Praktikë gjyqësore për marrëveshjet e shitblerjes, marrëveshjet e shitblerjes së pasurive të paluajtshme. Teoria e gjithçkaje

U miratua Rezoluta e Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 11 korrik 2011, nr. 54, “Për disa çështje të zgjidhjes së mosmarrëveshjeve që lindin nga kontratat në lidhje me pasuritë e paluajtshme që do të krijohen ose fitohen në të ardhmen”.

1. Objekti i ardhshëm i pasurive të paluajtshme që vepron si objekt i një marrëveshjeje shitblerjeje

Sqarim kyç: objekti i marrëveshjes së shitblerjes për një pasuri të paluajtshme të ardhshme mund të individualizohet siç duhet edhe para se të krijohet, regjistrohet dhe nuk ka marrë numër kadastral.

Në përputhje me parashikimet e paragrafit 2 të vendimit nr. rënë dakord për disponimin e objektit të kontratës.

Praktika gjyqësore sipas marrëveshjeve të shitblerjes Pasuritë e paluajtshme janë siguruar nga sqarimet e dhëna nga Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse. Ai theksoi se objekti i marrëveshjes së shitblerjes për një pasuri të paluajtshme të ardhshme mund të individualizohet në mënyra të tjera që bëjnë të mundur vendosjen e pasurisë së paluajtshme të transferuar sipas marrëveshjes te blerësi. Për shembull, kjo mund të jetë zona e përafërt e ndërtesës së ardhshme, vendndodhja e objektit që po ndërtohet, vetitë e pronës të përcaktuara në dokumentacionin e projektit. Për më tepër, Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse sqaroi faktin se kjo marrëveshje nuk mund të njihet si e pa përfunduar edhe nëse nuk përmban të dhëna të mjaftueshme për të individualizuar subjektin e marrëveshjes, por ato janë, për shembull, në akti i pranimit dhe kalimit të pasurive të paluajtshme sipas marrëveshjes .

Në përputhje me paragrafin 2 të Rezolutës Nr. 54, organet territoriale të Rosreestr nuk kanë të drejtë në këtë situatë të refuzojnë të kryejnë regjistrimin shtetëror të të drejtave të një personi mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të. Kështu, Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse i dha një shpjegim të zgjeruar nenit 554 të Kodit Civil të Federatës Ruse, i cili nuk përmban një listë specifike të metodave për individualizimin e objekteve të pasurive të paluajtshme për shitjen e tyre. Sidoqoftë, ai nuk tregoi regjistrimin e detyrueshëm të pasurive të paluajtshme në Regjistrin e Bashkuar të Shtetit në kohën e lidhjes së kontratës. Por, në të njëjtën kohë, Gjykata e Lartë e Arbitrazhit të Federatës Ruse thekson në mënyrë specifike se marrëveshje të tilla parashikojnë çmimin e pronës që shitet, i cili mund të përcaktohet për njësi sipërfaqeje ose në një mënyrë tjetër (sipas paragrafit 3 të nenit 555 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Në një rast tjetër, marrëveshjet nuk do të lidhen (sipas paragrafit 1 të nenit 550 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Në paragrafin 3 të rezolutës nr. 54 thuhet se pasiguria në lidhje me objektin e marrëveshjes së shitblerjes për një pasuri të paluajtshme të ardhshme mund të konsiderohet si shkak për shpalljen e marrëveshjes të pa përfunduar. Por në të njëjtën kohë, Gjykata e Lartë e Arbitrazhit të Federatës Ruse ofron disa udhëzime përmes të cilave bëhet e mundur të përcaktohet vullneti aktual i të dy palëve. Kjo mund të bëhet duke u bazuar në dispozitat e kontratës dhe prova të tjera në rastin nga praktika e marrëdhënieve ndërmjet palëve dhe zakonet e biznesit.

Është vërtetuar se nëse nuk ka dëshmi të marrëveshjes ndërmjet palëve gjatë diskutimit të temës së kontratës, kontrata e shitjes konsiderohet e pa lidhur.

Nëse personat kanë prova që konfirmojnë faktin se marrëveshja për blerjen dhe shitjen e një prone të ardhshme është lidhur nën ndikimin e një keqkuptimi për individualizimin e subjektit të saj, pala e gabuar mund të kërkojë kompensim për dëmin si rezultat i marrëveshjes. njihet si e pa përfunduar. Për ta bërë këtë, është e nevojshme të vërtetohet prania e fajit në veprimet e shitësit që shet pasurinë e paluajtshme.

2. Ekzekutimi i marrëveshjes së shitblerjes pasuri të paluajtshme në të ardhmen

Sqarimi kryesor: nëse shitësi sipas kontratës në kohën e ekzekutimit të marrëveshjes nuk zotëron ose nuk vepron si pronar i një objekti të tillë, ai nuk mund të detyrohet të përmbushë detyrimin, si dhe regjistrimin shtetëror të transferimit të pronësia tek vetë shitësi.

Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse vuri në dukje dy situata të mundshme që mund të sjellin detyrim ekzekutimi i marrëveshjes së shitblerjes prona të paluajtshme në të ardhmen. Në rast se shitësi sipas kontratës nuk është pronar ose pronar i sendit, ai nuk mund të detyrohet të ndërmarrë veprime për krijimin ose blerjen e tij. Në përputhje me paragrafët 3 dhe 4 të nenit 487 të Kodit Civil të Federatës Ruse, paditësi mund të kërkojë kthimin e shumës së paguar të parave dhe pagesën e interesit për të. Ai gjithashtu mund të kërkojë kompensim për humbjet që i janë shkaktuar. Ky lloj kompensimi përfshin, për shembull, pagesën e diferencës midis vlerës së pronës të përcaktuar në marrëveshjen e shitblerjes dhe çmimit aktual të tregut të një objekti të tillë.

Nëse gjykata merr prova gjithëpërfshirëse të faktit se i pandehuri është pronar i pasurisë së paluajtshme, e cila vepron si objekt i marrëveshjes dhe është pronar i paregjistruar i saj, atëherë gjykata e arbitrazhit mund ta detyrojë të pandehurin të përmbushë detyrimet e tij sipas marrëveshjes (në në përputhje me nenin 398 të Kodit Civil të Federatës Ruse), Kërkesa që i pandehuri mund të shprehet në transferimin e pasurisë së paluajtshme dhe regjistrimin shtetëror të transferimit të pronësisë së saj sipas marrëveshjes së blerjes dhe shitjes.

Për më tepër, plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse vuri në dukje në mënyrë specifike se kërkesat për njohjen e pronësisë së pasurisë së paluajtshme dhe rikthimin e saj nga i pandehuri mund të përkufizohen si kërkesa që detyrojnë përmbushjen e detyrimit për të transferuar një send të caktuar dhe regjistrimi shtetëror i transferimit të të drejtave të pronësisë në të.

3. Ndërtimi i një prone të paluajtshme në faqen e klientit

Sqarimi kryesor: statusi i një kontrate ndërtimi mund të përfshijë marrëveshje që konsiderojnë krijimin e një prone të ardhshme të paluajtshme në një ngastër toke në pronësi të një personi tjetër sipas kontratës.

Në pikën 6 të rezolutës nr.54, shpjegohet se një marrëveshje që parashikon krijimin e një objekti të paluajtshëm në një truall në pronësi të palës tjetër sipas kësaj marrëveshjeje, atëherë këto marrëdhënie duhet të përkufizohen si marrëdhënie të një kontrate ndërtimi. . Në këtë situatë, pala që kryen ndërtimin ka të drejtë të marrë pagesën për punën e kryer në përputhje me kontratën. Kur ky kusht nuk plotësohet, përveç shumës së caktuar të parave, pala mund të kërkojë kompensimin e humbjeve me pagesën e një gjobe të parashikuar në kushtet e kontratës. Ajo gjithashtu mund të ushtrojë të drejtën e saj, e cila i jepet sipas rregullave të nenit 712 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Nëse pagesa për punimet e ndërtimit sipas kontratës bëhet jo me para në dorë, por me sigurimin e pronësisë së objektit në objektin e ndërtuar, atëherë kjo kontratë mund të cilësohet si e përzier, dhe në pjesën përkatëse të saj të përcaktuara rreptësisht kërkesat që parashikohen për në kontratën e shitblerjes do të plotësohen pasuritë e paluajtshme.

4. Përkufizimi i një marrëveshjeje për një pasuri të paluajtshme të ardhshme si një marrëveshje e thjeshtë partneriteti

Sqarim kyç: një marrëveshje e thjeshtë partneriteti mund të konsiderohet një marrëveshje në lidhje me të ardhmen e pasurive të paluajtshme, me kusht që secila palë të japë kontributin e saj në arritjen e një qëllimi të përbashkët.

Një marrëveshje e thjeshtë partneriteti është një marrëveshje në lidhje me pasurinë e paluajtshme të ardhshme. Paragrafi 7 i Rezolutës Nr. 54 shpjegon se marrëveshje e thjeshtë partneriteti parashikon një kontribut të barabartë të secilit pjesëmarrës në transaksion për objektin e ardhshëm. Për shembull, një pjesëmarrës transferon para, i dyti kryen punë, i treti furnizon materiale ndërtimi, etj. Rezultati i bashkëpunimit sipas një marrëveshjeje të thjeshtë partneriteti është një pronë e përfunduar.

Sipas udhëzimeve të Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, nëse, në kundërshtim me kushtet themelore të kontratës, një nga partnerët, i cili duhet të kontribuojë në krijimin e një pasurie të paluajtshme në formën e transferimit të një parcela e tokës në pronësi të përbashkët ose të drejta qiraje, shmang përmbushjen e detyrimeve të tij, atëherë në këtë rast pjesëmarrësit e mbetur mund të kërkojnë përmbushjen e detyrimeve të tilla në gjykatë. Ky fakt parashikohet në paragrafin 3 të nenit 551 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Deklaratat e pretendimeve të ortakëve, të cilat shprehin kërkesën për njohjen e pronësisë së një pjese në një objekt pasurie të paluajtshme të krijuar bashkërisht, në përputhje me shpjegimet e Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, të dhëna në paragrafin 7 të Rezolutës nr. 54, duhet të kualifikohen në të njëjtën mënyrë.

Në të gjitha rastet e mësipërme, është e nevojshme të merret parasysh se e drejta e pronësisë së secilit ortak që bën kërkesën e mësipërme mund të lindë vetëm pas regjistrimit shtetëror të një të drejte të tillë në bazë të një akti gjyqësor, i cili tregon faktin e përmbushjes. të kësaj kërkese.

5. Një marrëveshje investimi nuk mund të cilësohet si një lloj i pavarur i marrëveshjes së së drejtës civile

Sqarim kyç: një marrëveshje investimi nuk mund të konsiderohet një lloj i pavarur i marrëveshjes. Kjo është arsyeja pse, në çdo rast, është e nevojshme të përcaktohet natyra juridike e një marrëveshjeje të tillë.

Në pikën 4 të vendimit nr. 54, sqarohet fakti se kontratat që lidhen me veprimtari investimi nuk mund të kenë rregullim të veçantë ligjor të marrëdhënieve të detyrimeve që zhvillohen ndërmjet palëve.

Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse vuri në dukje se në këtë rast, gjykatat e arbitrazhit duhet së pari të përcaktojnë natyrën juridike të marrëveshjeve të tilla (kontrata, shitblerja, partneriteti i thjeshtë). Gjithashtu, ai tërhoqi vëmendjen për faktin se pronësia e një objekti pasurie të paluajtshme, e cila krijohet në përputhje me dispozitat e "marrëveshjes së investimit", mund të lindë midis personave që kanë hyrë në këtë marrëveshje që nga momenti i regjistrimit shtetëror të realizohet e drejta. Ky fakt parashikohet në paragrafin 2 të nenit 223 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

6. Lidhja e një kontrate paraprake për blerjen dhe shitjen e pasurive të paluajtshme

Sqarim kyç: një kontratë paraprake për shitblerje të pasurive të paluajtshme, e cila është lidhur në bazë të paradhënies, mund të konsiderohet një kontratë për blerjen dhe shitjen e një pasurie të paluajtshme në të ardhmen.

Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse në paragrafin 7 të Rezolutës nr. 54 shpjegoi se kontrata paraprake për shitblerje të pasurive të paluajtshme ndërmjet personave që marrin përsipër të lidhin një kontratë për blerjen dhe shitjen e pasurisë së krijuar në të ardhmen, me kushtet e parapagimit të pjesës më të madhe të kostos totale ose të çmimit të plotë të objektit, duhet të përcaktohet si një kontratë për shitjen dhe blerja e pasurive të paluajtshme në të ardhmen.

Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse tregoi se kërkesa për individualizimin e objektit të marrëveshjes së blerjes dhe shitjes vlen edhe për subjektin e marrëveshjes së ardhshme, e cila tregohet në marrëveshjen paraprake. Prandaj kjo marrëveshje paraprake nuk mund të konsiderohet e pa lidhur nëse objekti është individualizuar siç duhet në marrëveshjen paraprake, por p.sh. pa treguar numrin kadastral të pronës.

7. Procedura për regjistrimin e marrëveshjes së shitblerjes së banesës

Sqarimi kryesor: procedura për regjistrimin shtetëror të kontratave për shitjen dhe blerjen e ambienteve të banimit është e nevojshme vetëm nëse në momentin e lidhjes së kësaj kontrate shitësi është pronar i objektit të specifikuar.

Në përputhje me dispozitat e paragrafit 9 të Rezolutës nr. 54, Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse shpjegoi se regjistrimi shtetëror duhet të kryhet në lidhje me marrëveshjen për shitjen dhe blerjen e objekteve të banimit nëse, në në kohën e lidhjes së saj, objekti i marrëveshjes është në pronësi të shitësit (sipas paragrafit 2 të nenit 558 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Në të kundërtën do të konsiderohet se nga momenti i nënshkrimit të saj kontrata nuk është lidhur.

Është vërtetuar gjithashtu se shprehja e refuzimit nga ana e organeve territoriale të Rosreestr në lidhje me regjistrimin shtetëror të pronësisë së ambienteve të banimit që nuk i përkasin shitësit në kohën e lidhjes së marrëveshjes së blerjes dhe shitjes dhe nuk regjistrohet në përputhje me rrethanat. mund të konsiderohet i paligjshëm në rast se refuzimi shpjegohet vetëm me mungesën e këtij regjistrimi.

8. Përfundimi i një marrëveshjeje të përbashkët ndërtimi.

Sqarimi kryesor: shpjegimet e Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, të cilat rrjedhin nga Rezoluta nr. 54, nuk zbatohen për ato marrëdhënie që lidhen me ndërtimin e përbashkët të ndërtesave të banimit.

Kjo deklaratë vlen për objektet e rregulluara me Ligjin Federal të datës 30 dhjetor 2004 Nr. 214-FZ "Për pjesëmarrjen në ndërtimin me kapital të përbashkët të ndërtesave të banimit dhe pasurive të tjera të paluajtshme dhe për ndryshimet në akte të caktuara legjislative të Federatës Ruse".

Blerja e pasurive të paluajtshme: si ta paguani saktë (analizë e praktikës gjyqësore) (Chakinsky A.)

Data e postimit të artikullit: 26.03.2018

Pra, është bërë. Paratë e banesës janë paguar, kontrata është lidhur dhe regjistruar, çelësat e banesës janë marrë. A mund të festoni një festë për ngrohjen e shtëpisë dhe të vendoseni me qetësi në një vend të ri? Jo gjithmone. Është e mundur që një shitës i ofenduar, i cili beson se ka "lirë" kur bën një transaksion, të padisë për të përfunduar marrëveshjen e shitblerjes së pasurive të paluajtshme dhe të deklarojë se nuk ka marrë para. Ne do t'ju tregojmë më tej se si të mbroheni nga një skenar kaq zhgënjyes...

MËNYRAT E PAGESËS PËR PASURIA E PALUAJTSHME

Praktika e transaksioneve të pasurive të paluajtshme në vendin tonë ka rezultuar në katër mënyra kryesore që blerësi të transferojë fonde tek shitësi. Më e thjeshta prej tyre është transferimi i parave "nga dora në dorë". Metoda e dytë është duke marrë me qira një kasafortë bankare individuale ose, me fjalë të thjeshta, një "kasafortë". Është gjithashtu e mundur të paguhet duke përdorur institucionet bankare, veçanërisht duke hapur një letër kredie bankare. Dhe së fundi, metoda e fundit është transferimi i parave kur blini një shtëpi duke përdorur një depozitë noteriale.

PARA "NGA DORË N DORË": PRAKTIKA GJYKATARE KONTRADIKTOR

Metoda më e zakonshme. Diku në zonën e zyrës së noterit, blerësi transferon para tek shitësi për pronën e dëshiruar. Marrëveshja e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme (opsioni - në aktin e transferimit) tregon se paratë janë marrë nga shitësi plotësisht. Regjistrimi shtetëror i pasurive të paluajtshme kryhet. Cdo gje eshte ne rregull? Jo, nuk është kaq e thjeshtë.
Fakti është se praktika gjyqësore vendase ka dy mendime krejtësisht të kundërta për çështjen në shqyrtim.
Në rastin e parë, Themis vendase pretendon se meqenëse në kontratë thuhet se është bërë pagesa për “këndin” e blerë shumë të dëshiruar dhe shitësi nuk ka dhënë prova për të kundërtën, atëherë ata kanë marrë para për pronën.
K.V.V. ka ngritur padi kundër Ya.O.Sh. për pavlefshmërinë e marrëveshjes së shitblerjes së 1/2 të pjesës në të drejtën e pronësisë së përbashkët të një trualli që ndodhet në:<...>rajoni, fshati<...>, rr.<...>, duke treguar në mbështetje të pretendimeve se më 24 mars 2010 mes tij dhe Ya.O.Sh. është lidhur një marrëveshje shitblerjeje për këtë pasuri të paluajtshme. 20 Prill 2010 për Ya.O.Sh. Titulli i kësaj pasurie të paluajtshme është regjistruar, por i pandehuri nuk ka bërë ende pagesën sipas kontratës.
I pandehuri nuk e njohu padinë dhe kërkoi të refuzonte të plotësonte kërkesat e deklaruara.
Me vendim të Gjykatës së Qarkut Leningradsky të Territorit të Krasnodarit të datës 29 maj 2013, në përmbushje të pretendimeve të K.V.V. u refuzua.
Me vendimin e apelit të trupit gjykues për çështjet civile të Gjykatës Rajonale të Krasnodarit të datës 29 gusht 2013, vendimi i trupit gjykues u prish. Kundër këtij aktvendimi ankimor i pandehuri ka parashtruar ankesë të kasacionit.
Pasi kontrolloi materialet e çështjes dhe diskutoi argumentet e ankesës së kasacionit, Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Civile të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse konstatoi se ekzistojnë baza të parashikuara me ligj për plotësimin e ankesës së kasacionit dhe anulimin e vendimit të Apelit të Kolegjiumit Gjyqësor. për Çështjet Civile të Gjykatës Rajonale Krasnodar të datës 29 gusht 2013.
Në seancat gjyqësore të gjykatave të shkallës së parë dhe të apelit, përfaqësuesi i të paditurit iu referua faktit se marrja e fondeve nga paditësi në bazë të marrëveshjes së shitblerjes së datës 29 mars 2010 vërtetohej nga vetë teksti i marrëveshjes, paragrafi 3 i i cili deklaronte se zgjidhja ishte bërë ndërmjet palëve në tërësi përpara se të nënshkruhej.
Kjo marrëveshje ka të gjitha kushtet thelbësore dhe ka kaluar regjistrimin shtetëror, ndërsa çdo provë me shkrim që tregon për paligjshmërinë e veprimeve të të paditurit në lidhjen e kësaj marrëveshjeje nuk është paraqitur nga paditësi dhe nuk është përfshirë në materialet e çështjes. Prandaj, Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Civile të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse përcaktoi: Aktvendimi i apelit i Kolegjiumit Gjyqësor për Çështjet Civile të Gjykatës Rajonale të Krasnodarit i datës 29 gusht 2013 anulohet dhe çështja dërgohet për një gjykim të ri. në gjykatën e apelit (Përkufizimi i Gjykatës Supreme të Federatës Ruse, datë 09.09.2014 N 18- KG14-99).
Rasti i dytë është kur gjykatat paraqesin qëndrim krejtësisht të kundërt.
M.S.N. iu drejtua gjykatës, duke i arsyetuar kërkesat e tij me faktin se është pronar i banesës që ndodhet në adresën:<...>, në një lidhje<...>aksionet e të cilave<...>mes tij dhe M.A.A., në emër të të cilit vepronte nëna e M.N.A., u lidh një transaksion shitblerjeje. Ndërkohë fondet për të tjetërsuarit<...>atij ende nuk i është paguar pjesa, në lidhje me të cilën ai kërkoi të rikuperohej nga i pandehuri<...>rubla, interes për përdorimin e fondeve të njerëzve të tjerë.
Vendimi i gjykatës i plotësoi pjesërisht kërkesat.
E pandehura nuk ka qenë dakord me vendimin e gjykatës dhe në ankimin e saj ka kërkuar shfuqizimin e tij si të paligjshëm dhe të pabazuar.
Pas dëgjimit të shpjegimeve të paditësit, kontrollit të materialeve të çështjes dhe diskutimit të argumenteve të ankimit, trupi gjykues doli në përfundimet e mëposhtme.
Nga materialet e çështjes rezulton se, sipas seksionit IV të marrëveshjes, çmimi i një pjese të banesës përcaktohet në shumën<...>rub., përcaktohet gjithashtu se blerësi paguan shitësin<...>fshij. në ditën e nënshkrimit të kontratës përpara regjistrimit shtetëror të marrëveshjes së shitblerjes.
Paditësi, duke vërtetuar pretendimet e tij, tregoi se blerësi (i pandehuri) nuk kishte bërë pagesën për pronën e blerë sipas kontratës. Duke analizuar provat e mbledhura në këtë rast, duke marrë parasysh se i pandehuri nuk ka paraqitur prova të pranueshme ligjërisht për të mbështetur argumentet e tij, gjykata e shkallës së parë ka nxjerrë përfundimin e saktë se kërkesat për rikuperimin e mjeteve nga blerësi duhet të plotësohen.
Nga materialet e çështjes rezulton se fakti i lidhjes së marrëveshjes së shitblerjes së sipërpërmendur dhe kalimit të pjesës nga i pandehuri nuk është kontestuar, prandaj i pandehuri si blerës i pasurisë së paluajtshme është dashur t'i paraqesë gjykatës me shkrim. provat që konfirmojnë transferimin e shumës së parave tek paditësi sipas kësaj marrëveshjeje.
Ndërkohë, prova të besueshme me shkrim që konfirmojnë pagesën sipas kontratës për shitblerje të pasurive të paluajtshme, M.N.A. nuk është paraqitur. Në rrethana të tilla, vendimi i gjykatës është i ligjshëm dhe i arsyeshëm, në përputhje me rrethanat dhe kërkesat e përcaktuara të ligjit. Nuk ka baza ligjore për anulimin e tij bazuar në argumentet e ankesës (Vendimi i Apelit i Gjykatës së Lartë të Republikës së Karelias, datë 1 dhjetor 2015 në çështjen nr. 33-4547/2015).
Vëmë re gjithashtu se, sipas gjykatave ruse, dëshmitë e transferimit të parave duhet të shkruhen. Gjykatat nuk marrin parasysh dëshminë e dëshmitarëve okularë që konfirmojnë faktin e transferimit të parave.
Duket se nevojitet sqarim i duhur nga Gjykata e Lartë e Federatës Ruse nëse deklarata në marrëveshjen e shitblerjes së pasurive të paluajtshme (aktin e transferimit) se paratë janë marrë, konsiderohet fakt juridik i marrjes së tyre, pa dhënë asnjë provë shtesë. , ose jo.

KUTI SIGURIA - "DJALLI ESHTE NE DETAJE"

Nëse palët në një marrëveshje shitblerjeje të pasurive të paluajtshme vendosin të kryejnë një transaksion duke përdorur një kasafortë, atëherë zbatohet skema e mëposhtme. Një marrëveshje qiraje për një kasafortë individuale bankare (kasafortë) lidhet me bankën, palët e së cilës janë, ndër të tjera, edhe blerësi edhe shitësi. Blerësi depoziton para në një kasafortë dhe shitësi, në përputhje me kushtet e marrëveshjes së qirasë, pas njëfarë kohe fiton akses në të për t'i marrë.
Por "djalli është në detaje" dhe kushtet më të ndërlikuara të një marrëveshjeje qiraje të kasafortës zakonisht shkruhen me germa të imta. Rezultati i mundshëm: prona shitet dhe lindin pengesa të pakapërcyeshme për marrjen e fondeve nga kasaforta...
Paditësi R.E.V. paraqiti një padi në gjykatë, në të cilën ajo kërkoi zhvlerësimin e regjistrimit shtetëror të së drejtës, në bazë të së cilës E.N.V. u bë pronar i tokës.
Në mbështetje të pretendimeve të deklaruara Z.I.N. tregon se sipas marrëveshjes së përmendur të shitblerjes së tokës R.E.V. ishte i detyruar t'i paguante paratë e saj në shumën prej<...>rubla, por transferohen vetëm në para<...>rubla, fondet e mbetura u vendosën në një kasafortë. Në të njëjtën kohë, sipas kushteve të marrëveshjes së qirasë të lidhur ndërmjet palëve dhe bankës për një kasafortë individuale bankare, dëftesa nga shitësi i Z.I.N. paratë e paguara për parcelën e tokës janë të mundshme vetëm në praninë personale të bashkëshortit të blerësit - R.A.N., i cili në çdo mënyrë të mundshme shmangu paraqitjen në bankë, dhe për këtë arsye ajo nuk i mori paratë e duhura nga blerësi sipas kontratës.
Ndërkaq, materialet e rastit vërtetuan se i premtuari Z.I.N. fondet në shumën prej<...>fshij. R.E.V nuk është paguar ende për parcelën e diskutueshme të tokës, por kjo rrethanë nuk është bazë për zgjidhjen e marrëveshjes së shitblerjes (Vendimi i Apelit i Gjykatës së Qytetit të Moskës, datë 6 dhjetor 2016 në çështjen nr. 33-43103/2016).
Më pas, paditësi i ka marrë paratë nga kasaforta me vendim gjykate. Por, duhet ta pranoni se humbja e kohës, energjisë dhe qelizave nervore të saj për këtë, si dhe kryerja e shpenzimeve shtesë ligjore, nuk ishte pjesë e planeve të saj!
Një shembull tjetër në të cilin gjykatat bënë konkluzionin saktësisht të kundërt se mosmarrja e fondeve nga një kasafortë është arsye për përfundimin e një marrëveshje për blerje dhe shitje të pasurive të paluajtshme.
F. ka ngritur padi kundër M.A.S. për zgjidhjen e marrëveshjes së shitblerjes së ambienteve të banimit për shkak të mospagesës dhe kthimit të banesës në pronësi. Në mbështetje të pretendimeve të saj, paditësja deklaroi se<...>vit, ndërmjet palëve është lidhur një marrëveshje për blerjen dhe shitjen e një apartamenti, në përputhje me kushtet e së cilës paditësi i ka shitur të paditurit apartamentin e saj në adresën:<...>. Blerësi e transferoi shumën e parave duke marrë me qira një kasafortë individuale bankare në JSCB FORA-BANK, për të cilën F. dhe M.A.S. ka lidhur një marrëveshje qiraje me JSCB FORA-BANK (SH.A.) për një kasafortë individuale bankare me kushte të veçanta.
Më 20 mars 2015, paditësi kontaktoi bankën për të hyrë në kasafortën me paraqitjen e një pasaporte dhe një marrëveshje shitblerjeje, por banka refuzoi hyrjen në kasafortën për shkak se kishte një gabim shkrimi në marrëveshje. ; në pikën 5.1.1 F. tregohet nga blerësi, por duhet të renditet si blerësi M.A.S. Nga data 20 mars deri më 23 mars 2015, paditësi ka telefonuar M.A.S. për të vizituar bankën me të dhe për të korrigjuar gabimin e shtypit, në mënyrë që F. të mund të hynte në qeli dhe të merrte fondet për apartamentin e shitur. Më 23 mars 2015, paditësja i shkroi bankës për të hyrë në kasafortën, por asaj iu mohua një gjë e tillë. Paditësi kishte akses në kasafortën deri më 25.03.2015, dhe nga 26.03.2015 - akses ekskluzivisht për blerësin. Në të njëjtën kohë, i pandehuri nuk është paraqitur në bankë dhe fondet nuk i janë transferuar paditësit.
Me vendim të Gjykatës së Rrethit Lyublinsky të Moskës, të datës 13 gusht 2015, në përmbushje të kërkesës së F. kundër M.A.S. u refuzua zgjidhja e marrëveshjes së shitblerjes së ambienteve të banimit dhe kthimi i banesës në pronësi.
Vendimi i apelit i panelit gjyqësor për çështjet civile të Gjykatës së Qytetit të Moskës i datës 16 shkurt 2016 vendosi:
vendimi i Gjykatës së Qarkut Lyublinsky të Moskës i datës 13 gusht 2015 anulohet, është marrë një vendim i ri për çështjen, me të cilin pretendimet e F. kundër M.A.S. pjesërisht kënaq.
Përfundoni marrëveshjen e shitblerjes për një apartament që ndodhet në<...>, e lidhur mes F. dhe M.A.S.<...>i vitit. Kthejeni apartamentin që ndodhet në adresën:<...>.
Në ankimin e kasacionit M.A.S. kërkoi të anulonte vendimin e apelit të trupit gjykues për çështjet civile të Gjykatës së Qytetit të Moskës, të datës 16 shkurt 2016 dhe të lërë në fuqi vendimin e Gjykatës së Qarkut Lyublinsky të Moskës, të datës 13 gusht 2015.
U mor një vendim për refuzimin e kalimit të çështjes në gjykatën e kasacionit për arsyet e mëposhtme.
Duke refuzuar plotësimin e pretendimeve të F., gjykata e shkallës së parë ka nisur nga fakti se marrëveshja e shitblerjes nuk përmban kushte për zgjidhjen ndërmjet shitësit dhe blerësit duke marrë me qira një kasafortë, marrëveshjen ndërmjet palëve sipas Marrëveshja e shitblerjes konfirmohet nga prania e faturës së mësipërme dhe akti i transferimit, të nënshkruar nga palët, dhe për këtë arsye nuk ka asnjë arsye për të besuar se nuk është bërë asnjë zgjidhje midis palëve. Për më tepër, as ligji dhe as marrëveshja e shitblerjes nuk i japin paditësit të drejtën të kërkojë nga i padituri (blerësi i banesës) kthimin e banesës së transferuar sipas marrëveshjes në rast të shkeljes së detyrimeve nga i pandehuri. për të paguar koston e banesës.
Trupi gjykues, pasi shqyrtoi çështjen në apel, nuk u pajtua me konkluzionet e trupit gjykues.
Nëse blerësi i pasurisë së paluajtshme ka regjistruar kalimin e pronësisë, por nuk ka bërë pagesën për pronën, shitësi, në bazë të pikës 3 të Artit. 486 i Kodit Civil të Federatës Ruse ka të drejtë të kërkojë pagesën sipas kontratës dhe pagesën e interesit në përputhje me Artin. 395 i Kodit Civil të Federatës Ruse.
Regjistrimi i kalimit të pronësisë tek blerësi i pasurisë së paluajtshme të shitur nuk është pengesë për zgjidhjen e kontratës për arsyet e parashikuara në Art. 450 Kodi Civil i Federatës Ruse.
Në përputhje me shpjegimet e përfshira në paragrafin 65 të Rezolutës së përbashkët të Plenumeve të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse dhe Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 29 Prill 2010 N 10/22 "Për disa çështje që dalin në praktikën gjyqësore kur zgjidhen mosmarrëveshjet në lidhje me mbrojtjen e të drejtave pronësore dhe të drejtave të tjera pronësore" (paragrafët 1 - 4), shitësi që nuk ka marrë shumë nga blerësi, i cili ka regjistruar për vete të drejtën e pronësisë, ka të drejtë të paraqesë të dyja. një kërkesë për pagesë dhe një kërkesë për zgjidhjen e kontratës.
Siç theksoi trupi gjykues, nga thelbi i marrëveshjes për shitblerjen e një apartamenti, marrja nga shitësi nga blerësi i çmimit për mallin e shitur është kusht thelbësor i marrëveshjes së shitblerjes, pasi që gjatë shitjes së mallrave dhe transferimit të tyre në pronësi të blerësit, shitësi para së gjithash pret të marrë një shumë të caktuar parash për të.
Prandaj, nëse blerësi nuk paguan çmimin e specifikuar në kontratën e shitjes për pronën e transferuar tek ai, shitësi privohet kryesisht nga ajo që ai kishte të drejtë të llogariste gjatë lidhjes së kontratës, pasi nëse shitësi i pasurive të paluajtshme, përfshirë apartamente, e dinte se nuk do të merrte para sipas marrëveshjes së shitblerjes, nuk do të lidhte kontratën e blerjes dhe nuk do t'ia kalonte pronën blerësit.
Pasi ka vlerësuar në tërësi provat e grumbulluara në këtë çështje, trupi gjykues ka ardhur në përfundimin se nga ana e blerësit M.A.S. Marrëveshja e shitblerjes së banesës nuk është lidhur për shkak se nuk ka paguar për banesën çmimin e parashikuar në marrëveshjen e shitblerjes, shitësja e banesës F. nuk ka marrë mjetet për shkak se nuk ka pasur akses në kasafortën e bankës, e cila përmbante paratë që i takonte sipas marrëveshjes së shitblerjes në para të gatshme.
Bazuar në sa më sipër, trupi gjykues rrëzoi me të drejtë vendimin e gjykatës së shkallës së parë dhe ndërpreu marrëveshjen për shitblerjen e banesës (Vendosja e Gjykatës së Qytetit të Moskës, datë 28 Prill 2016 Nr. 4g-4632/2016) .
Kështu, në këtë shembull, megjithëse përfundimisht u anulua marrëveshja e shitblerjes së pasurisë së paluajtshme, leximi i pakujdesshëm i marrëveshjes së qirasë së kasafortës solli gjithashtu pasoja negative në formën e humbjes së kohës për të dëmtuarin dhe kostot ligjore.

DOKUMENTET E PAGESËS SI DËSHMI TË PABAJTUARA

Paratë për "shtëpinë" e blerë mund t'i transferohen shitësit duke përdorur institucionet bankare. Për shembull, duke përdorur letra krediti bankare të lidhura midis shitësit dhe blerësit. Kjo letër kredie specifikon kushtet e pagesës, njoftimet për shitësin dhe blerësin, si dhe detajet bazë të tyre. Në këtë rast, shitësi hap një llogari të veçantë në bankën e tij, dhe banka e blerësit transferon shumën e kërkuar në këtë llogari. Por shitësi do të jetë në gjendje ta marrë atë vetëm pasi transaksioni të përfundojë dhe banka e tij të marrë të gjitha dokumentet e nevojshme që konfirmojnë faktin e përfundimit të tij.
Në këtë rast, praktika gjyqësore vendase tregon një uniformitet të mrekullueshëm. Pothuajse çdo dokument bankar mund të shërbejë si konfirmim i një transaksioni të blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme. Kjo rrjedh nga analiza juridike e përmbajtjes së Artit. 161 - 162 të Kodit Civil të Federatës Ruse dhe të përcaktuara në Rezolutën e 27 Marsit 2002 N 245pv-01pr të pozicionit ligjor të Presidiumit të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse për interpretimin dhe zbatimin e tyre në lidhje me nxjerrja e provave të pranueshme që konfirmojnë faktin e transferimit të parave nga blerësi te shitësi në transaksionet e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme të pronës. Është e nevojshme të sigurohen prova me shkrim për të konfirmuar transferimin e parave për pronën e blerë (dokumentet e pagesës: urdhër bankare, faturë, etj.).

DEPOZITA NE NOTER SI GARANCI I BESUESHMERISE SE TRANSAKSIONIT

Dhe së fundi, nga 1 janari 2015, u bë e mundur kryerja e transaksioneve për blerjen dhe shitjen e pasurive të paluajtshme duke përdorur një depozitë noteri. Kjo skemë funksionon si më poshtë. Blerësi i transferon paratë në një llogari të veçantë depozite të noterit. Ai vërteton transaksionin, pronësia e blerësit regjistrohet nga Rosreestr, dhe më pas noteri transferon fondet tek shitësi.
Në këtë rast, thjesht nuk mund të lindë një mosmarrëveshje ligjore nëse blerësi ka bërë pagesën për pronën. Për më tepër, depozitimi i fondeve nga blerësi në depozitën e noterit tregon synimin e tij për të ekzekutuar marrëveshjen e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme (Vendimi i apelit i Gjykatës Rajonale të Krasnoyarsk, datë 22 shtator 2014 në çështjen nr. 33-9172/2014).

LE TA PËRMBLEDHIM

Pra, le të nxjerrim përfundime se si të veproni më mirë si një blerës i kujdesshëm i pasurive të paluajtshme.
A po planifikoni të transferoni para nga dora në dorë? Kërkoni nga shitësi një faturë, të shkruar në dorën e tij, ku thuhet se ai i ka marrë fondet plotësisht.
Transferoni para duke përdorur një kasafortë? Lexoni me kujdes marrëveshjen e saj të qirasë.
Transferoni para përmes një banke? Metoda është e besueshme, por përgatituni të bëni kosto që lidhen me komisionet bankare, etj.
Mënyra më e mirë është të përdorni depozitën e noterit! Siç tha heroi i një filmi kult, është i lirë, i besueshëm dhe praktik!

Neni 454 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Kontrata e shitjes

1. Sipas marrëveshjes së blerjes dhe shitjes, njëra palë (shitësi) merr përsipër të transferojë sendin (mallrat) në pronësi të palës tjetër (blerësit), dhe blerësi merr përsipër të pranojë këtë produkt dhe të paguajë një shumë të caktuar parash (çmimi). ) për atë.
2. Dispozitat e parashikuara në këtë paragraf zbatohen për blerjen dhe shitjen e letrave me vlerë dhe të vlerave valutore, përveç rasteve kur me ligj janë përcaktuar rregulla të veçanta për blerjen dhe shitjen e tyre.
3. Në rastet e parashikuara nga ky Kod ose ligj tjetër, specifikat e blerjes dhe shitjes së llojeve të caktuara të mallrave përcaktohen me ligje dhe akte të tjera ligjore.
4. Dispozitat e parashikuara në këtë paragraf zbatohen për shitjen e të drejtave pronësore, përveç rasteve kur nga përmbajtja ose natyra e këtyre të drejtave rrjedh ndryshe.
5. Për lloje të caktuara të marrëveshjeve të shitblerjes (blerje-shitje me pakicë, furnizim mallrash, furnizim mallrash për nevoja qeveritare, kontraktim, furnizim me energji, shitja e pasurive të paluajtshme, shitja e një sipërmarrjeje), dispozitat e parashikuara në këtë paragraf. zbatohen, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe nga rregullat e këtij Kodi për këto lloj kontratash.

Detyrim për lidhjen e marrëveshjes së shitblerjes për ambiente jorezidenciale

GJYKATA E ARBITRAZHIT TË MOSKËS

Në emër të Federatës Ruse

(nxjerrja)

Dispozitivi i vendimit është shpallur më 22.01.2007.
Teksti i plotë i vendimit është marrë më 29 janar 2007.
Gjykata e arbitrazhit e përbërë nga kryetari i trupit gjykues N., procesverbali është zhvilluar nga ndihmës gjyqtari P.G.N., me pjesëmarrjen e: nga pala paditëse - B. (sh. datë 17.01.2007 b/n), nga e paditura - P. Yu.V. (ext. datë 01/09/2007 N 07/05-7), nga personi i 3-të - A. (ext. datë 16.11.2006 N D-06/3343), pasi shqyrtoi çështjen mbi padinë e Lunës. LLC kundër SGUP për pronën e shitjes së qytetit të Moskës, pala e tretë - DIGM, me detyrim për të lidhur një marrëveshje blerje dhe shitje,

I INSTALUAR:

Luna LLC paraqiti një kërkesë në gjykatë kundër Ndërmarrjes Unitare Shtetërore për shitjen e pronës në Moskë për të detyruar të pandehurin të lidhë një marrëveshje blerje dhe shitje për ambiente jorezidenciale me një sipërfaqe prej 525.6 metrash katrorë. m (kati 1, dhoma II, dhomat 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), me vendndodhje në adresën: Moskë, rr. Perovskaya, 10, bldg. 1, me çmim 6,628,894 RUB. për kushtet e projekt-marrëveshjes bashkëlidhur kërkesës, duke iu referuar krijimit të shoqërisë në proces privatizimi të pronës së studios nr.37 dhe përdorimit të pasurive të paluajtshme me qira.
I padituri refuzoi kërkesën, duke përmendur mungesën e një urdhri përkatës nga DIGM, deklaroi se nuk kishte asnjë kërkesë nga paditësi për riblerjen e pasurive të paluajtshme para skadimit të periudhës së parashikuar në paragrafin 13 të Artit. 43 i Ligjit Federal të 21 dhjetorit 2001 N 178-FZ "Për privatizimin e pronës shtetërore dhe komunale" dhe për pamundësinë e blerjes së pasurive të paluajtshme pas dy vjetësh nga data e hyrjes në fuqi të këtij ligji, si dhe të kundërshtuar çmimin e shlyerjes së pasurisë së propozuar nga paditësi.
Pala e tretë i konsideron kërkesat si të paligjshme, duke vënë në dukje se dispozitat e marrëveshjeve të qirasë së pasurive të paluajtshme në lidhje me të drejtën e blerjes së kësaj pasurie janë bërë të pavlefshme në datën 27.04.2004 dhe se marrëveshja e qirasë e datës 15.02.1995 N 4. -108/95, i lidhur me paditësin, nuk parashikon mundësinë e riblerjes së pronës së dhënë me qira, deklaroi se çmimi i tregut të pronës së paluajtshme për të cilën janë bërë kërkesat është aktualisht 34,235,593 rubla.
Duke kundërshtuar argumentet e të pandehurit dhe të palës së tretë, paditësi iu referua praktikës së vendosur gjyqësore për mosmarrëveshje të tilla (Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopoly të Rajonit të Moskës, datë 4 tetor 2006 N KG-A40/9151-06).
Pas shqyrtimit të dokumenteve të paraqitura dhe dëgjimit të personave të përfshirë në çështje, gjykata vlerëson se kërkesat janë objekt i plotësimit për rrethanat e mëposhtme.
Luna LLC është pasardhësi ligjor i Luna Firm LLP, krijuar gjatë privatizimit të studios nr. 37 në adresën: Moskë, rr. Perovskaya, 10, ndërtesa 1.
Në përputhje me planin e privatizimit, miratuar me vendim të Agjencisë Territoriale të Okrugut të Lartë Administrativ të Komitetit Shtetëror të Pronës së Moskës, datë 10 Prill 1992 Nr. 6, Luna LLP, sipas marrëveshjes së blerjes dhe shitjes së datës 4 nëntor 1992 Nr. 04-00239/92, ka blerë kapitalin fiks dhe qarkullues të studios.
Plani i privatizimit dhe marrëveshja e datës 4 nëntor 1992 N 04-00239/92 parashikon dhënien me qira të ambienteve të studios partneritetit me të drejtë blerjen e tyre pas një viti.
Përdorimi me qira i ambienteve të studios me sipërfaqe 527.9 m2. m zyrtarizuar me marrëveshje të datës 15 shkurt 1995 N 4-108/95 midis Komitetit të Pronave të Moskës dhe partneritetit.
Si rezultat i rizhvillimit të ambienteve, të lejuar me urdhër të kreut të administratës së rrethit Perovo të qytetit të Moskës, të datës 25 mars 2004 N 109, sipërfaqja e ambienteve të marra me qira ndryshoi dhe arriti në 525.6 metra katrorë. m.
Marrëveshja e qirasë e datës 15.02.1995 N 4-108/95 është lidhur, siç thuhet shprehimisht në tekstin e saj, në bazë të marrëveshjes së shitblerjes datë 11.04.1992 N 04-00239/92, prandaj ekziston asnjë dispozitë në të në lidhje me të drejtën e qiramarrësit për të blerë lokalet e zëna nuk do të thotë që paditësi nuk i nënshtrohet dispozitave të parashikuara në paragrafin 13 të Artit. 43 i Ligjit Federal të 21 dhjetorit 2001 N 178-FZ "Për privatizimin e pronës shtetërore dhe komunale".
Në përputhje me paragrafin 13 të Artit. 43 i Ligjit Federal të 21 dhjetorit 2001 N 178-FZ "Për privatizimin e pronës shtetërore dhe komunale" nëse e gjithë prona e një ndërmarrje shtetërore ose komunale, me përjashtim të ndërtesës ose ambienteve jo-banesore në të cilat kjo ndërmarrje ishte vendosur, është blerë përpara hyrjes në fuqi të Kapitullit IV të Pjesës së Parë të Kodit Civil të Federatës Ruse me lidhjen e njëkohshme të një marrëveshjeje qiraje që parashikon mundësinë e blerjes së një ndërtese ose ambienti të tillë, ndërtesën e specifikuar ose jo objekti i banimit i nënshtrohet shitjes pronarit që ka blerë të gjithë pronën e ndërmarrjes me vlerën e tregut.
Paditësi aplikoi me një kërkesë për shitjen e lokaleve të marra me qira në Departamentin e Pronave të Qytetit të Moskës, i autorizuar për të marrë vendime për shitjen e pronës së qytetit të Moskës, 04/06/2004 (hyrja nr. 70-124/04) - para skadimit të afatit të caktuar dyvjeçar për ushtrimin e së drejtës për blerjen e objektit.
Vlera e tregut e lokaleve të marra me qira nga paditësi gjatë kësaj periudhe ishte 6,628,894 rubla, gjë që konfirmohet nga raporti i vlerësimit N 04-0117-0044/04-1, i hartuar nga PBOYUL Z. me udhëzimet e DIGM.
Paditësi nuk mund të mbartë pasoja negative për shkak të rritjes së çmimit të pasurisë së paluajtshme gjatë periudhës kur DIGM iu shmang marrjes së vendimit për shitjen e pronës, prandaj çmimi i shlyerjes së pronës duhet të përcaktohet në bazë të çmimit të tregut të saj në momentin kur paditësi. paraqiti një kërkesë për shlyerje.
Kundërshtimet e të pandehurit dhe palës së tretë paraqiten pa marrë parasysh praktikën e vendosur gjyqësore (Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopoly të Rajonit të Moskës, datë 04.10.2006 N KG-A40/9151-06), dhe për këtë arsye i nënshtrohen refuzimit .
Shpenzimet e tarifës shtetërore duhet t'i atribuohen të paditurit, por ai është i përjashtuar nga pagesa e saj, prandaj tarifa shtetërore e paguar gjatë paraqitjes së kërkesës duhet të kthehet.
Të udhëhequr nga Art. 43 i Ligjit Federal të 21 dhjetorit 2001 N 178-FZ "Për privatizimin e pronës shtetërore dhe komunale", Art. Art. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Kodi Civil i Federatës Ruse, neni. Art. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Kodi i Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, gjykatë

detyrojnë Ndërmarrjen Unitare Shtetërore për shitjen e pronës në Moskë të lidhë një marrëveshje blerje-shitje me Luna LLC për ambiente jo-rezidenciale me një sipërfaqe prej 525.6 metrash katrorë. m (kati 1, dhoma II, dhomat 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), me vendndodhje në adresën: Moskë, rr. Perovskaya, 10, bldg. 1, me çmim 6,628,894 RUB.
Ktheni 2000 (dy mijë) rubla nga buxheti federal në Luna LLC. detyrat shtetërore.
Vendimi mund të ankimohet brenda një muaji në gjykatën e apelit të arbitrazhit.

Mbledhja e borxhit dhe e interesit për përdorimin e fondeve të të tjerëve sipas një marrëveshje garancie të lidhur për qëllimin e ekzekutimit të një marrëveshje për shitblerje të pasurive të paluajtshme

GJYKATA E ARBITRAZHIT TË MOSKËS

Në emër të Federatës Ruse

Pjesa operative është shpallur më 8 tetor 2007.
Data e nxjerrjes së plotë të vendimit është 12 tetor 2007.
Gjykata e Arbitrazhit në Moskë e përbërë nga:
Kryetari: A.
anëtarët e gjykatës: individualisht
gjatë mbajtjes së procesverbalit nga gjyqtari A.
me pjesëmarrjen e përfaqësuesve:
nga paditesi: B. - pas.
nga të paditurit: P. - ud. 8926, p.sh. datë 22.03.2007 ish. datë 22.03.2007, G. - pas., dov. datë 19 qershor 2007, sh. datë 19 qershor 2007, sh. datë 25 maj 2007
shqyrtoi çështjen mbi padinë e RAMENKA SH.PK
tek American Traders LLC; SH.PK "Pika e Shtatë"; SH.PK Dyqani N 40 "Sollolaki"
Mbledhja së bashku dhe veçmas prej 52,171,895 RUB. 01 kop.
Gjykata shpjegoi të drejtat dhe detyrimet procedurale, si dhe të drejtën për të kundërshtuar çështjen, të drejtën për të shqyrtuar çështjen me pjesëmarrjen e vlerësuesve të arbitrazhit, për ta referuar mosmarrëveshjen në një gjykatë arbitrazhi, të drejtën për të kontaktuar një ndërmjetës për të zgjidhur mosmarrëveshjen. , dhe për të lidhur një marrëveshje zgjidhjeje.
Seanca gjyqësore është shtyrë nga 10.03.2007 për 10.08.2007.

instaluar:

Kërkesa u paraqit për rikuperimin nga të pandehurit bashkërisht dhe veçmas të 52,171,895 rubla. 01 kopekë, që arrin në 49,181,415 rubla. 69 kopekë borxh dhe 2,990,479 rubla. 32 kopekë interesi për përdorimin e fondeve të të tjerëve deri më 27 mars 2007, për shkak të mospërmbushjes së marrëveshjes nr.1/2006-3 datë 30.06.2006.
Çështja po shqyrtohet pas shfuqizimit të MO FAS.
Me vendim të Gjykatës së Arbitrazhit të Moskës, të datës 30 Mars 2007, 52,171,895 rubla u morën bashkërisht dhe veçmas nga të pandehurit. 01 kop., duke përfshirë: 49,181,415 fshij. 69 kopekë borxh dhe 2,990,479 rubla. 32 kopekë për qind, si dhe 100,000 rubla. shpenzimet për pagimin e detyrës shtetërore.
Me vendim të Shërbimit Federal Antimonopol të Moskës, datë 6 korrik 2007 N KG-A40/6200-07, vendimi i gjykatës në çështjen nr. transferohet për një gjykim të ri. Në këtë vendim thuhet se gjykata nuk ka shqyrtuar pikën 3.2, sipas së cilës garantuesi nuk përgjigjet ndaj kreditorit për përmbushjen e detyrimit të debitorit të siguruar nga kjo marrëveshje, në rast se, për fajin e kreditorit, një blerje dhe Marrëveshja e shitjes së pasurisë nuk është lidhur ndërmjet kreditorit dhe garantuesit. Duke marrë parasysh sa më sipër, gjykata e shkallës së parë duhet të marrë parasysh sa më sipër dhe të miratojë një akt gjyqësor ligjor dhe të justifikuar për çështjen.
Paditësi ka mbështetur pretendimet. I padituri e kundërshtoi plotësimin e padisë për arsyet e parashtruara në përgjigje.
Duke ndjekur udhëzimet e Rajonit të FAS të Moskës, duke shqyrtuar materialet e çështjes, duke dëgjuar argumentet e përfaqësuesit të paditësit dhe duke vlerësuar provat e paraqitura, ai beson se kërkesat duhet të plotësohen në bazat e mëposhtme.
Siç shihet nga materialet e çështjes, marrëveshja nr. 1/2006-3 e datës 30 qershor 2006 është lidhur ndërmjet palës paditëse, të paditurit American Traders LLC dhe Seventh Continent LLC (skedarët e çështjes 39 - 40).
Me klauzolën 5 të marrëveshjes 1/2006-3 të datës 30 qershor 2006, ish-pronari (i pandehuri American Traders LLC) pranoi t'i kthente qiramarrësit (paditës në këtë mosmarrëveshje) shumën e paradhënieve të pallogaritura.
Klauzola 2 e marrëveshjes nr. 1/2006-3 e datës 30 qershor 2006 përcakton se shumat e paradhënieve nuk llogariten si qira sipas marrëveshjes së qirasë nr. 02/2002, datë 28 janar 2002; N 01/2002 datë 28.01.2002; N 01/2004/E datë 30.09.2004, tregohen në aktin e pajtimit nr. 1/AT, datë 30.06.2006, nënshkruar ndërmjet palës së paditur American Traders LLC dhe paditëses Ramenka LLC.
Nga paragrafi 1.3. akti i pajtimit nr. 1/AT, datë 30 qershor 2006, shihet se shuma totale e paradhënieve të pakontabilizuara është 49,181,415 rubla. 69 kopekë, duke përfshirë: 22,940,486,11 rubla. paradhënie e pakredituar sipas marrëveshjes së qirasë nr. 02/2002, datë 28 janar 2002, 24,516,252 rubla. 74 kopekë paradhënie e pakredituar sipas marrëveshjes së qirasë nr. 01/2002, datë 28 janar 2002 dhe 1,724,676 rubla. 82 kopekë, paradhënie e pa llogaritur sipas marrëveshjes së qirasë nr. 01/2004/E datë 30 shtator 2004.
Për të siguruar përmbushjen nga ana e të pandehurit, American Traders LLC, të detyrimeve të saj sipas Marrëveshjes 1/2006-3 të datës 30 qershor 2006, janë lidhur marrëveshje garancie.
Marrëveshja e garancisë nr.1/2006-P datë 30.06.2006, lidhur ndërmjet palës paditëse - RAMENKA LLC dhe të paditurës Sedmaya Tochka LLC dhe marrëveshjes së garancisë N 1-1/2006-P datë 30.06.2006, lidhur ndërmjet palës paditëse - SH.PK “RAMENKA” dhe e paditura SH.PK Shitorja nr.40 “Sollolaki”.
Në përputhje me kushtet e marrëveshjeve të specifikuara të garancisë, garantuesit (të pandehurit në këtë mosmarrëveshje) - LLC Store N 40 "Sollolaki" dhe LLC "Sedmaya Tochka" - morën përsipër t'i përgjigjen kreditorit (paditësit) për përmbushjen nga i padituri - LLC "American Traders" të detyrimeve monetare që rrjedhin nga marrëveshja e datës 30 qershor 2006 nr. 1/2006-3 në të njëjtën shumë si debitori (i pandehuri) American Traders LLC, por pa u kufizuar në, pagesën e interesit, rimbursimin e kostove ligjore. për mbledhjen e borxhit dhe humbjet e tjera të kreditorëve të shkaktuara plotësisht nga mospërmbushja ose përmbushja e gabuar e detyrimeve nga debitori dhe transferimi i shumës së borxhit brenda 10 ditëve kalendarike nga data e marrjes së kërkesës së kreditorit (klauzolat 1.2 dhe 2.1 të garancisë marrëveshjet).
Në përputhje me Art. 363 i Kodit Civil të Federatës Ruse, në rast të mospërmbushjes ose përmbushjes së pahijshme nga debitori të detyrimit të garancisë së sigurisë, garantuesi dhe debitori janë bashkërisht dhe individualisht përgjegjës ndaj kreditorit. Garancia i përgjigjet kreditorit në të njëjtën masë si debitori, duke përfshirë pagesën e interesit të shkaktuar nga mospërmbushja ose përmbushja e pahijshme e detyrimit nga ana e debitorit, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe nga marrëveshja e garancisë.
Sipas pikës 1.3. marrëveshjet e garancisë, përgjegjësia e garantuesve ndaj kreditorit është solidare.
Siç shihet nga materialet e çështjes, paditësi u dërgoi telegrame të pandehurve duke kërkuar pagesën e fondeve në shumën totale prej 49,181,415 rubla. 69 kopekë, të cilat u morën nga të pandehurit më 8 gusht 2006, siç vërtetohet nga njoftimet për dërgimin e telegramit. Gjithashtu, paditësi u ka dërguar letra me rekomandim të paditurve me kërkesa të ngjashme.
Të paditurit nuk i janë përgjigjur kërkesave të paditësit dhe nuk e kanë shlyer borxhin.
Gjykata i konsideron të justifikuara dhe të provuara argumentet e paditësit, ndërsa në përputhje me Art. Art. 309, 310 i Kodit Civil të Federatës Ruse, detyrimet duhet të përmbushen siç duhet në përputhje me kushtet e detyrimit; refuzimi i njëanshëm për të përmbushur detyrimin nuk lejohet.
Gjykata nuk mund të pranojë argumentet e të paditurve se detyrimet e garantuesve kanë pushuar, pasi faji i paditësit ishte që kontratat e shitblerjes së pasurive të paluajtshme nuk u lidhën: sipas marrëveshjeve të garancisë datë 30 qershor 2006 nr. 1/2006- P në adresën: Moskë, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 dhe datë 06/30/2006 1-1/2006-P në adresën: Moskë, Leningradsky Prospekt, 78, bldg. 1. Përveç kësaj, të pandehurit i referohen edhe faktit se marrëveshjet e garancisë janë lidhur me kusht të ndashëm, i cili parashikohet në pikën 3.2. marrëveshjet nga të cilat rrjedh, siç u tha më sipër, se garantuesi nuk përgjigjet ndaj kreditorit për përmbushjen e detyrimit të debitorit (American Traders LLC) të siguruar nga kjo marrëveshje, në rast se për fajin e kreditorit, marrëveshjet e shitblerjes nuk lidhen ndërmjet kreditorit dhe garantuesit të sendeve të paluajtshme.
Gjykata nuk mund të pajtohet me argumentet e të pandehurit se këto marrëveshje janë lidhur me një kusht të ndashëm.
Në përputhje me paragrafin 2 të Artit. 157 i Kodit Civil të Federatës Ruse, të cilit i referohen të pandehurit, sipas të cilit një transaksion konsiderohet i përfunduar me një kusht të ndashëm nëse palët e kanë bërë përfundimin e të drejtave dhe detyrimeve të varur nga një rrethanë për të cilën nuk dihet nëse ajo do të ndodhë apo jo. Pra, ky rregull thotë se kushti duhet të jetë një rrethanë në varësi të vullnetit të palëve, pra palët nuk mund ta dinë nëse kjo rrethanë do të ndodhë apo jo. Për më tepër, lidhja e një marrëveshjeje është para së gjithash vullneti i palëve i shprehur me shkrim, kështu që lidhja e marrëveshjeve të shitblerjes nga palët sipas marrëveshjeve të garancisë varet vetëm nga vullneti i palëve, bazuar në sa më sipër. , referimi i të pandehurve në pikën 3.2. marrëveshjet e garancisë janë të paqëndrueshme.
Në të njëjtën kohë, kushti i pikës 3.2. marrëveshja për sa i përket përmbushjes nga palët, gjykata vlerëson se përmbushja nga garantuesit e detyrimit sipas marrëveshjeve të garancisë varet jo nga rrethanat e mos lidhjes së marrëveshjes së shitblerjes, por nga faji i kreditorit në dështimin e tyre për të përfunduar. Sipas kuptimit dhe përmbajtjes së Artit. 401 i Kodit Civil të Federatës Ruse - fajësia (qëllimi ose pakujdesia) është një element përgjegjësie dhe nuk mund të lidhet me rrethanat me shfaqjen e të cilave palët mund të përcaktojnë shfaqjen e ndonjë detyrimi. Në bazë të paragrafit 2 të Artit. 157 i Kodit Civil të Federatës Ruse - fajësia e kreditorit nuk mund të jetë një rrethanë që palët nuk e dinë dhe nuk mund të dinë nëse do të ndodhë apo jo.
Në përputhje me paragrafin 1. Art. 549 i Kodit Civil të Federatës Ruse - sipas një marrëveshje për blerjen dhe shitjen e pasurive të paluajtshme (marrëveshje për shitjen e pronës), shitësi merr përsipër të transferojë në pronësi të blerësit një ngastër toke, një ndërtesë, një strukturë, një apartament apo pasuri të tjera të paluajtshme.
Në përputhje me Art. 131 i Kodit Civil të Federatës Ruse, e drejta e pronësisë dhe të drejta të tjera reale për sendet e paluajtshme, kufizimet në këto të drejta, shfaqja, transferimi dhe përfundimi i tyre i nënshtrohen regjistrimit shtetëror në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksioneve. me të; regjistrimi i nënshtrohet: të drejtës së pronësisë, të drejtës së menaxhimit ekonomik, administrimit të së drejtës operative, të drejtës së posedimit të trashëgueshëm gjatë gjithë jetës, të drejtës së përdorimit të përhershëm, hipotekës, servituteve, si dhe të drejtave të tjera në rastet e parashikuara nga ky Kod dhe të tjera. ligjet.
Pasi shqyrtoi dokumentet e paraqitura nga palët, gjykata nuk vërtetoi fajësinë e kreditorit para garantuesve për moslidhjen e marrëveshjeve të shitblerjes.
Në përputhje me Art. 65 i Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse - çdo person që merr pjesë në çështje duhet të provojë rrethanat të cilave ai i referohet si bazë për pretendimet dhe kundërshtimet e tij.
Të paditurit, nga ana e tyre, nuk kanë ofruar prova se paditësi nuk ka pasur qëllim të lidhë kontrata shitblerjeje, përkundrazi, materialet e çështjes kanë paraqitur korrespondencë ndërmjet palëve, nga e cila shihet qartë se Ramenka LLC synon të lidhë kontrata shitblerje dhe gjithashtu propozoi mbajtjen e një takimi për të rënë dakord për një plan pagesash
Në lidhje me sa më sipër, gjykata e konsideron kërkesën e paditësit për të mbledhur bashkërisht dhe veçmas 49,181,415 rubla si legjitime, të justifikuara dhe të nënshtruara të përmbushjes. 69 kopecks, pasi fajësia e paditësit për mos lidhjen e kontratave nuk është vërtetuar, dhe refuzimi për të përmbushur detyrimet bie ndesh me Artin. Art. 309, 310 i Kodit Civil të Federatës Ruse, në këtë rast nga përmbushja e detyrimeve nga të pandehurit sipas marrëveshjeve të garancisë në lidhje me pagesën e borxhit.
Në lidhje me mospagimin e borxhit, paditësi kërkon mbledhjen e interesit për përdorimin e fondeve të njerëzve të tjerë në përputhje me Artin. 395 i Kodit Civil të Federatës Ruse në shumën prej 2,990,479 rubla. 32 kopekë deri më 27 mars 2007, bazuar në normën e rifinancimit të Bankës Qendrore të Federatës Ruse prej 10.5% në vit dhe kërkon të rikuperojë shumën e specifikuar nga të pandehurit bashkërisht dhe veçmas, duke iu referuar pikës 1.2. marrëveshje garancie.
Gjykata e konsideron të justifikuar kërkesën e paditësit për të mbledhur nga të paditurit bashkërisht dhe veçmas interesin për përdorimin e fondeve të njerëzve të tjerë në shumën e deklaruar prej 2,990,479 rubla. 32 kopekë, pasi ka pasur mospërmbushje të detyrimit monetar nga të pandehurit.
Në përputhje me Art. 110 i Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, shpenzimet e detyrimeve shtetërore të bëra nga paditësi i nënshtrohen rikuperimit të plotë nga të paditurit, pasi kërkesat e deklaruara në kërkesë janë të justifikuara.
Gjykata, e udhëhequr nga Art. Art. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 të Kodit Civil të Federatës Ruse dhe Art. Art. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Kodi i Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse,

Metoda e tretë e praktikuar e mbrojtjes së interesave të blerësit, e cila përdoret kur shiten pasuri të paluajtshme banesore me çmim të reduktuar, është ligjërisht më interesante dhe është si më poshtë. Marrëveshja e shitblerjes përfshin një kusht sipas të cilit shitësi merr përsipër të kryejë riparimet para shitjes së banesës me shpenzimet e blerësit. Kostoja e shpenzimeve të blerësit për riparime është e barabartë me diferencën midis çmimeve reale dhe çmimeve të banesës të treguara në kontratë. Dëftesa e dytë shkruhet në këtë kusht riparimi. Njëkohësisht me lëshimin e një faturë nga shitësi për marrjen e parave për riparime, blerësi nënshkruan një certifikatë pranimi për punën e kryer në një datë të ardhshme dhe se ai nuk ka pretendime për riparime. Ky akt do të mbrojë shitësin nga një blerës i paskrupullt nëse ai kërkon të kthehen fondet e transferuara për riparime, bazuar në mungesën aktuale të riparimeve të bëra.

Nënvlerësimi dhe mbivlerësimi i çmimeve në një marrëveshje shitblerjeje të pasurive të paluajtshme

Një skemë ligjore me dy fatura sjell edhe rreziqe ligjore për shitësin, pasi fatura e dytë e mbajtur nga blerësi është dëshmi e mospagimit të taksave nga shitësi dhe kjo kërcënon shitësin me mbledhjen e taksave të papaguara, gjobave, gjobave dhe ndjekjes penale. . Për më tepër, nëse në kohën e nënshkrimit të kontratës pagesa aktuale për apartamentin është bërë vetëm pjesërisht, dhe shuma e mbetur duhet t'i paguhet shitësit pas paraqitjes së dokumenteve për regjistrimin shtetëror të së drejtës dhe transaksionit (ose pas regjistrimit të tillë), atëherë një blerës i paskrupullt pas faktit të nënshkrimit të kontratës ka të drejtë që çmimi real i blerës të mos paguajë për pasurinë e paluajtshme, duke iu referuar shumës së detyrimit të tyre monetar të përcaktuar vetëm nga kushtet e marrëveshjes së shitblerjes.
III.

Blerja e një apartamenti me çmim të reduktuar

Nënvlerësimi i çmimit të kontratës në një marrëveshje shitblerjeje të pasurive të paluajtshme ose mbivlerësimi i çmimit është një situatë e zakonshme në transaksionet e blerjes dhe shitjes. Është e pakuptimtë, sigurisht, por mjerisht, këto janë realitetet e jetës sonë. ? Le të shqyrtojmë në detaje se në çfarë situatash njëra nga palët në transaksion kërkon një çmim më të ulët në kontratë ose një çmim të fryrë në kontratë.

Përmbajtja e artikullit

• Nënçmimi në kontratë
  • Arsyet që shitësi të nënvlerësojë çmimin e një apartamenti
  • Pse nënçmimi është i rrezikshëm për blerësin?
  • Pse nënçmimi është i rrezikshëm për shitësin?
  • Mbiçmimi në Marrëveshjen e Shit-Blerjes
  • Sqarimi i pikave të tjera të vështira

Blerësit e pasurive të paluajtshme mund të përballen me një ofertë nga Shitësi për të ulur çmimin në kontratë.

Duke nënvlerësuar koston e një apartamenti

Ai i drejtohet gjykatës me kërkesë për zgjidhjen e marrëveshjes skllavëruese, sepse çmimi në kontratë është më i vogël se çmimi i tregut për më shumë se 30%.Gjykata e plotëson kërkesën dhe e detyron të kthejë fondet e përcaktuara në kontratë. Kjo është ajo që ai bën. -Dhe 1,700,000.0? -Më falni, nuk zbatohen për marrëveshjen e shitblerjes së banesës! Dhe ky është një tjetër provë që do të zgjasë me vite.

Kujdes

Ndoshta do të kthehen tre kopekë, kush e di. Përfundim: Jini shumë të kujdesshëm për propozimin për uljen e çmimit. Nëse kjo nuk është një sasi shumë e madhe, atëherë mund të hartoni një marrëveshje blerje dhe shitje për përmirësime ose mobilje të pandashme.

Por kjo është një temë për një artikull tjetër. Një situatë tjetër me humbje të mundshme për Blerësin. Që nga viti 2015, parashikohet një zbritje tatimore për blerjen e ambienteve të banimit në masën 2 000 000,0 jo për pronë, siç ishte më parë, por për tatimpagues.

Nënvlerësimi i vlerës së pasurisë së paluajtshme në një marrëveshje shitblerjeje

Së dyti, pas përfundimit të kontratës, blerësi ka të drejtë të kërkojë nga shitësi vetëm kthimin e shumës së paguar për apartamentin (klauzola 2 e nenit 475 të Kodit Civil të Federatës Ruse) dhe kompensim për humbjet e shkaktuara nga përfundimi. të kontratës (klauzola 5 e nenit 453 të Kodit Civil të Federatës Ruse), por jo pagimi i një gjobe në lidhje me dështimin e shitësit për të përmbushur detyrimet e tij, gjë që shërbeu si bazë për përfundimin e kontratës. Së treti, edhe nëse gjykata njeh të drejtën e blerësit për t'i paguar atij një gjobë, ajo ka shumë të ngjarë të zbatojë Artin.
333 i Kodit Civil të Federatës Ruse për të ulur ndjeshëm dënimin për shkak të shpërpjestimit të tij me pasojat e shkeljes së detyrimit. Kur kompenson humbjet, blerësi gjithashtu nuk do t'i kthejë plotësisht paratë e paguara për apartamentin, pasi humbjet e tij mund të konsistojnë vetëm në një rritje të çmimeve për banesa të ngjashme në një zonë të caktuar për periudhën nga momenti i nënshkrimit të kontratës deri në momentin e përfundimit të tij. II.

Nënvlerësimi i shumës në marrëveshjen e shitblerjes

Rezultati është që autoritetet tatimore të gruas sime ose paguajnë ose shkojmë në gjykatë. Është e qartë se nuk ka asgjë për të paguar. Rezultati - gjashtë muaj provë! Sa e shqetësuar ishte ajo sekser Evgeniy Palko më 25 qershor

2010

Informacion

Roman Fadeev shkroi: Nga përvoja personale. Gruaja e shiti apartamentin. Në faturë shkruanin koston e plotë, në DCP ishte një milion.

Pas ca kohësh, zyra e taksave erdhi te pronarja e re, ajo (pronari i ri) u dha atyre një faturë. Rezultati është që autoritetet tatimore të gruas sime ose paguajnë ose shkojmë në gjykatë.
Është e qartë se nuk ka asgjë për të paguar. Rezultati - gjashtë muaj provë! Sa e shqetësuar ishte ajo.Dhe ndoshta kishte vetëm një faturë dhe në të shkruante se kishte marrë të gjithë shumën enkas për apartamentin e shitur? Atëherë asgjë e habitshme lidhja e jashtme Rusova Ekaterina 25 qershor 2010 Evgeny TRIO-REALTY shkroi: Roman Fadeev shkroi: Nga përvoja personale. Gruaja e shiti apartamentin. Në faturë shkruanin koston e plotë, në DCP ishte një milion.

Gabim 404

Taksa për blerjen e një apartamenti, taksa e pronës, taksa për individët dhe organizatat. Sa taksa, kur dhe si të paguani dhe si të merrni një zbritje tatimore (rimbursim tatimor) kur blini pasuri të paluajtshme.

Vendosa të blej një apartament, por pronari më hutoi: në marrëveshjen e blerjes / shitjes, në vend të 5 milion rubla. ne do të shkruajmë 2 milion rubla, dhe në faturën për transferimin e parave do të shkruajmë shumën e plotë (5 milion rubla). Ata thonë se nuk ka rreziqe dhe se të gjithë punojnë në këtë mënyrë. Ju lutemi shkruani rreziqet e mundshme dhe, ndoshta, raste nga praktika reale.

Faleminderit paraprakisht për pjesëmarrjen në diskutim. Sekser Nikolay Tyulenev 25 qershor 2010 1. Në rastin e kthimit dypalësh gjykata mund të mos marrë parasysh faturën dhe të urdhërojë që të ktheni vetëm shumën e përcaktuar në marrëveshje.2.

Çmimi i reduktuar në një marrëveshje shitblerjeje të pasurive të paluajtshme

Nga pikëpamja e Kodit Tatimor të Federatës Ruse, ky opsion i marrëdhënieve kontraktuale për qëllime të shmangies së tatimit mbi të ardhurat nuk është ideal. Pengesa janë riparimet e kryera nga shitësi për blerësin.

Nëse puna për përfundimin para shitjes së banesës kryhet nga shitësi për një tarifë, atëherë kostoja e riparimeve të tilla (në mënyrë që një shitës i paskrupull të mos ketë arsye për të rikuperuar nga blerësi koston e punës së kryer) duhet të jetë një pjesë e kostos së apartamentit sipas kontratës ose një pjesë e shumës së marrë nga shitësi për faturën e dytë, "riparim". Në çdo rast, këto do të jenë të ardhurat e shitësit, për të cilat nuk zbatohen rregullat e zbritjes tatimore dhe mbi të cilat do të duhet të paguhet tatimi mbi të ardhurat.

Nënvlerësimi i shumës në marrëveshjen e shitblerjes

Ekzistojnë gjithashtu situata kur transaksionet e parapaguara ndërpriten edhe para regjistrimit të tyre shtetëror, gjë që gjithashtu mund të çojë në mosrimbursim ndaj blerësit të të gjithë shumës së paguar në të vërtetë prej tij. Për të ulur këto rreziqe në zero, sekserët dhe avokatët ofrojnë një shumëllojshmëri të gjerë mekanizmash ligjorë.

I. Për shembull, propozohet të përfshihet në kontratë një klauzolë për gjobat për shitësin në rast të zgjidhjes së kontratës për fajin e tij, ku shuma e gjobës është e barabartë me diferencën midis shumës së paguar në të vërtetë dhe shumën sipas kontratës. Sidoqoftë, kjo skemë ka të metat e saj. Së pari, ky opsion është i mundur vetëm pas përfundimit të kontratës, e cila, në përputhje me rrethanat, duhet t'i nënshtrohet regjistrimit shtetëror dhe të jetë e vlefshme, pasi nëse kontrata është e pavlefshme ose për shkak të mos lidhjes së saj, çdo kusht i transaksionit është gjithashtu i pavlefshëm ( pa rënë dakord).
Mbyll informacionin Informacion Ju lutemi vini re se ky është versioni beta në anglisht. Disa faqe mund të mos përkthehen. Nëse keni vështirësi, ju lutemi kontaktoni administratorin tonë: [email i mbrojtur]. Ne do të jemi të lumtur të ndihmojmë. Pershendetje kolege. Lind pyetja e mëposhtme: nëse palët tregojnë çmimin e një kontrate për blerjen dhe shitjen e pasurive të paluajtshme nën atë reale, si të mbrohen në mënyrë efektive interesat e blerësit dhe të parandalohen, në rast të problemeve me transaksionin, humbja të diferencës ndërmjet fondeve aktuale të transferuara dhe çmimit formal të kontratës? fjalë kyçe: pasuri të paluajtshme Shkolla Juridike "STATUT" Seminare ligjore për profesionistë Çështje praktike të përgatitjes dhe zhvillimit të çështjeve gjyqësore

• 21.05 – 15.06. Online
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. dhe etj

Falimentimi i personave juridikë dhe shtetasve. Kursi i mbrëmjes

• 22 maj - 4 korrik. Moska
• Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.

• Kur telefononi nga shërbimi i sigurisë së bankës, do të përmendni çmimin e specifikuar në kontratë, dhe jo atë real.
• Të gjitha reklamat me çmimin aktual do të hiqen nga faqet e reklamave, përndryshe banka mund të ketë dyshime dhe të refuzojë të lëshojë një kredi.

Pse mbiçmimi është i rrezikshëm për shitësin?

• Nëse keni bërë një gabim në lidhje me detyrimin tuaj të tatimit mbi të ardhurat, mbivlerësimi çon në një rritje të shumës së zbritjeve
• Nëse fatura nuk shkatërrohet, ajo mund të përfundojë në shërbimin tatimor, ndoshta gabimisht nga blerësi, ose ndoshta me qëllim, dhe pasojat janë të paparashikueshme.
• Nëse kontrata zgjidhet me vendim gjykate, gjykata do t'ju detyrojë t'i ktheni blerësit të gjithë shumën e përcaktuar në kontratë.

Në çdo rast, ndryshimet në çmimin aktual kërkojnë një vlerësim të kujdesshëm të situatës!!! Gjithmonë i lumtur për të sqaruar.
Neni 556 Kalimi i pasurive të paluajtshme 1. Kalimi i sendit të paluajtshëm nga shitësi dhe pranimi i saj nga blerësi bëhen sipas një akt kalimi ose me dokument tjetër kalimi të nënshkruar nga palët, përveç rasteve kur me ligj ose kontratë parashikohet ndryshe, shitësi detyrimi për transferimin e pasurisë së paluajtshme te blerësi konsiderohet i përmbushur pas dorëzimit të kësaj pasurie blerësit dhe nënshkrimit nga palët e dokumentit përkatës të kalimit Shmangia e njërës nga palët nga nënshkrimi i një dokumenti për kalimin e pasurisë së paluajtshme në kushtet e përcaktuara me kontratë konsiderohet refuzim përkatësisht nga shitësi i detyrimit për kalimin e pasurisë dhe nga blerësi i detyrimit për të pranuar pronën.2.

Vitet e fundit, një nga transaksionet më të zakonshme në vend ka qenë transaksioni i blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme. Shumë qytetarë kërkojnë të shesin pronat e tyre të paluajtshme për arsye të ndryshme. Disa nuk mund ta mirëmbajnë atë për shkak të kostos së lartë të shërbimeve, të tjerë duan të marrin para për të për të siguruar jetesën e tyre.

Çfarë është kjo?

Në thelb të tij, një "transaksion blerje-shitje" është transferimi i pronësisë së pasurive të paluajtshme nga një person te tjetri për një shumë të caktuar parash. Kuptimi i tij është kryerja e veprimeve të caktuara juridikisht të rëndësishme.

Gjatë procesit, palët e interesuara nënshkruajnë një marrëveshje shitblerjeje. Ai specifikon kushtet e transaksionit, procedurën për përfundimin e tij, të drejtat dhe detyrimet e palëve në transaksion dhe përgjegjësitë e tyre. Nëse blerësi jep çmimin e vendosur nga shitësi për pronën, marrëveshja e shitblerjes e detyron atë t'ia kalojë pronën blerësit. Ai nga ana e tij merr përsipër ta pranojë duke paguar para.

Standardet e Kodit Civil

Në shumë raste, lind pyetja e vështirë për të sfiduar marrëveshjen e një transaksioni tashmë të përfunduar. Nëse një marrëveshje shitblerjeje e pasurive të paluajtshme shpallet e pavlefshme nga një autoritet gjyqësor, ajo nuk mbart asnjë pasojë juridike nga momenti i nënshkrimit të saj. Norma parashikohet në udhëzimet e nenit 167 të Kodit Civil të Federatës Ruse, i cili rregullon çështjet në lidhje me transaksionet.

Nga pikëpamja juridike, një transaksion mund të jetë:

• i pavlefshëm;
• i parëndësishëm.

Në rastin e parë, transaksioni shpallet i pavlefshëm nga autoriteti gjyqësor, nëse i interesuari paraqet arsye ligjore bindëse.

Procedura për kundërshtimin e një transaksioni përfshin palët e interesuara që paraqesin një kërkesë pranë një autoriteti gjyqësor. Në të njëjtën kohë, ata pretendojnë se interesat e tyre në pasuri të paluajtshme nuk janë marrë parasysh apo janë cenuar me rastin e lidhjes së marrëveshjes së shitblerjes.

Për shembull, kjo lloj kërkese mund të paraqitet nga trashëgimtari i pasurisë së një personi të vdekur nëse e drejta e tij për ta disponuar atë nuk është marrë parasysh. Ai ka të drejtë të paraqesë një kërkesë pranë një autoriteti gjyqësor për të shpallur transaksionin të pavlefshëm.

Nuk mund të përjashtohet mundësia e zgjidhjes së një situate të diskutueshme si rezultat i rregullimit paraprak. Në një transaksion të kontestuar, pala e interesuar ruan të drejtën për të zgjedhur mënyrën e zgjidhjes së konfliktit.

Rasti i dytë ka të bëjë me transaksione që janë kryer në kundërshtim të qartë me rregulloret ligjore. Ajo nuk kishte bazë për kryerjen e saj, kështu që kontrata nuk duhej të lidhej. Rrethanori presupozon pakundërshtueshmërinë dhe sigurinë e pavlefshmërisë së transaksionit. Për shembull, si rezultat i transaksionit, u shitën pasuri të paluajtshme në pronësi të një të mituri.

Veprimi konsiderohet i paligjshëm, prandaj, kur zbulohet ky lloj fakti, transaksioni bëhet i pavlefshëm. Por dhënia e fuqisë juridike për pavlefshmërinë e kontratës kryhet gjatë procesit gjyqësor me kërkesë të përfaqësuesit ligjor që nuk ka mbushur moshën madhore.

Skemat mashtruese kryhen shpesh gjatë një transaksioni imagjinar. Do të thotë të krijohet pamja e një transaksioni që nuk sjell pasoja juridike. Për shembull, pasuritë e paluajtshme ri-regjistrohen në një figurë për shkak të faktorëve të ndryshëm. Sa i përket një transaksioni të rremë, ai bëhet për të mbuluar një transaksion tjetër. Për shembull, shitja e pasurive të paluajtshme kryhet nën maskën e një procedure dhurimi.

Arsyet për të sfiduar një transaksion të blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme

Çështjet në lidhje me pavlefshmërinë e marrëveshjes së shitblerjes së pasurive të paluajtshme të lidhura ndërmjet individëve rregullohen nga rregulloret e kreut 9 të Kodit Civil. Transaksioni mund të kundërshtohet vetëm duke paraqitur një kërkesë pranë autoritetit gjyqësor. Arsyet për kundërshtimin e marrëveshjes së lidhur për transaksionet e shitblerjes janë parashikuar nga ligjvënësi në aktin e sipërpërmendur.

Këto përfshijnë ekzekutimin e një transaksioni:

• pa pëlqimin e kërkuar nga ligji, i cili duhet të jepet nga një palë e tretë ose organ ekzekutiv shtetëror në përputhje me nenin 173.1 të Kodit Civil. Për shembull, apartamenti është shitur pa marrë leje nga qiramarrësi;
• personi që nuk ka mbushur moshën madhore, siç shënohet në rregulloret e nenit 175 të Kodit Civil. Për shembull, prona është shitur pa lejen e prindërve nga një person që ishte 16 vjeç;
• përfaqësuesit ligjorë të të miturit pa lejen e organit të kujdestarisë dhe kujdestarisë, siç theksohet në nenin 176 të Kodit Civil;
• një person të cilit i është njohur aftësia e kufizuar për të vepruar në përputhje me standardet e nenit 176. Leja e organit të kujdestarisë dhe kujdestarisë është e detyrueshme;
• një person që nuk i kuptoi veprimet e tij, nuk i kuptoi pasojat e tyre, nuk mund t'i kontrollonte ato, norma parashikohet në udhëzimet e nenit 177 të Kodit Civil. Për shembull, shitja e pasurive të paluajtshme nën ndikimin e alkoolit ose drogës, duke qenë në gjendje pasioni;
• nën ndikimin e vullnetit të dikujt tjetër në përputhje me standardet e nenit 178 të Kodit Civil. Si rregull, kushtet e një transaksioni shprehin gabimisht ose shtrembëruar vullnetin e një prej pjesëmarrësve të tij. Për shembull, ai nuk do ta kishte përfunduar transaksionin nëse do të kishte informacion të vërtetë për pronën që blihej;
• nën ndikimin e detyrimit, shantazhit, kanosjes, apo pronari detyrohej ta shiste pronën si pasojë e rrethanave të vështira jetësore. Ky lloj transaksioni hyn në kategorinë e "skllavërisë", siç tregohet në nenin 179 të Kodit Civil. Për shembull, përdorimi i qëllimshëm nga blerësi i pozicionit të tij të favorshëm;
• njëri prej bashkëshortëve pa marrë pëlqimin për të shitur pasuri të paluajtshme nga bashkëshorti i dytë, nëse është pasuri e fituar bashkërisht në një martesë zyrtare;
• njëri nga trashëgimtarët kur pasuria është shitur pa marrë pëlqimin e trashëgimtarëve të tjerë që kanë të drejta të barabarta mbi pasurinë trashëgimore.

Siç tregon praktika gjyqësore, nga 5 në 15% gjatë gjykimit kontestohen transaksionet e lidhura me shitblerje të pasurive të paluajtshme. Në të njëjtën kohë, shumica e transaksioneve të kryera njihen nga autoriteti gjyqësor si të pavlefshme ose të pavlefshme.

Afatet

Ligjvënësi ka vendosur parashkrime të ndryshme për pretendimet në lidhje me transaksionet e pavlefshme dhe të pavlefshme. Periudha e kufizimit për një transaksion të anulueshëm është një vit, për një transaksion të pavlefshëm është 3 vjet.

Nëse lind nevoja, parashikohet një rritje e mëpasshme e periudhës në 10 vjet, siç theksohet në nenin 181 të Kodit Civil.

Në rastin e parë, periudha llogaritet nga momenti kur është marrë informacion i panjohur më parë për të interesuarin. Në disa raste, numërimi i tij mbrapsht fillon që nga dita e ndalimit të veprimeve të ndryshme me karakter të dhunshëm apo kërcënues.

Një transaksion imagjinar ose i rremë mund të sfidohet në vazhdim 3 vjet. Në këtë rast, numërimi mbrapsht i periudhës fillon nga momenti i zbulimit të shkeljeve të kryera në hartimin e kushteve të marrëveshjes së shitblerjes ose zbulimit të rrethanave të reja, të panjohura në momentin e nënshkrimit të saj.

Çfarë mund të bëni përpara se të regjistroni një kontratë?

Si rregull, çdo transaksion për blerjen dhe shitjen e pasurive të paluajtshme shoqërohet me marrjen e një depozite dhe nënshkrimin e një marrëveshjeje paraprake. Është hartuar në analogji me kontratën kryesore. Blerësi ka të drejtë t'i drejtohet një autoriteti gjyqësor me një deklaratë pretendimi nëse shitësi nuk i ka përmbushur kushtet e tij. Ai duhet të përmbajë një kërkesë për të pavlefshme kontratën.

Sa i përket depozitës, shitësi duhet të japë një faturë për marrjen e një shume të caktuar parash nga blerësi. Opsioni më i mirë është vërtetimi i tij nga një zyrë noteriale. Ai konfirmon që shitësi ka marrë para, prandaj është një nga dokumentet e kërkuara.

Nëse blerësi shkel kushtet e kontratës, depozita mbetet tek shitësi. Është e nevojshme të merren masa për të lejuar anulimin e marrëveshjes së shitblerjes përpara se ajo të paraqitet për regjistrim. Sipas standardeve të nenit 433 të Kodit Civil, ai konsiderohet i përfunduar që nga koha kur FKP Rosreestr bëri një procesverbal të regjistrimit shtetëror. Është e nevojshme të nderohet fakti që deri në përfundimin e tij, shitësi mbetet pronar i pronës.

Në përputhje me udhëzimet e nenit 8 të Kodit Civil të Federatës Ruse, e drejta e pronësisë së pasurive të paluajtshme, e cila i nënshtrohet regjistrimit të detyrueshëm, lind pikërisht nga momenti i zbatimit të saj. Nëse pasuria e paluajtshme tjetërsohet, atëherë, në përputhje me standardet e nenit 223, e drejta e pronësisë së blerësit lind pas regjistrimit të marrëveshjes së blerjes dhe shitjes në FKP Rosreestr.

Ai mund të pezullojë ose ta përfundojë atë, siç theksohet në nenin 19 të Ligjit Federal "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksionet me të". Ai pezullohet me formimin e disa bazave me iniciativën e titullarit të së drejtës së autorit ose të regjistruesit shtetëror, në përputhje me udhëzimet e nenit 20 të aktit të mësipërm.

Arsyet për pezullimin ose përfundimin e regjistrimit të të drejtave pronësore nga FKP Rosreestr përfshijnë:

• detaje dhe nuanca individuale që ngjallën dyshime te autoriteti i regjistrimit në lidhje me vërtetësinë e dokumenteve të paraqitura dhe informacionit që përmban ato. Në këto rrethana, regjistrimi pezullohet për një muaj;
• paraqitja e një kërkese nga mbajtësi i së drejtës së autorit që shpreh kërkesën e tij për të pezulluar regjistrimin shtetëror duke treguar një arsye të vlefshme. Si rregull, regjistrimi mund të pezullohet për 3 muaj;
• kërkesë nga shitësi për të përfunduar regjistrimin shtetëror të të drejtave pronësore, i cili ofron një arsye të justifikuar për këtë lloj veprimi. Në situatën aktuale, regjistrimi shtyhet për një muaj;
• një vendim i një autoriteti gjyqësor, i cili gjatë shqyrtimit të çështjes përcakton afatin e pezullimit të regjistrimit të të drejtave pronësore.

Në çdo situatë, pjesëmarrësve në transaksionin e shitblerjes u kthehen dokumentet që janë dorëzuar për regjistrimin e pronësisë. Në këtë rast, zgjidhja e marrëveshjes së shitblerjes nuk kërkohet, sepse humbet fuqinë juridike për shkak të ndërprerjes së regjistrimit të të drejtave pronësore. Dhe në përfundim, duhet theksuar se vitet e fundit në tregun e pasurive të paluajtshme janë kryer shumë paligjshmëri. Qytetarët duhet të ndjekin procedurën për kryerjen e transaksionit të shitblerjes. Ata duhet të studiojnë me kujdes kushtet e kontratës që nënshkruhet për të shmangur situata të paparashikuara.