Апартаменти - що це таке і нюанси при реєстрації, переваги та недоліки. У чому відмінність апартаментів від звичайних квартир

Апартаменти та квартира: в чому різниця?Якщо ви ще не знаєте про це, то ця стаття прояснить ситуацію і дозволить вам грамотніше орієнтуватися у питаннях нерухомості. Я вирішив опублікувати її в рубриці "Інвестиції", тому що купівля апартаментів найчастіше здійснюється саме як . Як придбання для особистого проживання, як на мене, це не дуже вдалий варіант. Чим відрізняються апартаменти від квартири – про це ви дізнаєтесь, прочитавши цю публікацію.

Що таке апартаменти?

Поняття "апартаменти" з'явилося нещодавно, але воно вже у всіх на слуху. Проте спостереження показують, що більшість людей мають абсолютно спотворене уявлення про те, що таке апартаменти. Наприклад, багато хто вважає, що це "елітна квартира". Колись раніше цей термін справді мав таке значення, але зараз це не обов'язково так.

Також цікаво, що у французькій та італійській мові, звідки й запозичено поняття “апартаменти”, це слово ( appartement,appartamento) дійсно позначає квартиру. Але зараз вона вже має інше значення. Давайте внесемо ясність.

Апартаменти – це нежитлові приміщення, де створені необхідні умови для проживання.

Відповідно, апартамент - це окреме приміщення, обладнане для життя. Воно включає одну або кілька житлових кімнат кімнат, а також, як правило, кухню і ванну кімнату.

Цей тип нерухомості відноситься до нежитлового фонду, але при цьому призначений для проживання (ось такий парадокс). Найчастіше апартаменти можна зустріти в об'єктах нерухомості, що належать до готельних будівель, адміністративних будівель і т.д. Зараз вони досить популярні як об'єкти нерухомості для інвестування з подальшим здаванням в оренду (пізніше поясню, чому).

Примітно, що в російському та українському законодавстві немає чіткого визначення поняття "апартаменти", тому цей термін використовується ріелторами, забудовниками, інвесторами та й будь-якими іншими людьми досить умовно.

На сьогоднішній день компанії-забудовники нерідко будують та продають цілі комплекси апартаментів, так звані апарт-готелі. Така нерухомість має попит, а тому будується і розкуповується.

Апартаменти та квартира: в чому різниця та подібність?

Між апартаментами та квартирою є лише одна ключова схожість: це нерухомість, в якій можна жити. Також і апартаменти, і квартиру, як і будь-яку іншу нерухомість, можна здавати в оренду. Все інше – відмінності та досить суттєві. Давайте їх розглянемо.

Відмінність 1 . Житловий та нежитловий фонд.Головна відмінність між апартаментами та квартирою полягає в тому, що апартаменти оформлені як нерухомість нежитлового фонду (так само як магазини, офіси, складські приміщення тощо), а квартири – як житловий фонд. Всі інші відмінності випливають із цього.

Відмінність 2 . Неможливість реєстрації.В апартаментах людина не може зареєструватися, отримати прописку, а у квартирі може. Звідси багато різних складнощів, розглянемо їх далі.

Відмінність 3 . Тарифи на ЖКГ.Тарифи на ЖКГ для апартаментів розраховуються як для нежитлової нерухомості, а там вони завжди значно вищі, ніж для житлової. Різниця у ціні іноді буває у кілька разів. Тому якщо проживати в апартаментах, витрати будуть набагато вищими.

Відмінність 4 . Складнощі через відсутність реєстрації.Якщо у людини немає жодної іншої нерухомості крім апартаментів, і вона ніде не зареєстрована, то у неї виникне безліч проблем: вона не зможе отримати ІПН, відкрити рахунок у банку, влаштуватися на роботу, отримати поліс ЗМС і т.д.

Навіть якщо він має реєстрацію в квартирі або будинку за іншою адресою, а фактично він проживає в апартаментах, складнощів теж буде чимало: неможливість скористатися безкоштовною медичною допомогою за місцем проживання, влаштувати дитину в дитячий садок, тощо.

Відмінність 5 . Різниця в інфраструктурі.Коли будується квартал житлової нерухомості, забудовник, як правило, зобов'язується збудувати там необхідні соціальні об'єкти (школу, дитячий садок тощо). Для апартаментів такої вимоги немає, тому квартали з апартаментів можуть бути забезпечені всієї необхідної інфраструктурою, зокрема. навіть якісними під'їзними дорогами. Також на апартаменти діють менші норми щодо щільності забудови.

Відмінність 6 . Захист пайовиків.При купівлі нерухомості на первинному ринку законодавство тією чи іншою мірою захищає покупців житлової нерухомості (наприклад, від ризику банкрутства забудовника, заморожування будівництва і т.д.), а ось покупці нежитлової нерухомості, до якої належать і апартаменти, захищені значно слабше, або взагалі не захищені, всі ці ризики вони беруть на себе.

Відмінність 7 . Оподаткування.Купівля та продаж житлової та нежитлової нерухомості обкладаються податками та зборами за різними ставками. Крім того, ставки податку на нерухомість, який сплачують власники протягом усього часу володіння, також різні. Для апартаментів ці ставки вищі, тому поточні витрати у їх власників будуть вищими і за цим критерієм відмінності.

Відмінність 8 . Ціна.І, нарешті, хоч одна приємна відмінність апартаментів від квартир – це їхня ціна. Оскільки вимоги до будівництва нежитлових приміщень простіше, витрати забудовника нижчі, то й коштує така нерухомість значно дешевше порівняно з квартирами. Наприклад, в тому самому районі апартаменти і квартира однакової площі можуть мати вартість, що відрізняється в 2 рази: квартира буде дорожче, апартаменти дешевше.

Тепер ви маєте більш чітке уявлення про те, у чому різниця між апартаментами та квартирою. Виходячи з вищезгаданих відмінностей, я хочу зробити висновок:

Апартаменти - це хороший варіант для інвестування в нерухомість з метою подальшої здачі в оренду: купити їх ви можете значно дешевше, а здавати в оренду приблизно за такою самою ціною, як і квартиру. А ось купувати апартаменти, для того щоб жити в них – на мій погляд, не найкраще рішення, т.к. поточні витрати на утримання такого житла будуть істотно вищими, плюс ви відчуватимете масу незручностей, які я описав вище.

Проте це лише моя суб'єктивна думка, а ви можете робити свої висновки самі. Головне, добре розуміти, чим відрізняються апартаменти від квартири, що я пояснив вам у цій статті.

У наступних публікаціях я докладніше розглядатиму купівлю апартаментів як інвестиційного активу. Залишайтеся з нами та стежте за оновленнями. До нових зустрічей на !

На московському ринку житла апартаменти перестали бути чимось екзотичним. У першій половині 2016 року обсяг пропозиції такої нерухомості досяг 37%, а мінімальний бюджет купівлі апартаментів у межах старої Москви за цей період знизився з 4,6 млн руб. до безпрецедентних для столиці 2,3 млн. руб. "Ъ" розбирався, чим відрізняються апартаменти від традиційних квартир.

Відмінності між апартаментами та квартирами можна умовно поділити на три групи. Перша – це юридичні відмінності, пов'язані з нежитловим правовим статусом апартаментів. Друга – економічні, а саме різниця у ринковій та кадастровій вартості таких об'єктів, а також особливості оплати комунальних послуг та податків. Нарешті, третя група, технічна, поєднує відмінності вимог до проектування та будівництва апартаментів.

З погляду Житлового кодексу, квартира - це житлове, ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства). Крім квартир до житлових приміщень законодавство також відносить житловий будинок (частина житлового будинку) і кімнату. Апартаменти належать до нежитлових приміщень, тобто приміщення тимчасового розміщення громадян, не призначені для постійного проживання. За словами керуючого партнера «Метріум Груп» Марії Літинецькій, поняття «апартамент» згадується лише у класифікації готельних номерів, яку надає Мінкультури. За цією типологією апартамент – це номер площею не менше 40 кв. м, що складається з двох і більше кімнат (вітальні, їдальні, спальні) з кухонним куточком. Однак, продовжує пані Літинецька, на практиці забудовники не керуються цією ухвалою, навіть якщо комплекс апартаментів, що будується, має готельне призначення.

Реєстрація за місцем проживання

Постійну реєстрацію можна отримати лише у житловому приміщенні – квартирі, кімнаті, будинку. Постійна реєстрація в Москві дає можливість отримати додаток до пенсії (тільки для тих, хто проживає в столиці не менше десяти років), субсидії з комунальних платежів, пільги на проїзд для пенсіонерів та неповнолітніх у громадському транспорті, а також користування міським телефоном, визначення дитини у дитячий садок, школу та інші навчальні заклади за місцем реєстрації.

В апартаментах не можна зареєструватися на постійній основі, оскільки такі об'єкти належать до нежитлових приміщень. Але якщо комплекс апартаментів має статус готелю, власник апартаментів може отримати тимчасову реєстрацію на п'ять років. Тимчасова реєстрація дає практично ті ж права, які має власник квартири з постійною реєстрацією. Проте, каже Марія Літинецька, при записі до школи дитини, яка не прикріплена до місця проживання, її заявка розглядається після заяв від мешканців будинків, прикріплених до школи та мають постійну реєстрацію. В іншому принципових відмінностей між тимчасовою та постійною реєстрацією немає.

Права власників

Власники квартир у житловому будинку мають спільне майно на правах часткової власності поряд з іншими жителями. Тобто всі місця загального користування, дах та двір є власністю власників квартир. Відповідно, мешканці можуть спільно вирішувати, як розпорядитися загальними просторами. Наприклад, вони можуть перешкодити небажаному використанню підвалів, дахів, горищ та інших приміщень. У той же час, продовжує керуючий партнер «Метріум Груп», у власників апартаментів відсутнє право пайової власності на спільне майно в комплексі апартаментів (сходові майданчики, сходи, холи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, у яких є інженерні комунікації, тощо. буд.). Наприклад, якщо власники апартаментів вирішать зробити на сходовому майданчику спільний обгороджений тамбур, їм доведеться викупити чи орендувати цю територію у власника, яким зазвичай залишається продавець апартаментів чи управляюча компанія. Проте, додає Марія Літинецька, треба розуміти, що компанія, що управляє, живе за рахунок платежів власників апартаментів і їй невигідно псувати з ними відносини.

Є відмінність при зверненні стягнення на власників. Коли власник житла стає боржником і суд наказує конфіскувати його майно на користь кредиторів, пристави не можуть виселити його з квартири, якщо вона є єдиним місцем проживання. Винятком є ​​житло, придбане за іпотекою. Власник апартаментів може бути виселений у разі звернення.

Ціни та податки

Квартири коштують дорожче, ніж апартаменти, оскільки девелопер житлового багатоквартирного будинку спочатку несе вищі витрати, пов'язані з отриманням всієї необхідної документації. Різниця у вартості апартаментів та квартир у середньому сягає 30% залежно від проекту. Це пов'язано з тим, що забудовник несе менші витрати на будівництво та може дозволити виставити об'єкт за зниженими цінами без шкоди для прибутку.

Середня вартість квартир та апартаментів за підсумками першої половини 2016 року (млн руб.)

Джерело: "Метріум Груп".

Помітно відрізняється оподаткування для власників квартир та апартаментів. Так, податок на майно власників квартир розраховується з урахуванням кадастрової вартості. Площа квартири множиться на кадастрову вартість квадратного метра, а потім ставку податку. Ставка податку майно щодо житлових приміщень встановлюється у кожному регіоні рішенням місцевої влади. У Москві вона становить 0,1%.

Власники апартаментів також мають сплачувати майновий податок, який, як і у разі квартир, розраховується на основі кадастрової вартості об'єкта. Але, уточнює пані Літинецька, у оподаткуванні апартаментів є дві принципові відмінності. По-перше, кадастрова вартість таких проектів нижча приблизно в 1,5 раза, а по-друге, ставка майнового податку для них вища. Розмір ставки становить від 0,5 до 2%. При цьому 2% застосовуються для площ, розташованих в адміністративно-ділових та торгових центрах, об'єктів громадського харчування та побутового обслуговування, 0,5% – для апартаментів у будівлі готельного призначення. Зараз у Мосміськдумі на розгляді знаходиться законопроект, яким пропонується встановити мінімальний розмір ставки для всіх видів апартаментів у розмірі 0,5%.

Податкові відрахування та пільги

При обчисленні майнового податку квартиру передбачено неоподатковуваний відрахування вартості з одного житлового об'єкта нерухомості: 10 кв. м – для кімнат, 20 кв. м - для квартири та 50 кв. м – для будинку. Тобто база оподаткування дорівнюватиме площі квартири мінус 20 кв. м. Крім того, законом передбачено пільги для 15 категорій громадян, які звільнені від оподаткування. Також при купівлі та продажу квартири, власник має право на отримання податкового відрахування за сплачений раніше податок на дохід фізичних осіб. Податковий відрахування дорівнює 13% вартості квартири, яка не перевищує 2 млн руб. Тобто максимальне значення податкового відрахування дорівнює 260 тис. руб.

До вересня 2016 року податкові відрахування та пільги у Москві на апартаменти, як на нежитлові приміщення, не поширювалися. Але наразі столичне законодавство дозволяє отримати власникам такої нерухомості податкові пільги за умови, що нежитлове приміщення включене до затвердженого урядом Москви реєстру апартаментів або розташованого у будівлі, включеній до зазначеного реєстру. Є ще кілька вимог: площа апартаментів має перевищувати 300 кв. м, кадастрова вартість за станом 1 січня року, що є податковим періодом, становить щонайменше 100 тис. крб. за кв. м. Крім того, апартаменти не переобладнані під офіс та не використовуються платником податків у підприємницькій діяльності.

До 2015 року власники квартир були зобов'язані сплачувати податок на землю, що перебуває у спільній власності мешканців багатоквартирного будинку. Однак цей платіж було включено до майнового податку, нагадують у «Метріум Груп». З 2015 року ці збори розділили на два окремі податки - на квартиру та на землю. Власники апартаментів, як і власники інших приміщень у будь-якій будівлі, також мають право на частку земельної ділянки, на якій розташована ця будівля. У зв'язку з цим вони мають сплачувати податку землю. Земельний податок сплачується виходячи з кадастрової вартості ділянки, що відповідає площі апартаментів. У Москві ця ставка дорівнює 1,5%.

Комунальні послуги

Як правило, комунальні платежі на апартаменти, порівняно з квартирними ставками, мають підвищений коефіцієнт. За підрахунками «Метріум Груп», тарифи на водопостачання вищі на 12%, на водовідведення – 8%, на тепло – 25%, на електрику – 36% (з розрахунку усередненого тарифу 2,5 руб./кВт год). Точна вартість комунальних послуг залежить від тарифів, встановлених для нежитлових приміщень відповідно до договорів, укладених компанією, що управляє, і постачальником комуналки.

Комунальні витрати власників квартир та апартаментів

Декілька років тому на ринку житлової нерухомості з'явилися апартаменти. Ці об'єкти значно відрізняються від квартир, а їх покупка та подальше проживання мають свої нюанси.

Згідно з Російським законодавством, апартаменти – готельні номери підвищеної категорії комфортності загальною площею не менше 40 «квадратів».

Вони складаються з обладнаного санвузла, виділеної кухонної зони, двох та більше житлових кімнат.

Перші апартаменти були збудовані в Європі на початку 20 століття. По суті, це міні-готелі домашнього типу.

У Росії така нерухомість вперше виникла Москві на початку 2000-х гг. (Діловий центр Москва-Сіті). Зараз зводять апартаменти у величезних кількостях. На це є кілька причин:

• Апартаменти мають попит серед покупців. Вартість метра в порівнянні з ціною за «квадрат» у квартирах, що розташовані в аналогічному ринковому сегменті, значно нижчі;
• Простіше узгодити будівництво апарт-комплексу, ніж звичних житлових будинків: вимог до ділянки землі, на якій буде споруджено набагато менше;
• Будівництво апартаментів обійдеться дешевше: на них не поширюється величезна кількість вимог до житлових приміщень.

У чому відмінність від квартир?

Апартаменти - не синонім квартири. Ключова відмінність полягає в тому, що, незважаючи на придатність для проживання, документально вони не належать до житлового фонду.

Можна відзначити ще низку відмінностей:

Особливості	Квартира	Апартаменти
Загальна площа	Нема обмежень	Від 40 кв. м
Можливість прописки	Є	Можна оформити лише тимчасову реєстрацію на строк до 5 років. Після цього часу тимчасову прописку необхідно продовжити. Зареєструватись в апартаментах на постійній основі неможливо.
Отримання податкового відрахування	можливо	Неможливо, оскільки оформлення податкового відрахування передбачено лише за купівлі житлових приміщень.
Податок на нерухомість	Щороку власники квартир сплачують податок на нерухоме майно.	Власникам апартаментів сплати податку також не уникнути. При цьому податкова ставка буде дещо вищою порівняно з житловими об'єктами.
Внутрішні характеристики об'єкта нерухомості під час переходу від забудовника до власника	Квартира може бути передана у стані як «з оздобленням», так і без неї.	Після будівництва апартаментів забудовник зобов'язаний виконати чистові оздоблювальні роботи в усіх приміщеннях.
Наявність упорядкованої прибудинкової території, соцінфраструктури	Передбачено будівельні норми для житлових об'єктів.	До обов'язків забудовника апартаментів не входять роботи з благоустрою прибудинкової території. Об'єкт не належить до житлової нерухомості. Відповідно, не обов'язково наявність, наприклад, дитячого майданчика.
Узгодження перепланування приміщення	Необхідне узгодження перепланувань та перебудов.	Дозволені законом (які не зачіпають несучі конструкції) не вимагають узгодження.
Загальнобудинкове майно	У житлових будинках розпоряджатися долею горищ, підвалів, технічних та інших приміщень власники квартир можуть спільно на загальнобудинкових зборах.	В апартаментах розпоряджатися нерухомістю власник може лише в межах приміщення, що належить йому. Решта всіх питань вирішує керуюча компанія.
Характер придбання	Здебільшого з метою подальшого проживання.	Найчастіше з інвестиційною метою для наступної
Вартість	Відповідно до аналізованого ринкового сегмента.	На 20-25% дешевше, ніж ціна за квадратний метр у житловому приміщенні, що знаходиться у тому ж ринковому сегменті.
Тарифи для розрахунку вартості комунальних послуг	Розрахунок вартості «комуналки» здійснюється за тарифною сіткою, передбаченою для житлових приміщень.	Під час виставлення щомісячних рахунків на оплату комунальних послуг використовуються підвищені тарифи, передбачені для комерційних приміщень.
Купівля нерухомості	Більшість квартир на ринку нерухомості можна придбати в .	Банки неохоче надають кредити для придбання апартаментів. Фінансування можливе або за підвищеними ставками, або в рамках програм під заставу нерухомості, що вже є у власності. Такі об'єкти неможливо купити з використанням маткапіталу та інших «стимулюючих» держпрограм.

На ринку нерухомості представлені апартаменти різного типу економ- та еліт-класу:

• Мансарди та лофти;
• Однорівневі об'єкти;
• Двохрівневі, у тому числі з поверхом-антресоллю, окремим входом.

Плюси та мінуси проживання в апартаментах

Зазвичай апартаменти з'являються там, де:

• З ряду причин неможливе житлове житлове будівництво;
• Передбачено зведення комерційних площ, але забудовник вважає надто затратним та недоцільним віддавати всю будівлю під магазини та офіси.

Говорячи про позитивні моменти купівлі та проживання в апартаментах можна відзначити таке:

• Проживання у новому житлі, розташованому в центрі міста;
• У великих містах будівництво нових житлових комплексів у центральних районах практично не ведеться. Точково зводяться апартаменти, де майбутні новосели можуть вибрати найпривабливіший об'єкт;
• Переїзд у найкоротший термін після введення будівлі в експлуатацію. Оскільки апартаменти здаються повністю готовими до проживання, власники приміщень можуть заїхати до них відразу після отримання ключів;
• Відсутність додаткових витрат на приміщення. На відміну від квартир, в апартаментах спочатку виконані оздоблювальні роботи, а іноді й встановлені меблі, що дозволяє суттєво заощадити на ремонті;
• Ринок настільки різноманітний, що вибрати апартаменти можна ближче до роботи;
• Мешканці можуть скористатися різноманітними додатковими послугами безпосередньо на території апарт-комплексів: спа, ресторани, магазини, фітнес-зали, салони краси та кафе;
• Найчастіше апартаменти обслуговують власні сервісні компанії. Будь-коли доби мешканці мають можливість замовити всі послуги, передбачені у високорівневих готелях: прибирання, прання, доставку продуктів;
• Власники апартаментів та їх домочадці можуть розраховувати на медичну допомогу, місця у школах та дитсадках на тих самих підставах, що й громадяни, які проживають у квартирах;
• Передумавши жити в апартаментах, власник приміщення може здати його в оренду через керуючу компанію та не дбати про пошук орендарів самостійно.

Серед недоліків можна відзначити:

• Відсутність;
• Високі , зокрема з допомогою наявності різних допуслуг, яких завжди можна відмовитися;
• відсутність комфортних умов для проживання сімей з маленькими дітьми;
• Забудовники апарт-готелів не мають зобов'язань щодо забезпечення будівлі паркувальними місцями.

Відмінності у вартості купівлі та оренди житлової нерухомості та апартаментів

Частка апартаментів на ринку нерухомості зростає.

У порівнянні з квартирами, розташованими в тому ж ринковому сегменті, ціна за «квадрат» в апартаментах нижча приблизно на 20-25%.

Різниця у вартості обумовлена ​​тим, що:

• Документально апартаменти не належать до житлової нерухомості;
• Їх утримання обійдеться дещо дорожче, ніж звична квартира;
• В апарт-комплексах можуть бути обов'язковими для житлових будинків дитячий майданчик і паркувальні місця.

Наприклад, вартість апартаментів із Москві починається від 7 млн. рублів (комплекс «LOFTPOST»), у Підмосков'ї – від 3 млн. рублів (комплекс «Старт-Формат» у Царициному), у Сочі – від 4,5 млн рублів, у Болгарії - Від 25 тис. євро.

Придбання такої нерухомості – один із способів інвестування.

Власники найчастіше здають її в оренду довгостроково чи подобово. Власник апартаментів може заробити на оренді більше на 10-15%, ніж власник квартири:

• Апартаменти мають «цікавіше» розташування. Наприклад, у діловому центрі міста вони точно будуть потрібні серед приїжджих бізнесменів;
• Постоялець в апартаментах може отримати цілий комплекс додаткових послуг у будь-який час;
• Люди швидше віддадуть перевагу апартаментам у новому будинку, ніж розташованій у старому житловому фонді квартирі.

Як побудувати бізнес на оренді апартаментів?

У розумінні європейців апартаменти – це житло, призначене для продажу чи здавання в оренду. Так і в Росії інвестори нерідко купують подібну нерухомість виключно з комерційною метою.

Оптимальним вважається варіант створення невеликого апарт-готелю, постояльці якого можуть розраховувати на домашні умови проживання та повний комплекс послуг, як у звичному готелі. Цієї мети можна досягти, викупивши, наприклад, кілька розташованих під одним дахом апартаментів.

У сфері готельної промисловості дуже сильна конкуренція. Щоб здавання в оренду апартаментів приносило дохід, важливо володіти ситуацією на ринку оренди та вигадувати нові та нестандартні способи залучення клієнтів. Зняти зручно розташовані апартаменти набагато дешевше за готель. Тому вони потрібні серед орендарів.

Якщо ще кілька років тому такий вид нерухомості вважався «поза законом»: наприклад, в апартаментах не можна було оформити навіть тимчасову реєстрацію, то тепер багато юридичних питань уже вирішено. Забудовники зводять затребувані серед покупців апарт-комплекси там, де житлове будинки формально неможливе, кількість пропозицій стабільно зростає.

Останнім часом стрімко розвивається такий формат нерухомості, як апартаменти — приміщення, що не належать до житлового фонду, але є придатними для проживання. Вони активно закладаються у проекти адміністративних будівель та готельних комплексів.

«Обсяг пропозиції апартаментів за підсумками 2015 року становив близько 693,3 тис. кв. м у 97 проектах, з яких 21 належить до реконструкції будівель. Обсяг пропозиції апартаментів продемонстрував позитивну динаміку на 12,4%, тоді як у 2014 році цей показник становив 48,2%», – каже Володимир Богданюк, керівник аналітичного та консалтингового центру Est-a-Tet.

На частку апартаментів зараз, за ​​його оцінкою, припадає 26% ринку новобудов. Заступник генерального директора з аналітики та консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь наводить близькі цифри – 28%. Найбільші серед минулого року, що вийшли на ринок, — «Тушино 2018», «ЗілАрт», «Символ», SREDA та ін.

Головна перевага апартаментів перед традиційною житловою нерухомістю – відносно низька ціна.

«Апартаменти відрізняються доступнішими цінами в порівнянні з квартирами в новобудовах, що мають аналогічні характеристики. Різниця у вартості може становити 20-25%», - каже Гудзь.

Як уточнив Богданюк, за підсумками 2015 року середньозважена ціна на апартаменти була на рівні 357,2 тис. руб./кв. м.

«Сегмент апартаментів став розвиватися через відсутність вільних майданчиків у столиці під будівництво житла. Спочатку девелопери вводили їх у складі бізнес-центрів, потім на апартаментні комплекси стали перетворювати колишні фабрики чи заводи. Спочатку цей формат нерухомості був розрахований на процвітаючих бізнесменів, які використовували це житло для тимчасового проживання», - говорить Владислав Мельников, старший віце-президент Банку ВТБ, який фінансує проект МФК Match Point.

Традиційно апартаменти купували як друге житло, але зараз ситуація змінилася.

«Ми бачимо, що цільова аудиторія ринку апартаментів та житла змішалася. Важливим плюсом при виборі апартаментів є їхня вартість. Аналогічна квартира (за розташуванням, метражем) коштуватиме сьогодні на 10-15% дорожче за апартаменти», — розповідає Олександр Подусков, директор з девелопменту та розвитку loft-проектів KR Properties.

Тим не менш, здійснюючи таку покупку, слід врахувати, що є ціла низка підводних каменів, які випливають із хисткого правового статусу апартаментів.
«Сам термін ніяк не закріплений ні на регіональному, ні на федеральному рівні, проте можна говорити про те, що апартаменти, будучи по суті своєю житловою нерухомістю, регулюються законодавчо та оподатковуються за принципом комерційної. І тут є свої плюси та мінуси», — каже керівник практики вирішення спорів ІФК «Обрій Капітал» Василь Іцков.

Проблеми з пропискою

З точки зору закону апартаменти є нежитловим приміщенням, не призначеним для постійного проживання громадян, таким чином, навіть будучи власником та постійно проживаючи у такому приміщенні, реєстрація у ньому неможлива. Втім, тут є лазівка. Отримати реєстрацію можна, якщо апартаменти розташовані у готелі.

«Апартаменти не є житловими приміщеннями, отже, реєстрація у них за місцем проживання неможлива. Реєстрація ж за місцем перебування у нежитлових приміщеннях здійснюється лише тоді, коли відповідне приміщення входить до сфери ведення спеціалізованої установи — готелю, будинки відпочинку, лікарні тощо. Обов'язок з реєстрації лежить у разі на адміністрації відповідного установи (п. 14 Правил № 713). Якщо ж приміщення для тимчасового проживання не є частиною готелю або іншого засобу проживання (а ми ведемо мову саме про них), то обов'язок з реєстрації просто відсутній», — пояснює Марія Понаморєва, старший юрист адвокатського бюро A2.

Варто зазначити, що готельна реєстрація, хоча дає ті самі права, що й реєстрація в житловому будинку, вимагає продовження кожні п'ять років.

«Тимчасова реєстрація на п'ять років наділяє власника апартаментів тими ж правами, що й мешканця звичайної московської квартири, тобто він може прикріпитися до місцевої поліклініки, віддати дитину до школи чи дитячого садка, тому апартаменти почали набувати, зокрема, сім'ї з дітьми». , – каже Мельников.

Складне оподаткування

Оскільки апартаменти не належать до житлового фонду, тут не можна отримати податкове відрахування (звільнення від податку 13%). При цьому податки беруться за вищою ставкою.

«Різниця у розмірі податків становить близько 20-25%. Наприклад, за квартиру за 5 млн. руб. власник платитиме 4 тис. руб. на рік, а за апартаменти за 4 млн. руб. - 20 тис. руб. », - Каже Богданюк.

У разі визначення податкової бази, виходячи з кадастрової вартості апартаментів, розмір ставки податку буде 0,5%, якщо апартаменти не розташовані в адміністративно-діловому або торговому центрі (комплексі); їх призначення відповідно до кадастрового паспорта об'єкта нерухомості або документів технічного обліку не передбачає розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та побутового обслуговування або подібні об'єкти фактично там не розміщені; їхня кадастрова вартість не перевищує 300 млн руб.

«Якщо апартаменти не відповідають будь-якій із вищевказаних умов, то ставка податку складе 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для порівняння, ставка податку щодо житлових приміщень становить 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 ПК РФ)», - каже Понаморьова.

«При купівлі слід звернути увагу на низку факторів, що впливатимуть на подальшу вартість володіння об'єктом нерухомості. Наприклад, точно необхідно вивчити початкову документацію на будинок. Якщо є офісно-торгове призначення або громадське харчування, то податок на такого роду об'єкти складе 1,2-2%, якщо ж інше призначення, наприклад готель, то податок складе 0,5%», — радить Подусков.

У той же час кадастрова вартість житлового та нежитлового приміщення в деяких районах може відрізнятись у рази, причому житлові об'єкти будуть дорожчими.

"Таким чином, у деяких випадках у грошовому вираженні податок на апартаменти буде нижчим, ніж на аналогічну за показниками квартиру", - зауважує Подусков.

Керуюча компанія сама встановлює тарифи

На відміну від житлової (з погляду закону) нерухомості до апартаментів не пред'являються вимоги, закріплені у ЖК щодо порядку управління спільним майном. Таким чином, мешканці апартаментів ніяк не можуть впливати на тарифи, які виставляє керуюча компанія за експлуатацію будівлі та прилеглої території та інфраструктури. Тому, як правило, платежі для власників апартаментів виявляються вищими.

«У середньому комунальні послуги в апартаментах вищі, ніж у квартирах, на 15%. Разом різницю у вартості між квартирою та апартаментами за рахунок вищої податкової ставки та комунальних платежів власники апартаментів можуть зрівняти із купівлею квартири через 50 років у середньому», — каже Богданюк.

Інфраструктура ніяк не регламентована

Оскільки житлом апартаменти не є, жодних зобов'язань девелопер перед мешканцями несе.

«Девелопер не зобов'язаний упорядковувати прилеглу до об'єкту територію. Тому питання про роботи, які планується зробити, слід ставити одним із перших. Адже від цього також залежить рівень вашого комфорту. Чи створять дитячі майданчики, посадять дерева? Яким чином будуть організовані маршрути руху транспорту та пішоходів? Якщо комплекс апартаментів має на увазі не тільки житловий, а й офісний кластер, то на останнє питання варто звернути підвищена увага— маршрути руху матусь з колясками та клерків, які біжать на перекур, мають бути розведені», — радить керівник архітектурної майстерні T+T Architects Сергій Труханов.

Сусідство житлового та офісного простору, яке можливе в апартаментах, варто заздалегідь враховувати насамперед тим, хто збирається там жити. Робочий колектив за стіною, постійні візитери, кур'єри – не надто комфортне сусідство. А якщо розглядати покупку апартаментів для організації офісу, слід врахувати, що деякі девелопери намагаються обмежити таку можливість. Наприклад, видають обмежену кількість автомобільних перепусток на територію.

Не поширюються санітарні норми

«Одним з моментів, які важливо враховувати, купуючи апартаменти, є те, що на ці об'єкти нерухомості не поширюються норми СанПіН, які встановлені для житлових приміщень та обумовлюють відповідний рівень освітленості, шумоізоляції та інсоляції. Це покупцеві потрібно проконтролювати самому», – каже Труханов.

При цьому трапляються випадки, коли апартаменти з'являються в старих промислових будівлях, які пройшли реконструкцію. Лофти, безперечно, мають свою чарівність, але, набуваючи такої нерухомості, важливо вивчити історію будівлі, в якій було проведено реновацію.

«Передусім дізнатися, якого типу виробництво діяло в цих стінах. Якщо діяльність цього підприємства тим чи іншим чином була пов'язана з хімічним виробництвом або шкідливими відходами, цим фактом у жодному разі не можна нехтувати. Отруйні речовини можуть зберігатися у ґрунті і навіть у самих конструкціях будівель. Але ж період розпаду у подібних речовин не десятки і навіть не сотні років. Також важливим фактором є якість проведених робіт - зміцнення несучих конструкцій, фундаменту, реконструкція стін, встановлення всіх необхідних систем», - застерігає Труханов.

Санвузол у будь-якій частині приміщення

Головний плюс, що випливає з хисткого правового статусу апартаментів, — при переплануванні фантазія практично не обмежена, на відміну від стандартних квартир, де досить жорсткі вимоги.

«При проектуванні архітектури внутрішнього простору та розробці планувального рішення немає таких жорстких норм та правил, як для житлових інтер'єрів. Зокрема, немає розмежування на житлові та нежитлові приміщення та мокрі точки. Таким чином, кухню та санвузли можна розташовувати у будь-якій частині приміщення, що значно розширює можливості архітектора під час роботи над проектом. Звичайно, це не означає, що власники апартаментів нічим не обмежені під час проведення ремонтно-будівельних робіт. Основним документом, яким доведеться керуватися при проектуванні та проведенні робіт з реалізації проекту, тут буде регламент, встановлений компанією, що управляє, для конкретного об'єкта», — каже партнер дизайн-студії DVEKATI Катерина Сванідзе.

Здавалося б, що може бути простішим, ніж купити нерухомість? Просто вибираєш варіант, що сподобався, оплачуєш і насолоджуєшся. Однак на ринку нерухомості новачок може не просто «запутати», а й зробити фатальну помилку, обравши тип власності, що не задовольняє потреби. Сьогодні разом із редакцією сайт детально розглянемо, апартаменти та квартира – у чому різниця, і який тип нерухомості краще придбати.

Крім звичних одиниць, двояків і троячок, на ринку з'явилися такі об'єкти нерухомості, як студії або апартаменти. Багато хто не розуміє, що це таке, і що така нерухомість являє собою. А різниця між апартаментами та квартирою полягає в тому, що апартаменти є нежитловими приміщеннями. Вони служать для адміністративних завдань, найчастіше потрапляють під приміщення «готелів».

Плюси та мінуси апартаментів

Основним нюансом є те, що апартаменти – комерційне нежитлове приміщення. Тому там не можна одержати прописку, що є мінусом. Через це неможливо влаштуватися на роботу (оскільки немає прописки), прикріпитися до поліклініки за місцем проживання, влаштувати дітей у садок чи школу.

Якщо розглядати таку форму нерухомості, з погляду здачі його, її придбання − одні переваги, оскільки вартість купівлі нижче, а здавати можна за ринковою ціною. Як кажуть, бізнес та нічого особистого.

У чому відмінність квартири від апартаментів, з погляду законодавства

Розглянемо основні аспекти, що вказують на юридичну різницю апартаментів та квартири. Адже саме від них залежить умови майбутньої угоди.

Чому неможлива постійна прописка в апартаментах

Апартаменти є комерційною нерухомістю. Найчастіше вони розміщуються на перших поверхах у житлових будинках. Але більшість людей купує їх для проживання. З погляду законодавства немає точного формулювання апартаментів, тому фактично нерухомість потрапляє під розряд адміністративних будівель. У цьому приміщенні не можна прописатися, але тимчасове проживання допускається. Фактично це комерційний фонд із можливістю проживання.

Відмінності у вимогах до забудовника щодо зведення об'єктів соціального призначення

Найчастіше саме в нових будинках і продається така нерухомість за дуже привабливою вартістю. Тому й виникають питання, що таке апартаменти в новобудовах, і чи варто їх купувати?

Якщо говорити про будівництво апартаментів у порівнянні зі звичайними квартирами, то перші будувати простіше, але лише з погляду документації. Набагато простіше оформлення, полегшені вимоги, можливість продажу нерухомості до закінчення робіт у повному обсязі. З технічного погляду, відмінностей практично немає. Відрізняється лише те, що в апартаментах лояльне ставлення до планування, а точніше, воно у багатьох випадках вільне.

Податок на апартаменти

Податок на квартири набагато нижчий, ніж на апартаменти. На перші податок сягає 0,3% (від кадастрової ціни), тоді як на другі сягає 2%. Ріелтори стверджують, що він буде нижчим, оскільки площі приміщень незрівнянні, але це не так. За рівної площі податок на апартаменти буде вищим.

Крім податку на майно, ціни за комунальні послуги будуть на третину вищими. Вам доведеться переплачувати за електроенергію, газ, воду, опалення. Оскільки, за законом, це житлове приміщення, а комерційне.

Різниця у використанні державних субсидій при доході нижче середнього та інвалідності

Приміщення не є житловим, тому субсидії, пільги за будь-якого достатку на нього не поширюються. Одним із плюсів є те, що за судових позовів апартаменти не можуть стягнути. Навіть у тих випадках, якщо вони є єдиним житлом у сім'ї. Закон про субсидії та майнові відрахування також не належать до апартаментів, оскільки не застосовуються до нежитлових приміщень.

Відмінності податку на апартаменти та квартири в даний час та перспективі

Власникам квартир можна робити перепланування, не торкаючись конструктивних вузлів і несучих стін. Це стосується і власників апартаментів. Але різниця у тому, що до другим застосовуються додаткові норми, пов'язані з комерційною нерухомістю.

Але якщо дотримуватися букви закону, дозвіл на перепланування в обох випадках потрібно одержувати у відповідній інстанції. Але у випадку з квартирою, оскільки доступ до неї обмежений, перепланування може зовсім не помітити контролюючий орган. А от із апартаментами, оскільки це комерційний продукт, може вийти накладка у вигляді несподіваної перевірки щодо звернення уважних громадян.

Чи можна апартаменти перевести до житлового фонду

Теоретично, таке цілком можливо, але мороки буде чимало. Для початку потрібно переконатися в тому, чи взагалі можна переводити це приміщення в інший статус. Якщо такі приміщення перебувають у промисловій зоні чи виробництві, то переклад буде неможливий. Для отримання дозволу апартаменти повинні пройти норму проникнення сонячного світла всередину. Це називається інсоляція. Крім цього, є низка інших процедур, таких як підведення комунікацій до приміщення.

Чому апартаменти дешевші за квартири

Найчастіше теза «апартаменти дешевша» є помилкою. В одному районі, особливо ближче до центру міста, ціна на них буде вищою, ніж на квартири. Вона зростає на 30-35% від звичайної вартості квартири в тому ж будинку. Це пов'язано з тим, що апартаменти - комерційна нерухомість, і в ній допускається розміщення фітнес-залів, магазинів, салонів краси та інших.

У зв'язку з розташуванням апартаментів елітного рівня, їх ціна дорівнюватиме вартості квартири. Це стосується не приміщень у спальних районах, а тих, що розташовуються в бізнес-центрах на останніх поверхах. Їхня ціна не змінюється навіть під час кризи та загального зниження цін на нерухомість.

Чим апартаменти відрізняються від студії

Фактично це питання про те, чим відрізняється житлове приміщення від нежитлового. Обов'язковою вимогою, згідно з СНІПом та ГОСТом, до житлових приміщень є присутність необхідних комунікацій: електроенергія, водопостачання, водовідведення (каналізація), окремий доступ до приміщення (індивідуальний вхід), а також поділ приміщень різного класу стінами чи перегородками.

Стосовно поділу, завжди має бути ізольований санвузол. Якщо в квартирі є ізоляція санвузла, але інші приміщення об'єднані (спальна кімната, харчоблок), то квартира отримує статус студії. Дуже часто за студію видають однокімнатну квартиру, в якій зробили перепланування та знесли кухонну перегородку. Фактично це, за законом, є студією, але там тоді не повинно бути коридору як такого.

Студії бувають різними, це не проста тісна однокімнатна квартира, як думають багато хто. Площа таких приміщень може дорівнювати площі двох-або навіть чотирикімнатних квартир. Просто з'являються зони під ті чи інші цілі. Такий вид нерухомості дуже поширений у країнах із багатою економікою. Студії часто купують люди, не обтяжені дітьми чи родичами, які потребують проживання разом із власником. Це вважається житлом молодих. Ціна на такі квартири на 20-30% нижча за ринкову, без урахування поверху, на якому вони розташовані. Звичайно, студію легко переробити під звичайну квартиру, знову побудувавши перегородки в ній.

Якщо говорити про апартаменти, то в них може бути все те саме, що й у звичайній квартирі або студії. Якщо така нерухомість розташовується в нормальних районах, є всі необхідні комунікації, і немає обмеження на реєстраційні дії, то переоформити з нежитлового на житлове приміщення буде набагато швидше.

Чи варто купувати апартаменти, з погляду експерта

При купівлі приміщень цього типу варто враховувати нюанси, описані вище. Якщо не потрібна прописка, а приміщення потрібне вам тільки через зручність розташування або статусу, тим більше, що комуналка не лякає, то можете сміливо купувати. Переведення в житловий фонд нехай і можливе, але на практиці випадків досить мало. Це пов'язано з вимогами до приміщення, описаними в попередньому пункті.

Скільки коштують апартаменти під час оренди приміщень

При оренді апартаментів цінник буде трохи вищим, ніж у звичайних квартир, приблизно на 20%. Пов'язано це з тим, що вони знаходяться в престижних районах, де житлової власності практично немає. Але це на руку тим, хто працює у цьому районі та не бажає витрачати кілька годин на дорогу до будинку. Хто живе або жив у великих містах, зрозуміє, що в деяких випадках краще приплатити за оренду житла і добиратися додому з більшою зручністю, ніж витрачати ті ж гроші на проїзд (бензин) + стояти в пробках і прокидатися ні світло, ні зоря, щоб не запізнитися на роботу.