Práctica judicial en materia de contratos de compraventa, contratos de compraventa de inmuebles. teoría del todo

Se adoptó la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 11 de julio de 2011 No. 54 “Sobre algunas cuestiones de resolución de disputas derivadas de contratos relacionados con bienes inmuebles que se crearán o adquirirán en el futuro”.

1. Objeto inmobiliario futuro que actúa como objeto de un contrato de compraventa.

Aclaración clave: el objeto del contrato de compraventa de un futuro inmueble puede individualizarse adecuadamente incluso antes de su creación, registro y no haya recibido un número catastral.

De conformidad con lo dispuesto en el párrafo 2 de la Resolución N ° 54, la ausencia en el contrato de compraventa de un inmueble que será creado o adquirido en el futuro, de una indicación de su número catastral no confirma que las partes no hayan acordado sobre la enajenación del objeto del contrato.

Práctica judicial bajo contratos de compraventa. los bienes inmuebles se aseguraron gracias a las aclaraciones dadas por el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. Señaló que el objeto del contrato de compraventa de un futuro inmueble puede individualizarse de otras formas que permitan establecer el inmueble transferido en virtud del contrato al comprador. Por ejemplo, esta puede ser el área aproximada del futuro edificio, la ubicación del objeto que se está construyendo, las propiedades de la propiedad definidas en la documentación del proyecto. Además, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia aclaró que este acuerdo no puede considerarse no celebrado incluso si no contiene datos suficientes para individualizar el objeto del acuerdo, pero están, por ejemplo, en el acto de aceptación y transferencia de bienes inmuebles en virtud del acuerdo.

De conformidad con el párrafo 2 de la Resolución No. 54, los órganos territoriales de Rosreestr no tienen derecho en esta situación a negarse a realizar el registro estatal de los derechos de una persona sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. Así, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia dio una explicación ampliada del artículo 554 del Código Civil de la Federación de Rusia, que no contiene una lista específica de métodos para individualizar objetos inmobiliarios para su venta. Sin embargo, no indicó la inscripción obligatoria de los bienes inmuebles en el Registro Unificado del Estado en el momento de la celebración del contrato. Pero, al mismo tiempo, el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia enfatiza específicamente que dichos acuerdos establecen el precio de la propiedad en venta, que puede establecerse por unidad de área o de otra manera (según el párrafo 3 del artículo 555 del Código Civil de la Federación de Rusia). En otro caso, los acuerdos no se celebrarán (según el párrafo 1 del artículo 550 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El párrafo 3 de la Resolución No. 54 establece que la incertidumbre sobre el objeto del contrato de compraventa de un futuro inmueble podrá considerarse motivo para reconocer el contrato como no celebrado. Pero al mismo tiempo, el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia proporciona varias pautas mediante las cuales es posible establecer la voluntad real de ambas partes. Esto puede hacerse con base en las disposiciones del contrato y otras pruebas del caso provenientes de la práctica de las relaciones entre las partes y las costumbres comerciales.

Se ha establecido que si no existe evidencia de acuerdo entre las partes al discutir el objeto del contrato, el contrato de compraventa se considera no celebrado.

Si las personas tienen pruebas que confirman el hecho de que el acuerdo para la compra y venta de una propiedad futura se celebró bajo la influencia de una idea errónea sobre la individualización de su objeto, la parte infractora puede exigir una indemnización por los daños resultantes de la celebración del acuerdo. reconocido como no concluido. Para ello, es necesario acreditar la presencia de culpa en las acciones del vendedor que vende el inmueble.

2. Ejecución del contrato de compraventa. bienes raíces futuros

Aclaración clave: si el vendedor en virtud del contrato en el momento de la ejecución del acuerdo no posee o no actúa como propietario de dicho objeto, no se le puede obligar a cumplir con la obligación, así como el registro estatal de la transferencia de propiedad al propio vendedor.

El Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia señaló dos posibles situaciones que podrían implicar la fuerza ejecución del contrato de compra y venta futura propiedad inmobiliaria. En el caso de que el vendedor en virtud del contrato no sea dueño o dueño de la cosa, no se le puede obligar a realizar acciones para crearla o adquirirla. De conformidad con los párrafos 3 y 4 del artículo 487 del Código Civil de la Federación de Rusia, el demandante puede exigir la devolución de la cantidad de dinero pagada y el pago de los intereses correspondientes. También puede exigir una indemnización por los daños que le hayan causado. Este tipo de compensación implica, por ejemplo, el pago de la diferencia entre el valor de la propiedad estipulado en el contrato de compraventa y el precio actual de mercado de dicho objeto.

Si el tribunal recibe pruebas completas de que el demandado es el propietario del inmueble que actúa como objeto del acuerdo y es su propietario no registrado, entonces el tribunal de arbitraje puede obligar al demandado a cumplir con sus obligaciones en virtud del acuerdo (en de conformidad con el artículo 398 del Código Civil de la Federación de Rusia), el requisito que el demandado puede expresar en la transferencia de bienes inmuebles y el registro estatal de la transferencia de propiedad del mismo en virtud del contrato de compraventa.

Además, el pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia señaló específicamente que los requisitos para reconocer la propiedad de un inmueble y reclamarlo al demandado pueden definirse como requisitos que obligan al cumplimiento de la obligación de transferir una determinada cosa y registro estatal de la transferencia de derechos de propiedad.

3. Construcción de una propiedad inmobiliaria en el sitio del cliente.

Aclaración clave: el estado de un contrato de construcción puede incluir acuerdos que consideren la creación de una futura propiedad inmobiliaria en un terreno propiedad de otra persona en virtud del contrato.

En el párrafo 6 de la Resolución No. 54, se explica que un acuerdo que prevé la creación de un objeto inmueble en un terreno propiedad de la otra parte en virtud de este acuerdo, entonces dichas relaciones deben definirse como relaciones de un contrato de construcción. . En esta situación, la parte que realiza la construcción tiene derecho a recibir el pago por el trabajo realizado de conformidad con el contrato. Cuando no se cumpla esta condición, además de la cantidad de dinero especificada, la parte podrá exigir una indemnización por las pérdidas con el pago de una multa prevista en los términos del contrato. También puede ejercer el derecho que le concede de conformidad con las normas del artículo 712 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Si el pago de los trabajos de construcción en virtud del contrato no se realiza en efectivo, sino con la provisión de la propiedad de las instalaciones en el edificio construido, entonces este contrato puede calificarse como mixto, y en la parte correspondiente del mismo se definen estrictamente los requisitos que se establecen. En el contrato de compraventa se cumplirá el bien inmueble.

4. Definición de un contrato sobre una futura propiedad inmobiliaria como un simple contrato de sociedad

Aclaración clave: un simple acuerdo de asociación puede considerarse un acuerdo sobre el futuro de los bienes raíces, siempre que cada parte contribuya a lograr un objetivo común.

Un acuerdo de asociación simple es un acuerdo sobre bienes inmuebles futuros. El párrafo 7 de la Resolución No. 54 explica que simple acuerdo de asociación prevé una contribución igual de cada participante en la transacción al objeto futuro. Por ejemplo, un participante transfiere dinero, el segundo realiza el trabajo, el tercero suministra materiales de construcción, etc. El resultado de la cooperación en virtud de un simple acuerdo de asociación es una propiedad terminada.

De acuerdo con las instrucciones del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia, si, contrariamente a los términos básicos del contrato, uno de los socios, que debe contribuir a la creación de un bien inmueble mediante la transferencia de un parcela de tierra en propiedad común o derechos de arrendamiento, elude el cumplimiento de sus obligaciones, entonces, en este caso, los demás participantes pueden exigir el cumplimiento de dichas obligaciones ante los tribunales. Este hecho está consagrado en el párrafo 3 del artículo 551 del Código Civil de la Federación de Rusia. Declaraciones de demanda de socios, que expresan una demanda de reconocimiento de la propiedad de una participación en un objeto inmobiliario creado conjuntamente, de acuerdo con las explicaciones del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia, contenidas en el párrafo 7 de la Resolución No. . 54, debe calificarse del mismo modo.

En todos los casos anteriores, es necesario tener en cuenta que el derecho de propiedad de cada socio que haga el requisito anterior puede surgir sólo después del registro estatal de dicho derecho sobre la base de un acto judicial que indique el hecho de la satisfacción. de este requisito.

5. Un acuerdo de inversión no puede calificarse como un tipo independiente de acuerdo de derecho civil

Aclaración clave: un acuerdo de inversión no puede considerarse un tipo de acuerdo independiente. Por eso, en cada caso, es necesario determinar la naturaleza jurídica de dicho acuerdo.

El párrafo 4 de la Resolución No. 54 aclara que los contratos que estén relacionados con actividades de inversión no pueden tener una regulación jurídica especial de las relaciones de obligaciones que se desarrollan entre las partes.

El Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia señaló que en este caso, los tribunales de arbitraje deben primero establecer la naturaleza jurídica de dichos acuerdos (contrato, compraventa, sociedad simple). Además, llamó la atención sobre el hecho de que la propiedad de un objeto inmobiliario, que se crea de conformidad con las disposiciones del "acuerdo de inversión", puede surgir entre las personas que celebraron este acuerdo desde el momento en que se registra el registro estatal de se ejerce el derecho. Este hecho está consagrado en el párrafo 2 del artículo 223 del Código Civil de la Federación de Rusia.

6. Celebración de un contrato preliminar para la compra y venta de bienes inmuebles.

Aclaración clave: un contrato preliminar para la compra y venta de bienes inmuebles, que se celebró sobre la base de un pago por adelantado, puede considerarse un contrato para la compra y venta de una futura propiedad inmobiliaria.

El Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia en el párrafo 7 de la Resolución No. 54 explicó que contrato preliminar para la compra y venta de bienes inmuebles entre personas que se comprometen a celebrar un contrato de compraventa de bienes creados en el futuro, en condiciones de pago anticipado de la mayor parte del costo total o del precio total del objeto, debe definirse como un contrato de venta y compra de futuros inmuebles.

El Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia indicó que el requisito de individualización del objeto del contrato de compraventa se aplica también al objeto del futuro contrato, que se indica en el contrato preliminar. Es por ello que este preacuerdo no puede considerarse inconcluso si el objeto fue debidamente individualizado en el preacuerdo, pero, por ejemplo, sin indicar el número catastral del inmueble.

7. Procedimiento para registrar un contrato de compraventa de vivienda.

Aclaración clave: el procedimiento para el registro estatal de contratos para la compra y venta de locales residenciales es necesario solo si en el momento de celebrar este contrato el vendedor es el propietario del objeto especificado.

De conformidad con lo dispuesto en el párrafo 9 de la Resolución No. 54, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia explicó que el registro estatal debe realizarse en relación con el contrato de compraventa de locales residenciales si, en el En el momento de su celebración, el objeto del acuerdo es propiedad del vendedor (según el párrafo 2 del artículo 558 del Código Civil de la Federación de Rusia). En caso contrario, se considerará que desde el momento de su firma el contrato no queda celebrado.

También se ha establecido que la expresión de negativa por parte de los órganos territoriales de Rosreestr con respecto al registro estatal de propiedad de locales residenciales que no pertenecen al vendedor en el momento de la celebración del contrato de compraventa y no está registrado en consecuencia. puede considerarse ilegal en el caso de que la denegación se explique únicamente por la falta de este registro.

8. Celebración de un acuerdo de construcción compartida.

Aclaración clave: las explicaciones del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia, que se derivan de la Resolución No. 54, no se aplican a aquellas relaciones que están asociadas con la construcción compartida de edificios de apartamentos.

Esta declaración se aplica a los objetos regulados por la Ley Federal de 30 de diciembre de 2004 No. 214-FZ "Sobre la participación en la construcción de capital compartido de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre las modificaciones de ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia".

Compra de bienes inmuebles: cómo pagarlos correctamente (análisis de la práctica judicial) (Chakinsky A.)

Fecha de publicación del artículo: 26/03/2018

Así que ya está. Se ha pagado el dinero del apartamento, se ha firmado y registrado el contrato y se han recibido las llaves del apartamento. ¿Puedes celebrar una fiesta de inauguración e instalarte tranquilamente en un nuevo lugar? No siempre. Es posible que un vendedor ofendido, que cree que “se abarató” al realizar una transacción, presente una demanda para rescindir el contrato de compraventa de inmuebles y declare que no recibió dinero. Le diremos más adelante cómo protegerse de un escenario tan decepcionante...

FORMAS DE PAGO PARA INMUEBLES

La práctica de las transacciones inmobiliarias en nuestro país ha dado como resultado cuatro formas principales para que el comprador transfiera fondos al vendedor. El más sencillo de ellos es la transferencia de efectivo "de mano en mano". El segundo método es alquilar una caja fuerte bancaria individual o, en términos simples, una “caja de seguridad”. También es posible pagar a través de instituciones bancarias, en particular abriendo una carta de crédito bancaria. Y por último, el último método es transferir dinero al comprar una vivienda mediante depósito notarial.

DINERO "DE MANOS EN MANOS": PRÁCTICA TRIBUNAL CONTRADICTORIA

El método más común. En algún lugar de la zona de la notaría, el comprador transfiere dinero al vendedor por la propiedad deseada. El contrato de compraventa de bienes raíces (opción - en la escritura de transferencia) indica que el vendedor ha recibido el dinero en su totalidad. Se lleva a cabo el registro estatal de bienes inmuebles. ¿Todo esta bien? No, no es tan simple.
El hecho es que la práctica judicial interna tiene dos opiniones completamente opuestas sobre el tema que nos ocupa.
En el primer caso, la Themis nacional afirma que, dado que el contrato establece que se ha realizado el pago por el tan deseado “rincón” adquirido y el vendedor no ha aportado pruebas de lo contrario, entonces ha recibido dinero por la propiedad.
K.V.V. presentó una demanda contra Ya.O.Sh. al invalidar el contrato de compraventa de 1/2 participación en el derecho de propiedad compartida común de un terreno ubicado en:<...>región, pueblo<...>, calle.<...>, indicando en apoyo de las afirmaciones que el 24 de marzo de 2010 entre él y Ya.O.Sh. Se celebró un contrato de compraventa de dicho inmueble. 20 de abril de 2010 para Ya.O.Sh. El título de propiedad de este inmueble ha sido registrado, pero el demandado aún no ha realizado el pago en virtud del contrato.
El demandado no reconoció el reclamo y pidió negarse a satisfacer las demandas expresadas.
Por decisión del Tribunal de Distrito de Leningradsky del Territorio de Krasnodar de 29 de mayo de 2013, en satisfacción de las reclamaciones de K.V.V. fue rechazado.
Mediante sentencia de apelación de la sala judicial de casos civiles del Tribunal Regional de Krasnodar de 29 de agosto de 2013, se anuló la decisión del tribunal de primera instancia. Contra esta sentencia de apelación la demandada interpuso recurso de casación.
Después de verificar los materiales del caso y discutir los argumentos del recurso de casación, el Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia concluyó que existen motivos previstos por la ley para satisfacer el recurso de casación y anular la sentencia de apelación del Colegio Judicial. de Casos Civiles del Tribunal Regional de Krasnodar de 29 de agosto de 2013.
En las audiencias judiciales de los tribunales de primera instancia y de apelación, el representante del demandado se refirió a que la recepción de fondos por parte del demandante en virtud del contrato de compraventa de fecha 29 de marzo de 2010 fue confirmada por el texto del propio contrato, párrafo 3 de que establecía que el acuerdo se alcanzó entre las partes en su totalidad antes de su firma.
Este acuerdo tiene todas las condiciones esenciales y ha pasado el registro estatal, mientras que el demandante no presentó ninguna prueba escrita que indique la ilegalidad de las acciones del demandado al concluir este acuerdo y no está incluida en los materiales del caso. Por lo tanto, el Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia determinó: Se anula la sentencia de apelación del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Regional de Krasnodar de 29 de agosto de 2013 y se envía el caso para un nuevo juicio. al tribunal de apelaciones (Definición del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 09.09.2014 N 18- KG14-99).
El segundo caso es cuando los tribunales presentan exactamente la posición opuesta.
MSN acudió a los tribunales, justificando sus demandas por el hecho de que es el propietario del apartamento ubicado en la dirección:<...>, en una relación<...>acciones de las cuales<...>se celebró una transacción de compraventa entre él y M.A.A., en cuyo nombre actuaba la madre de M.N.A. Mientras tanto, los fondos para los enajenados<...>la parte aún no le ha sido pagada, en relación con lo cual solicitó recuperarse del demandado<...>rublos, intereses sobre el uso de fondos ajenos.
La decisión judicial satisfizo parcialmente las reclamaciones.
La demandada no estuvo de acuerdo con la decisión del tribunal y, en su recurso, pidió su anulación por considerarla ilegal e infundada.
Después de escuchar las explicaciones del demandante, comprobar los materiales del caso y discutir los argumentos de la apelación, el panel judicial llegó a las siguientes conclusiones.
De los materiales del caso se desprende que, según la Sección IV del acuerdo, el precio de una parte del apartamento se determina en la cantidad<...>frotar., también se determina que el comprador paga al vendedor<...>frotar. el día de la firma del contrato antes del registro estatal del contrato de compraventa.
El demandante, fundamentando sus afirmaciones, indicó que el comprador (demandado) no había realizado el pago de la propiedad adquirida en virtud del contrato. Analizando las pruebas reunidas en el caso, teniendo en cuenta que el demandado no presentó pruebas legalmente aceptables para fundamentar sus argumentos, el tribunal de primera instancia llegó a la conclusión correcta de que las reclamaciones de recuperación de fondos del comprador deben ser satisfechas.
De los materiales del caso se desprende que el hecho de la celebración del contrato de compraventa antes mencionado y la transferencia de la acción por parte del demandado no fue cuestionado, por lo que el demandado, como comprador de bienes inmuebles, tuvo que presentar al tribunal documentación escrita. evidencia que confirme la transferencia de la cantidad de dinero al demandante en virtud de este acuerdo.
Mientras tanto, prueba escrita fehaciente que confirme el pago en virtud del contrato de compraventa de inmuebles, M.N.A. no presentado. En tales circunstancias, la decisión del tribunal es legal y razonable, consistente con las circunstancias establecidas y los requisitos de la ley. No existe fundamento legal para su cancelación con base en los argumentos del recurso de apelación (sentencia de apelación del Tribunal Supremo de la República de Karelia de 1 de diciembre de 2015 en el expediente No. 33-4547/2015).
También observamos que, según los tribunales rusos, la prueba de la transferencia de dinero debe constar por escrito. Los tribunales no tienen en cuenta los testimonios de testigos presenciales que confirman el hecho de la transferencia de dinero.
Parece que se necesita una aclaración adecuada por parte del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia sobre si la declaración en el contrato de compraventa de bienes raíces (escritura de transferencia) de que se ha recibido el dinero se considera un hecho legal de su recepción, sin proporcionar ninguna prueba adicional. , O no.

CAJA DE SEGURIDAD - "EL DIABLO ESTÁ EN LOS DETALLES"

Si las partes de un contrato de compraventa de bienes inmuebles deciden realizar una transacción utilizando una caja de seguridad, se aplica el siguiente esquema. Se celebra con el banco un contrato de arrendamiento de una caja fuerte bancaria individual (caja de seguridad), cuyas partes son, entre otras cosas, tanto el comprador como el vendedor. El comprador deposita el dinero en una caja de seguridad y el vendedor, de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento, después de un tiempo accede a ella para recogerlo.
Pero “el diablo está en los detalles”, y los términos más complicados de un contrato de arrendamiento de caja de seguridad generalmente están escritos en letra pequeña. Posible resultado: la propiedad se vende y surgen obstáculos insuperables para recibir fondos de la caja de seguridad...
Demandante R.E.V. presentó un reclamo ante el tribunal, en el que solicitó invalidar el registro estatal del derecho, sobre cuya base E.N.V. se convirtió en dueño de la tierra.
En apoyo de las afirmaciones expuestas, Z.I.N. indica que según el citado contrato de compraventa de terrenos R.E.V. se vio obligada a pagarle dinero por la cantidad de<...>rublos, pero transferidos solo en efectivo<...>rublos, los fondos restantes se colocaron en una caja de seguridad. Al mismo tiempo, según los términos del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y el banco para una caja fuerte bancaria individual, el recibo por parte del vendedor de Z.I.N. El dinero pagado por el terreno solo es posible en presencia personal del cónyuge del comprador, R.A.N., quien evitó de todas las formas posibles presentarse en el banco y, por lo tanto, no recibió el dinero adeudado por el comprador en virtud del contrato.
Mientras tanto, los materiales del caso confirmaron que el prometido Z.I.N. fondos por la cantidad de<...>frotar. R.E.V. aún no ha recibido el pago del terreno en disputa, pero esta circunstancia no es motivo para rescindir el contrato de compraventa (sentencia de apelación del Tribunal Municipal de Moscú de 6 de diciembre de 2016 en el caso No. 33-43103/2016).
Posteriormente, el demandante recibió el dinero de la caja de seguridad tras una decisión judicial. Pero debes admitir que perder su tiempo, energía y células nerviosas en esto, así como incurrir en gastos legales adicionales, ¡no era parte de sus planes!
Otro ejemplo en el que los tribunales llegaron a la conclusión exactamente opuesta de que no recibir fondos de una caja de seguridad es motivo para rescindir un contrato de compra y venta de bienes raíces.
F. presentó una demanda contra M.A.S. por rescisión del contrato de compraventa de local residencial por impago y devolución del apartamento a la propiedad. En apoyo de sus afirmaciones, la demandante afirmó que<...>año, se concluyó entre las partes un contrato de compraventa de un apartamento, según cuyos términos la demandante vendió al demandado su apartamento en la dirección:<...>. El comprador transfirió la cantidad de dinero alquilando una caja fuerte bancaria individual en JSCB FORA-BANK, por la que F. y M.A.S. celebró un contrato de arrendamiento con JSCB FORA-BANK (JSC) para una caja fuerte bancaria individual con condiciones especiales.
El 20 de marzo de 2015, el demandante se comunicó con el banco para acceder a la caja de seguridad con la presentación de un pasaporte y un contrato de compraventa, pero el banco le negó el acceso a la caja de seguridad porque había un error tipográfico en el contrato. ; en la cláusula 5.1.1 F. está indicado por el comprador, pero debe figurar como comprador M.A.S. Del 20 al 23 de marzo de 2015, el demandante llamó a MAS para visitar el banco con él y corregir el error tipográfico para que F. pudiera acceder a la celda y recibir fondos para el apartamento vendido. El 23 de marzo de 2015, la demandante escribió al banco para obtener acceso a la caja de seguridad, pero se lo negaron. El demandante tuvo acceso a la caja de seguridad hasta el 25/03/2015, y desde el 26/03/2015 - acceso exclusivo al comprador. Al mismo tiempo, el demandado no se presentó en el banco y los fondos no fueron transferidos al demandante.
Por decisión del Tribunal de Distrito de Lyublinsky de Moscú de 13 de agosto de 2015, en satisfacción de la demanda de F. contra M.A.S. Se rechazó la rescisión del contrato de compraventa de local residencial y la devolución del apartamento a la propiedad.
La sentencia de apelación de la sala judicial de casos civiles del Tribunal Municipal de Moscú de 16 de febrero de 2016 dictaminó:
Se anula la decisión del Tribunal de Distrito de Lyublinsky de Moscú del 13 de agosto de 2015, se toma una nueva decisión en el caso, mediante la cual las reclamaciones de F. contra M.A.S. satisfacer parcialmente.
Rescindir el contrato de compraventa de un apartamento ubicado en<...>, celebrado entre F. y M.A.S.<...>del año. Devolver el apartamento ubicado en la dirección:<...>.
En el recurso de casación M.A.S. solicitó anular la sentencia de apelación del panel judicial de casos civiles del Tribunal Municipal de Moscú de 16 de febrero de 2016 y confirmar la decisión del Tribunal de Distrito de Lyublinsky de Moscú de 13 de agosto de 2015.
Se dictó sentencia denegando el traslado del caso al tribunal de casación por los siguientes motivos.
Al negarse a satisfacer las reclamaciones de F., el tribunal de primera instancia partió del hecho de que el contrato de compraventa no contiene condiciones para la liquidación entre el vendedor y el comprador mediante el alquiler de una caja de seguridad, la liquidación entre las partes en virtud del El contrato de compraventa se confirma por la presencia del recibo anterior y la escritura de transferencia, firmada por las partes, y por lo tanto no hay razón para creer que no se haya llegado a un acuerdo entre las partes. Además, ni la ley ni el contrato de compraventa otorgan al demandante el derecho de exigir al demandado (el comprador del apartamento) la devolución del apartamento transferido en virtud del contrato en caso de incumplimiento por parte del demandado de sus obligaciones. para pagar el costo del apartamento.
El panel de jueces, después de considerar el caso en apelación, no estuvo de acuerdo con las conclusiones del tribunal de primera instancia.
Si el comprador del inmueble ha registrado la transferencia de propiedad, pero no ha realizado el pago de la propiedad, el vendedor, sobre la base del inciso 3 del art. 486 del Código Civil de la Federación de Rusia tiene derecho a exigir el pago del contrato y el pago de intereses de conformidad con el art. 395 del Código Civil de la Federación de Rusia.
El registro de la transferencia de propiedad al comprador del inmueble vendido no es obstáculo para la resolución del contrato por las causales previstas en el art. 450 Código Civil de la Federación de Rusia.
De acuerdo con las explicaciones contenidas en el párrafo 65 de la Resolución conjunta de los Plenos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia y del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 29 de abril de 2010 N 10/22 “Sobre algunas cuestiones que surgen en la práctica judicial al resolver disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad" (párrafos 1 a 4), el vendedor que no ha recibido la contraprestación del comprador, que ha registrado el derecho de propiedad para sí mismo, tiene derecho a presentar ambos una reclamación de pago y una reclamación de resolución del contrato.
Como señaló el panel de jueces, desde la esencia del contrato de compraventa de un apartamento, la recepción por parte del vendedor del comprador del precio de los bienes vendidos es una condición esencial del contrato de compraventa, ya que Al vender la mercancía y transferirla a la propiedad del comprador, el vendedor, en primer lugar, espera recibir una cierta cantidad de dinero por ella.
En consecuencia, si el comprador no paga el precio especificado en el contrato de compraventa de la propiedad que se le transfiere, el vendedor se ve privado en gran medida de aquello con lo que tenía derecho a contar al concluir el contrato, ya que si el vendedor de bienes inmuebles, incluido apartamentos, sabía que no recibiría dinero en virtud del contrato de compraventa, no celebraría el contrato de compraventa y no transferiría la propiedad al comprador.
Habiendo evaluado en su totalidad las pruebas recabadas en el caso, la sala judicial llegó a la conclusión de que por parte del comprador M.A.S. el contrato de compra y venta del departamento no se ejecutó porque no pagó por el departamento el precio estipulado en el contrato de compra y venta, la vendedora del departamento, F., no recibió los fondos porque no tuvo acceso a la caja fuerte del banco, que contenía el dinero que le correspondía según el contrato de compraventa en efectivo.
Con base en lo anterior, el panel judicial anuló legítimamente la decisión del tribunal de primera instancia y rescindió el contrato de compraventa del apartamento (Determinación del Tribunal Municipal de Moscú de 28 de abril de 2016 No. 4g-4632/2016) .
Así, en este ejemplo, aunque el contrato de compraventa de bienes inmuebles finalmente fue cancelado, la lectura descuidada del contrato de arrendamiento de la caja de seguridad también tuvo consecuencias negativas en forma de pérdida de tiempo para la parte perjudicada y costos legales.

DOCUMENTOS DE PAGO COMO PRUEBAS INCREÍBLES

El dinero de la "casa" comprada se puede transferir al vendedor mediante instituciones bancarias. Por ejemplo, utilizando cartas de crédito bancarias celebradas entre el vendedor y el comprador. Esta carta de crédito especifica las condiciones de pago, avisos al vendedor y al comprador, así como sus detalles básicos. En este caso, el vendedor abre una cuenta especial en su banco y el banco del comprador transfiere la cantidad requerida a esta cuenta. Pero el vendedor podrá recibirlo solo después de que se complete la transacción y su banco reciba todos los documentos necesarios que confirmen su finalización.
En este caso, la práctica judicial interna demuestra una sorprendente uniformidad. Casi cualquier documento bancario puede servir como confirmación de una transacción de compra y venta de bienes inmuebles. Así se desprende del análisis jurídico del contenido del art. 161 - 162 del Código Civil de la Federación de Rusia y establecido en la Resolución No. 245pv-01pr del 27 de marzo de 2002, la posición jurídica del Presidium del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia sobre su interpretación y aplicación en relación con el emisión de pruebas admisibles que confirmen el hecho de la transferencia de dinero por parte del comprador al vendedor en transacciones de compra y venta de bienes inmuebles. Es necesario presentar evidencia escrita que confirme la transferencia de dinero por la propiedad comprada (documentos de pago: orden bancaria, recibo, etc.).

DEPÓSITO ANTE NOTARIO COMO GARANTÍA DE FIABILIDAD DE LA TRANSACCIÓN

Y finalmente, a partir del 1 de enero de 2015, se hizo posible realizar operaciones de compraventa de inmuebles mediante depósito notarial. Este esquema funciona de la siguiente manera. El comprador transfiere el dinero a una cuenta de depósito especial del notario. Él certifica la transacción, Rosreestr registra la propiedad del comprador y luego el notario transfiere los fondos al vendedor.
En este caso, simplemente no puede surgir una disputa legal sobre si el comprador realizó el pago de la propiedad. Además, el depósito de fondos por parte del comprador en el depósito del notario indica su intención de ejecutar el contrato de compraventa de bienes inmuebles (sentencia de apelación del Tribunal Regional de Krasnoyarsk de 22 de septiembre de 2014 en el caso No. 33-9172/2014).

RESUMEN

Entonces, saquemos conclusiones sobre la mejor manera de actuar como un comprador de bienes raíces prudente.
¿Estás pensando en transferir dinero de mano en mano? Solicitar al vendedor un recibo, escrito de su propia mano, en el que conste que ha recibido los fondos en su totalidad.
¿Transferir dinero usando una caja de seguridad? Lea atentamente su contrato de arrendamiento.
¿Transferir dinero a través de un banco? El método es fiable, pero prepárate para incurrir en costes asociados a comisiones bancarias, etc.
¡La mejor manera es utilizar el depósito de un notario! Como dijo el héroe de una película de culto, ¡es económico, fiable y práctico!

Artículo 454 del Código Civil de la Federación de Rusia. Contrato de venta

1. En virtud de un contrato de compraventa, una de las partes (vendedor) se compromete a transferir la cosa (bienes) a propiedad de la otra parte (comprador), y el comprador se compromete a aceptar este producto y pagar una determinada cantidad de dinero (precio ) para ello.
2. Las disposiciones previstas en este apartado se aplican a la compra y venta de valores y valores de divisas, salvo que la ley establezca normas especiales para su compra y venta.
3. En los casos previstos por este Código u otra ley, las características específicas de la compra y venta de ciertos tipos de bienes están determinadas por las leyes y otros actos legales.
4. Las disposiciones previstas en este apartado se aplican a la enajenación de derechos reales, salvo que del contenido o naturaleza de estos derechos se derive otra cosa.
5. Para ciertos tipos de contratos de compra y venta (compra y venta al por menor, suministro de bienes, suministro de bienes para necesidades gubernamentales, contratación, suministro de energía, venta de bienes inmuebles, venta de una empresa), las disposiciones previstas en este párrafo aplicarán, salvo disposición en contrario de las normas de este Código sobre este tipo de contratos.

Obligación de celebrar un contrato de compraventa de locales no residenciales

TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE MOSCÚ

En nombre de la Federación Rusa

(extracción)

La parte resolutiva de la decisión fue anunciada el 22 de enero de 2007.
El texto completo de la decisión fue adoptado el 29 de enero de 2007.
El tribunal arbitral integrado por el juez presidente N., el protocolo fue llevado a cabo por el juez asistente P.G.N., con la participación de: del demandante - B. (ex. de fecha 17/01/2007 b/n), de la parte demandada - P. yu.v. (ext. de 09/01/2007 N 05/07-7), de la 3ª persona - A. (ext. de 16/11/2006 N D-06/3343), habiendo considerado el caso sobre el reclamo de Luna LLC contra SGUP por la venta de propiedad de la ciudad de Moscú, tercero - DIGM, sobre la obligación de celebrar un acuerdo de compraventa,

INSTALADO:

Luna LLC presentó una demanda ante el tribunal contra la Empresa Unitaria Estatal por la venta de propiedades en Moscú para obligar al demandado a celebrar un contrato de compraventa de locales no residenciales con una superficie de 525,6 metros cuadrados. m (planta 1, sala II, salas 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), ubicado en la dirección: Moscú, st. Perovskaya, 10, edif. 1, con un precio de 6.628.894 rublos. sobre los términos del proyecto de acuerdo adjunto a la demanda, referente a la creación de la empresa en el proceso de privatización de la propiedad del estudio No. 37 y el uso del inmueble en régimen de arrendamiento.
El demandado rechazó la demanda, alegando la ausencia de una orden correspondiente de la DIGM, afirmó que no hubo ninguna solicitud del demandante para la redención del inmueble antes de la expiración del plazo previsto en el párrafo 13 del art. 43 de la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ “Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal”, y sobre la imposibilidad de adquirir bienes inmuebles después de dos años a partir de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, y también impugnada el precio de rescate de la propiedad propuesto por el demandante.
El tercero considera ilegales las demandas, señalando que las disposiciones de los contratos de arrendamiento de inmuebles relativas al derecho de compra de esta propiedad dejaron de ser válidas a partir del 27 de abril de 2004, y que el contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 1995 N 4 -108/95, celebrado con el demandante, no prevé la posibilidad de redención propiedad arrendada, afirmó que el precio de mercado del inmueble respecto del cual se presentaron las reclamaciones es actualmente de 34.235.593 rublos.
Refutando los argumentos del demandado y del tercero, el demandante se refirió a la práctica judicial establecida en este tipo de disputas (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio de la Región de Moscú de 4 de octubre de 2006 N KG-A40/9151-06).
Habiendo examinado los documentos presentados y escuchado a las personas involucradas en el caso, el tribunal considera que las demandas están sujetas a satisfacción debido a las siguientes circunstancias.
Luna LLC es la sucesora legal de Luna Firm LLP, creada durante la privatización del estudio No. 37 en la dirección: Moscú, st. Perovskaya, 10, edificio 1.
De acuerdo con el plan de privatización, aprobado por decisión de la Agencia Territorial del Okrug Administrativo Superior del Comité de Propiedad del Estado de Moscú de 10 de abril de 1992 No. 6, Luna LLP, en virtud del contrato de compraventa de 4 de noviembre de 1992 No. 04-00239/92, compró el capital fijo y de trabajo del estudio.
El plan de privatización y el acuerdo de 4 de noviembre de 1992 N 04-00239/92 prevén el arrendamiento de locales de estudio a la sociedad con derecho a comprarlos al cabo de un año.
Uso en alquiler de local tipo estudio con una superficie de 527,9 m2. m formalizado mediante acuerdo de fecha 15 de febrero de 1995 N 4-108/95 entre el Comité de Propiedad de Moscú y la sociedad.
Como resultado de la remodelación del local, permitida por orden del jefe de la administración del distrito de Perovo de la ciudad de Moscú de 25 de marzo de 2004 N 109, el área del local alquilado cambió y ascendió a 525,6 metros cuadrados. metro.
El contrato de arrendamiento de fecha 15/02/1995 N 4-108/95 se celebró, según consta expresamente en su texto, sobre la base del contrato de compraventa de fecha 11/04/1992 N 04-00239/92, por lo que existe ninguna disposición en él sobre el derecho del inquilino a comprar el local ocupado no significa que el demandante no esté sujeto a las disposiciones previstas en el párrafo 13 del art. 43 de la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ “Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal”.
De conformidad con el párrafo 13 del art. 43 de la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ “Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal” si toda la propiedad de una empresa estatal o municipal, con excepción del edificio o local no residencial en el que se encuentra esta empresa estaba ubicado, fue adquirido antes de la entrada en vigor del Capítulo IV de la Parte Primera del Código Civil de la Federación de Rusia con la celebración simultánea de un contrato de arrendamiento que prevea la posibilidad de comprar dicho edificio o local, el edificio especificado o no. El local residencial está sujeto a venta al propietario que ha comprado toda la propiedad de la empresa al valor de mercado.
El demandante presentó una solicitud para la venta del local arrendado al Departamento de Propiedad de la ciudad de Moscú, autorizado para tomar decisiones sobre la venta de propiedades de la ciudad de Moscú, 06/04/2004 (entrada No. 70-124/04) - antes de que expire el plazo establecido de dos años para el ejercicio del derecho de compra del local.
El valor de mercado del local alquilado por el demandante durante este período fue de 6.628.894 rublos, como lo confirma el informe de tasación N 04-0117-0044/04-1, elaborado por PBOYUL Z. siguiendo instrucciones de la DIGM.
El demandante no puede soportar consecuencias negativas debido al aumento en el precio de la propiedad inmobiliaria durante el período en que la DIGM evadió la decisión de vender la propiedad, por lo que el precio de rescate de la propiedad debe determinarse con base en su precio de mercado en el momento en que el demandante presentó una solicitud de rescate.
Las objeciones del demandado y del tercero se presentan sin tener en cuenta la práctica judicial establecida (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio de la Región de Moscú de 04.10.2006 N KG-A40/9151-06) y, por lo tanto, están sujetas a rechazo. .
Los costos de la tasa estatal deben atribuirse al demandado, pero éste está exento de pagarla, por lo que se debe reembolsar la tasa estatal pagada al presentar la reclamación.
Guiado por el art. 43 de la Ley Federal de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ “Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal”, art. Arte. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Código Civil de la Federación de Rusia, art. Arte. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Código de procedimiento de arbitraje de la Federación de Rusia, tribunal

obligar a la Empresa Unitaria Estatal para la venta de propiedades en Moscú a celebrar un acuerdo de compraventa con Luna LLC para locales no residenciales con una superficie de 525,6 metros cuadrados. m (planta 1, sala II, salas 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), ubicado en la dirección: Moscú, st. Perovskaya, 10, edif. 1, con un precio de 6.628.894 rublos.
Devolver 2000 (dos mil) rublos del presupuesto federal a Luna LLC. deberes estatales.
La decisión se puede apelar en el plazo de un mes ante el tribunal de apelación de arbitraje.

Cobro de deudas e intereses por el uso de fondos ajenos en virtud de un contrato de fianza celebrado con el fin de ejecutar un contrato de compraventa de bienes inmuebles.

TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE MOSCÚ

En nombre de la Federación Rusa

La parte resolutiva fue anunciada el 8 de octubre de 2007.
La fecha de presentación de la decisión íntegra es el 12 de octubre de 2007.
Tribunal de Arbitraje de Moscú compuesto por:
Presidente: A.
miembros del tribunal: individualmente
al levantar el acta por el juez A.
con la participación de representantes:
del demandante: B. - pas.
de los demandados: P. - ud. 8926, ej. de fecha 22/03/2007 ej. de 22 de marzo de 2007, G. - pas., dov. de 19 de junio de 2007, ej. de 19 de junio de 2007, ej. de fecha 25 de mayo de 2007
consideró el caso sobre el reclamo de RAMENKA LLC
a American Traders LLC; LLC "Séptimo Punto"; Tienda LLC N 40 "Sollolaki"
para el cobro solidario de 52.171.895 rublos. 01 kop.
El tribunal explicó los derechos y obligaciones procesales, así como el derecho a impugnar el caso, el derecho a considerar el caso con la participación de asesores de arbitraje, a remitir la disputa a un tribunal de arbitraje, el derecho a contactar a un mediador para resolver la disputa. y celebrar un acuerdo de conciliación.
La sesión judicial fue aplazada del 03/10/2007 al 08/10/2007.

instalado:

se presentó una reclamación para la recuperación de los demandados solidariamente de 52.171.895 rublos. 01 kopeks, por un importe de 49.181.415 rublos. 69 kopeks deuda y 2.990.479 rublos. 32 kopeks intereses por el uso de fondos ajenos hasta el 27 de marzo de 2007, por incumplimiento del acuerdo No. 1/2006-3 de 30 de junio de 2006.
El caso se está examinando tras la abolición del FAS MO.
Por decisión del Tribunal de Arbitraje de Moscú de 30 de marzo de 2007, se recuperaron solidariamente de los demandados 52.171.895 rublos. 01 kop., de los cuales: 49.181.415 rublos. 69 kopeks deuda y 2.990.479 rublos. 32 kopeks por ciento, así como 100.000 rublos. gastos de pago de derechos estatales.
Por Resolución del Servicio Federal Antimonopolio de Moscú de 6 de julio de 2007 N KG-A40/6200-07, se canceló la decisión judicial en el caso No. A40-59341/06-89-469 de 30 de marzo de 2007 y el caso fue transferido para un nuevo juicio. Esta resolución establece que el tribunal no examinó la cláusula 3.2, según la cual el garante no es responsable ante el acreedor por el cumplimiento de la obligación del deudor garantizada por este contrato, en el caso de que, por culpa del acreedor, se realice una compra y El acuerdo de venta de la propiedad no se concluye entre el acreedor y el garante. Teniendo en cuenta lo anterior, el tribunal de primera instancia deberá tener en cuenta lo anterior y adoptar un acto judicial legal y justificado en el caso.
El demandante apoyó las reclamaciones. La demandada se opuso a la satisfacción de la demanda por los motivos expuestos en la contestación.
Siguiendo las instrucciones de la FAS Región de Moscú, habiendo examinado los materiales del caso, habiendo escuchado los argumentos del representante del demandante y evaluado las pruebas presentadas, cree que las reclamaciones deben satisfacerse por los siguientes motivos.
Como puede verse en los materiales del caso, se concluyó el acuerdo No. 1/2006-3 del 30 de junio de 2006 entre el demandante, el demandado American Traders LLC y Seventh Continent LLC (expedientes 39 - 40).
Mediante cláusula 5 del acuerdo 1/2006-3 de 30 de junio de 2006, el antiguo propietario (la demandada American Traders LLC) acordó devolver el monto de los anticipos no contabilizados al inquilino (demandante en esta disputa).
El inciso 2 del acuerdo No. 1/2006-3 de 30 de junio de 2006 establecía que los montos de los anticipos no contabilizados como alquiler bajo el contrato de arrendamiento No. 02/2002 de 28 de enero de 2002; N 01/2002 de 28 de enero de 2002; N 01/2004/E de 30 de septiembre de 2004, se indican en el acta de conciliación No. 1/AT de 30 de junio de 2006, firmada entre la demandada American Traders LLC y la demandante Ramenka LLC.
Del párrafo 1.3. En la Ley de conciliación Nº 1/AT de 30 de junio de 2006 se desprende que el importe total de los anticipos no contabilizados asciende a 49.181.415 rublos. 69 kopeks, de los cuales: 22.940.486,11 rublos. pago anticipado no acreditado en virtud del contrato de arrendamiento No. 02/2002 de 28 de enero de 2002, RUB 24.516.252. 74 kopeks pago anticipado no acreditado en virtud del contrato de arrendamiento No. 01/2002 de 28 de enero de 2002 y 1.724.676 rublos. 82 kopeks, anticipo no contabilizado en virtud del contrato de arrendamiento No. 01/2004/E del 30 de septiembre de 2004.
Con el fin de asegurar el cumplimiento por parte de la demandada, American Traders LLC, de sus obligaciones bajo el Acuerdo 1/2006-3 de 30 de junio de 2006, se celebraron contratos de fianza.
Contrato de fianza No. 1/2006-P de 30 de junio de 2006, celebrado entre el demandante - RAMENKA LLC y la demandada Sedmaya Tochka LLC y contrato de fianza N 1-1/2006-P de 30 de junio de 2006, celebrado entre el demandante - LLC "RAMENKA" y la LLC demandada Tienda No. 40 "Sollolaki".
De acuerdo con los términos de los acuerdos de garantía especificados, los garantes (demandados en esta disputa) - LLC Store N 40 "Sollolaki" y LLC "Sedmaya Tochka" - se comprometieron a responder ante el acreedor (demandante) por el cumplimiento por parte del demandado - LLC "American Traders" de obligaciones monetarias derivadas del acuerdo de fecha 30 de junio de 2006 No. 1/2006-3 por el mismo monto que el deudor (demandado) American Traders LLC, pero no limitado a, pago de intereses, reembolso de costos legales para el cobro de deudas y otras pérdidas de los acreedores en su totalidad causadas por el incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones por parte del deudor y transferir el monto de la deuda dentro de los 10 días naturales a partir de la fecha de recepción de la solicitud del acreedor (cláusulas 1.2 y 2.1 de la fianza acuerdos).
De conformidad con el art. 363 del Código Civil de la Federación de Rusia, en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de la obligación de garantía de seguridad, el garante y el deudor son solidariamente responsables ante el acreedor. La fianza es responsable ante el acreedor en la misma medida que el deudor, incluido el pago de los intereses causados ​​por el incumplimiento o el cumplimiento indebido de la obligación por parte del deudor, salvo disposición en contrario del contrato de fianza.
Según la cláusula 1.3. En los contratos de garantía, la responsabilidad de los fiadores frente al acreedor es solidaria.
Como puede verse en los materiales del caso, el demandante envió telegramas a los demandados exigiendo el pago de fondos por un monto total de 49.181.415 rublos. 69 kopeks, que fueron recibidos por los demandados el 8 de agosto de 2006, como lo confirman las notificaciones de entrega del telegrama. Además, el demandante envió cartas certificadas a los demandados con exigencias similares.
Los demandados no respondieron a las demandas del demandante y no pagaron la deuda.
El tribunal considera justificados y probados los argumentos del demandante, mientras que de conformidad con el art. Arte. 309, 310 del Código Civil de la Federación de Rusia, las obligaciones deben cumplirse adecuadamente de acuerdo con los términos de la obligación, no se permite la negativa unilateral a cumplir la obligación.
El tribunal no puede aceptar los argumentos de los demandados de que las obligaciones de los garantes han cesado, ya que fue culpa del demandante que no se celebraran contratos de compraventa de inmuebles: bajo contrato de fianza de 30 de junio de 2006 No. 1/2006- P en la dirección: Moscú, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 y con fecha 30/06/2006 1-1/2006-P en la dirección: Moscú, Leningradsky Prospekt, 78, edif. 1. Además, los demandados también se refieren al hecho de que los contratos de fianza se celebraron bajo la condición de disociación, prevista en el inciso 3.2. acuerdos de los cuales se desprende, como se indicó anteriormente, que el garante no es responsable ante el acreedor por el cumplimiento de la obligación del deudor (American Traders LLC) garantizada por este acuerdo, en el caso de que, por culpa del acreedor, No se celebran contratos de compraventa entre el acreedor y los garantes de objetos inmobiliarios.
El tribunal no puede estar de acuerdo con los argumentos del demandado de que estos acuerdos se celebraron bajo una condición separable.
De conformidad con el apartado 2 del art. 157 del Código Civil de la Federación de Rusia, al que se refieren los demandados, según el cual una transacción se considera completada bajo una condición separable si las partes han hecho depender la terminación de los derechos y obligaciones de una circunstancia por la cual se desconoce si ocurrirá o no. Así, esta regla dice que la condición debe ser una circunstancia dependiente de la voluntad de las partes, es decir, las partes no pueden saber si esta circunstancia se producirá o no. Además, la celebración de un contrato es, ante todo, la voluntad de las partes expresada por escrito, por lo que la celebración de contratos de compraventa por las partes bajo contratos de fianza depende únicamente de la voluntad de las partes, con base en lo anterior. , la referencia de los demandados a la cláusula 3.2. Los acuerdos de garantía son insostenibles.
Al mismo tiempo, la condición del inciso 3.2. acuerdo en términos de cumplimiento de las partes, el tribunal considera que el cumplimiento por parte de los garantes de la obligación derivada de los contratos de fianza depende no de las circunstancias de la no celebración del contrato de compraventa, sino de la culpa del acreedor por no haber llegado a la conclusión. Según el sentido y contenido del art. 401 del Código Civil de la Federación de Rusia: la culpa (intención o negligencia) es un elemento de responsabilidad y no puede relacionarse con circunstancias en cuya ocurrencia las partes puedan establecer el surgimiento de cualquier obligación. En virtud del apartado 2 del art. 157 del Código Civil de la Federación de Rusia: la culpa del acreedor no puede ser una circunstancia que las partes no conozcan y no puedan saber si ocurrirá o no.
De conformidad con el apartado 1. El art. 549 del Código Civil de la Federación de Rusia: en virtud de un acuerdo para la compra y venta de bienes inmuebles (acuerdo para la venta de propiedad), el vendedor se compromete a transferir a propiedad del comprador un terreno, un edificio, un estructura, un apartamento u otro bien inmueble.
De conformidad con el art. 131 del Código Civil de la Federación de Rusia, la propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, las restricciones a estos derechos, su aparición, transferencia y terminación están sujetos al registro estatal en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y transacciones con ellos; Están sujetos al registro: derecho de propiedad, derecho de gestión económica, derecho de gestión operativa, derecho de posesión hereditaria vitalicia, derecho de uso permanente, hipoteca, servidumbre, así como otros derechos en los casos previstos por este Código y otras leyes.
Habiendo examinado los documentos presentados por las partes, el tribunal no estableció la culpabilidad del acreedor ante los garantes por no celebrar contratos de compraventa.
De conformidad con el art. 65 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación de Rusia: cada persona que participa en el caso debe probar las circunstancias a las que se refiere como base de sus reclamos y objeciones.
Los demandados, a su vez, no aportaron evidencia de que el demandante no tuviera la intención de celebrar contratos de compraventa, por el contrario, los materiales del caso presentaron correspondencia entre las partes, de la cual se desprende que Ramenka LLC tiene la intención de celebrar contratos de compraventa y También propuso celebrar una reunión para acordar un calendario de pagos.
En relación con lo anterior, el tribunal considera legítima, justificada y sujeta a satisfacción la pretensión del demandante de cobrar solidariamente 49.181.415 rublos. 69 kopeks, ya que no se ha establecido la culpabilidad del demandante por no celebrar contratos y la negativa a cumplir obligaciones contradice el art. Arte. 309, 310 del Código Civil de la Federación de Rusia, en este caso del cumplimiento por parte de los demandados de las obligaciones derivadas de los contratos de garantía en términos de pago de la deuda.
En relación con el impago de la deuda, el demandante exige el cobro de intereses por el uso de fondos ajenos de conformidad con el art. 395 del Código Civil de la Federación de Rusia por un monto de 2.990.479 rublos. 32 kopeks hasta el 27 de marzo de 2007, sobre la base de la tasa de refinanciamiento del Banco Central de la Federación de Rusia del 10,5% anual y solicita recuperar la cantidad especificada de los demandados solidariamente refiriéndose a la cláusula 1.2. acuerdo de garantía.
El tribunal considera justificada la exigencia del demandante de cobrar a los demandados solidariamente intereses por el uso de fondos ajenos por la cantidad declarada de 2.990.479 rublos. 32 kopeks, ya que los acusados ​​​​incumplieron una obligación monetaria.
De conformidad con el art. 110 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación de Rusia, los costos de los derechos estatales incurridos por el demandante están sujetos a recuperación total de los demandados, ya que los requisitos establecidos en la demanda están justificados.
El tribunal, guiado por el art. Arte. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 del Código Civil de la Federación de Rusia y art. Arte. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Código de procedimiento de arbitraje de la Federación de Rusia,

El tercer método practicado para proteger los intereses del comprador, que se utiliza en la venta de inmuebles residenciales a precio reducido, es jurídicamente más interesante y es el siguiente. El contrato de compraventa incluye una condición según la cual el vendedor se compromete a realizar reparaciones del apartamento antes de la venta por cuenta del comprador. El costo de los gastos de reparación del comprador es igual a la diferencia entre el precio real y el precio del apartamento indicado en el contrato. El segundo recibo se emite bajo esta condición de reparación. Simultáneamente con la emisión por parte del vendedor de un recibo de dinero por las reparaciones, el comprador firma un certificado de aceptación del trabajo realizado en una fecha futura y de que no tiene reclamaciones por reparaciones. Esta ley protegerá al vendedor de un comprador sin escrúpulos si exige la devolución de los fondos transferidos para reparaciones, basándose en la ausencia real de reparaciones realizadas.

Subestimación y sobreestimación de precios en un contrato de compraventa de inmuebles.

Un esquema legal con dos recibos también implica riesgos legales para el vendedor, ya que el segundo recibo en poder del comprador es evidencia del incumplimiento de pago de impuestos por parte del vendedor, y esto amenaza al vendedor con el cobro de impuestos no pagados, sanciones, multas y procesos penales. . Además, si en el momento de firmar el contrato el pago real del apartamento se realizó solo parcialmente y el monto restante debe pagarse al vendedor después de presentar los documentos para el registro estatal del derecho y la transacción (o después de dicho registro), entonces un comprador sin escrúpulos después de firmar el contrato tiene derecho a no pagar el precio real del inmueble adquirido, refiriéndose al monto de su obligación monetaria establecida únicamente por los términos del contrato de compraventa.
III.

Comprar un apartamento a precio reducido

La subestimación del precio del contrato en un contrato de compraventa de bienes raíces o la sobreestimación del precio es una situación común en las transacciones de compra y venta. Es una tontería, por supuesto, pero, desgraciadamente, éstas son las realidades de nuestras vidas. ? Examinemos en detalle en qué situaciones una de las partes de la transacción solicita un precio más bajo en el contrato o un precio inflado en el contrato.

El contenido del artículo.

• Subvaloración en el contrato.
  • Razones para que el vendedor subestime el precio de un apartamento
  • ¿Por qué la subvaloración es peligrosa para el comprador?
  • ¿Por qué la subvaloración es peligrosa para el vendedor?
  • Sobreprecio en el contrato de compraventa
  • Aclaración de otros puntos difíciles.

Los compradores de bienes inmuebles pueden enfrentarse a una oferta del Vendedor para reducir el precio del contrato.

Subestimar el costo de un apartamento

Acude a los tribunales con una reclamación para rescindir el acuerdo esclavizador, porque el precio del contrato es inferior al precio de mercado en más del 30%. El tribunal satisface la reclamación y le obliga a devolver los fondos especificados en el contrato. Que es lo que hace. -¿Y 1.700.000,0? -¡Disculpe, no aplican para el contrato de compraventa de departamento! Y ésta es otra prueba que durará años.

Atención

Quizás me devuelvan tres kopeks, quién sabe. Conclusión: Sea muy reflexivo con la propuesta de bajar el precio. Si esta no es una cantidad muy grande, entonces se puede redactar un contrato de compraventa de mejoras o muebles inseparables.

Pero este es un tema para otro artículo. Otra situación con posibles pérdidas para el Comprador. Desde 2015, se proporciona una deducción fiscal por la compra de locales residenciales por un importe de 2.000.000,0 no por propiedad, como era el caso anteriormente, sino por contribuyente.

Subestimación del valor de un inmueble en un contrato de compraventa.

En segundo lugar, tras la rescisión del contrato, el comprador tiene derecho a exigir al vendedor únicamente la devolución del importe pagado por el apartamento (cláusula 2 del artículo 475 del Código Civil de la Federación de Rusia) y una indemnización por las pérdidas causadas por la rescisión. del contrato (cláusula 5 del artículo 453 del Código Civil de la Federación de Rusia), pero no el pago de una multa en relación con el incumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones, que sirvió de base para la rescisión del contrato. En tercer lugar, incluso si el tribunal reconoce el derecho del comprador a pagarle una multa, lo más probable es que aplique el art.
333 del Código Civil de la Federación de Rusia para reducir significativamente la pena debido a su desproporción con las consecuencias del incumplimiento de la obligación. Al compensar las pérdidas, el comprador tampoco devolverá íntegramente el dinero realmente pagado por el apartamento, ya que sus pérdidas sólo pueden consistir en un aumento de los precios de viviendas similares en una zona determinada durante el período desde el momento de la firma del contrato hasta el momento de su terminación. II.

Subestimación del importe en el contrato de compraventa.

El resultado es que las autoridades fiscales de mi esposa pagan o acudimos a los tribunales. Obviamente no hay nada con qué pagar. Resultado: ¡seis meses de libertad condicional! Qué preocupada estaba Evgeniy Palko Realtor 25 de junio

2010

Información

Roman Fadeev escribió: Por experiencia personal. La esposa vendió el apartamento. En el recibo escribieron el costo total, en el DCP era un millón.

Después de un tiempo, la oficina de impuestos acudió al nuevo propietario y ella (el nuevo propietario) les entregó un recibo. El resultado es que las autoridades fiscales de mi esposa pagan o acudimos a los tribunales.
Obviamente no hay nada con qué pagar. Resultado: ¡seis meses de libertad condicional! Qué preocupada estaba. ¿Y probablemente solo había un recibo y en él escribió que recibió el monto total específicamente por el apartamento vendido? Entonces nada sorprendente Enlace externo Rusova Ekaterina 25 de junio 2010 Evgeny TRIO-REALTY escribió: Roman Fadeev escribió: Por experiencia personal. La esposa vendió el apartamento. En el recibo escribieron el costo total, en el DCP era un millón.

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Impuesto sobre la compra de un apartamento, impuesto predial, impuestos a personas físicas y jurídicas. Cuántos impuestos, cuándo y cómo pagar y cómo obtener una deducción de impuestos (reembolso de impuestos) al comprar un inmueble.

Decidí comprar un apartamento, pero el propietario me dejó estupefacto: en el contrato de compraventa, en lugar de 5 millones de rublos. escribiremos 2 millones de rublos y en el recibo de la transferencia de dinero escribiremos la cantidad total (5 millones de rublos). Dicen que no hay riesgos y que así funciona todo el mundo. Escriba riesgos potenciales y, posiblemente, casos de la práctica real.

Gracias de antemano por participar en la discusión. Nikolay Tyulenev Agente inmobiliario 25 de junio 2010 1. En caso de restitución bilateral, el tribunal podrá no tener en cuenta el recibo y ordenarle la devolución únicamente de la cantidad especificada en el acuerdo.2.

Precio reducido en un contrato de compraventa de inmuebles

Desde el punto de vista del Código Fiscal de la Federación de Rusia, esta opción de relaciones contractuales con el fin de evadir el impuesto sobre la renta no es ideal. El obstáculo son las reparaciones realizadas por el vendedor para el comprador.

Si el vendedor realiza el trabajo de acabado de un apartamento antes de la venta por una tarifa, entonces el costo de dichas reparaciones (para que un vendedor sin escrúpulos no tenga motivos para recuperar del comprador el costo del trabajo realizado) debe ser parte del costo del apartamento según el contrato o parte del monto recibido por el vendedor por el segundo recibo, "reparación". En cualquier caso, serán los ingresos del vendedor, a los que no se aplican las normas de deducción fiscal y sobre los que habrá que pagar el impuesto sobre la renta.

Subestimación del importe en el contrato de compraventa.

También hay situaciones en las que las transacciones prepagas se interrumpen incluso antes de su registro estatal, lo que también puede conducir a la falta de reembolso al comprador del importe total realmente pagado por él. Para reducir estos riesgos a cero, los agentes inmobiliarios y abogados ofrecen una amplia variedad de mecanismos legales.

I. Por ejemplo, se propone incluir en el contrato una cláusula sobre penalizaciones para el vendedor en caso de resolución del contrato por culpa suya, donde el monto de la penalización sea igual a la diferencia entre el monto efectivamente pagado y el importe del contrato. Sin embargo, este esquema tiene sus inconvenientes. En primer lugar, esta opción sólo es posible tras la rescisión del contrato, que, en consecuencia, debe someterse a registro estatal y ser válido, ya que si el contrato es nulo o debido a su no celebración, cualquier término de la transacción también es nulo ( no acordado).
Información cerrar Información Tenga en cuenta que esta es la versión beta en inglés. Es posible que algunas páginas no estén traducidas. Si tiene dificultades, comuníquese con nuestro administrador: [correo electrónico protegido]. Estaremos encantados de ayudarle. Hola colegas. Surgió la siguiente pregunta: si las partes indican el precio de un contrato de compraventa de inmuebles por debajo del real, cómo proteger eficazmente los intereses del comprador y prevenir, en caso de problemas con la transacción, la pérdida ¿Cuál es la diferencia entre los fondos reales transferidos y el precio formal del contrato? palabras clave: inmobiliario Facultad de Derecho "STATUT" Seminarios jurídicos para profesionales Cuestiones prácticas de preparación y conducción de casos judiciales

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¿Por qué el sobreprecio es peligroso para el vendedor?

• Si cometió un error en su obligación tributaria sobre la renta, la sobreestimación conduce a un aumento en el monto de las deducciones
• Si el recibo no se destruye, puede acabar en el servicio de impuestos, quizás por error del Comprador, o quizás intencionadamente, y las consecuencias son impredecibles.
• Si el contrato se rescinde por decisión judicial, el tribunal le obligará a reembolsar al Comprador la cantidad total especificada en el contrato.

¡¡¡En cualquier caso, los cambios en el precio real requieren una evaluación cuidadosa de la situación!!! Siempre feliz de aclarar.
Artículo 556. Transferencia de bienes inmuebles 1. La transferencia de bienes inmuebles por el vendedor y su aceptación por el comprador se realizan mediante escritura de transferencia u otro documento de transferencia firmado por las partes, salvo que la ley o el contrato dispongan lo contrario, la propiedad del vendedor. La obligación de transferir el inmueble al comprador se considera cumplida después de la entrega de esta propiedad al comprador y la firma por las partes del correspondiente documento de transferencia. Evasión por parte de una de las partes de firmar un documento de transferencia del inmueble en el términos estipulados en el contrato se considera una negativa, respectivamente, por parte del vendedor de la obligación de transferir la propiedad y por parte del comprador de la obligación de aceptar la propiedad.2.

En los últimos años, una de las transacciones más comunes en el país ha sido la transacción relacionada con la compra y venta de bienes inmuebles. Muchos ciudadanos buscan vender sus inmuebles por diversos motivos. Algunos no pueden mantenerlo debido al alto costo de los servicios públicos, otros quieren obtener dinero para asegurar su sustento.

¿Qué es esto?

En esencia, una "transacción de compra y venta" es la transferencia de propiedad de un inmueble de una persona a otra por una determinada cantidad de dinero. Su significado es realizar determinadas acciones jurídicamente significativas.

Durante el proceso, los interesados ​​firman un contrato de compraventa. Especifica los términos de la transacción, el procedimiento para su finalización, los derechos y obligaciones de las partes de la transacción y sus responsabilidades. Si el comprador da el precio fijado por el vendedor para el inmueble, el contrato de compraventa le obliga a transferir el inmueble al comprador. Él, a su vez, se compromete a aceptarlo pagando dinero.

Normas del Código Civil

En muchos casos surge la difícil cuestión de impugnar el acuerdo de una transacción ya completada. Si un contrato de compraventa de inmuebles es declarado nulo por una autoridad judicial, no conlleva ninguna consecuencia jurídica desde el momento de su firma. La norma está prevista en las instrucciones del artículo 167 del Código Civil de la Federación de Rusia, que regula las cuestiones relativas a las transacciones.

Desde un punto de vista legal, una transacción puede ser:

• anulable;
• insignificante.

En el primer caso, la transacción es declarada nula por la autoridad judicial si el interesado presenta motivos legales imperiosos.

El procedimiento de impugnación de una transacción implica que los interesados ​​presenten una reclamación ante una autoridad judicial. Al mismo tiempo, afirman que sus intereses inmobiliarios no fueron tenidos en cuenta o fueron violados cuando se celebró el contrato de compraventa.

Por ejemplo, este tipo de reclamación puede ser presentada por el heredero de los bienes de una persona fallecida si no se tuvo en cuenta su derecho a disponer de ellos. Tiene derecho a presentar un reclamo ante la autoridad judicial para declarar inválida la transacción.

No se puede descartar la posibilidad de resolver una situación controvertida como resultado de la regulación previa al juicio. En una transacción impugnada, el interesado conserva el derecho de elegir cómo resolver el conflicto.

El segundo caso se refiere a transacciones que se llevaron a cabo en clara violación de las normas legales. No tenía fundamento para su comisión, por lo que el contrato no debería celebrarse. La circunstancia presupone la indiscutibilidad y certeza de la invalidez de la transacción. Por ejemplo, como resultado de la transacción, se vendió un inmueble propiedad de un menor.

La acción se considera ilícita, por lo tanto, cuando se revela este tipo de hecho, la transacción queda nula de pleno derecho. Pero la concesión de fuerza jurídica a la nulidad del contrato se realiza en el curso de un litigio a petición de un representante legal que no haya alcanzado la mayoría de edad.

Los esquemas fraudulentos a menudo se llevan a cabo durante una transacción imaginaria.. Significa crear la apariencia de una transacción que no conlleva consecuencias legales. Por ejemplo, los bienes inmuebles se vuelven a registrar a nombre de una figura decorativa debido a diversos factores. En cuanto a una transacción falsa, se hace para encubrir otra transacción. Por ejemplo, la venta de bienes inmuebles se realiza bajo la apariencia de un procedimiento de donación.

Motivos para impugnar una operación de compraventa de inmuebles

Las cuestiones relativas a la invalidación de un contrato de compraventa de bienes inmuebles celebrado entre particulares están reguladas por las disposiciones del Capítulo 9 del Código Civil. La transacción sólo puede impugnarse mediante la presentación de una reclamación ante la autoridad judicial. Los motivos para impugnar el acuerdo celebrado sobre transacciones de compra y venta los establece el legislador en la ley antes mencionada.

Estos incluyen la ejecución de una transacción:

• sin el consentimiento exigido por la ley, que deberá ser otorgado por un tercero u órgano ejecutivo estatal de conformidad con el artículo 173.1 del Código Civil. Por ejemplo, el apartamento se vendió sin obtener el permiso del destinatario del alquiler;
• la persona que no haya alcanzado la mayoría de edad, según lo dispuesto en el artículo 175 del Código Civil. Por ejemplo, la propiedad fue vendida sin el permiso de los padres por una persona que tenía 16 años;
• representantes legales de un menor sin autorización de la autoridad de tutela y tutela, según lo previsto en el artículo 176 del Código Civil;
• la persona a la que se le haya reconocido capacidad jurídica limitada de conformidad con las normas del artículo 176. Es obligatoria la autorización de la autoridad de tutela y tutela;
• una persona que no entendió sus acciones, no se dio cuenta de sus consecuencias, no pudo controlarlas, la norma está prevista en las instrucciones del artículo 177 del Código Civil. Por ejemplo, vender bienes inmuebles bajo los efectos del alcohol o drogas, en estado de pasión;
• bajo la influencia de la voluntad ajena de conformidad con las normas del artículo 178 del Código Civil. Como regla general, los términos de una transacción expresan de manera incorrecta o distorsionada la voluntad de uno de sus participantes. Por ejemplo, no habría completado la transacción si tuviera información genuina sobre la propiedad que se estaba comprando;
• bajo la influencia de coacción, chantaje, intimidación o el propietario se vio obligado a vender la propiedad como resultado de circunstancias difíciles de la vida. Este tipo de transacción entra dentro de la categoría de “esclavización”, como lo indica el artículo 179 del Código Civil. Por ejemplo, el uso deliberado por parte del comprador de su posición ventajosa;
• uno de los cónyuges sin obtener el consentimiento del segundo cónyuge para vender bienes inmuebles, si se trata de bienes adquiridos conjuntamente en un matrimonio oficial;
• uno de los herederos cuando el bien fue vendido sin obtener el consentimiento de otros herederos que tengan iguales derechos sobre el bien heredado.

Como muestra la práctica judicial, del 5 al 15% Las transacciones concluidas relacionadas con la compraventa de bienes inmuebles se disputan durante el juicio. Al mismo tiempo, la autoridad judicial reconoce como inválidas o nulas la mayoría de las transacciones realizadas.

Plazos

El legislador ha establecido diferentes plazos de prescripción para reclamaciones relativas a transacciones anulables y nulas. El período de prescripción para una transacción anulable es de un año; para una transacción nula es 3 años.

Si surge la necesidad, se prevé un aumento posterior del plazo a 10 años, como señala el artículo 181 del Código Civil.

En el primer caso, el plazo se cuenta desde el momento en que se recibió información previamente desconocida para el interesado. En algunos casos, su cuenta atrás comienza a partir del día en que se detuvieron diversas acciones de carácter violento o amenazante.

Una transacción imaginaria o simulada puede cuestionarse a continuación. 3 años. En este caso, la cuenta atrás del plazo comienza desde el momento en que se descubren infracciones cometidas en la elaboración de los términos del contrato de compraventa o el descubrimiento de circunstancias nuevas y desconocidas en el momento de su firma.

¿Qué puedes hacer antes de registrar un contrato?

Como regla general, cualquier transacción de compra y venta de bienes inmuebles va acompañada de la recepción de un depósito y la firma de un acuerdo preliminar. Se redacta por analogía con el contrato principal. El comprador tiene derecho a presentar un escrito de reclamación ante una autoridad judicial si el vendedor no ha cumplido sus condiciones. Debe contener una solicitud de invalidación del contrato.

En cuanto al depósito, el vendedor debe presentar un recibo por la recepción de una determinada cantidad de dinero del comprador. La mejor opción es certificarlo ante notario. Confirma que el vendedor ha recibido dinero, por lo que es uno de los documentos requeridos.

Si el comprador viola los términos del contrato, el depósito queda en manos del vendedor. Es necesario tomar medidas para permitir la cancelación del contrato de compraventa antes de su presentación para registro. De acuerdo con las normas del artículo 433 del Código Civil, se considera concluido a partir del momento en que el FKP Rosreestr registró el registro estatal. Es necesario tener en cuenta el hecho de que hasta su finalización, el vendedor sigue siendo el propietario de la propiedad.

De acuerdo con las instrucciones del artículo 8 del Código Civil de la Federación de Rusia, el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, que está sujeto a registro obligatorio, surge precisamente desde el momento de su implementación. Si se enajena un inmueble, entonces, de conformidad con las normas del artículo 223, el derecho de propiedad del adquirente surge después del registro del contrato de compraventa en el FKP Rosreestr.

Puede suspender el registro o cancelarlo, como se indica en el artículo 19 de la Ley federal "sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos". Se suspende tras la formación de determinadas causas por iniciativa del titular de los derechos de autor o del registrador estatal de conformidad con las instrucciones del artículo 20 de la ley anterior.

Los motivos para suspender o cancelar el registro de derechos de propiedad por parte de FKP Rosreestr incluyen:

• detalles y matices individuales que generaron dudas entre la autoridad de registro sobre la autenticidad de los documentos presentados y la información contenida en ellos. En estas circunstancias, la inscripción se suspende por un mes;
• presentación de una solicitud por parte del titular de los derechos de autor expresando su solicitud de suspender el registro estatal indicando una razón válida. Como regla general, el registro puede suspenderse por 3 meses;
• solicitud del vendedor para rescindir el registro estatal de derechos de propiedad, lo que proporciona una razón justificada para este tipo de acción. En la situación actual, la inscripción se aplaza un mes;
• una decisión de una autoridad judicial, que, durante la consideración del caso, establece el plazo para suspender el registro de los derechos de propiedad.

En cualquier situación, a los participantes en la transacción de compraventa se les devuelven los documentos que fueron presentados para registrar la propiedad. En este caso, no se requiere la terminación del contrato de compraventa, ya que pierde fuerza legal debido a la terminación del registro de derechos de propiedad. Y para concluir, cabe señalar que en los últimos años se han cometido muchas ilegalidades en el mercado inmobiliario. Los ciudadanos deben seguir el procedimiento para realizar una transacción de compraventa. Deben estudiar detenidamente los términos del contrato que se firma para evitar situaciones imprevistas.