete o bytových komplexoch business triedy s dodaním v roku 2018 a vyberiete si jednoizbový byt alebo byty s rozlohou cca 40 m2. V priemere bude takýto byt stáť 9,1 milióna rubľov a byty - 7,8 milióna rubľov.

Povedzme, že máte 3 milióny rubľov ako zálohu, zvyšok je možné založiť na hypotéku za 11,7 % ročne (priemerná sadzba hypotéky v Moskve za 1. štvrťrok 2017 podľa Centrálnej banky Ruskej federácie) na 15 rokov. Náklady na povinné poistenie majetku budú 0,15 % (ročne sa pripisujú zo zostatku dlhu) ročne. Zároveň je žiaduce, aby váš príjem bol aspoň 150 000 rubľov, ak si kúpite byt, a 180 000 rubľov, ak si kúpite byt: odporúča sa, aby mesačná splátka hypotéky nebola vyššia ako 40 % zárobku.

Koľko bude stáť hypotéka

Výdavky

Byt, milión rubľov

Byty, milióny rubľov

Náklady na objekt

Počiatočný poplatok

Výška kreditu

Celkové splátky za celú dobu trvania úveru

Takže s počiatočným rozdielom v cene medzi bytom a apartmánmi 1,3 milióna rubľov je konečný rozdiel v hypotéke 2,8 milióna rubľov.

Aparthotely v postsovietskom priestore sú relatívne novým fenoménom. Po preukázaní úspechu a životaschopnosti v západných krajinách preniká aj na náš trh.

Hotely s apartmánmi sú komerčné nehnuteľnosti, ktoré boli postavené na princípe bytových domov. Zároveň je možné byty v nich plne odkúpiť alebo vziať do dlhodobého prenájmu. Pri kúpe priestorov ich majitelia platia správcovskej spoločnosti ročné alebo štvrťročné poplatky za údržbu budovy a okolia. Rovnako ako v apartmánoch v apartmánových hoteloch sa platí energie.

Byty môžu byť byty rôznych veľkostí alebo samostatné domy. Pre nájomníkov sú aparthotely symbiózou vybavenia apartmánu a hotelových služieb.

Vlastnosti apartmánového hotela

Apart-hotely poskytujúce možnosť samostatného bývania majú zoznam služieb, ktoré hotely ponúkajú svojim zákazníkom. V prvom rade je to správca, ktorý je kontaktovaný v prípade otázok a problémov. Zákazníci si tiež môžu objednať:

• raňajky na izbe;
• chemické čistenie alebo pranie;
• čistenie.

Čistotu v bežnom byte sledujú sami nájomníci, apartmánové hotely ponúkajú na výber:

• samočistenie a likvidácia odpadu;
• upratovanie chyžnými denne alebo podľa rozpisu.

Cena za upratovanie je zahrnutá v cene prenájmu alebo je samostatným servisným miestom, ktoré je prediskutované s klientom pri nástupe na pobyt.

Apart-hotely zabezpečujú prítomnosť územia s vlastnou infraštruktúrou. To môže byť:

• ihriská;
• rekreačné oblasti pre dospelých;
• malé kaviarne a obchody;
• salóny krásy a kaderníctva;
• parkovanie áut a ďalšie.

Územie apartmánových hotelov je strážené. Podobný zoznam služieb je dostupný aj v apartmánoch ekonomickej triedy.

Z hľadiska ceny sú apart-hotely tiež krížencom medzi apartmánom a hotelovou izbou. Prenájom bytu bude stáť o niečo viac ako byt rovnakej triedy a oblasti, ale lacnejšie ako izba.

Nuansy a rozdiely medzi apartmánmi a hotelovými izbami

Vizuálne väčšina apartmánov v apartmánových hoteloch pripomína štandardné hotelové izby. Nenáročný a lakonický dizajn, lacné dokončovacie materiály a minimálna sada nábytku.

Ale napriek podobnosti s hotelovými izbami existujú rozdiely. V apartmánoch je okrem obytných miestností, kúpeľne a WC aj kuchyňa. V závislosti od oblasti to môže byť plnohodnotná kuchynská časť s jedálenským kútom, vybavená potrebnou sadou spotrebičov a riadu, alebo malá miestnosť s mikrovlnnou rúrou a varnou doskou na varenie a jedenie pre jednu alebo dve osoby.

Na rozdiel od hotelov môžu aparthotely poskytnúť zákazníkom celý rad pravidiel správania. Ide o štandardné časové limity pre hlučné udalosti a dodatočné pokyny, ako používať zariadenie prezentované v byte, kam vyhadzovať odpadky a pod.

Počet ľudí bývajúcich v hotelových izbách je prísne obmedzený, mnohé z nich nedajú dopustiť na zvieratá. Aparthotely povoľujú takéto voľnosti účtovaním za prenájom priestorov s uvedením maximálneho počtu osôb, ktoré sa v nich môžu ubytovať. Majitelia apartmánov tiež môžu povoliť ubytovanie so psami alebo mačkami.

Apart-hotely ako miesto trvalého pobytu

Apartmány v apartmánových hoteloch je možné prenajať na niekoľko rokov alebo viac. Pri prenájme sa s klientom podpisuje štandardná zmluva na túto službu.

Tým, že je klient vlastníkom bytov v takomto hoteli alebo ich dlhodobo prenajíma, nemôže v nich získať povolenie na pobyt. Povolená je len dočasná registrácia.

Tí, ktorí si prenajmú izbu v apartmánovom hoteli na dlhý pobyt, uvádzajú iba dátumy príchodu. Náklady na dlhodobý prenájom sa líšia od prenájmu bytu na niekoľko dní či týždňov. Klientom je poskytnutá zľava a princíp platby je dohodnutý priamo s majiteľmi apartmánov alebo správcom hotela.

Výhody a nevýhody apartmánových hotelov

Výhody hotelov s apartmánmi:

• autonómia obyvateľov;
• raňajky, upratovanie, čistiareň atď. na mieste;
• možnosť dlhodobého prenájmu;
• v prípade potreby dočasná registrácia;
• prítomnosť samostatnej kuchyne;
• lojálna cenová politika;
• rozvinutá infraštruktúra.

Nevýhody aparthotelov:

• životné náklady vďaka službám sú o niečo vyššie ako prenájom bytu;
• vybavenie nábytkom, riadom a spotrebičmi je minimálne;
• nemožnosť registrácie pre vlastníkov bytov;
• ťažkosti s rezerváciou.

Rezervácia izby v hoteli alebo hostinci je jednoduchšia a známejšia ako ubytovanie v apartmánových hoteloch. Komplikácie sú spojené s malým počtom podobných nehnuteľností na trhu. Najlepšie je rezervovať si rezerváciu 2 - 3 mesiace pred dátumom vysporiadania, najmä na miesta s vysokým turistickým prúdom.

Prenájom bytových priestorov v apart-hoteloch je výhodnou možnosťou pre prenajatý byt, kde je okrem autonómie nájomcom poskytovaná celá škála služieb.

V ruskej legislatíve neexistuje jasná definícia toho, čo je byt. Táto nehnuteľnosť nespadá pod pojem rezidenčný, no v podstate ani nie je komerčný. Takýto zmätok často zavádza kupujúcich. AiF.ru sa pýtala odborníkov, čo sú to byty, prečo je takáto akvizícia nebezpečná a čo čaká tento typ nehnuteľností v budúcnosti.

V Ústrednom správnom obvode bez povolenia na pobyt

Byty sú nebytové priestory, ktoré je možné využívať na bývanie. Slovo „nebytové“ však neznamená, že sa v nich nedá bývať: väčšinou sa nelíšia od bytov. Vlastník bytov však na rozdiel od obyvateľov bytov nemôže počítať s registráciou a trvalou registráciou. To znamená, že nebude môcť získať DIČ, využívať zdravotné poistenie a zúčastňovať sa štátnych programov na zlepšenie podmienok bývania. Po rozdelení miest medzi tých, ktorí majú povolený trvalý pobyt, bude navyše možné zapísať dieťa do školy len podľa poradia príchodu.

Na byty sa nevzťahujú predpisy o bytovej výstavbe: developer nie je povinný poskytnúť takýmto štvrtiam sociálnu infraštruktúru a hustota zastavanosti bytov môže presiahnuť 25-tisíc metrov štvorcových. m na hektár. Ďalším dôležitým rozdielom medzi bytmi a apartmánmi je to, že nepodliehajú federálnemu zákonu č. 214 „O účasti na spoločnej výstavbe“, čo znamená, že akcionári nemôžu byť uznaní za obete, ak nastanú problémy.

Spočiatku slovo "byt" znamenalo drahé nehnuteľnosti na dočasné bývanie bohatých ľudí. „Viac ako polovica bytových komplexov sa nachádza v centrálnej administratívnej oblasti a ide najmä o projekty elitnej alebo obchodnej triedy,“ povedal. Irina Mogilatova, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Tweed. Ich vzhľad bol spôsobený tým, že v centre hlavného mesta nezostalo miesto na bytovú výstavbu. Pre kupujúcich luxusných nehnuteľností najčastejšie nezáležalo na registrácii ani sociálnej infraštruktúre. Takéto bývanie sa nekupovalo na trvalý pobyt a najdôležitejšia bola jeho poloha v centrálnom správnom obvode.

Od minulého roka sa však situácia zmenila. „Za posledný rok začali na trh aktívne vstupovať predmety segmentu nízkych cien. Analýza predaja zároveň ukazuje, že po týchto produktoch je vysoký dopyt,“ hovorí Alexander Engel, vedúci oddelenia novostavieb, MIC Group.

Lacné bývanie, drahé energie

Obľúbenosť bytov je spôsobená ich lacnosťou. „V projektoch s podobnými vlastnosťami sú náklady na m2. m bytov je zvyčajne nižšia ako cena m2. m bytov o 20-25%. Dnes je priemerná cena za m2. m bytov v Moskve je 213 tisíc rubľov, minimum je 100 tisíc rubľov. na štvorcový m.,“ vysvetlila. Elizaveta Gudz, vedúca oddelenia analytiky a poradenstva v NDV-Nedvizhimost. Nízka cena je spôsobená ďalšími požiadavkami, ktoré sa na takéto objekty vzťahujú. Podľa Sofia Lebedeva, generálna riaditeľka MIEL-Novostroyki, normy na výstavbu nebytových priestorov, najmä na zvukovú a tepelnú izoláciu, izoláciu (osvetlenie), ako aj na zabezpečenie sociálnej infraštruktúry pri výstavbe bytov sú menej prísne ako pre bežné obytné súbory.

Ďalšou vlastnosťou bytov sú vyššie náklady na účty za energie. „Byty sú podľa ich právneho postavenia nebytovými priestormi, preto sú vyššie tarify, ktoré sa spravidla líšia sadzbou DPH. Platby za vodu budú vyššie o 10%, za teplo - o 25%, elektrina bude drahšia o 27% (na základe priemernej tarify 2,5 rubľov / kWh). V absolútnom peňažnom vyjadrení mesačné nájomné za byty s rozlohou 80-100 m2. m bude vyššia ako v byte rovnakej veľkosti, asi o 2-2,5 tisíc rubľov. Predajcovia bytov zároveň ubezpečujú, že zľava, ktorú kupujúci dostane pri obchodovaní, pokryje rozdiel v platbách na dlhé roky,“ poznamenáva. Olga Khasanova, vedúca rozvoja portálu urbanus.ru.

Slobodní ľudia a prenajímatelia

Byty sú žiadané medzi rôznymi kategóriami kupujúcich. “Najčastejšie si ich kupujú mladí ľudia, páry s deťmi, slobodní muži a staršie ženy (40 – 45 rokov). Láka ich cena, dobrá poloha, okolie a originálna architektúra takýchto objektov. Aj z dôvodu nízkych nákladov na „vstupenku“ v segmente bytov je podiel investičných kupujúcich veľký – dosahuje 25 – 30 %. Po dokončení komplexu môžu vrátiť peniaze so ziskom alebo získať stabilný príjem z prenájmu (sadzby za prenájom bytov a apartmánov sa nelíšia), “uviedol AiF.ru Maria Litinetskaya, generálna riaditeľka Metrium Group.

sociálne výbuchy

Stanovisko moskovských úradov ohľadom bytov bolo oznámené hlavný architekt hlavného mesta Sergej Kuznecov vo februári. Navrhol rozdeliť bytové projekty na dva typy – bývanie a hotely a poskytnúť im všetku potrebnú infraštruktúru. V budúcnosti hodlá mestská samospráva zaviazať developerov, aby ho do projektu položili už počas výstavby. Hlavný architekt hlavného mesta spomenul sociálne výbuchy spojené s bytmi, ktoré už v Moskve prebehli: „Ľudia, ktorí hromadne kupovali byty, požadujú od mesta sociálnu infraštruktúru. Hovoria: „Bývame v meste, platíme dane, tak prečo sme horší ako ľudia, ktorí bývajú v normálnych domoch? Štát nám nevysvetlil, že si nemusíme kupovať byty a bývať tu s deťmi.“

Budúcnosť bytov

Podľa odborníkov budú vyhlásenia moskovských úradov schopné zmeniť trh s bytmi ekonomickej triedy v hlavnom meste. „Zariadenia sociálnej infraštruktúry neprinášajú developerom žiadne príjmy a náklady na ich výstavbu sú pomerne vysoké. Samozrejme, naši developeri sú zvyknutí presúvať všetky svoje náklady na plecia kupujúcich, takže náklady na byty sa môžu zvýšiť. V dôsledku toho zavedenie nových štandardov, samozrejme, „nezabije“ formát bytov, ale výrazne zmení jeho vývoj,“ verí Maria Litinetskaya.

„V nadväznosti na výsledky roku 2014 môžeme v porovnaní so 4. štvrťrokom 2013 očakávať nárast celkovej plochy bytov v ponuke v rozsahu 7-9 %. Predpokladáme, že trh s bytmi sa bude vyvíjať v trajektórii cenovej dostupnosti, čo znamená, že sa zvýši ponuka komfortných a ekonomických tried. To prispeje aj k súčasnej urbanistickej politike vlády, spojenej s rozvojom bývalých priemyselných zón. Podľa výsledkov z roku 2014 sa vážená priemerná ponuková cena bytov v „starej“ Moskve upraví smerom nadol v rozmedzí 3 – 4 %,“ predpovedá. Vedúca oddelenia poradenstva a analýzy v Azbuka Zhilya Daria Tretyakova.

Mnoho ľudí celkom nerozumie tomu, čo táto definícia znamená. Áno, v taliančine alebo francúzštine, odkiaľ tento výraz pochádza, appartamento alebo appartement označuje byt, ale v predpisoch Ruskej federácie neexistuje žiadny oficiálny pojem bytov. Toto je názov priestorov patriacich do nebytového fondu, kde sú vytvorené pohodlné podmienky na bývanie. Často sa byty nachádzajú v hotelových budovách a administratívnych budovách, ale všetky sú určené len na prechodný pobyt občanov.

Aký je rozdiel medzi bytom a bytom

V prvom rade je potrebné poznamenať, že tieto dva pojmy znamenajú úplne odlišné veci. Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité pochopiť, ako sa byt líši od bežného obydlia. Rozdiel je nasledovný:

• Minimálna plocha bytov začína od 40 m2. m, počet izieb - od 2. Okrem toho je predpokladom prítomnosť kuchyne a kúpeľne.
• Objekty nepatria do bytového fondu, v skutočnosti slúžia na bývanie a ako kancelárske priestory.
• Na prestavbu obydlia musí vlastník prejsť mnohými prípadmi, aby sa dohodli na zmenách. Pre nebytové zariadenie je prestavba menej prácny postup.
• Pri kúpe bytu sa môžu natrvalo prihlásiť všetci členovia rodiny vrátane vlastníka. Obyvatelia priestorov patriacich do nebytového fondu majú povolenú dočasnú registráciu.
• SNiP a normy pre výstavbu týchto dvoch typov bývania majú rozdiely. Samostatné objekty musia spĺňať zvýšené požiadavky požiarnej bezpečnosti: budovy sú vybavené dodatočným požiarnym schodiskom. Navyše, výstavba objektu, kde budú byty, je povolená len na pozemkoch, ktoré z určitých dôvodov nie je možné využiť na bytovú výstavbu.
• Dizajn miestnej oblasti má rôzne požiadavky. Podľa stavebných noriem je developer povinný zlepšiť územie susediace s domom pred uvedením bývania do prevádzky. Keďže bytový dom nie je nehnuteľnosťou na bývanie, je možné ho uviesť na realitný trh bez kompletných terénnych úprav.
• Objekt s bytmi a bytový dom spravuje špecializovaná firma. Dôležitým rozdielom medzi bytom a bytom je, že obyvatelia objektu patriaceho do nebytového fondu nemajú právo opätovne zvoliť správcovskú spoločnosť. Náklady na služby v byte sú o niekoľko tisíc rubľov nižšie ako platba za nebytový objekt rovnakej metráže. Navyše v druhom prípade je súčasťou platby aj poplatok za „náklady na správu budovy“.

Výhody a nevýhody

Na realitnom trhu podiel bytov každým dňom rastie, pretože dopyt vytvára ponuku. Takáto nehnuteľnosť je obzvlášť populárna medzi obyvateľmi megacities. Pri výbere obytného priestoru kupujúci zisťujú, aké sú výhody a nevýhody tohto typu priestorov. Pokiaľ ide o výhody takéhoto nákupu, stojí za to zdôrazniť nasledovné:

• Bývanie vo veľkom obytnom priestore v centre mesta v blízkosti sociálnej infraštruktúry, pretože výstavba nových obytných komplexov v centrálnych regiónoch megacities sa prakticky nevykonáva.
• Náklady sú o 20-25% lacnejšie ako cena za "štvorec" v obytnej novostavbe, ktorá sa nachádza v rovnakom segmente trhu.
• Možnosť nasťahovania čo najskôr - ihneď po uvedení objektu do prevádzky. Nebytové priestory sa prenajímajú a predávajú pripravené na bývanie, takže majiteľ sa bude môcť nasťahovať ihneď po obdržaní kľúčov.
• Obyvateľom bytov je poskytovaná lekárska pomoc, miesta v škôlkach a školách na rovnakom základe ako vlastníkom bytov.
• Ak v kúpenom objekte nechcete bývať, majiteľ si ho môže prenajať kontaktovaním špecialistov správcovskej spoločnosti, aby nehľadal nájomníkov sám.
• Obyvatelia využívajú doplnkové služby na území bytových komplexov: obchody, kúpele, fitness, kozmetické salóny, reštaurácie. Okrem toho si majitelia priestorov, ktoré sú obsluhované vlastnými servisnými spoločnosťami, môžu objednať služby poskytované v hotelových izbách: pranie, upratovanie, donáška jedla.
• Obyvatelia ušetria na oprave len nadobudnutého bývania, pretože tam už boli ukončené všetky dokončovacie práce a niektoré objekty sú vybavené nábytkom.

Dopyt po tomto type priestorov rastie, no pred kúpou tohto typu bývania sa stále oplatí dozvedieť sa o jeho nedostatkoch. Rozlišujú sa tieto nevýhody apartmánov:

• Vysoké tarify za účty za energie, ktoré zahŕňajú aj náklady na dodatočné služby, ktoré často nemožno odmietnuť, aj keď je to žiaduce.
• Nemožnosť získať trvalý pobyt, len prechodný na dobu 5 rokov.
• Byty nie sú určené na pohodlné bývanie pre rodiny s deťmi.
• Developeri apartmánov nie sú povinní zabezpečiť parkovacie miesta pre bytové domy.

Druhy

Objekty elitnej a ekonomickej triedy sa dostávajú na trh s nehnuteľnosťami. Oddeľte tieto typy bývania:

• Izby v apartmánových hoteloch sú cenovo najvýhodnejšie. Väčšinou sa byty prenajímajú na krátke obdobie. Často majú z dvoch izieb kúpeľňu, kuchyňu a obyvateľom sú poskytované hotelové služby.
• Izby v bytovom dome určené na dlhodobý prenájom. Majiteľovi a členom domácnosti sú k dispozícii upratovacie, strážne, stravovacie služby.
• Izby v kondomíniových hoteloch. Priestory sú prenajaté, pričom obyvateľom sú poskytované všetky hotelové služby. Niektorí z nich sú vykúpení na celý život.
• Apartmány sa nachádzajú v polyfunkčných komplexoch. Hotelové služby pre obyvateľov nie sú poskytované, pretože objekty sú stavom bližšie k bytom. Okrem toho zahŕňajú predaj a možnosť dočasnej registrácie.

triedy

Dopyt po bytoch v polyfunkčných komplexoch už dnes predstavuje 18 % zo všetkých stavaných bytov. Zároveň je tento typ priestorov rozdelený do rôznych tried:

• Trieda A - štúdiová verzia. Ide o obývačku spojenú s kuchyňou. Plocha objektu sa pohybuje od 40 do 50 "štvorcov". Často mladé rodiny bývajú v garsónkach bez detí či single. Náklady na prenájom bytu začínajú od 40 000 rubľov / mesiac.
• Trieda B - izba s 2-3 izbami, kuchyňou a kúpeľňou. Vhodné pre študentov aj rodiny s dieťaťom.
• Trieda C - priestranné apartmány s 3-5 izbami s celkovou rozlohou viac ako 100 metrov štvorcových. m) Takéto domy kupujú alebo prenajímajú veľké rodiny, pre ktoré je život v centre metropoly prioritou. Pre investorov tohto druhu sú objekty nerentabilnou investíciou.
• Luxusná trieda. Vo veľkých mestách sú nehnuteľnosti, pričom objektom je vila na pobreží oceánu alebo prestížny penthouse na vrchole mrakodrapu. S priestorom sú spojené doplnkové služby: stráženie, reštaurácie, zábava, rekreačné služby. Apartmány sú často dvojizbové so samostatnými kúpeľňami a sú považované za elitu vďaka svojej výhodnej polohe a drahým povrchovým úpravám.

Nákup

Pri kúpe bytu je dôležité venovať pozornosť uvedenej ploche priestorov. Budúci vlastník by mal vedieť, že ak je súčasťou nehnuteľnosti aj priľahlé územie a spoločné priestory, tak sa bude komunálna daň počítať z celej plochy. Treba si uvedomiť, že pri apartmánoch, na rozdiel od izieb, domov a bytov, nie sú žiadne daňové úľavy. Okrem oblasti priestorov je vhodné, aby kupujúci zvážil:

• aký je právny stav budúceho bývania;
• prevádzkové parametre;
• umiestnenie;
• rozloženie.

Nuansy registrácie v apartmánoch

Nehnuteľnosti sa nepovažujú za obytné, takže jednou z nevýhod bývania v nich je nemožnosť získať registráciu v mieste bydliska. Ako ukazuje prax, stále je možné sa zaregistrovať, ale dočasne - na 5 rokov a za predpokladu, že podľa dokumentov sú apartmány označené ako hotel. Zakaždým po 5 rokoch sa môžete zaregistrovať znova, pričom počet krát nie je obmedzený. Ďalšou možnosťou, ako získať povolenie na trvalý pobyt, je počkať, kým štát neuzná byty ako rezidenčné zariadenia, pretože návrh federálneho zákona v tejto veci už pripravilo ministerstvo výstavby.

Ak je v katastrálnom pase, inom technickom dokumente, hlavnou vecou je, že v jednotnej databáze Rosreestr je budova označená ako nákupné alebo kancelárske centrum, aj keď je samotná oblasť označená pre kancelárie, stravovacie zariadenia alebo inú formu komerčného využitia , potom je registrácia nemožná, dokonca dočasná. Pri registrácii v mieste bydliska zohráva dôležitú úlohu aj účel budovy:

• v hoteli by nemali byť problémy s dočasnou registráciou;
• v bytoch, ktoré sa nachádzajú v obchodnej a administratívnej budove, ani dočasne nie je možná registrácia.

Aká je daň z bytu

Ovplyvňujú to informácie uvedené v dokumentoch o vlastníctve, katastrálnom pase a jednotnej databáze Rosreestr. Minimálna možná daň pri výpočte tohto druhu nehnuteľnosti je 0,5 % z katastrálnej hodnoty, maximálna hodnota môže dosiahnuť 2 %. Pre porovnanie, sadzba dane na bytový byt v novostavbe je len 0,1 %.

Apartmány a apartmány: aký je rozdiel? Ak o tom ešte neviete, tak tento článok objasní situáciu a umožní vám lepšie sa zorientovať v realitnej problematike. Rozhodol som sa ho zverejniť v sekcii “Investície”, pretože kúpa bytov sa najčastejšie realizuje presne ako. Ako akvizícia na osobné bývanie to podľa mňa nie je veľmi dobrá možnosť. Aký je rozdiel medzi bytom a bytom - o tom sa dozviete čítaním tejto publikácie.

čo je byt?

Pojem "byt" sa objavil nie tak dávno, ale už je na perách každého. Pozorovania však ukazujú, že väčšina ľudí má úplne skreslenú predstavu o tom, čo je byt. Napríklad mnohí veria, že ide o „luxusný byt“. Kedysi mal tento výraz taký význam, ale teraz to už nevyhnutne neplatí.

Je tiež zaujímavé, že vo francúzštine a taliančine, z ktorých je pojem „byt“ vypožičaný, toto slovo ( byt,apartmán) skutočne označuje byt. Ale teraz to má iný význam. Ujasnime si to.

Byty sú nebytové priestory, v ktorých sú vytvorené potrebné podmienky na bývanie.

Byt je teda samostatná miestnosť vybavená na bývanie. Zahŕňa jednu alebo viac obytných miestností, ako aj spravidla kuchyňu a kúpeľňu.

Tento typ nehnuteľnosti patrí do nebytového fondu, no zároveň je určený na bývanie (to je taký paradox). Najčastejšie sa byty nachádzajú v objektoch nehnuteľností súvisiacich s hotelovými budovami, administratívnymi budovami atď. Teraz sú pomerne obľúbené ako nehnuteľnosti na investíciu a následný prenájom (neskôr vysvetlím prečo).

Je pozoruhodné, že v ruskej a ukrajinskej legislatíve neexistuje jasná definícia pojmu „byt“, preto tento termín používajú realitné kancelárie, developeri, investori a iní ľudia skôr podmienečne.

Developerské spoločnosti dnes často stavajú a predávajú celé komplexy bytov, takzvané apart-hotely. Takéto nehnuteľnosti sú žiadané, a preto sa stavajú a kupujú.

Apartmány a apartmány: aký je rozdiel a podobnosť?

Medzi bytom a bytom je len jedna kľúčová podobnosť: je to nehnuteľnosť na bývanie. Aj byty a apartmány, ako každá iná nehnuteľnosť, sa v zásade dajú prenajať. Všetko ostatné - rozdiely a dosť významné. Poďme sa na ne pozrieť.

Rozdiel 1. Bytový a nebytový fond. Hlavným rozdielom medzi bytom a bytom je, že byty sú riešené ako nebytové nehnuteľnosti (rovnako ako obchody, kancelárie, sklady a pod.), kým byty sú riešené ako bytový fond. Z toho vyplývajú všetky ostatné rozdiely.

Rozdiel 2. Nedá sa zaregistrovať. V bytoch sa človek nemôže zaregistrovať, získať povolenie na pobyt, ale v byte áno. Existuje teda veľa rôznych ťažkostí, budeme ich ďalej zvažovať.

Rozdiel 3. Tarify za bývanie a komunálne služby. Tarify za bývanie a komunálne služby za byty sa počítajú ako za nebytové nehnuteľnosti a tam sú vždy výrazne vyššie ako za bytové. Rozdiel v cene sa niekedy stane niekoľkonásobne. Ak teda bývate v bytoch, náklady budú oveľa vyššie.

Rozdiel 4. Ťažkosti kvôli nedostatočnej registrácii. Ak osoba nemá inú nehnuteľnosť ako byty a nie je nikde evidovaná, bude mať veľa problémov: nebude môcť získať DIČ, otvoriť si účet v banke, zamestnať sa, získať povinné ručenie. zdravotné poistenie atď.

Aj keď má registráciu v byte alebo dome na inej adrese, ale v skutočnosti býva v byte, bude mať aj veľa ťažkostí: nemožnosť využiť bezplatnú lekársku starostlivosť v mieste bydliska, zariadiť dieťa v škôlka a pod.

Rozdiel 5. Rozdiel v infraštruktúre. Pri výstavbe obytného bloku sa developer spravidla zaväzuje vybudovať tam potrebné sociálne zariadenia (škola, škôlka atď.). Pri bytoch takáto požiadavka neexistuje, preto v bytových domoch nemusí byť zabezpečená všetka potrebná infraštruktúra, vr. aj kvalitné prístupové cesty. Na byty sa tiež vzťahujú normy nižšej hustoty zástavby.

Rozdiel 6. Ochrana dlhu. Pri kúpe nehnuteľnosti na primárnom trhu legislatíva do tej či onej miery chráni kupujúcich nehnuteľností na bývanie (napr. pred rizikom bankrotu developera, zmrazenia výstavby a pod.), ale kupujúcich nebytových nehnuteľností , kam patria byty, sú chránené oveľa menej, alebo nie sú chránené vôbec, všetky tieto riziká podstupujú.

Rozdiel 7. zdaňovanie. Kúpa a predaj rezidenčných a nebytových nehnuteľností podlieha daniam a poplatkom v rôznych sadzbách. Okrem toho sú odlišné aj sadzby dane z nehnuteľností, ktoré platia vlastníci počas celej doby vlastníctva. Pri bytoch sú tieto sadzby vyššie, takže aktuálne náklady ich vlastníkov budú o toto rozdielové kritérium vyššie.

Rozdiel 8. Cena. A na záver aspoň jeden príjemný rozdiel medzi bytmi a apartmánmi je ich cena. Keďže požiadavky na výstavbu nebytových priestorov sú jednoduchšie, náklady developera sú nižšie a takáto nehnuteľnosť stojí oveľa menej v porovnaní s bytmi. Napríklad v rovnakej oblasti môžu mať byt a byt rovnakej oblasti náklady, ktoré sa líšia 2-krát: byt bude drahší, byt lacnejší.

Teraz máte jasnejšiu predstavu o tom, aký je rozdiel medzi bytom a bytom. Na základe vyššie uvedených rozdielov chcem dospieť k záveru:

Byty sú dobrou voľbou pre investíciu do nehnuteľností s výhľadom na neskorší prenájom: môžete ich kúpiť oveľa lacnejšie a prenajať za približne rovnakú cenu ako byt. Ale kupovať byty za účelom bývania nie je podľa mňa najlepšie riešenie, lebo. prevádzkové náklady na údržbu takéhoto bývania budú podstatne vyššie, plus zažiješ množstvo nepríjemností, ktoré som popísal vyššie.

Toto je však len môj subjektívny názor a závery si môžete urobiť sami. Hlavná vec je dobre pochopiť, ako sa byty líšia od bytov, čo som vám vysvetlil v tomto článku.

V ďalších publikáciách sa budem podrobnejšie zaoberať kúpou bytov ako investičného majetku. Zostaňte s nami a sledujte novinky. Vidíme sa na!