Apartmány - aké sú a nuansy pri registrácii, výhody a nevýhody. Aký je rozdiel medzi bytmi a bežnými bytmi?

Byt a byt: aký je rozdiel? Ak o tom ešte neviete, tento článok vám objasní situáciu a umožní vám lepšie sa orientovať v problémoch s nehnuteľnosťami. Rozhodol som sa ho zverejniť v sekcii “Investície”, pretože práve takto sa najčastejšie realizuje kúpa bytov. Ako nákup na osobné použitie to podľa mňa nie je veľmi dobrá voľba. Aký je rozdiel medzi bytom a bytom O tom sa dozviete prečítaním tejto publikácie.

Čo sú byty?

Pojem „byt“ sa objavil nie tak dávno, ale už je na perách každého. Pozorovania však ukazujú, že väčšina ľudí má úplne skreslenú predstavu o tom, čo je byt. Mnoho ľudí si napríklad myslí, že ide o „luxusný byt“. Kedysi mal tento výraz skutočne taký význam, ale už to tak nevyhnutne nie je.

Je tiež zaujímavé, že vo francúzštine a taliančine, odkiaľ bol pojem „byt“ požičaný, toto slovo ( byt,byt) skutočne znamená byt. Ale teraz to už má iný význam. Aby bolo jasné.

Byty sú nebytové priestory, v ktorých sú vytvorené potrebné podmienky na bývanie.

Byt je teda samostatná miestnosť vybavená na bývanie. Zahŕňa jednu alebo viac obytných miestností, ako aj spravidla kuchyňu a kúpeľňu.

Tento typ nehnuteľností patrí do nebytového fondu, no zároveň je určený na bývanie (taký paradox). Najčastejšie sa byty nachádzajú v nehnuteľnostiach súvisiacich s hotelovými budovami, administratívnymi budovami a pod. Teraz sú pomerne obľúbené ako nehnuteľnosti na investíciu s následným prenájmom (prečo vysvetlím neskôr).

Je pozoruhodné, že v ruskej a ukrajinskej legislatíve neexistuje jasná definícia pojmu „byt“, preto tento termín používajú realitné kancelárie, developeri, investori a iní ľudia veľmi podmienečne.

Developerské spoločnosti dnes často stavajú a predávajú celé bytové komplexy, takzvané apart-hotely. Takáto nehnuteľnosť je žiadaná, a preto sa stavia a predáva.

Byt a byt: aké sú rozdiely a podobnosti?

Medzi bytom a bytom je len jedna kľúčová podobnosť: sú to nehnuteľnosti, v ktorých môžete bývať. Aj byty a apartmány, ako každá iná nehnuteľnosť, sa v zásade dajú prenajať. Všetko ostatné je iné a dosť výrazné. Pozrime sa na ne.

Rozdiel 1. Bytový a nebytový sklad. Hlavný rozdiel medzi bytmi a apartmánmi je v tom, že byty sú evidované ako nebytové nehnuteľnosti (rovnako ako obchody, kancelárie, sklady a pod.) a byty ako rezidenčné nehnuteľnosti. Z toho vyplývajú všetky ostatné rozdiely.

Rozdiel 2. Nemožnosť registrácie. V byte sa človek nemôže zaregistrovať ani získať povolenie na pobyt, ale v byte áno. Existuje teda veľa rôznych ťažkostí, budeme ich ďalej zvažovať.

Rozdiel 3. Tarify za bývanie a komunálne služby. Tarify za bývanie a komunálne služby pri bytoch sa počítajú ako pri nebytových nehnuteľnostiach a tam sú vždy výrazne vyššie ako pri nehnuteľnostiach na bývanie. Rozdiel v cene je niekedy aj niekoľkonásobný. Ak teda bývate v bytoch, náklady budú oveľa vyššie.

Rozdiel 4. Ťažkosti kvôli nedostatočnej registrácii. Ak osoba nemá inú nehnuteľnosť ako byty a nie je nikde evidovaná, bude mať veľa problémov: nebude môcť získať DIČ, otvoriť si účet v banke, zamestnať sa, získať povinné ručenie. zdravotné poistenie atď.

Aj keď je prihlásený v byte alebo dome na inej adrese a v byte v skutočnosti býva, nastanú aj mnohé ťažkosti: nemožnosť využiť bezplatnú lekársku starostlivosť v mieste bydliska, zapísať dieťa do r. škôlka a pod.

Rozdiel 5. Rozdiel je v infraštruktúre. Pri výstavbe obytného bloku sa developer spravidla zaväzuje vybudovať tam potrebné sociálne zariadenia (škola, škôlka atď.). Pri bytoch takáto požiadavka neexistuje, preto v bytových domoch nemusí byť zabezpečená všetka potrebná infraštruktúra, vr. aj kvalitné prístupové cesty. Na byty sa tiež vzťahujú normy nižšej hustoty zástavby.

Rozdiel 6. Ochrana akcionárov. Pri nákupe nehnuteľností na primárnom trhu legislatíva tak či onak chráni kupujúcich nehnuteľností na bývanie (napr. pred rizikom bankrotu developera, zmrazenia výstavby a pod.), ale kupujúcich nebytových nehnuteľností , ktorá zahŕňa byty, sú chránené oveľa menej, alebo nie sú chránené vôbec, berú všetky tieto riziká na seba.

Rozdiel 7. zdaňovanie. Kúpa a predaj rezidenčných a nebytových nehnuteľností podlieha daniam a poplatkom v rôznych sadzbách. Okrem toho sa líšia aj sadzby dane z nehnuteľností, ktoré majitelia platia počas celého svojho vlastníctva. Pri bytoch sú tieto sadzby vyššie, takže bežné náklady pre ich vlastníkov budú podľa tohto rozdielového kritéria vyššie.

Rozdiel 8. Cena. A na záver aspoň jeden príjemný rozdiel medzi bytmi a apartmánmi je ich cena. Keďže požiadavky na výstavbu nebytových priestorov sú jednoduchšie, náklady developera sú nižšie a takéto nehnuteľnosti stoja podstatne menej ako byty. Napríklad v rovnakej oblasti môžu mať byty a byty rovnakej oblasti ceny, ktoré sa líšia 2-krát: byt bude drahší, byty budú lacnejšie.

Teraz máte jasnejšiu predstavu o tom, aký je rozdiel medzi bytom a bytom. Na základe vyššie uvedených rozdielov chcem dospieť k záveru:

Byty sú dobrou možnosťou ako investovať do nehnuteľností s výhľadom na ich neskorší prenájom: môžete ich kúpiť výrazne lacnejšie a prenajať za približne rovnakú cenu ako byt. Ale kupovať byty za účelom bývania nie je podľa mňa najlepšie riešenie, pretože... aktualne naklady na udrzbu takehoto byvania budu podstatne vyssie, plus zazijes kopu neprijemnosti ktore som popisal vyssie.

Toto je však len môj subjektívny názor a závery si môžete urobiť sami. Hlavná vec je dobre pochopiť rozdiel medzi bytom a bytom, ktorý som vám jasne vysvetlil v tomto článku.

V nasledujúcich publikáciách sa bližšie pozriem na kúpu bytov ako investičného aktíva. Zostaňte s nami a sledujte novinky. Uvidíme sa znova o !

Na moskovskom trhu s bývaním prestali byť byty niečím exotickým. V prvej polovici roku 2016 dosiahol objem ponuky takýchto nehnuteľností 37% a minimálny rozpočet na nákup bytov v starej Moskve sa v tom istom období znížil zo 4,6 milióna rubľov. až do bezprecedentných 2,3 milióna rubľov pre hlavné mesto. „Kommersant“ zistil, ako sa byty líšia od tradičných bytov.

Rozdiely medzi apartmánmi a apartmánmi možno rozdeliť do troch skupín. Prvým sú právne rozdiely, ktoré sú spojené s nebytovým právnym postavením bytov. Druhý je ekonomický, konkrétne rozdiel v trhovej a katastrálnej hodnote takýchto objektov, ako aj vlastnosti platenia za energie a dane. Napokon tretia skupina, technická, spája rozdiely v požiadavkách na dizajn a výstavbu bytov.

Byt je z hľadiska bytového zákonníka bytový, izolovaný priestor, ktorý je nehnuteľnosťou a je vhodný na trvalý pobyt občanov (spĺňa ustanovené hygienicko-technické predpisy a iné zákonné požiadavky). Okrem bytov legislatíva medzi bytové priestory zaraďuje aj bytový dom (časť bytového domu) a miestnosť. Byty sú klasifikované ako nebytové priestory, to znamená, že ide o priestory na prechodné ubytovanie občanov, ktoré nie sú určené na trvalý pobyt. Podľa riadiacej partnerky Metrium Group Maria Litinetskaya sa pojem „apartmán“ spomína iba v klasifikácii hotelových izieb, ktorú vydáva ministerstvo kultúry. Podľa tejto typológie je byt miestnosť s rozlohou najmenej 40 metrov štvorcových. m, pozostávajúci z dvoch alebo viacerých izieb (obývacia izba, jedáleň, spálňa) s kuchynským kútom. Pani Litinetskaya však pokračuje, v praxi sa vývojári touto definíciou neriadia, aj keď má bytový komplex vo výstavbe hotelový účel.

Registrácia v mieste bydliska

Trvalú registráciu je možné získať len v bytových priestoroch - byt, izba, dom. Trvalá registrácia v Moskve umožňuje získať zvýšenie dôchodku (iba pre tých, ktorí žili v hlavnom meste najmenej desať rokov), dotácie na účty za energie, cestovné výhody pre dôchodcov a maloletých vo verejnej doprave, ako aj použitie pevnej linky, definícia dieťaťa v materskej škole, škole a iných vzdelávacích inštitúciách v mieste registrácie.

V apartmánoch sa nemôžete prihlásiť natrvalo, pretože takéto objekty sú klasifikované ako nebytové priestory. Ak má však apartmánový komplex štatút hotela, majiteľ bytu môže získať dočasnú registráciu na päť rokov. Dočasná registrácia dáva prakticky rovnaké práva ako vlastník bytu s trvalou registráciou. Maria Litinetskaya však hovorí, že pri zápise dieťaťa do školy, ktoré nemá pridelené miesto bydliska, sa jeho žiadosť posudzuje po žiadostiach obyvateľov domov priradených k škole, ktorí majú trvalú registráciu. Inak medzi dočasnou a trvalou registráciou nie sú zásadné rozdiely.

Vlastnícke práva

Vlastníci bytov v bytovom dome vlastnia spoločný majetok na základe podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými obyvateľmi. To znamená, že všetky spoločné priestory, strecha a dvor sú majetkom vlastníkov bytov. Obyvatelia sa tak môžu spoločne rozhodnúť, ako budú spravovať spoločné priestory. Môžu napríklad zabrániť nechcenému využívaniu pivníc, striech, podkrovných a iných priestorov. Zároveň, pokračuje konateľ spoločnosti Metrium Group, vlastníci bytov nemajú právo podielového spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti v bytovom komplexe (podesty, schodiská, haly, výťahy, výťahové a iné šachty, chodby, technické podlažia, atď.). podkrovia, pivnice, v ktorých sú inžinierske komunikácie a pod.). Napríklad, ak sa majitelia bytov rozhodnú urobiť na podestu spoločnú oplotenú predsieň, budú si musieť túto plochu odkúpiť alebo prenajať od vlastníka, ktorým je väčšinou predajca bytu alebo správcovská spoločnosť. Avšak, dodáva Maria Litinetskaya, musíte pochopiť, že správcovská spoločnosť žije z platieb od vlastníkov bytov a nie je pre ňu výhodné kaziť vzťahy s nimi.

Je tiež rozdiel, keď sa na vlastníkov podá exekúcia. Keď sa vlastník domu stane dlžníkom a súd nariadi zhabanie jeho majetku v prospech veriteľov, súdny exekútor ho nemôže vysťahovať z bytu, ak je to jeho jediné bydlisko. Výnimkou je bývanie kúpené na hypotéku. Vlastník bytu môže byť v prípade exekúcie vysťahovaný.

Ceny a dane

Byty sú drahšie ako byty, pretože developerovi bytového domu vznikajú na začiatku vyššie náklady spojené so získaním všetkých potrebných povolení. Rozdiel v nákladoch na byty a byty dosahuje v priemere 30 % v závislosti od projektu. Je to spôsobené tým, že developer má nižšie náklady na výstavbu a môže si dovoliť ponúkať nehnuteľnosť za znížené ceny bez toho, aby obetoval zisk.

Priemerné náklady na byty a apartmány na základe výsledkov prvého polroka 2016 (v miliónoch rubľov)

Zdroj: Metrium Group.

Zdaňovanie vlastníkov bytov a bytov je výrazne odlišné. Teda daň z nehnuteľnosti vlastníkov bytov sa vypočítava na základe katastrálnej hodnoty. Plocha bytu sa vynásobí katastrálnou hodnotou za meter štvorcový a potom sadzbou dane. Sadzba dane z nehnuteľností za bytové priestory je stanovená v každom kraji rozhodnutím miestnych úradov. V Moskve je to 0,1 %.

Majitelia bytov musia platiť aj daň z nehnuteľnosti, ktorá sa rovnako ako v prípade bytov vypočítava z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti. Pani Litinetskaya však objasňuje, že v zdaňovaní bytov existujú dva zásadné rozdiely. Po prvé, katastrálna hodnota takýchto projektov je približne 1,5-krát nižšia a po druhé, sadzba dane z nehnuteľností je pri nich vyššia. Sadzba sa pohybuje od 0,5 % do 2 %. Zároveň sa 2% vzťahuje na plochy nachádzajúce sa v administratívnych, obchodných a obchodných centrách, zariadeniach verejného stravovania a spotrebiteľských službách, 0,5% - na byty v budove hotela. V súčasnosti Moskovská mestská duma zvažuje návrh zákona, ktorý navrhuje stanoviť minimálnu sadzbu pre všetky typy bytov na 0,5 %.

Daňové úľavy a výhody

Pri výpočte dane z nehnuteľnosti na byt sa poskytuje nezdaniteľný odpočet na hodnotu jednej obytnej nehnuteľnosti: 10 m2. m - pre izby, 20 m2. m - za byt a 50 m2. m - pre domov. To znamená, že základ dane sa bude rovnať ploche bytu mínus 20 metrov štvorcových. m. Okrem toho zákon poskytuje výhody pre 15 kategórií občanov, ktorí sú oslobodení od dane. Taktiež pri kúpe a predaji bytu má vlastník právo na odpočet dane z predtým zaplatenej dane z príjmov fyzických osôb. Daňový odpočet sa rovná 13% z ceny bytu, čo nepresahuje 2 milióny rubľov. To znamená, že maximálna hodnota daňového odpočtu je 260 tisíc rubľov.

Do septembra 2016 sa na byty ako nebytové priestory nevzťahovali daňové úľavy a výhody v Moskve. Teraz však legislatíva hlavného mesta umožňuje vlastníkom takýchto nehnuteľností získať daňové výhody za predpokladu, že nebytové priestory sú zahrnuté v registri bytov schválenom moskovskou vládou alebo sa nachádzajú v budove zaradenej do uvedeného registra. Existuje niekoľko ďalších požiadaviek: plocha bytu by nemala presiahnuť 300 metrov štvorcových. m, katastrálna hodnota k 1. januáru roka, ktorý je zdaňovacím obdobím, je najmenej 100 tisíc rubľov. na štvorcový m.. Byty navyše nie sú prerobené na kanceláriu a daňovník ich nevyužíva na podnikateľskú činnosť.

Do roku 2015 boli vlastníci bytov povinní platiť daň z pozemkov v bezpodielovom spoluvlastníctve obyvateľov bytového domu. Táto platba však bola zahrnutá v dani z nehnuteľnosti, pripomína Metrium Group. Od roku 2015 sú tieto poplatky rozdelené na dve samostatné dane – za byty a za pozemky. Vlastníci bytov, rovnako ako vlastníci iných priestorov v akomkoľvek dome, majú právo aj na podiel na pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. V tejto súvislosti sú povinní platiť daň z pozemkov. Daň z pozemkov sa platí na základe katastrálnej hodnoty pozemku zodpovedajúcej výmere bytu. V Moskve je táto sadzba 1,5 %.

Verejné služby

Účty za energie za byty majú spravidla vyšší koeficient v porovnaní so sadzbami za byty. Podľa odhadov Metrium Group sú tarify za dodávku vody vyššie o 12%, za kanalizáciu - 8%, za teplo - 25%, za elektrinu - 36% (na základe priemernej tarify 2,5 rubľov / kWh). Presné náklady na energie závisia od taríf stanovených pre nebytové priestory v súlade s dohodami uzavretými medzi správcovskou spoločnosťou a dodávateľom energie.

Náklady na energie pre vlastníkov bytov

Pred niekoľkými rokmi sa na trhu rezidenčných nehnuteľností objavili byty. Tieto objekty sa výrazne líšia od bytov a ich nákup a ďalšie bývanie majú svoje vlastné nuansy.

Podľa ruskej legislatívy sú apartmány hotelové izby vyššej kategórie komfortu s celkovou rozlohou najmenej 40 metrov štvorcových.

Pozostávajú z vybavenej kúpeľne, vyhradenej kuchyne a dvoch alebo viacerých obývacích izieb.

Prvé byty boli v Európe postavené začiatkom 20. storočia. V podstate ide o minihotely domáceho typu.

V Rusku sa takéto nehnuteľnosti prvýkrát objavili v Moskve začiatkom roku 2000. (obchodné centrum Moskva City). V súčasnosti sa byty stavajú v obrovských množstvách. Existuje na to niekoľko dôvodov:

• Byty sú medzi kupujúcimi žiadané. Náklady na meter v porovnaní s cenou za meter štvorcový v bytoch nachádzajúcich sa v podobnom segmente trhu sú výrazne nižšie;
• Je ľahšie koordinovať výstavbu bytového komplexu ako bežné obytné budovy: existuje oveľa menej požiadaviek na pozemok, na ktorom bude budova postavená;
• Výstavba bytov bude lacnejšia: nepodliehajú veľkému množstvu požiadaviek na obytné priestory.

Ako sa líši od bytov?

Apartmány nie sú synonymom bytov. Kľúčový rozdiel je v tom, že napriek ich vhodnosti na bývanie nie je zdokumentované, aby boli klasifikované ako obytné bývanie.

Možno zaznamenať množstvo ďalších rozdielov:

Zvláštnosti	Apartmán	Apartmány
Celková plocha	Bez obmedzení	Od 40 m2 m
Možnosť registrácie	Dostupné	Len dočasnú registráciu možno vydať na obdobie do 5 rokov. Po tomto čase je potrebné dočasnú registráciu predĺžiť. Prihlásiť sa k bytu natrvalo nie je možné.
Prijímanie daňového odpočtu	Možno	Nemožné, pretože daňové odpočty sa poskytujú iba na nákup obytných priestorov.
Daň z nehnuteľnosti	Majitelia bytov každoročne platia dane z nehnuteľností.	Plateniu daní sa nevyhnú ani majitelia bytov. Zároveň bude o niečo vyššia sadzba dane v porovnaní s nehnuteľnosťami určenými na bývanie.
Vnútorné charakteristiky nehnuteľnosti pri prechode od developera k vlastníkovi	Byt je možné previesť v stave „s dokončením“ alebo bez neho.	Po dokončení výstavby bytov je developer povinný vykonať dokončovacie práce vo všetkých priestoroch.
Dostupnosť upravenej miestnej oblasti a sociálnej infraštruktúry	Stanovené stavebnými predpismi pre obytné budovy.	Medzi povinnosti developera bytov nepatrí terénne úpravy miestnej časti. Nehnuteľnosť nie je nehnuteľnosť na bývanie. V súlade s tým nie je potrebné mať napríklad detské ihrisko.
Koordinácia prestavby priestorov	Je potrebná koordinácia prestavby a rekonštrukcie.	Zákonom povolené (neovplyvňujúce nosné konštrukcie) nevyžadujú schválenie.
Spoločný majetok	V bytových domoch môžu vlastníci bytov na valnom stavebnom zhromaždení spoločne rozhodnúť o osude podkrovných priestorov, pivníc, technických a iných priestorov.	V bytoch môže vlastník disponovať s nehnuteľnosťou len v rámci priestorov, ktoré vlastní. Všetky ostatné záležitosti rieši správcovská spoločnosť.
Povaha akvizície	Hlavne za účelom ďalšieho bývania.	Najčastejšie na investičné účely pre následné
cena	Podľa uvažovaného segmentu trhu.	20-25% lacnejšie ako cena za meter štvorcový v obytnej budove nachádzajúcej sa v rovnakom segmente trhu.
Tarify na výpočet nákladov na energie	Náklady na energie sa vypočítavajú podľa sadzobníka stanoveného pre obytné priestory.	Pri vystavovaní mesačných účtov za energie sa používajú zvýšené tarify poskytované pre obchodné priestory.
Kúpa nehnuteľnosti	Väčšinu bytov na realitnom trhu je možné kúpiť v.	Banky sa zdráhajú poskytovať úvery na kúpu bytov. Financovanie je možné buď s vyššími sadzbami alebo v rámci programov zabezpečených existujúcou nehnuteľnosťou. Predmety tohto druhu nie je možné kúpiť pomocou materského kapitálu a iných „stimulujúcich“ vládnych programov.

Trh s nehnuteľnosťami ponúka rôzne typy bytov ekonomickej a elitnej triedy:

• Podkrovia a lofty;
• Jednoúrovňové objekty;
• Dvojpodlažný, vrátane medziposchodia, samostatný vchod.

Výhody a nevýhody bývania v bytoch

Typicky sa byty objavujú, kde:

• Rezidenčná bytová výstavba je z viacerých dôvodov nemožná;
• Počíta sa s výstavbou obchodných priestorov, no developer považuje za príliš nákladné a nepraktické dať celý objekt obchodom a kanceláriám.

Keď už hovoríme o pozitívnych aspektoch kúpy a bývania v byte, je možné poznamenať:

• Ubytovanie v novom bývaní v centre mesta;
• Vo veľkých mestách prakticky nedochádza k výstavbe nových obytných komplexov v centrálnych oblastiach. Byty sa stavajú cielene, kde si budúci noví obyvatelia môžu vybrať tú najatraktívnejšiu nehnuteľnosť;
• Sťahovanie čo najskôr po uvedení budovy do prevádzky. Keďže byty sa prenajímajú kompletne pripravené na nasťahovanie, majitelia priestorov sa do nich môžu nasťahovať ihneď po obdržaní kľúčov;
• Žiadne dodatočné náklady na priestory. Na rozdiel od bytov majú byty spočiatku dokončovacie práce a niekedy je inštalovaný nábytok, čo umožňuje značné úspory pri opravách;
• Trh je taký rozmanitý, že si môžete vybrať byt bližšie k práci;
• Priamo na území bytových komplexov môžu obyvatelia využívať rôzne doplnkové služby: kúpele, reštaurácie, obchody, fitness, kozmetické salóny a kaviarne;
• Byty často obsluhujú ich vlastné servisné spoločnosti. Kedykoľvek počas dňa majú obyvatelia možnosť objednať si všetky služby poskytované v hoteloch na vysokej úrovni: upratovanie, pranie, rozvoz potravín;
• Vlastníci bytov a ich domácnosti môžu počítať s lekárskou starostlivosťou, miestami v školách a škôlkach rovnako ako občania bývajúci v bytoch;
• Majiteľ, ktorý si rozmyslel bývanie v byte, si ho môže prenajať cez správcovskú spoločnosť a nemusí sa starať o zháňanie nájomníkov sám.

Medzi nevýhody patrí:

• Neprítomnosť ;
• Vysoká, a to aj z dôvodu dostupnosti rôznych doplnkových služieb, ktoré nemožno vždy odmietnuť;
• Nedostatok pohodlných životných podmienok pre rodiny s malými deťmi;
• Developeri apartmánových hotelov nemajú povinnosť poskytnúť budove parkovacie miesta.

Rozdiely v nákladoch na kúpu a prenájom rezidenčných nehnuteľností a bytov

Podiel bytov na realitnom trhu rastie.

V porovnaní s bytmi nachádzajúcimi sa v rovnakom segmente trhu je cena za meter štvorcový v bytoch približne o 20-25% nižšia.

Rozdiel v nákladoch je spôsobený tým, že:

• Doložené byty nepatria do nehnuteľností na bývanie;
• Ich údržba bude stáť o niečo viac ako bežný byt;
• Bytové komplexy nemusia mať detské ihrisko a parkovacie miesta, ktoré sú povinné pre obytné domy.

Napríklad náklady na byty v Moskve začínajú od 7 miliónov rubľov (komplex LOFTPOST), v moskovskom regióne - od 3 miliónov rubľov (komplex Start-Format v Tsaritsyno), v Soči - od 4,5 milióna rubľov, v Bulharsku - od 25. tisíc eur.

Kúpa takejto nehnuteľnosti je jedným zo spôsobov investovania.

Majitelia ho často prenajímajú dlhodobo alebo denne. Vlastník bytu môže zarobiť na prenájme o 10 – 15 % viac ako vlastník bytu:

• Apartmány majú „zaujímavejšiu“ polohu. Napríklad v obchodnom centre mesta budú určite žiadaní medzi hosťujúcimi obchodníkmi;
• Hosť v apartmáne môže kedykoľvek získať celý rad doplnkových služieb;
• Ľudia radšej uprednostnia byty v novostavbe ako byt nachádzajúci sa v starom bytovom fonde.

Ako vybudovať podnikanie prenajímaním bytov?

V chápaní Európanov sú byty bývanie určené na predaj alebo prenájom. Podobne aj v Rusku investori často kupujú takéto nehnuteľnosti výlučne na komerčné účely.

Optimálnou možnosťou je vytvorenie malého apartmánového hotela, ktorého hostia môžu počítať s domácimi životnými podmienkami a celým radom služieb ako v bežnom hoteli. Tento cieľ je možné dosiahnuť kúpou napríklad viacerých bytov umiestnených pod jednou strechou.

Hotelový priemysel je veľmi konkurenčný. Aby prenájom bytov generoval príjem, je dôležité zvládnuť situáciu na trhu s prenájmom a prichádzať s novými a inovatívnymi spôsobmi, ako prilákať klientov. Prenájom apartmánu s výhodnou polohou je oveľa lacnejší ako hotel. Preto sú medzi nájomníkmi žiadané.

Ak sa ešte pred niekoľkými rokmi tento typ nehnuteľností považoval za „mimo zákona“: napríklad nebolo možné získať ani dočasnú registráciu v bytoch, teraz je už veľa právnych problémov vyriešených. Developeri stavajú bytové komplexy, ktoré sú medzi kupujúcimi žiadané na miestach, kde je formálne nemožná bytová výstavba a počet návrhov neustále rastie.

V poslednej dobe sa rýchlo rozvíja formát nehnuteľností, akými sú byty - priestory, ktoré nie sú súčasťou bytového fondu, ale sú vhodné na bývanie. Aktívne sú zaraďované do projektov administratívnych budov a hotelových komplexov.

„Objem ponuky bytov ku koncu roka 2015 predstavoval približne 693,3 tisíc metrov štvorcových. mv 97 projektoch, z ktorých 21 sa týka rekonštrukcie budov. Objem ponuky bytov vykázal pozitívny trend 12,4 %, pričom v roku 2014 to bolo 48,2 %,“ hovorí Vladimir Bogdanyuk, vedúci analytického a poradenského centra Est-a-Tet.

Podľa jeho odhadov dnes podiel bytov tvorí 26 % trhu novostavieb. Zástupkyňa generálneho riaditeľa pre analytiku a poradenstvo v NDV-Real Estate, Elizaveta Gudz, uvádza podobné čísla – 28 %. Najväčšími z tých, ktoré vstúpili na trh minulý rok, boli „Tushino 2018“, „ZilArt“, „Symbol“, SREDA atď.

Hlavnou výhodou bytov oproti klasickým rezidenčným nehnuteľnostiam je ich relatívne nízka cena.

„Byty majú prijateľnejšie ceny v porovnaní s bytmi v novostavbách s podobnými vlastnosťami. Rozdiel v nákladoch môže byť 20 – 25 %,“ hovorí Gudz.

Ako spresnil Bogdanyuk, na konci roka 2015 bola vážená priemerná cena bytov na úrovni 357,2 tisíc rubľov za m2. m.

„Segment bytov sa začal rozvíjať z dôvodu nedostatku voľných plôch v hlavnom meste na bytovú výstavbu. Najprv ich developeri zaviedli ako súčasť biznis centier, potom začali bývalé továrne či továrne meniť na bytové komplexy. Pôvodne bol tento formát nehnuteľností určený pre úspešných podnikateľov, ktorí toto bývanie využívali na prechodný pobyt,“ hovorí Vladislav Melnikov, senior viceprezident VTB Bank, ktorá financuje projekt Match Point IFC.

Tradične sa byty kupovali ako druhý domov, no teraz sa situácia zmenila.

„Vidíme, že cieľové publikum trhu s bytmi a bývaním je zmiešané. Dôležitou výhodou pri výbere bytov je ich cena. Podobný byt (podľa lokality, rozlohy) by stál o 10 – 15 % viac ako byt dnes,“ hovorí Alexander Poduskov, riaditeľ developmentu a developmentu loftových projektov v KR Properties.

Pri takejto kúpe však treba rátať s tým, že z neistého právneho stavu bytov vyplýva množstvo úskalí.
„Samotný pojem nie je na regionálnej ani federálnej úrovni nijako pevne stanovený, môžeme však povedať, že byty, ktoré sú v podstate rezidenčnými nehnuteľnosťami, sú regulované zákonom a sú zdaňované na komerčnom základe. A tu sú klady a zápory,“ hovorí Vasily Itskov, vedúci oddelenia riešenia sporov v IFC Horizon Capital.

Problémy s registráciou

Byty sú z pohľadu zákona nebytovým priestorom, ktorý nie je určený na trvalý pobyt občanov, takže aj keď ste vlastníkom a trvale v ňom bývate, nie je možné sa doň prihlásiť. Je tu však medzera. Registráciu môžete získať, ak sa apartmán nachádza v hoteli.

„Apartmány nie sú obytné priestory, preto nie je možná registrácia v mieste bydliska. Registrácia v mieste pobytu v nebytových priestoroch sa vykonáva iba vtedy, ak príslušné priestory patria do pôsobnosti špecializovaného zariadenia - hotel, domov dôchodcov, nemocnica atď. Povinnosť registrácie v tomto prípade má administratíva príslušnej inštitúcie (bod 14 Pravidiel č. 713). Ak priestory na prechodný pobyt nie sú súčasťou hotela alebo iného ubytovacieho zariadenia (a hovoríme o nich), tak povinnosť registrácie jednoducho absentuje,“ vysvetľuje Maria Ponamoreva, senior právnička advokátskej kancelárie A2.

Stojí za zmienku, že registrácia hotela, hoci poskytuje rovnaké práva ako registrácia v obytnej budove, vyžaduje obnovu každých päť rokov.

„Dočasná registrácia na päť rokov dáva majiteľovi bytu rovnaké práva ako obyvateľ obyčajného moskovského bytu, to znamená, že môže byť pripojený k miestnej klinike, poslať svoje dieťa do školy alebo škôlky, takže rodiny s deťmi, medzi iní začali kupovať byty.“ , hovorí Melnikov.

Komplexné zdaňovanie

Keďže byty nepatria do bytového fondu, nie je tu možné odpočítať daň (13% oslobodenie od dane). V tomto prípade sú dane vyberané vyššou sadzbou.

„Rozdiel v daniach je asi 20 – 25 %. Napríklad za byt za 5 miliónov rubľov. majiteľ zaplatí 4 000 rubľov. za rok a pre byty za 4 milióny rubľov. "20 tisíc rubľov," hovorí Bogdanyuk.

Ak sa základ dane určí na základe katastrálnej hodnoty bytov, sadzba dane bude 0,5 %, ak sa byty nenachádzajú v administratívnom, obchodnom alebo obchodnom centre (komplexe); ich účelom v súlade s katastrálnym pasom nehnuteľnosti alebo dokumentmi technickej evidencie nie je predpoklad, že sa tam v skutočnosti nenachádzajú kancelárie, maloobchodné zariadenia, verejné stravovanie a spotrebiteľské služby alebo podobné zariadenia; ich katastrálna hodnota nepresahuje 300 miliónov rubľov.

„Ak byty nespĺňajú niektorú z vyššie uvedených podmienok, sadzba dane bude 2 % (odsek 2, odsek 2, článok 406 daňového poriadku Ruskej federácie). Pre porovnanie, sadzba dane za obytné priestory je 0,1 % (odsek 1, odsek 2, článok 406 daňového poriadku Ruskej federácie),“ hovorí Ponamoreva.

„Pri kúpe si treba dať pozor na množstvo faktorov, ktoré ovplyvnia následné náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti. Napríklad je bezpodmienečne nutné preštudovať si pôvodnú dokumentáciu k stavbe. Ak ide o kancelárske a maloobchodné účely alebo verejné stravovanie, potom bude daň z takýchto objektov 1,2 – 2 %, ale ak je účel iný, napríklad hotel, bude daň 0,5 %,“ radí Poduskov.

Katastrálna hodnota bytových a nebytových priestorov sa zároveň môže v niektorých oblastiach výrazne líšiť a nehnuteľnosti na bývanie budú drahšie.

"Takže v niektorých prípadoch bude v peňažnom vyjadrení daň z bytov nižšia ako z bytu s podobnými ukazovateľmi," poznamenáva Poduskov.

Správcovská spoločnosť si stanovuje vlastné tarify

Na rozdiel od bytových (z pohľadu zákona) nehnuteľností sa na byty nevzťahujú požiadavky uvedené v LCD ohľadom postupu pri správe spoločného majetku. Obyvatelia bytov tak nemôžu žiadnym spôsobom ovplyvniť tarify stanovené správcovskou spoločnosťou za prevádzku budovy a okolitého územia a infraštruktúry. Preto sú spravidla platby pre vlastníkov bytov vyššie.

„V priemere sú energie v bytoch o 15 % vyššie ako v bytoch. Celkovo sa rozdiel v nákladoch medzi bytom a bytom v dôsledku vyššej sadzby dane a platieb za energie môžu majitelia bytov rovnať kúpe bytu v priemere za 50 rokov,“ hovorí Bogdanyuk.

Infraštruktúra nie je nijako regulovaná

Keďže byty nie sú na bývanie, developer nemá voči obyvateľom žiadne záväzky.

„Developer nie je povinný upravovať územie priľahlé k nehnuteľnosti. Otázka týkajúca sa plánovaných prác by preto mala byť jednou z prvých. Od toho závisí aj úroveň vášho pohodlia. Vzniknú detské ihriská a vysadia stromy? Ako budú organizované dopravné a pešie trasy? Ak bytový komplex zahŕňa nielen obytný, ale aj kancelársky klaster, potom stojí za pozornosť posledná otázka zvýšená pozornosť„Trasy pre matky s kočíkmi a predavačov, ktorí bežia na fajčiarsku prestávku, by mali byť oddelené,“ radí Sergej Truchanov, vedúci architektonického štúdia T+T Architects.

Blízkosť obytných a kancelárskych priestorov, ktoré sú v bytoch možné, by mali vopred brať do úvahy predovšetkým tí, ktorí sa tam chystajú bývať. Pracovný tím za múrom, pravidelní návštevníci, kuriéri – nie veľmi pohodlná štvrť. A ak uvažujete o kúpe bytov na usporiadanie kancelárie, mali by ste vziať do úvahy, že niektorí developeri sa snažia túto možnosť obmedziť. Územiu napríklad vydávajú obmedzený počet preukazov pre autá.

Neplatia hygienické normy

„Jedným z bodov, ktoré je dôležité zvážiť pri kúpe bytov, je, že tieto nehnuteľnosti nepodliehajú štandardom SanPiN stanoveným pre obytné priestory a stanovujú primeranú úroveň osvetlenia, zvukovej izolácie a slnečného žiarenia. Kupujúci si to musí skontrolovať sám,“ hovorí Trukhanov.

Zároveň nie je nezvyčajné, že sa byty objavia v starých priemyselných budovách, ktoré prešli rekonštrukciou. Lofty majú nepochybne svoje čaro, no pri kúpe takejto nehnuteľnosti je dôležité naštudovať si históriu objektu, v ktorom sa rekonštrukcia realizovala.

„Najskôr zistite, aký typ výroby fungoval medzi týmito stenami. Ak bola činnosť tohto podniku tak či onak spojená s chemickou výrobou alebo nebezpečným odpadom, túto skutočnosť v žiadnom prípade netreba zanedbávať. Toxické látky môžu pretrvávať v pôde a dokonca aj v samotných stavebných konštrukciách. Ale doba rozpadu takýchto látok nie je desiatky alebo dokonca stovky rokov. Dôležitým faktorom je aj kvalita vykonaných prác – spevnenie nosných konštrukcií, základov, rekonštrukcia múrov, montáž všetkých potrebných systémov,“ varuje Trukhanov.

Kúpeľňa v ktorejkoľvek časti miestnosti

Hlavnou výhodou vyplývajúcou z neistého právneho stavu bytov je, že pri prestavbe sa fantázii prakticky medze nekladú, na rozdiel od štandardných bytov, kde sú požiadavky dosť prísne.

„Pri navrhovaní architektúry vnútorného priestoru a vypracovaní plánovacieho riešenia neexistujú také prísne normy a pravidlá ako pri bytových interiéroch. Najmä sa nerozlišuje medzi bytovými a nebytovými priestormi a vlhkými miestami. Kuchyňa a kúpeľne tak môžu byť umiestnené v ktorejkoľvek časti miestnosti, čo výrazne rozširuje možnosti architekta pri práci na projekte. To samozrejme neznamená, že majitelia bytov nie sú pri opravách a stavebných prácach nijako obmedzovaní. Hlavným dokumentom, ktorý bude potrebné dodržiavať pri projektovaní a realizácii prác na realizácii projektu, budú predpisy stanovené správcovskou spoločnosťou pre konkrétne zariadenie,“ hovorí Ekaterina Svanidze, partnerka dizajnérskeho štúdia DVEKATI.

Zdalo by sa, že čo môže byť jednoduchšie ako kúpa nehnuteľnosti? Stačí si vybrať možnosť, ktorá sa vám páči, zaplatiť a užívať si. Na realitnom trhu sa však nováčik môže nielen stratiť, ale aj urobiť fatálnu chybu tým, že si vyberie typ nehnuteľnosti, ktorý neuspokojuje jeho potreby. Dnes sa spolu s redaktormi stránky podrobne pozrieme na byt a byt - aký je rozdiel a aký typ nehnuteľnosti je lepšie kúpiť.

Okrem bežných jednoizbových bytov, dvojizbových bytov a trojizbových bytov sa na trhu objavili nehnuteľnosti ako garsónky či apartmány. Veľa ľudí nechápe, čo to je a čo taká nehnuteľnosť predstavuje. A rozdiel medzi bytmi a bytmi je v tom, že byty sú nebytové priestory. Slúžia na administratívne úlohy a často spadajú pod priestory „hotelov“.

Výhody a nevýhody bytov

Hlavnou nuansou je, že byty sú komerčnými nebytovými priestormi. Preto tam nedostanete povolenie na pobyt, čo je nevýhoda. Z tohto dôvodu nie je možné získať prácu (keďže neexistuje registrácia), byť pridelený na kliniku v mieste vášho bydliska alebo zapísať svoje deti do škôlky alebo školy.

Ak uvažujeme o tejto forme nehnuteľnosti z pohľadu jej prenájmu, tak jej obstaranie má len výhody, keďže kúpna cena je nižšia a je možné ju prenajať za trhovú cenu. Ako sa hovorí, biznis a nič osobné.

Aký je rozdiel medzi bytom a bytom, z právneho hľadiska?

Pozrime sa na hlavné aspekty, ktoré naznačujú právny rozdiel medzi bytmi a apartmánmi. Koniec koncov, podmienky budúcej transakcie závisia od nich.

Prečo nie je možné sa natrvalo prihlásiť v byte?

Byty sú komerčné nehnuteľnosti. Najčastejšie sa nachádzajú na prvých poschodiach obytných budov. Väčšina ľudí si ich však kupuje na bývanie. Z legislatívneho hľadiska neexistuje presné znenie bytov, takže v skutočnosti nehnuteľnosť spadá do kategórie administratívnych budov. V týchto priestoroch sa nemôžete zaregistrovať, ale prechodný pobyt je povolený. V skutočnosti ide o komerčnú nadáciu s možnosťou bývania.

Rozdiely v požiadavkách na developerov na výstavbu sociálnych zariadení

Často práve v nových domoch sa takéto nehnuteľnosti predávajú za veľmi atraktívnu cenu. Preto vyvstávajú otázky: čo sú byty v novostavbách a oplatí sa ich kúpiť?

Ak hovoríme o výstavbe bytov v porovnaní s bežnými bytmi, tak prvé sa stavajú ľahšie, ale len z hľadiska dokumentácie. Oveľa jednoduchšia evidencia, zjednodušené náležitosti, možnosť predaja nehnuteľnosti pred dokončením prác v plnom rozsahu. Z technického hľadiska neexistujú prakticky žiadne rozdiely. Jediný rozdiel je v tom, že byty majú lojálny postoj k dispozícií, respektíve v mnohých prípadoch je to zadarmo.

Daň z bytu

Daň z bytov je oveľa nižšia ako z bytov. Pri prvom dosahuje daň 0,3 % (z ceny katastra), pri druhom však 2 %. Realitné kancelárie tvrdia, že bude nižšia, keďže plochy priestorov sú neporovnateľné, ale nie je to tak. Pri rovnakej výmere bude daň z bytov vyššia.

Okrem dane z nehnuteľností budú o tretinu vyššie aj ceny energií. Budete musieť preplatiť elektrinu, plyn, vodu, kúrenie. Keďže podľa zákona nejde o bytový priestor, ale o obchodný.

Rozdiely vo využívaní štátnych dotácií medzi nižším priemerným príjmom a invaliditou

Priestory nie sú bytové, preto sa naň nevzťahujú dotácie a výhody na akýkoľvek príjem. Jednou z výhod je, že v prípade súdnych sporov nie je možné byty vymáhať. Aj v prípadoch, keď sú pre rodinu jediným domovom. Na byty sa nevzťahuje ani zákon o dotáciách a zrážkach z majetku, keďže sa nevzťahujú na nebytové priestory.

Rozdiely medzi daňou z bytov a bytov v súčasnosti a v budúcnosti

Majitelia bytov môžu realizovať prestavbu bez zásahu do konštrukčných celkov a nosných stien. Platí to aj pre vlastníkov bytov. Rozdiel je však v tom, že na tieto nehnuteľnosti sa vzťahujú ďalšie predpisy týkajúce sa komerčných nehnuteľností.

Ak sa však budete riadiť literou zákona, povolenie na prestavbu v oboch prípadoch musíte získať od príslušného úradu. Ale v prípade bytu, keďže prístup k nemu je obmedzený, prestavbu si regulačný úrad nemusí vôbec všimnúť. No pri bytoch, keďže ide o komerčný produkt, môže nastať problém v podobe nečakanej obhliadky na žiadosť všímavých občanov.

Dajú sa byty prerobiť na bytový fond?

Teoreticky je to celkom možné, ale bude s tým dosť veľa problémov. Najprv sa musíte uistiť, či je možné preniesť tieto priestory do iného stavu. Ak sa takéto priestory nachádzajú v priemyselnej zóne alebo výrobnom závode, prevod nebude možný. Na získanie povolenia musia byty spĺňať normy na prenikanie slnečného žiarenia do interiéru. Toto sa nazýva insolácia. Okrem toho existuje množstvo ďalších postupov, ako napríklad pripojenie komunikácií do priestorov.

Prečo sú byty lacnejšie ako byty?

Téza „byty sú lacnejšie“ je často mylná. V jednej oblasti, najmä bližšie k centru mesta, bude cena za ne vyššia ako za byty. Zvyšuje sa o 30 – 35 % bežnej ceny bytu v tom istom dome. Je to spôsobené tým, že byty sú komerčnými nebytovými nehnuteľnosťami a je v nich povolené ubytovať fitness miestnosti, obchody, kozmetické salóny a iné.

Vzhľadom na umiestnenie bytov elitnej úrovne sa ich cena bude rovnať nákladom na byt. Neplatí to pre priestory v obytných zónach, ale pre tie, ktoré sa nachádzajú v biznis centrách na najvyšších poschodiach. Ich cena sa nemení ani počas krízy a všeobecného poklesu cien nehnuteľností.

Ako sa apartmány líšia od štúdií?

V skutočnosti ide o to, ako sa líšia bytové priestory od nebytových. Povinnou požiadavkou podľa SNIP a GOST pre obytné priestory je prítomnosť potrebnej komunikácie: elektrina, zásobovanie vodou, kanalizácia (kanalizácia), samostatný prístup do priestorov (samostatný vchod), ako aj oddelenie priestorov rôznych tried. stenami alebo priečkami.

Pokiaľ ide o oddelenie, kúpeľňa by mala byť vždy izolovaná. Ak má byt zateplenú kúpeľňu, ale ostatné izby sú kombinované (spálňa, jedálenská jednotka), potom apartmán získa štatút štúdia. Veľmi často sa za garsónku vydáva jednoizbový byt, ktorý je prerobený a kuchynská priečka je vybúraná. V skutočnosti je to zo zákona štúdio, ale potom by tam nemala byť chodba ako taká.

Štúdiá sú iné, nie sú to len stiesnený jednoizbový byt, ako si mnohí myslia. Plocha takýchto priestorov sa môže rovnať ploche dvoj- alebo dokonca štvorizbových bytov. Zóny sa objavujú len na určité účely. Tento typ nehnuteľností je veľmi bežný v krajinách s bohatými ekonomikami. Garsónky si často kupujú ľudia, ktorí nie sú zaťažení deťmi alebo príbuzní, ktorí vyžadujú bývanie s majiteľom. Toto sa považuje za bývanie pre mladých. Cena za takéto byty je o 20-30% nižšia ako trhová cena, bez ohľadu na poschodie, na ktorom sa nachádzajú. Samozrejme, je ľahké premeniť štúdio na bežný byt prebudovaním priečok v ňom.

Ak hovoríme o bytoch, potom môžu mať všetko rovnaké ako v bežnom byte alebo garsónke. Ak sa takáto nehnuteľnosť nachádza v normálnych oblastiach, je k dispozícii všetka potrebná komunikácia a neexistujú žiadne obmedzenia na registračné úkony, premena z nebytových priestorov na obytné bude oveľa rýchlejšia.

Oplatí sa kúpiť byt z pohľadu odborníka?

Pri nákupe priestorov tohto typu je potrebné zvážiť vyššie opísané nuansy. Ak sa nevyžaduje registrácia a priestory potrebujete iba z dôvodu pohodlia miesta alebo stavu, najmä preto, že komunálne byty nie sú zastrašujúce, môžete si ich bezpečne kúpiť. Prevod do bytového fondu môže byť možný, ale v praxi existuje pomerne veľa prípadov. Dôvodom sú požiadavky na priestory opísané v predchádzajúcom odseku.

Koľko stoja byty pri prenájme priestorov?

Pri prenájme bytu bude cenovka o niečo vyššia ako pri bežných bytoch, približne o 20 %. Je to spôsobené tým, že sa nachádzajú v prestížnych oblastiach, kde sa prakticky nenachádza žiadna nehnuteľnosť na bývanie. To ale prospieva tým, ktorí v danej oblasti pracujú a nechcú tráviť niekoľko hodín cestovaním domov. Každý, kto žije alebo žil vo veľkých mestách, pochopí, že v niektorých prípadoch je lepšie priplatiť si za prenájom a dostať sa domov s väčším komfortom, ako minúť tie isté peniaze na cestovanie (benzín) + stáť v zápchach a vstávať pred úsvitom , aby ste nemeškali do práce.