Súdna prax v oblasti kúpno-predajných zmlúv, zmlúv o kúpe a predaji nehnuteľností. Teória všetkého

Bolo prijaté uznesenie pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. júla 2011 č. 54 „O niektorých otázkach riešenia sporov vyplývajúcich zo zmlúv o nehnuteľnostiach, ktoré budú vytvorené alebo nadobudnuté v budúcnosti“.

1. Budúci nehnuteľný predmet, ktorý je predmetom kúpno-predajnej zmluvy

Kľúčové upresnenie: predmet kúpno-predajnej zmluvy na budúcu nehnuteľnosť je možné riadne individualizovať ešte pred jej vznikom, zápisom a bez katastrálneho čísla.

V súlade s ustanovením odseku 2 uznesenia č. 54 absencia v zmluve o predaji nehnuteľnosti, ktorá vznikne alebo bude v budúcnosti nadobudnutá, uvedenie jej katastrálneho čísla nepotvrdzuje skutočnosť, že zmluvné strany si neuvedomili, že v zmluve o predaji nehnuteľnosti, ktorá bude v budúcnosti nadobudnutá alebo ktorá vznikne v budúcnosti. dohodli na nakladaní s predmetom zmluvy.

Súdna prax na základe kúpno-predajných zmlúv nehnuteľnosti boli zabezpečené objasneniami, ktoré poskytlo plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie. Poukázal na to, že predmet kúpno-predajnej zmluvy na budúcu nehnuteľnosť je možné individualizovať aj inými spôsobmi, ktoré umožňujú založiť nehnuteľnosť prevádzanú zmluvou na kupujúceho. Môže to byť napríklad približná plocha budúcej budovy, umiestnenie stavaného objektu, vlastnosti nehnuteľnosti definované v projektovej dokumentácii. Plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie navyše spresnilo skutočnosť, že túto zmluvu nemožno uznať za neuzatvorenú aj v prípade, že neobsahuje dostatočné údaje na individualizáciu predmetu dohody, ale sú napr. úkon prevzatia a prevodu nehnuteľnosti podľa zmluvy .

V súlade s odsekom 2 uznesenia č. 54 územné orgány Rosreestr nemajú v tejto situácii právo odmietnuť vykonať štátnu registráciu práv osoby na nehnuteľnosť a transakcie s ňou. Plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie teda poskytlo rozšírené vysvetlenie k článku 554 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý neobsahuje konkrétny zoznam metód individualizácie nehnuteľností na ich predaj. Povinnú registráciu nehnuteľností v Jednotnom štátnom registri však v čase uzavretia zmluvy neuviedol. Zároveň však Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie osobitne zdôrazňuje, že takéto dohody stanovujú cenu predávaného majetku, ktorá môže byť stanovená na jednotku plochy alebo iným spôsobom (podľa článku 555 ods. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V inom prípade sa dohody neuzavrú (podľa článku 550 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

V bode 3 uznesenia č. 54 sa uvádza, že neistota týkajúca sa predmetu kúpno-predajnej zmluvy budúcej nehnuteľnosti môže byť považovaná za dôvod pre vyhlásenie zmluvy za neuzatvorenú. Zároveň však Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie poskytuje niekoľko usmernení, pomocou ktorých je možné určiť skutočnú vôľu oboch strán. Možno tak urobiť na základe ustanovení zmluvy a iných dôkazov vo veci z praxe vzťahov medzi zmluvnými stranami a obchodných zvyklostí.

Zistilo sa, že ak pri prerokovaní predmetu zmluvy neexistuje dôkaz o dohode medzi zmluvnými stranami, kúpna zmluva sa považuje za neuzatvorenú.

Ak majú osoby dôkazy, ktoré potvrdzujú skutočnosť, že zmluva o kúpe a predaji budúcej nehnuteľnosti bola uzavretá pod vplyvom mylnej predstavy o individualizácii jej predmetu, môže pochybujúca strana požadovať náhradu škody v dôsledku toho, že zmluva bola uzavretá. uznané ako neuzavreté. K tomu je potrebné preukázať prítomnosť viny na konaní predávajúceho predávajúceho nehnuteľnosť.

2. Podpísanie kúpno-predajnej zmluvy budúce nehnuteľnosti

Kľúčové vysvetlenie: ak predávajúci podľa zmluvy v čase uzavretia zmluvy nevlastní alebo nevystupuje ako vlastník takéhoto predmetu, nemožno ho nútiť k splneniu povinnosti, ako aj k štátnej registrácii prevodu vlastníctvo na samotného predávajúceho.

Plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie poukázalo na dve možné situácie, ktoré by mohli viesť k vynúteniu uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy budúci nehnuteľný majetok. V prípade, že predávajúci podľa zmluvy nie je vlastníkom alebo vlastníkom veci, nemožno ho nútiť k úkonom na jej vytvorenie alebo nadobudnutie. V súlade s odsekmi 3 a 4 článku 487 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže žalobca požadovať vrátenie zaplatenej sumy peňazí a zaplatenia úrokov z nej. Môže tiež žiadať o náhradu škody, ktorá mu bola spôsobená. Tento typ náhrady zahŕňa napríklad vyplatenie rozdielu medzi hodnotou nehnuteľnosti stanovenou v kúpno-predajnej zmluve a aktuálnou trhovou cenou takéhoto predmetu.

Ak súd dostane komplexné dôkazy o tom, že odporca je vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá vystupuje ako predmet zmluvy a je jej neregistrovaným vlastníkom, potom môže rozhodcovský súd zaviazať odporcu, aby si splnil svoje povinnosti z dohody (v v súlade s článkom 398 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), požiadavka môže byť vyjadrená odporcom pri prevode nehnuteľnosti a štátnej registrácii prevodu vlastníctva k nej na základe kúpnej a predajnej zmluvy.

Plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie okrem toho osobitne poznamenalo, že požiadavky na uznanie vlastníctva nehnuteľnosti a jej vrátenie od odporcu možno definovať ako požiadavky, ktoré si vynucujú splnenie povinnosti previesť určitú vec a štátna registrácia prevodu vlastníckych práv k nej.

3. Výstavba nehnuteľnosti na mieste zákazníka

Kľúčové spresnenie: status zmluvy o výstavbe môže zahŕňať dohody, ktoré uvažujú o vytvorení budúcej nehnuteľnosti na pozemku vo vlastníctve inej osoby na základe zmluvy.

V bode 6 uznesenia č. 54 je vysvetlené, že zmluva, ktorá ustanovuje zriadenie nehnuteľnej veci na pozemku vo vlastníctve druhej zmluvnej strany podľa tejto zmluvy, potom takéto vzťahy treba definovať ako vzťahy zmluvy o výstavbe. . V tejto situácii má strana, ktorá stavbu realizuje, právo na odmenu za vykonanú prácu v súlade so zmluvou. Ak táto podmienka nie je splnená, môže strana okrem stanovenej peňažnej sumy požadovať náhradu za straty so zaplatením pokuty podľa podmienok zmluvy. Môže tiež uplatniť svoje právo, ktoré jej je priznané podľa pravidiel článku 712 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Ak sa platba za stavebné práce podľa zmluvy neuskutoční v hotovosti, ale s poskytnutím vlastníctva priestorov vo vybudovanej budove, potom možno túto zmluvu kvalifikovať ako zmiešanú a v jej príslušnej časti sú presne vymedzené náležitosti, ktoré sú ustanovené pre v kúpnej zmluve bude splnená nehnuteľnosť.

4. Definícia zmluvy o budúcej nehnuteľnosti ako jednoduchej spoločenskej zmluvy

Kľúčové vysvetlenie: jednoduchú spoločenskú zmluvu možno považovať za dohodu o budúcnosti nehnuteľnosti za predpokladu, že každá strana prispeje k dosiahnutiu spoločného cieľa.

Jednoduchá spoločenská zmluva je zmluva o budúcej nehnuteľnosti. To vysvetľuje odsek 7 uznesenia č jednoduchá spoločenská zmluva zabezpečuje rovnaký príspevok každého účastníka transakcie k budúcemu objektu. Napríklad jeden účastník prevádza peniaze, druhý vykonáva prácu, tretí dodáva stavebný materiál atď. Výsledkom spolupráce na základe jednoduchej spoločenskej zmluvy je hotová nehnuteľnosť.

Podľa pokynov pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie, ak v rozpore so základnými podmienkami zmluvy jeden zo spoločníkov, ktorý musí prispieť k vytvoreniu nehnuteľnosti formou prevodu pozemok do spoločného vlastníctva alebo nájomného práva, vyhýba sa plneniu svojich povinností, potom sa v tomto prípade môžu ostatní účastníci domáhať splnenia týchto povinností na súde. Táto skutočnosť je zakotvená v odseku 3 článku 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Žalobné návrhy spoločníkov, ktoré vyjadrujú požiadavku na uznanie vlastníctva podielu na spoločne vytvorenom predmete nehnuteľnosti, v súlade s vysvetleniami Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie, uvedenými v odseku 7 uznesenia č. 54, by mali byť kvalifikované rovnakým spôsobom.

Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je potrebné vziať do úvahy, že vlastnícke právo každého spoločníka, ktorý si uvedenú požiadavku uplatní, môže vzniknúť až po štátnej registrácii takéhoto práva na základe súdneho úkonu, ktorý nasvedčuje skutočnosti uspokojenia. tejto požiadavky.

5. Investičnú zmluvu nemožno kvalifikovať ako samostatný typ občianskoprávnej zmluvy

Kľúčové vysvetlenie: investičnú zmluvu nemožno považovať za samostatný typ zmluvy. Preto je v každom prípade potrebné určiť právnu povahu takejto dohody.

Odsek 4 uznesenia č. 54 objasňuje skutočnosť, že zmluvy, ktoré súvisia s investičnou činnosťou, nemôžu mať osobitnú právnu úpravu záväzkových vzťahov, ktoré medzi zmluvnými stranami vznikajú.

Plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie poznamenalo, že v tomto prípade musia rozhodcovské súdy najskôr určiť právnu povahu takýchto dohôd (zmluva, predaj a kúpa, jednoduché partnerstvo). Okrem toho upozornil na skutočnosť, že vlastníctvo k nehnuteľnosti, ktoré je vytvorené v súlade s ustanoveniami „investičnej zmluvy“, môže vzniknúť medzi osobami, ktoré túto zmluvu uzavreli, od okamihu, keď štátna registrácia právo sa vykonáva. Táto skutočnosť je zakotvená v odseku 2 článku 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

6. Uzavretie predbežnej zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti

Kľúčové upresnenie: za zmluvu o kúpe a predaji budúcej nehnuteľnosti možno považovať predbežnú zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti, ktorá bola uzatvorená na základe zálohovej platby.

Plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie v bode 7 uznesenia č. predbežná zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti medzi osobami, ktoré sa zaviažu uzatvoriť zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti vytvorenej v budúcnosti, za podmienok predčasného splatenia väčšiny celkových nákladov alebo celej ceny predmetu by mala byť definovaná ako zmluva o predaji a kúpa budúcej nehnuteľnosti.

Plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie uviedlo, že požiadavka individualizácie predmetu kúpno-predajnej zmluvy sa vzťahuje aj na predmet budúcej zmluvy, ktorý je uvedený v predbežnej zmluve. Preto túto predbežnú dohodu nemožno považovať za neuzatvorenú, ak bol predmet v predbežnej dohode riadne individualizovaný, ale napríklad bez uvedenia katastrálneho čísla nehnuteľnosti.

7. Postup registrácie kúpno-predajnej zmluvy na bývanie

Kľúčové vysvetlenie: postup štátnej registrácie zmlúv o predaji a kúpe bytových priestorov je potrebný iba vtedy, ak je v čase uzavretia tejto zmluvy predávajúci vlastníkom uvedeného objektu.

Plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie v súlade s ustanoveniami odseku 9 rezolúcie č. 54 vysvetlilo, že v súvislosti s dohodou o predaji a kúpe obytných priestorov musí byť vykonaná štátna registrácia, ak v čase jej uzavretia je predmet zmluvy vo vlastníctve predávajúceho (podľa článku 558 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V opačnom prípade sa bude mať za to, že od okamihu jej podpisu nie je zmluva uzavretá.

Zistilo sa tiež, že vyjadrenie odmietnutia zo strany územných orgánov Rosreestr, pokiaľ ide o štátnu registráciu vlastníctva obytných priestorov, ktoré v čase uzavretia kúpno-predajnej zmluvy nepatria predávajúcemu a nie sú podľa toho registrované možno považovať za nezákonné v prípade, že odmietnutie je vysvetlené výlučne absenciou tejto registrácie.

8. Uzavretie zmluvy o spoločnej výstavbe.

Kľúčové upresnenie: Vysvetlivky pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie, ktoré vyplývajú z uznesenia č. 54, sa nevzťahujú na tie vzťahy, ktoré sú spojené so spoločnou výstavbou bytových domov.

Toto vyhlásenie sa vzťahuje na predmety upravené federálnym zákonom z 30. decembra 2004 č. 214-FZ „O účasti na výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností ao zmene a doplnení niektorých právnych predpisov Ruskej federácie“.

Kúpa nehnuteľnosti: ako za ňu správne zaplatiť (analýza súdnej praxe) (Chakinsky A.)

Dátum zverejnenia článku: 26.03.2018

Takže je to hotové. Peniaze za byt zaplatené, zmluva podpísaná a zaregistrovaná, kľúče od bytu prevzaté. Môžete osláviť kolaudáciu a pokojne sa usadiť na novom mieste? Nie vždy. Je možné, že urazený predávajúci, ktorý sa domnieva, že pri transakcii „zlacnel“, podá žalobu na vypovedanie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti a vyhlási, že žiadne peniaze nedostal. Ďalej vám povieme, ako sa pred takýmto neuspokojivým scenárom chrániť...

SPÔSOB PLATBY ZA NEHNUTEĽNOSTI

Prax realitných transakcií u nás vyústila do štyroch hlavných spôsobov, ako môže kupujúci previesť finančné prostriedky na predávajúceho. Najjednoduchším z nich je prevod hotovosti „z ruky do ruky“. Druhým spôsobom je prenajatie samostatného bankového trezoru alebo, zjednodušene povedané, „bezpečnostnej schránky“. Platiť je možné aj prostredníctvom bankových inštitúcií, najmä otvorením bankového akreditívu. A napokon posledným spôsobom je prevod peňazí pri kúpe bývania pomocou notárskej úschovy.

PENIAZE „Z RÚK DO RÚK“: ROZPORNÁ SÚDNA PRAX

Najbežnejšia metóda. Niekde v oblasti notárskej kancelárie kupujúci prevedie peniaze predávajúcemu za požadovanú nehnuteľnosť. V zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti (opcia - v listine o prevode) sa uvádza, že peniaze boli predávajúcim prijaté v plnej výške. Vykonáva sa štátna registrácia nehnuteľností. Všetko je v poriadku? Nie, nie je to také jednoduché.
Faktom je, že domáca súdna prax má na posudzovanú problematiku dva úplne opačné názory.
V prvom prípade domáci Themis tvrdí, že keďže v zmluve je uvedené, že platba za toľko žiadaný kúpený „kútik“ bola vykonaná a predávajúci nepredložil dôkaz o opaku, dostali za nehnuteľnosť peniaze.
K.V.V. podala žalobu na Ya.O.Sh. o zrušení kúpno-predajnej zmluvy 1/2 spoluvlastníckeho práva k pozemku, ktorý sa nachádza na adrese:<...>kraj, obec<...>, sv.<...>, pričom na podporu tvrdení uviedol, že dňa 24. marca 2010 medzi ním a Ya.O.Sh. bola uzatvorená kúpno-predajná zmluva na uvedenú nehnuteľnosť. 20. apríla 2010 pre Ya.O.Sh. Vlastnícke právo k tejto nehnuteľnosti je zapísané, avšak žalovaná ešte neuhradila platbu podľa zmluvy.
Žalovaný pohľadávku neuznal a žiadal odmietnuť uspokojiť uvedené požiadavky.
Rozhodnutím Leningradského okresného súdu Krasnodarského územia zo dňa 29.5.2013 na uspokojenie nárokov K.V.V. bol odmietnutý.
Odvolacím rozsudkom súdneho senátu pre občianskoprávne veci Krajského súdu v Krasnodare zo dňa 29. augusta 2013 bolo rozhodnutie prvostupňového súdu zrušené. Proti tomuto uzneseniu podal žalovaný kasačnú sťažnosť.
Po kontrole materiálov prípadu a prerokovaní argumentov kasačnej sťažnosti Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie zistilo, že existujú zákonom stanovené dôvody na vyhovenie kasačnej sťažnosti a zrušenie odvolacieho rozhodnutia súdneho kolégia. pre občianske veci Krajského súdu Krasnodar zo dňa 29.08.2013.
Zástupca žalovaného na súdnych pojednávaniach súdov prvého a odvolacieho stupňa poukázal na skutočnosť, že prijatie peňažných prostriedkov žalobcu na základe kúpno-predajnej zmluvy zo dňa 29.03.2010 bolo potvrdené samotným textom zmluvy, odsek 3 ust. v ktorom sa uvádzalo, že k zmieru došlo medzi stranami v plnom rozsahu pred jeho podpisom.
Táto dohoda má všetky podstatné podmienky a prešla štátnou registráciou, pričom akékoľvek písomné dôkazy poukazujúce na nezákonnosť konania žalovaného pri uzatváraní tejto dohody žalobca nepredložil a nie je súčasťou materiálov prípadu. Súdne kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruskej federácie preto rozhodlo: Odvolanie súdneho kolégia pre občianske veci Krajského súdu v Krasnodare zo dňa 29. augusta 2013 sa ruší a prípad sa posiela na nové konanie. na odvolací súd (Definícia Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 09.09.2014 N 18- KG14-99).
Druhý prípad je, keď súdy prezentujú presne opačné stanovisko.
M.S.N. obrátil na súd, pričom svoje požiadavky odôvodnil tým, že je vlastníkom bytu nachádzajúceho sa na adrese:<...>, vo vzťahu<...>podiely z toho<...>bola uzavretá kúpno-predajná transakcia medzi ním a M.A.A., v mene ktorej konala matka M.N.A. Medzitým finančné prostriedky pre odcudzených<...>podiel mu doposiaľ nebol vyplatený, v súvislosti s čím žiadal od žalovaného vymáhať<...>rubľov, úroky z použitia finančných prostriedkov iných ľudí.
Súdne rozhodnutie čiastočne uspokojilo nároky.
Žalovaná s rozhodnutím súdu nesúhlasila a v odvolaní žiadala jeho zrušenie ako nezákonné a nedôvodné.
Po vypočutí vysvetlení žalobcu, skontrolovaní materiálov prípadu a prediskutovaní argumentov odvolania dospel súdny senát k nasledujúcim záverom.
Z materiálov prípadu vyplýva, že podľa IV.oddielu dohody sa cena podielu bytu určuje vo výške<...>rub., je zároveň určené, že kupujúci zaplatí predávajúcemu<...>trieť. dňom podpisu zmluvy pred štátnou registráciou kúpno-predajnej zmluvy.
Žalobca zdôvodňujúc svoje tvrdenia uviedol, že kupujúci (žalovaný) neuhradil platbu za kupovanú nehnuteľnosť podľa zmluvy. Analýzou dôkazov zozbieraných vo veci s prihliadnutím na to, že žalovaný nepredložil právne akceptovateľné dôkazy na preukázanie svojich tvrdení, súd prvého stupňa dospel k správnemu záveru, že nároky na vymáhanie peňažných prostriedkov od kupujúceho musia byť uspokojené.
Z materiálov prípadu vyplýva, že skutočnosť uzavretia vyššie uvedenej kúpno-predajnej zmluvy a prevodu obchodného podielu zo strany žalovaného nebola spochybnená, preto žalovaný ako kupujúci nehnuteľnosti musel súdu doložiť písomné dôkazy potvrdzujúce prevod peňažnej sumy žalobcovi podľa tejto dohody.
Medzitým vierohodné písomné dôkazy potvrdzujúce platbu podľa zmluvy o predaji a kúpe nehnuteľnosti, M.N.A. nepredložené. Za takýchto okolností je rozhodnutie súdu zákonné a primerané, zodpovedajúce zisteným okolnostiam a požiadavkám zákona. Na jeho zrušenie na základe argumentácie odvolania nie sú dané zákonné dôvody (odvolací rozsudok Najvyššieho súdu Karelskej republiky zo dňa 1.12.2015 vo veci č. 33-4547/2015).
Upozorňujeme tiež, že podľa ruských súdov musia byť spísané dôkazy o prevode peňazí. Súdy neberú do úvahy výpovede očitých svedkov potvrdzujúcich skutočnosť prevodu peňazí.
Zdá sa, že je potrebné, aby Najvyšší súd Ruskej federácie náležite objasnil, či vyhlásenie v zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti (prevodová listina), že boli prijaté peniaze, sa považuje za právnu skutočnosť ich prijatia, bez poskytnutia akýchkoľvek dodatočných dôkazov , alebo nie.

BEZPEČNOSTNÁ SCHRÁNKA - "ČERT JE V DETAILOCH"

Ak sa zmluvné strany zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti rozhodnú vykonať transakciu pomocou bezpečnostnej schránky, použije sa nasledujúca schéma. S bankou sa uzatvára nájomná zmluva na individuálny bankový trezor (bezpečnostná schránka), ktorej zmluvnými stranami sú okrem iného kupujúci aj predávajúci. Kupujúci vloží peniaze do bezpečnostnej schránky a predávajúci k nim v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy po určitom čase získa prístup, aby si ich mohol vyzdvihnúť.
Ale „diabol je v detailoch“ a najzložitejšie podmienky zmluvy o prenájme bezpečnostnej schránky sú zvyčajne napísané drobným písmom. Možný výsledok: nehnuteľnosť je predaná a pri prijímaní prostriedkov z bezpečnostnej schránky vznikajú neprekonateľné prekážky...
Žalobca R.E.V. podala na súd žalobu, v ktorej žiadala zneplatniť štátnu registráciu práva, na základe ktorej E.N.V. sa stal vlastníkom pozemku.
Na podporu uvedených tvrdení Z.I.N. naznačuje, že podľa uvedenej zmluvy o kúpe a predaji pozemku R.E.V. bola povinná zaplatiť jej peniaze vo výške<...>rubľov, ale prevedené iba v hotovosti<...>rubľov, zvyšné prostriedky boli uložené do bezpečnostnej schránky. Zároveň, podľa podmienok nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi zmluvnými stranami a bankou na individuálny bankový trezor, prevzatie predávajúcim Z.I.N. zaplatenie peňazí za pozemok je možné len za osobnej prítomnosti manželky kupujúceho - R.A.N., ktorá sa všetkými možnými spôsobmi vyhýbala dostaveniu sa v banke, a preto nedostala peniaze splatné od kupujúceho podľa zmluvy.
Medzitým materiály prípadu potvrdili, že sľúbený Z.I.N. prostriedky vo výške<...>trieť. R.E.V. za sporný pozemok ešte nebola zaplatená, ale táto okolnosť nie je dôvodom na ukončenie kúpno-predajnej zmluvy (rozsudok mestského súdu v Moskve zo dňa 6. decembra 2016 vo veci č. 33-43103/2016).
Žalobca následne po rozhodnutí súdu dostal peniaze z bezpečnostnej schránky. Ale musíte uznať, že plytvanie jej časom, energiou a nervovými bunkami na to, ako aj vynaloženie ďalších právnych výdavkov, nebolo súčasťou jej plánov!
Ďalší príklad, v ktorom súdy dospeli k presne opačnému záveru, že neprijatie peňažných prostriedkov z bezpečnostnej schránky je dôvodom na vypovedanie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti.
F. podal žalobu na M.A.S. o ukončení kúpno-predajnej zmluvy na bytové priestory z dôvodu nezaplatenia a vrátenia bytu do vlastníctva. Na podporu svojich tvrdení žalobkyňa uviedla, že<...>roku bola medzi účastníkmi uzavretá zmluva o kúpe a predaji bytu, v zmysle ktorej žalobkyňa predala žalovanému svoj byt na adrese:<...>. Kupujúci previedol peňažnú čiastku prenájmom individuálneho bankového trezoru v JSCB FORA-BANK, pre ktorý F. a M.A.S. uzavrela s JSCB FORA-BANK (JSC) nájomnú zmluvu na individuálny bankový trezor s osobitnými podmienkami.
Dňa 20.03.2015 žalobca kontaktoval banku, aby získal prístup do bezpečnostnej schránky s predložením cestovného pasu a kúpno-predajnej zmluvy, ale banka prístup do bezpečnostnej schránky odmietla, pretože v zmluve bol preklep. ; v odseku 5.1.1 F. je označený kupujúcim, ale mal by byť uvedený ako kupujúci M.A.S. Žalobca od 20. marca do 23. marca 2015 volal M. A. S., aby s ním navštívila banku a opravila preklep, aby sa F. mohol dostať do cely a získať finančné prostriedky za predaný byt. Dňa 23. marca 2015 žalobkyňa písomne ​​požiadala banku, aby získala prístup do bezpečnostnej schránky, čo jej však bolo zamietnuté. Žalobca mal prístup do bezpečnostnej schránky do 25.03.2015 a od 26.03.2015 - prístup výlučne kupujúcemu. Žalovaný sa zároveň v banke nedostavil a finančné prostriedky neboli žalobcovi prevedené.
Rozhodnutím Okresného súdu Lyublinsky v Moskve zo dňa 13. augusta 2015, ako uspokojenie pohľadávky F. voči M.A.S. bola zamietnutá výpoveď kúpno-predajnej zmluvy na bytové priestory a vrátenie bytu do vlastníctva.
Odvolacie rozhodnutie súdneho senátu pre občianske veci Mestského súdu v Moskve zo 16. februára 2016 rozhodlo:
sa ruší rozhodnutie Okresného súdu Ljublinský v Moskve zo dňa 13.08.2015, vo veci sa prijíma nové rozhodnutie, ktorým sa nároky F. voči M.A.S. čiastočne uspokojiť.
Vypovedať kúpno-predajnú zmluvu na byt nachádzajúci sa na<...>, uzavretej medzi F. a M.A.S.<...>roku. Vráťte apartmán nachádzajúci sa na adrese:<...>.
V kasačnej sťažnosti M.A.S. požiadal o zrušenie odvolacieho rozhodnutia súdneho senátu pre občianske veci Mestského súdu v Moskve zo 16. februára 2016 a o potvrdenie rozhodnutia Okresného súdu Ljublinský v Moskve zo dňa 13. augusta 2015.
Bolo prijaté rozhodnutie o odmietnutí postúpenia prípadu kasačnému súdu z nasledujúcich dôvodov.
Súd prvej inštancie, ktorý odmietol uspokojiť nároky F., vychádzal zo skutočnosti, že kúpno-predajná zmluva neobsahuje podmienky vysporiadania medzi predávajúcim a kupujúcim prenájmom bezpečnostnej schránky, zmier medzi stranami podľa ust. kúpno-predajná zmluva je potvrdená predložením vyššie uvedeného pokladničného dokladu a listiny o prevode podpísanej zmluvnými stranami, a preto nie je dôvod domnievať sa, že medzi zmluvnými stranami nedošlo k vyrovnaniu. Navyše ani zákon, ani kúpno-predajná zmluva nedáva žalobcovi právo domáhať sa od žalovaného (kupujúceho bytu) vrátenia bytu prevedeného zmluvou v prípade, že žalovaný poruší svoje povinnosti. zaplatiť cenu bytu.
Sudcovský senát po preskúmaní veci v odvolacom konaní so závermi prvostupňového súdu nesúhlasil.
Ak kupujúci nehnuteľnosti zapísal prevod vlastníctva, ale neuhradil za nehnuteľnosť platbu, predávajúci na základe bodu 3 čl. 486 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má právo požadovať platbu podľa zmluvy a platbu úrokov v súlade s čl. 395 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Zápis prevodu vlastníckeho práva k predávanej nehnuteľnosti na kupujúceho nie je prekážkou ukončenia zmluvy z dôvodov ustanovených v čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
V súlade s vysvetleniami obsiahnutými v bode 65 spoločného uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie a Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 29. apríla 2010 N 10/22 „K niektorým otázkam vznikajúcim v súdnej praxi pri riešení sporov súvisiacich s ochranou vlastníckeho práva a iných majetkových práv“ (odseky 1 - 4) má predávajúci, ktorý neprijal protiplnenie od kupujúceho, ktorý si vlastnícke právo prihlásil na seba, právo podať obid. nárok na zaplatenie a nárok na zrušenie zmluvy.
Ako upozornil senát sudcov, z podstaty zmluvy o kúpe a predaji bytu je prevzatie ceny za predávaný tovar predávajúcim podstatnou podmienkou kúpno-predajnej zmluvy, nakoľko pri predaji tovaru a jeho prevode do vlastníctva kupujúceho predávajúci v prvom rade očakáva, že zaň dostane určitú peňažnú čiastku.
Ak teda kupujúci nezaplatí za prevádzanú nehnuteľnosť cenu uvedenú v kúpnej zmluve, predávajúci je v značnej miere ukrátený o to, s čím mal právo pri uzatváraní zmluvy počítať, keďže ak predávajúci nehnuteľnosť, vč. bytov, vedel, že z kúpnej zmluvy nedostane peniaze, kúpnu zmluvu neuzavrie a neprevedie nehnuteľnosť na kupujúceho.
Po zhodnotení vo veci zhromaždených dôkazov v celom rozsahu dospel súdny senát k záveru, že na strane kupujúceho M.A.S. kúpno-predajná zmluva na byt nebola vykonaná, pretože nezaplatil za byt cenu stanovenú v kúpno-predajnej zmluve, predávajúca bytu F. finančné prostriedky nedostala, pretože nezískala prístup k bytu. bankový trezor, v ktorom sa nachádzali peniaze, ktoré jej patrili podľa kúpno-predajnej zmluvy v hotovosti.
Na základe uvedeného súdny senát právoplatne zrušil rozhodnutie súdu prvého stupňa a vypovedal zmluvu o predaji a kúpe bytu (Rozhodnutie Mestského súdu v Moskve zo dňa 28.04.2016 č. j. 4g-4632/2016) .
Aj keď teda v tomto príklade došlo v konečnom dôsledku k zrušeniu zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti, neopatrné prečítanie zmluvy o prenájme bezpečnostnej schránky viedlo aj k negatívnym dôsledkom v podobe plytvania časom pre poškodeného a trov právneho zastúpenia.

PLATOBNÉ DOKLADY AKO NEUVERITEĽNÝ DÔKAZ

Peniaze za zakúpený „domov“ je možné previesť predajcovi prostredníctvom bankových inštitúcií. Napríklad pomocou bankových akreditívov uzatvorených medzi predávajúcim a kupujúcim. Tento akreditív špecifikuje platobné podmienky, upozornenia pre predávajúceho a kupujúceho, ako aj ich základné údaje. V takom prípade si predávajúci zriadi vo svojej banke osobitný účet a banka kupujúceho prevedie požadovanú sumu na tento účet. Predajca ho však bude môcť prijať až po dokončení transakcie a jeho banka dostane všetky potrebné dokumenty potvrdzujúce skutočnosť, že bola dokončená.
V tomto prípade domáca súdna prax ukazuje pozoruhodnú jednotnosť. Ako potvrdenie o kúpe a predaji nehnuteľnosti môžu slúžiť takmer akékoľvek bankové doklady. Vyplýva to z právneho rozboru obsahu čl. 161 - 162 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a v uznesení č. vydanie prípustných dôkazov potvrdzujúcich skutočnosť prevodu peňazí kupujúcim predávajúcemu pri transakciách nákupu a predaja nehnuteľností. Na potvrdenie prevodu peňazí za kupovanú nehnuteľnosť je potrebné predložiť písomný dôkaz (platobné doklady: bankový príkaz, pokladničný doklad a pod.).

VKLAD U NOTÁRA AKO ZÁRUKA SPOĽAHLIVOSTI TRANSAKCIE

A konečne, od 1. januára 2015 bolo možné vykonávať obchody pri kúpe a predaji nehnuteľností prostredníctvom notárskej úschovy. Táto schéma funguje nasledovne. Kupujúci poukáže peniaze na osobitný depozitný účet notára. Potvrdí transakciu, vlastníctvo kupujúceho zaregistruje Rosreestr a potom notár prevedie finančné prostriedky predávajúcemu.
V tomto prípade jednoducho nemôže vzniknúť súdny spor o tom, či kupujúci zaplatil za nehnuteľnosť. Zloženie peňažných prostriedkov kupujúceho do notárskej úschovy navyše naznačuje jeho úmysel uzavrieť zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti (odvolacie rozhodnutie Krajského súdu v Krasnojarsku zo dňa 22. septembra 2014 vo veci č. 33-9172/2014).

ZHRNUTÍM SI TO

Poďme teda vyvodiť závery o tom, ako najlepšie konať ako obozretný kupujúci nehnuteľnosti.
Plánujete prevádzať peniaze z ruky do ruky? Vyžiadajte si od predávajúceho vlastnoručne napísaný doklad o prijatí finančných prostriedkov v plnej výške.
Prevod peňazí pomocou bezpečnostnej schránky? Pozorne si prečítajte jej nájomnú zmluvu.
Prevod peňazí cez banku? Metóda je spoľahlivá, ale buďte pripravení na náklady spojené s bankovými províziami atď.
Najlepšie je využiť notársku úschovu! Ako povedal hrdina jedného kultového filmu, je to lacné, spoľahlivé a praktické!

Článok 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zmluva o predaji

1. Kúpno-predajnou zmluvou sa jedna zmluvná strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej zmluvnej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť určitú peňažnú čiastku (cena ) pre to.
2. Ustanovenia tohto odseku sa vzťahujú na nákup a predaj cenných papierov a valút, pokiaľ zákon neustanovuje osobitné pravidlá pre ich nákup a predaj.
3. V prípadoch ustanovených týmto kódexom alebo iným zákonom sú špecifiká nákupu a predaja určitých druhov tovaru určené zákonmi a inými právnymi aktmi.
4. Ustanovenia tohto odseku sa vzťahujú na predaj majetkových práv, pokiaľ z obsahu alebo povahy týchto práv nevyplýva niečo iné.
5. Pre určité druhy kúpno-predajných zmlúv (maloobchodná kúpa a predaj, dodávka tovaru, dodávka tovaru pre vládne potreby, kontraktácia, dodávka energií, predaj nehnuteľností, predaj podniku) sa ustanovenia tohto odseku vzťahujú na platia, pokiaľ pravidlá tohto kódexu o týchto typoch zmlúv neustanovujú inak.

Nútenosť uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu na nebytový priestor

ROZHODCOVSKÝ SÚD MOSKVA

V mene Ruskej federácie

(extrakcia)

Výrok rozhodnutia bol vyhlásený dňa 22.1.2007.
Úplné znenie rozhodnutia padlo 29. januára 2007.
Rozhodcovský súd v zložení predseda senátu N., protokol viedol asistent sudcu P.G.N., za účasti: od žalobcu - B. (ex. zo dňa 17.01.2007 b/n), od žalovaného - P. Yu.V. (ext. zo dňa 01.09.2007 N 07.05-7), od 3. osoby - A. (ext. zo dňa 16.11.2006 N D-06/3343), po prejednaní veci o nároku spoločnosti Luna LLC proti SGUP za predaj nehnuteľnosti mesta Moskva, 3. strana - DIGM, o donútení uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu,

NAINŠTALOVANÉ:

Luna LLC podala na súd žalobu proti Štátnemu jednotnému podniku za predaj majetku v Moskve, aby prinútila odporcu uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu na nebytové priestory s rozlohou 525,6 metrov štvorcových. m (poschodie 1, miestnosť II, izby 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), so sídlom na adrese: Moskva, ul. Perovskaya, 10, bldg. 1, cena 6 628 894 RUB. o podmienkach návrhu zmluvy priloženého k žalobe, ktorý sa týka založenia spoločnosti v procese privatizácie majetku ateliéru č. 37 a užívania nehnuteľností v prenájme.
Žalovaný žiadosť zamietol s odvolaním sa na absenciu zodpovedajúceho príkazu DIGM, uviedol, že pred uplynutím lehoty ustanovenej v odseku 13 čl. 43 federálneho zákona z 21. decembra 2001 N 178-FZ „O privatizácii štátneho a obecného majetku“ a o nemožnosti kúpy nehnuteľností po dvoch rokoch odo dňa nadobudnutia účinnosti tohto zákona, a tiež napadol odkúpna cena nehnuteľnosti navrhnutá žalobcom.
3. strana považuje nároky za nezákonné s poukazom na to, že ku dňu 27.04.2004 sa stali neplatnými ustanovenia zmlúv o nájme nehnuteľností ohľadom práva odkúpenia tejto nehnuteľnosti a že nájomná zmluva zo dňa 15.02.1995 N 4 -108/95, uzavretej so žalobcom, neustanovuje možnosť odkúpenia prenajatého majetku, uviedol, že trhová cena nehnuteľností, na ktoré boli uplatnené nároky, je v súčasnosti 34 235 593 RUB.
Žalobca spochybňujúc argumenty žalovaného a tretej strany odkázal na ustálenú súdnu prax v takýchto sporoch (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Moskovskej oblasti zo dňa 4. októbra 2006 N KG-A40/9151-06).
Po preskúmaní predložených dokladov a vypočutí osôb zúčastnených na prípade súd považuje požiadavky za vyhovujúce vzhľadom na nasledujúce okolnosti.
Luna LLC je právnym nástupcom spoločnosti Luna Firm LLP, ktorá vznikla počas privatizácie ateliéru č. 37 na adrese: Moskva, ul. Perovskaya, 10, budova 1.
V súlade s plánom privatizácie, schváleným rozhodnutím Územného úradu Vyššieho správneho okruhu Moskovského výboru štátneho majetku zo dňa 10. apríla 1992 č. 6, Luna LLP, na základe kúpnej a predajnej zmluvy zo 4. novembra 1992 č. 04-00239/92, kúpila fixný a prevádzkový kapitál ateliéru.
Privatizačný plán a zmluva zo 4. novembra 1992 N 04-00239/92 stanovuje prenájom ateliérových priestorov spoločenstvu s právom ich odkúpenia po roku.
Prenájom garsónky o výmere 527,9 m2. m formalizovaná dohodou z 15. februára 1995 N 4-108/95 medzi výborom pre majetok v Moskve a partnerstvom.
V dôsledku prestavby priestorov povolenej na základe príkazu vedúceho okresnej správy Perovo mesta Moskvy z 25. marca 2004 N 109 sa plocha prenajatých priestorov zmenila na 525,6 metrov štvorcových. m.
Nájomná zmluva zo dňa 15.02.1995 N 4-108/95 bola uzavretá, ako je v jej texte výslovne uvedené, na základe kúpno-predajnej zmluvy zo dňa 04.11.1992 N 04-00239/92, preto je žiadne ustanovenie v ňom týkajúce sa práva nájomcu na odkúpenie obývaných priestorov neznamená, že sa na žalobcu nevzťahujú ustanovenia uvedené v odseku 13 čl. 43 federálneho zákona z 21. decembra 2001 N 178-FZ „O privatizácii štátneho a obecného majetku“.
V súlade s odsekom 13 čl. 43 federálneho zákona z 21. decembra 2001 N 178-FZ „O privatizácii majetku štátu a obcí“, ak všetok majetok štátneho alebo komunálneho podniku, s výnimkou budovy alebo nebytových priestorov, v ktorých je tento podnik sa nachádzalo, bolo nadobudnuté pred nadobudnutím účinnosti prvej časti kapitoly IV Občianskeho zákonníka Ruskej federácie so súčasným uzavretím nájomnej zmluvy s možnosťou kúpy takejto budovy alebo priestorov, konkrétnej budovy alebo bytový priestor je predmetom predaja vlastníkovi, ktorý kúpil celý majetok podniku za trhovú hodnotu.
Žalobca sa so žiadosťou o predaj prenajatých priestorov obrátil na odbor majetku mesta Moskva, ktorý je oprávnený rozhodovať o predaji majetku mesta Moskva, 4. 6. 2004 (vstup č. 70-124. 4) - pred uplynutím ustanovenej dvojročnej lehoty na uplatnenie práva kúpy priestorov.
Trhová hodnota priestorov prenajatých žalobcom v tomto období bola 6 628 894 rubľov, čo potvrdzuje aj hodnotiaca správa N 04-0117-0044/04-1, ktorú vypracoval PBOYUL Z. na základe pokynov DIGM.
Žalobca nemôže niesť negatívne dôsledky z dôvodu zvýšenia ceny nehnuteľností v období, keď sa DIGM vyhýbalo rozhodnutiu o predaji nehnuteľnosti, preto by sa odkupná cena nehnuteľnosti mala určiť na základe jej trhovej ceny v čase, keď žalobca podal žiadosť o odkúpenie.
Námietky žalovaného a 3. strany sú uvádzané bez zohľadnenia ustálenej súdnej praxe (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Moskovskej oblasti zo dňa 04.10.2006 N KG-A40/9151-06), a preto podliehajú zamietnutiu. .
Náklady na štátny poplatok je potrebné pripísať žalovanému, ten je však od ich platenia oslobodený, preto je potrebné štátne poplatky zaplatené pri podaní žaloby vrátiť.
Riadený čl. 43 federálneho zákona z 21. decembra 2001 N 178-FZ „O privatizácii štátneho a obecného majetku“, čl. čl. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Občiansky zákonník Ruskej federácie, čl. čl. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Rozhodcovský poriadok Ruskej federácie, súd

zaviazať štátny jednotný podnik na predaj majetku v Moskve uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu so spoločnosťou Luna LLC na nebytové priestory s rozlohou 525,6 metrov štvorcových. m (poschodie 1, miestnosť II, izby 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), so sídlom na adrese: Moskva, ul. Perovskaya, 10, bldg. 1, cena 6 628 894 RUB.
Vráťte 2 000 (dvetisíc) rubľov z federálneho rozpočtu spoločnosti Luna LLC. štátne povinnosti.
Proti rozhodnutiu sa možno do mesiaca odvolať na odvolacom arbitrážnom súde.

Vymáhanie dlhu a úrokov za použitie cudzích prostriedkov na základe ručiteľskej zmluvy uzavretej za účelom uzavretia zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti

ROZHODCOVSKÝ SÚD MOSKVA

V mene Ruskej federácie

Výroková časť bola vyhlásená 8.10.2007.
Dátum vyhotovenia úplného rozhodnutia je 12.10.2007.
Moskovský arbitrážny súd v zložení:
Predseda: A.
členovia súdu: jednotlivo
pri vedení zápisnice sudcom A.
za účasti zástupcov:
od žalobcu: B. - pas.
od žalovaných: P. - ud. 8926, býv. zo dňa 22.03.2007 ex. zo dňa 22.03.2007, G. - pas., dov. zo dňa 19.6.2007, býv. zo dňa 19.6.2007, býv. zo dňa 25. mája 2007
posudzoval prípad na pohľadávku spoločnosti RAMENKA LLC
spoločnosti American Traders LLC; LLC "siedmy bod"; LLC Shop N 40 "Sollolaki"
o zbierke spoločne a nerozdielne vo výške 52 171 895 RUB. 01 kop.
Súd vysvetlil procesné práva a povinnosti, ako aj právo napadnúť vec, právo prejednať vec za účasti rozhodcovských posudzovateľov, postúpiť spor rozhodcovskému súdu, právo obrátiť sa na mediátora za účelom vyriešenia sporu. , a uzavrieť dohodu o urovnaní.
Zasadnutie súdu bolo odročené z 10.03.2007 na 10.08.2007.

nainštalované:

pohľadávka bola podaná na vymáhanie od odporcov spoločne a nerozdielne vo výške 52 171 895 rubľov. 01 kopejok, čo predstavuje 49 181 415 rubľov. 69 kopejok dlh a 2 990 479 rubľov. 32 kopejok úroky za použitie cudzích prostriedkov do 27.3.2007 z dôvodu nesplnenia zmluvy č.1/2006-3 zo dňa 30.6.2006.
Prípad sa posudzuje po zrušení FAS MO.
Rozhodnutím Moskovského arbitrážneho súdu z 30. marca 2007 bolo od obžalovaných spoločne a nerozdielne vymožených 52 171 895 rubľov. 01 kop., vrátane: 49 181 415 rub. 69 kopejok dlh a 2 990 479 rubľov. 32 kopejok percent, ako aj 100 000 rubľov. výdavky na zaplatenie štátnej povinnosti.
Uznesením Federálnej protimonopolnej služby Moskva zo dňa 6. júla 2007 N KG-A40/6200-07 bolo súdne rozhodnutie vo veci č. A40-59341/06-89-469 zo dňa 30. marca 2007 zrušené a vec bola zrušená. presunutý na nové súdne konanie. V tomto uznesení sa uvádza, že súd neskúmal bod 3.2, podľa ktorého ručiteľ nezodpovedá veriteľovi za splnenie záväzku dlžníka zabezpečeného touto zmluvou v prípade, že vinou veriteľa dôjde ku kúpe a medzi veriteľom a poručiteľom nie je uzavretá kúpna zmluva na nehnuteľnosť. S prihliadnutím na vyššie uvedené musí súd prvého stupňa prihliadnuť na vyššie uvedené a prijať vo veci zákonný a odôvodnený súdny úkon.
Žalobca tieto nároky podporil. Žalovaný namietal uspokojenie pohľadávky z dôvodov uvedených v replike.
Podľa pokynov Moskovského regiónu FAS, po preskúmaní materiálov prípadu, vypočutí si argumentov zástupcu žalobcu a posúdení predložených dôkazov sa domnieva, že nároky musia byť uspokojené z nasledujúcich dôvodov.
Ako vyplýva z materiálov prípadu, medzi žalobcom, žalovaným American Traders LLC a Seventh Continent LLC bola uzavretá zmluva č. 1/2006-3 zo dňa 30.6.2006 (spisy 39 - 40).
5. bodom zmluvy 1/2006-3 zo dňa 30.6.2006 bývalý vlastník (žalovaný American Traders LLC) súhlasil s vrátením sumy nezaúčtovaných preddavkov nájomcovi (žalobcovi v tomto spore).
2 zmluvy č. 1/2006-3 zo dňa 30.6.2006 bolo ustanovené, že sumy zálohových platieb nezapočítané do nájomného podľa nájomnej zmluvy č. 02/2002 zo dňa 28.01.2002; N 01/2002 zo dňa 28. januára 2002; N 01/2004/E zo dňa 30.09.2004 sú uvedené v zákone o zmieri č. 1/AT zo dňa 30.6.2006, podpísanom medzi žalovaným American Traders LLC a žalobcom Ramenka LLC.
Z odseku 1.3. vyrovnávacieho zákona č. 1/AT zo dňa 30. júna 2006, je zrejmé, že celková suma nezaúčtovaných preddavkov je 49 181 415 rubľov. 69 kopejok, vrátane: 22 940 486,11 rubľov. nepripísaná zálohová platba podľa nájomnej zmluvy č. 02/2002 zo dňa 28. januára 2002, 24 516 252 RUB. 74 kopejok nepripísaná zálohová platba podľa nájomnej zmluvy č. 01/2002 zo dňa 28. januára 2002 a 1 724 676 RUB. 82 kopejok, nevyúčtovaná záloha podľa nájomnej zmluvy č.01/2004/E zo dňa 30.9.2004.
Za účelom zabezpečenia splnenia záväzkov zo strany žalovanej, spoločnosti American Traders LLC, vyplývajúcich zo Zmluvy 1/2006-3 zo dňa 30.6.2006, boli uzatvorené záručné zmluvy.
Zmluva o ručení č. 1/2006-P zo dňa 30.6.2006, uzavretá medzi žalobcom - RAMENKA LLC a žalovanou Sedmaya Tochka LLC a ručiteľská zmluva N 1-1/2006-P zo dňa 30.6.2006, uzavretá medzi žalobcom - LLC "RAMENKA" a žalovaný LLC Store č. 40 "Sollolaki".
Ručitelia (žalovaní v tomto spore) - LLC Store N 40 "Sollolaki" a LLC "Sedmaya Tochka" sa v súlade s podmienkami špecifikovaných zmlúv o záruke zaviazali zodpovedať sa veriteľovi (žalobcovi) za plnenie zo strany odporcu - LLC "American Traders" peňažných záväzkov vyplývajúcich zo zmluvy zo dňa 30. júna 2006 č. 1/2006-3 v rovnakej výške ako dlžník (žalovaný) American Traders LLC, ale nie výlučne, zaplatenie úrokov, náhrada trov právneho zastúpenia za vymáhanie pohľadávok a iné straty veriteľov v plnej výške spôsobené nesplnením alebo nesprávnym plnením záväzkov zo strany dlžníka a prevod dlžnej sumy do 10 kalendárnych dní odo dňa doručenia žiadosti veriteľa (bod 1.2 a 2.1 ručiteľa dohody).
V súlade s čl. 363 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v prípade nesplnenia alebo nesprávneho splnenia záväzku zo záruky zo strany dlžníka, ručiteľ a dlžník zodpovedajú veriteľovi spoločne a nerozdielne. Ručenie veriteľovi zodpovedá v rovnakom rozsahu ako dlžník, vrátane zaplatenia úrokov spôsobených dlžníkom nesplnením alebo nesprávnym splnením záväzku, ak z ručiteľskej zmluvy nevyplýva niečo iné.
Podľa bodu 1.3. ručiteľských zmlúv je zodpovednosť ručiteľov voči veriteľovi solidárna.
Ako vyplýva z materiálov prípadu, žalobca zaslal žalovaným telegramy, v ktorých požadoval zaplatenie finančných prostriedkov v celkovej výške 49 181 415 rubľov. 69 kop, ktoré boli žalovaným prevzaté dňa 08.08.2006, čo potvrdili oznámenia o doručení telegramu. Žalobca navyše žalovaným posielal doporučené listy s podobnými požiadavkami.
Žalovaní na výzvy žalobcu nereagovali a dlh nesplatili.
Argumenty žalobcu považuje súd za opodstatnené a preukázané, pričom v súlade s ust. čl. 309, 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia byť záväzky splnené riadne v súlade s podmienkami záväzku, jednostranné odmietnutie plnenia záväzku nie je povolené.
Argumentáciu žalovaných o zániku záväzkov ručiteľov súd nemôže akceptovať, nakoľko zavinením žalobcu neboli uzavreté zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností: podľa ručiteľských zmlúv zo dňa 30.6.2006 č.1/2006- P na adrese: Moskva, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 a zo dňa 30.06.2006 1.-1.2006-P na adrese: Moskva, Leningradský prospekt, 78, bldg. 1. Okrem toho žalovaní poukazujú aj na skutočnosť, že ručiteľské zmluvy boli uzavreté za oddeliteľnej podmienky, ktorá je uvedená v bode 3.2. zmluvy, z ktorých vyplýva, ako je uvedené vyššie, že ručiteľ nezodpovedá veriteľovi za splnenie záväzku dlžníka (American Traders LLC) zabezpečeného touto zmluvou, v prípade, že vinou veriteľa dôjde medzi veriteľom a ručiteľmi sa neuzatvárajú kúpno-predajné zmluvy.
Súd nemôže súhlasiť s tvrdením odporcu, že tieto zmluvy boli uzavreté za oddeliteľnej podmienky.
V súlade s odsekom 2 čl. 157 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na ktorý sa odvolávajú odporcovia, podľa ktorého sa transakcia považuje za ukončenú za oddeliteľnej podmienky, ak strany podmienili zánik práv a povinností okolnosťou, o ktorej nie je známe, dôjde alebo nie. Toto pravidlo teda hovorí, že podmienkou musí byť okolnosť závisiaca od vôle strán, to znamená, že strany nemôžu vedieť, či táto okolnosť nastane alebo nie. Okrem toho, uzavretie zmluvy je predovšetkým vôľa zmluvných strán vyjadrená v písomnej forme, teda uzavretie kúpno-predajných zmlúv zmluvnými stranami na základe ručiteľských zmlúv závisí len od vôle zmluvných strán na základe vyššie uvedeného. , odkaz žalovaných na bod 3.2. záručné zmluvy sú neudržateľné.
Zároveň je splnená podmienka bodu 3.2. dohody z hľadiska plnenia zmluvnými stranami, súd má za to, že splnenie záväzku zo ručiteľských zmlúv ručiteľmi nezávisí od okolností neuzavretia kúpno-predajnej zmluvy, ale od zavinenia ručiteľa. veriteľom pri ich neuzavretí. Podľa zmyslu a obsahu čl. 401 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie - vina (úmysel alebo nedbanlivosť) je prvkom zodpovednosti a nemôže súvisieť s okolnosťami, pri ktorých môžu strany preukázať vznik akýchkoľvek záväzkov. Na základe odseku 2 čl. 157 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie - vina veriteľa nemôže byť okolnosťou, o ktorej strany nevedia a nemôžu vedieť, či k nej dôjde alebo nie.
V súlade s odsekom 1. Čl. 549 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie - zmluvou o kúpe a predaji nehnuteľnosti (zmluva o predaji nehnuteľnosti) sa predávajúci zaväzuje previesť do vlastníctva kupujúceho pozemok, stavbu, stavba, byt alebo iná nehnuteľnosť.
V súlade s čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, vlastnícke a iné vecné práva k nehnuteľným veciam, obmedzenia týchto práv, ich vznik, prevod a zánik podliehajú štátnej registrácii v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a transakciám. s ním; na registráciu sa vzťahujú: vlastnícke právo, právo hospodárenia, prevádzkové právo, právo doživotnej dedičnej držby, právo trvalého užívania, záložné právo, vecné bremená, ako aj ďalšie práva v prípadoch ustanovených týmto zákonníkom a iné zákonov.
Po preskúmaní dokumentov predložených stranami súd nezistil vinu veriteľa pred ručiteľmi na neuzavretí kúpno-predajných zmlúv.
V súlade s čl. 65 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie - každá osoba zúčastnená na prípade musí preukázať okolnosti, na ktoré sa odvoláva ako základ svojich tvrdení a námietok.
Žalovaní zase nepredložili dôkazy o tom, že žalobca nemal v úmysle uzatvárať kúpno-predajné zmluvy, naopak, v materiáloch veci bola prezentovaná korešpondencia medzi účastníkmi, z ktorej je zrejmé, že Ramenka LLC mieni uzatvárať kúpno-predajné zmluvy, resp. tiež navrhol uskutočniť schôdzu s cieľom dohodnúť sa na splátkovom kalendári
V súvislosti s vyššie uvedeným súd považuje nárok žalobcu na vymáhanie spoločne a nerozdielne 49 181 415 rubľov za legitímny, opodstatnený a uspokojivý. 69 kopejok, keďže vina žalobcu na neuzavretí zmlúv nebola preukázaná a odmietnutie splniť záväzky je v rozpore s čl. čl. 309, 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v tomto prípade z plnenia povinností žalovaných v rámci ručiteľských zmlúv, pokiaľ ide o zaplatenie dlhu.
V súvislosti s neuhradením dlhu sa žalobca domáha vymáhania úrokov za použitie cudzích prostriedkov v súlade s ust. 395 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vo výške 2 990 479 rubľov. 32 kopejok do 27. marca 2007, na základe refinančnej sadzby Centrálnej banky Ruskej federácie vo výške 10,5 % ročne a žiada vymáhanie uvedenej sumy od odporcov spoločne a nerozdielne s odkazom na bod 1.2. záručná zmluva.
Súd považuje požiadavku žalobcu na vymáhanie od žalovaných spoločne a nerozdielne úroku za použitie cudzích prostriedkov v deklarovanej výške 2 990 479 RUB za opodstatnenú. 32 kop, keďže došlo k nesplneniu peňažného záväzku zo strany žalovaných.
V súlade s čl. 110 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie, náklady na štátnu daň, ktoré vznikli žalobcovi, podliehajú vymáhaniu od žalovaných v plnej výške, keďže nároky uvedené v žalobe sú oprávnené.
Súd, ktorý sa riadi čl. čl. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. čl. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Kódex rozhodcovského konania Ruskej federácie,

Tretí praktizovaný spôsob ochrany záujmov kupujúceho, ktorý sa využíva pri predaji nehnuteľností na bývanie za zníženú cenu, je právne zaujímavejší a je nasledovný. Kúpno-predajná zmluva obsahuje podmienku, ktorou sa predávajúci zaväzuje vykonať predpredajnú opravu bytu na náklady kupujúceho. Náklady kupujúceho na opravy sa rovnajú rozdielu medzi skutočnou a cenou bytu uvedenou v zmluve. Druhá účtenka je vypísaná pod touto podmienkou opravy. Zároveň s vystavením pokladničného dokladu predávajúcim o prevzatí peňazí za opravu kupujúci podpisuje potvrdenie o prevzatí vykonanej práce v budúcnosti a že nemá žiadne nároky na opravu. Tento úkon ochráni predávajúceho pred neserióznym kupujúcim, ak bude žiadať späť prevedené prostriedky na opravu na základe skutočnej absencie vykonanej opravy.

Podhodnotenie a nadhodnotenie cien v zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti

Právna schéma s dvoma potvrdeniami znamená pre predávajúceho aj právne riziká, pretože druhá potvrdenka, ktorú má kupujúci, je dôkazom toho, že predávajúci nezaplatil dane, čo predávajúcemu ohrozuje výber nezaplatených daní, penále, pokuty a trestné stíhanie. . Okrem toho, ak bola v čase podpisu zmluvy skutočná platba za byt vykonaná iba čiastočne a zostávajúca suma musí byť zaplatená predávajúcemu po predložení dokumentov na štátnu registráciu práva a transakcie (alebo po takejto registrácii), potom má bezohľadný kupujúci po podpise zmluvy právo na to, aby skutočná cena kúpy nezaplatila za nehnuteľnosť, pričom sa odvoláva na výšku svojho peňažného záväzku stanovenú výlučne podmienkami kúpno-predajnej zmluvy.
III.

Kúpa bytu za zníženú cenu

Podhodnotenie zmluvnej ceny v zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti alebo nadhodnotenie ceny je bežnou situáciou pri kúpno-predajných transakciách. Je to samozrejme nezmysel, ale bohužiaľ, toto je realita našich životov. ? Pozrime sa podrobne na to, v akých situáciách jedna zo strán transakcie požaduje nižšiu cenu v zmluve alebo nadhodnotenú cenu v zmluve.

Obsah článku

• Podcenenie v zmluve
  • Dôvody, prečo predávajúci podhodnotí cenu bytu
  • Prečo je podceňovanie nebezpečné pre kupujúceho?
  • Prečo je podceňovanie nebezpečné pre Predajcu?
  • Predraženie v Kúpno-predajnej zmluve
  • Objasnenie ďalších zložitých bodov

Kupujúci nehnuteľností môžu byť vystavení ponuke predávajúceho na zníženie ceny v zmluve.

Podhodnotenie nákladov na byt

Obráti sa na súd s návrhom na ukončenie zotročovacieho obchodu, pretože cena v zmluve je nižšia ako trhová cena o viac ako 30 %.Súd žalobe vyhovie a zaviaže ho vrátiť finančné prostriedky uvedené v zmluve. Čo robí. -A 1 700 000,0 ? -Prepáčte, na zmluvu o kúpe a predaji bytu sa nevzťahujú! A toto je ďalšia skúška, ktorá bude trvať roky.

Pozornosť

Možno sa vrátia tri kopejky, ktovie. Záver: Veľmi dobre si premyslite návrh na zníženie ceny. Ak to nie je príliš veľká suma, môžete vypracovať kúpno-predajnú zmluvu na neoddeliteľné vylepšenia alebo nábytok.

Ale toto je téma na iný článok. Iná situácia s možnými stratami pre Kupujúceho. Od roku 2015 sa poskytuje odpočet dane pri kúpe bytov na bývanie vo výške 2 000 000,0 nie na nehnuteľnosť, ako tomu bolo doteraz, ale na daňovníka.

Podhodnotenie hodnoty nehnuteľnosti v kúpno-predajnej zmluve

Po druhé, po ukončení zmluvy má kupujúci právo požadovať od predávajúceho iba vrátenie sumy zaplatenej za byt (článok 2 článku 475 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a náhradu za straty spôsobené vypovedaním zmluvy. zmluvy (článok 5 článku 453 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ale nie zaplatenie pokuty v súvislosti s nesplnením povinností predávajúceho, čo slúžilo ako základ na ukončenie zmluvy. Po tretie, aj keď súd uzná právo kupujúceho zaplatiť mu pokutu, s najväčšou pravdepodobnosťou uplatní čl.
333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie výrazne znížiť sankciu z dôvodu jej nepomeru k následkom porušenia povinnosti. Pri kompenzácii strát kupujúci tiež nevráti v plnej výške skutočne zaplatené peniaze za byt, keďže jeho straty môžu spočívať len vo zvýšení cien podobného bývania v danej oblasti za obdobie od podpisu zmluvy do r. moment jeho ukončenia. II.

Podhodnotenie sumy v kúpno-predajnej zmluve

Výsledkom je, že daňové úrady mojej manželky buď zaplatia, alebo pôjdeme na súd. Očividne nie je z čoho platiť. Výsledok - šesť mesiacov podmienečne! Ako sa bála Evgeniy Palko Realitná 25. júna

2010

Info

Roman Fadeev napísal: Z osobnej skúsenosti. Manželka predala byt. Na účtenku napísali celé náklady, na DCP to bol milión.

Po čase prišiel daňový úrad k novej majiteľke, tá im (nová majiteľka) dala potvrdenie. Výsledkom je, že daňové úrady mojej manželky buď zaplatia, alebo pôjdeme na súd.
Očividne nie je z čoho platiť. Výsledok - šesť mesiacov podmienečne! Aké mala obavy.A bol tam asi len jeden doklad a v ňom napísala, že dostala celú sumu konkrétne za predaný byt? Potom nič prekvapivé externý odkaz Rusova Jekaterina 25.6 2010 Evgeny TRIO-REALTY napísal: Roman Fadeev napísal: Z vlastnej skúsenosti. Manželka predala byt. Na účtenku napísali celé náklady, na DCP to bol milión.

Chyba 404

Daň z kúpy bytu, daň z nehnuteľnosti, dane fyzických osôb a organizácií. Koľko daní, kedy a ako platiť a ako získať odpočet dane (vrátenie dane) pri kúpe nehnuteľnosti.

Rozhodol som sa kúpiť byt, ale majiteľ ma oklamal: v kúpno-predajnej zmluve namiesto 5 miliónov rubľov. napíšeme 2 milióny rubľov a na potvrdenie o prevode peňazí napíšeme celú sumu (5 miliónov rubľov). Hovorí sa, že neexistujú žiadne riziká a že každý takto funguje. Napíšte prosím potenciálne riziká a prípadne prípady z reálnej praxe.

Vopred ďakujem za účasť v diskusii. Nikolay Tyulenev realitný maklér 25. júna 2010 1. V prípade obojstrannej reštitúcie súd nemusí brať do úvahy prijatie a nariadiť vám vrátiť len sumu uvedenú v dohode.2.

Znížená cena v zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti

Z pohľadu daňového poriadku Ruskej federácie nie je táto možnosť zmluvných vzťahov za účelom obchádzania dane z príjmov ideálna. Kameňom úrazu sú opravy, ktoré pre kupujúceho vykonáva predávajúci.

Ak práce na predpredajnej úprave bytu vykonáva predávajúci za poplatok, potom by náklady na takéto opravy (aby bezohľadný predávajúci nemal dôvod vymáhať od kupujúceho náklady na vykonanú prácu) časť nákladov na byt podľa zmluvy alebo časť sumy prijatej predávajúcim za druhú, „opravu“, príjem. V každom prípade pôjde o príjem predávajúceho, na ktorý sa nevzťahujú pravidlá odpočítania dane a z ktorého bude treba zaplatiť daň z príjmu.

Podhodnotenie sumy v kúpno-predajnej zmluve

Existujú aj situácie, keď sú predplatené transakcie narušené ešte pred ich štátnou registráciou, čo môže viesť aj k nevráteniu celej ním skutočne zaplatenej sumy kupujúcemu. Na zníženie týchto rizík na nulu ponúkajú realitné kancelárie a právnici širokú škálu právnych mechanizmov.

I. Napríklad sa navrhuje do zmluvy zahrnúť doložku o sankciách pre predávajúceho v prípade ukončenia zmluvy z jeho zavinenia, kde výška sankcie sa rovná rozdielu medzi skutočne zaplatenou sumou a sumu podľa zmluvy. Táto schéma má však svoje nevýhody. Po prvé, táto možnosť je možná iba po ukončení zmluvy, ktorá preto musí prejsť štátnou registráciou a musí byť platná, pretože ak je zmluva neplatná alebo z dôvodu jej neuzavretia, sú neplatné aj všetky podmienky transakcie ( nedohodnuté).
Informácie zavrieť Informácie Upozorňujeme, že toto je beta verzia v anglickom jazyku. Niektoré stránky nemusia byť preložené. Ak máte problémy, kontaktujte nášho správcu: [chránený e-mailom]. Radi vám pomôžeme. Ahojte kolegovia. Vznikla nasledujúca otázka: ak zmluvné strany uvedú cenu zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti pod reálnou cenou, ako efektívne chrániť záujmy kupujúceho a zabrániť v prípade problémov s transakciou strate rozdielu medzi skutočne prevedenými prostriedkami a formálnou cenou zákazky? kľúčové slová: nehnuteľnosti School of Law "STATUT" Právne semináre pre profesionálov Praktické otázky prípravy a vedenia súdnych sporov

• 21.05 – 15.06. Online
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. atď

Úpadok právnických osôb a občanov. Večerný kurz

• 22. mája – 4. júla. Moskva
• Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.

• Pri volaní z bezpečnostnej služby banky uvediete cenu uvedenú v zmluve a nie skutočnú
• Všetky inzeráty so skutočnou cenou budú z inzertných stránok odstránené, inak môže mať banka pochybnosti a odmietnuť poskytnutie úveru.

Prečo je predražovanie nebezpečné pre Predajcu?

• Ak ste sa pomýlili ohľadom vašej daňovej povinnosti, nadhodnotenie vedie k zvýšeniu výšky odvodov
• Ak účtenka nie je zničená, môže to skončiť u daňovej služby, možno omylom Kupujúceho alebo možno úmyselne a následky sú nepredvídateľné.
• Ak dôjde k zániku zmluvy rozhodnutím súdu, súd Vás zaviaže vrátiť Kupujúcemu celú sumu uvedenú v zmluve.

V každom prípade zmeny skutočnej ceny vyžadujú starostlivé posúdenie situácie!!! Vždy rád vysvetlím.
Článok 556. Prevod nehnuteľnosti 1. Prevod nehnuteľnosti predávajúcim a jej prevzatie kupujúcim sa uskutočňujú podľa prevodnej listiny alebo iného dokladu o prevode podpísaného zmluvnými stranami.Ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak, je predávajúcim dohodnuté inak. povinnosť previesť nehnuteľnosť na kupujúceho sa považuje za splnenú odovzdaním tejto nehnuteľnosti kupujúcemu a podpísaním príslušného dokladu o prevode zmluvnými stranami Únik jednej zo zmluvných strán od podpisu dokladu o prevode nehnuteľnosti na podmienok stanovených zmluvou sa považuje za odmietnutie záväzku previesť nehnuteľnosť predávajúcim a záväzku prevziať nehnuteľnosť kupujúcim.2.

V posledných rokoch je jednou z najbežnejších transakcií v krajine transakcia súvisiaca s kúpou a predajom nehnuteľností. Mnohí občania sa snažia predať svoju nehnuteľnosť z rôznych dôvodov. Niektorí ho nemôžu udržiavať kvôli vysokým nákladom na služby, iní chcú naň získať peniaze, aby si zabezpečili živobytie.

Čo to je?

„Transakcia nákupu a predaja“ je vo svojej podstate prevod vlastníctva nehnuteľnosti jednou osobou na druhú za určitú sumu peňazí. Jeho zmyslom je vykonávať určité právne významné úkony.

V priebehu procesu záujemcovia podpisujú kúpno-predajnú zmluvu.Špecifikuje podmienky transakcie, postup jej dokončenia, práva a povinnosti strán transakcie a ich zodpovednosti. Ak kupujúci uvedie cenu stanovenú predávajúcim za nehnuteľnosť, kúpno-predajná zmluva ho zaväzuje previesť nehnuteľnosť na kupujúceho. Ten sa na oplátku zaviaže prijať to zaplatením peňazí.

normy Občianskeho zákonníka

V mnohých prípadoch vyvstáva zložitá otázka napadnutia dohody o už zrealizovanej transakcii. Ak je zmluva o kúpe a predaji nehnuteľnosti vyhlásená súdnym orgánom za neplatnú, nenesie od jej podpisu žiadne právne následky. Norma je stanovená v pokynoch článku 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý upravuje otázky týkajúce sa transakcií.

Z právneho hľadiska môže byť transakcia:

• zrušiteľné;
• bezvýznamný.

V prvom prípade súdny orgán vyhlási transakciu za neplatnú, ak zainteresovaná strana predloží presvedčivé právne dôvody.

Postup pri napadnutí transakcie zahŕňa zainteresované strany, ktoré podajú žalobu na súdny orgán. Zároveň tvrdia, že pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy neboli zohľadnené alebo porušené ich záujmy o nehnuteľnosti.

Tento druh pohľadávky môže podať napríklad dedič majetku po zosnulej osobe, ak sa nezohľadnilo jeho dispozičné právo. Má právo podať žalobu na súdny orgán, aby vyhlásil transakciu za neplatnú.

Nemožno vylúčiť možnosť riešenia kontroverznej situácie v dôsledku predsúdnej úpravy. V spornej transakcii si zainteresovaná strana ponecháva právo zvoliť si spôsob riešenia konfliktu.

Druhý prípad sa týka transakcií, ktoré boli uskutočnené v zjavnom rozpore s právnymi predpismi. Nemalo žiadny základ pre svoju províziu, takže zmluva by nemala byť uzavretá. Okolnosť predpokladá nespochybniteľnosť a istotu neplatnosti obchodu. V dôsledku transakcie sa napríklad predali nehnuteľnosti vo vlastníctve maloletého.

Akcia sa považuje za nezákonnú, a preto, keď sa odhalí tento druh skutočnosti, transakcia sa stáva neplatnou. Ale priznanie právnej sily neplatnosti zmluvy sa vykonáva v priebehu súdneho sporu na žiadosť zákonného zástupcu, ktorý nedosiahol plnoletosť.

Podvodné schémy sa často vykonávajú počas vymyslenej transakcie. Znamená to vytvorenie zdania transakcie, ktorá nemá právne následky. Napríklad nehnuteľnosť je preregistrovaná na figúrku v dôsledku rôznych faktorov. Čo sa týka falošnej transakcie, tá sa robí na zakrytie inej transakcie. Napríklad predaj nehnuteľnosti sa uskutočňuje pod zámienkou darovacieho konania.

Dôvody na spochybnenie transakcie nákupu a predaja nehnuteľnosti

Otázky neplatnosti kúpno-predajnej zmluvy uzatvorenej medzi fyzickými osobami upravujú ustanovenia kapitoly 9 Občianskeho zákonníka. Transakciu možno napadnúť len podaním žaloby na súdny orgán. Dôvody na napadnutie uzatvorenej zmluvy o kúpno-predajných transakciách zákonodarca uvádza v uvedenom zákone.

Medzi ne patrí vykonanie transakcie:

• bez zákonom vyžadovaného súhlasu, ktorý musí dať tretia osoba alebo orgán výkonnej moci štátu v súlade s 173.1 Občianskeho zákonníka. Napríklad byt bol predaný bez získania povolenia od príjemcu nájomného;
• osoba, ktorá nedosiahla plnoletosť, ako je uvedené v ustanoveniach § 175 Občianskeho zákonníka. Napríklad nehnuteľnosť predala bez súhlasu rodičov osoba, ktorá mala 16 rokov;
• zákonní zástupcovia maloletého bez súhlasu poručníckeho a poručníckeho orgánu, ako je uvedené v § 176 Občianskeho zákonníka;
• osoba, ktorá bola uznaná za osobu s obmedzenou spôsobilosťou na právne úkony v súlade s normami článku 176. Povolenie orgánu poručníctva a poručníctva je povinné;
• osoba, ktorá nerozumela svojmu konaniu, neuvedomila si jeho následky, nevedela ho ovládať, norma je ustanovená v poučení § 177 Občianskeho zákonníka. Napríklad predávať nehnuteľnosť pod vplyvom alkoholu alebo drog, byť v stave vášne;
• vplyvom cudzej vôle v súlade s normami 178 Občianskeho zákonníka. Podmienky transakcie spravidla nesprávne alebo skreslene vyjadrujú vôľu jedného z jej účastníkov. Transakciu by napríklad nedokončil, ak by mal skutočné informácie o kupovanej nehnuteľnosti;
• pod vplyvom nátlaku, vydierania, zastrašovania, prípadne bol majiteľ v dôsledku ťažkých životných okolností nútený nehnuteľnosť predať. Tento druh transakcie patrí do kategórie „zotročovania“, ako je uvedené v článku 179 Občianskeho zákonníka. Napríklad úmyselné využitie výhodnej pozície kupujúceho;
• jeden z manželov bez získania súhlasu na predaj nehnuteľnosti od druhého manžela, ak ide o majetok spoločne nadobudnutý v oficiálnom manželstve;
• jedného z dedičov, keď došlo k predaju nehnuteľnosti bez získania súhlasu ostatných dedičov, ktorí majú rovnaké práva k zdedenému majetku.

Ako ukazuje súdna prax, od 5 do 15 % uzavreté transakcie súvisiace s predajom a kúpou nehnuteľností sú počas súdneho konania sporné. Zároveň je väčšina uskutočnených transakcií súdnym orgánom uznaná za neplatnú alebo neplatnú.

Termíny

Zákonodarca ustanovil rôzne premlčacie lehoty pre nároky týkajúce sa zrušiteľných a neplatných transakcií. Premlčacia lehota pre transakciu, ktorá je neplatná, je jeden rok, v prípade transakcie neplatnej áno 3 roky.

Ak je to potrebné, poskytuje sa následné predĺženie lehoty na 10 rokov, ako je uvedené v článku 181 Občianskeho zákonníka.

V prvom prípade sa lehota počíta od okamihu, keď bola zainteresovanej strane doručená informácia, ktorá bola predtým neznáma. V niektorých prípadoch sa jej odpočítavanie začína odo dňa, od ktorého boli zastavené rôzne akcie násilného alebo ohrozujúceho charakteru.

Imaginárna alebo falošná transakcia môže byť napadnutá v pokračovaní 3 roky. V tomto prípade začína odpočítavanie lehoty od zistenia porušení, ku ktorým došlo pri zostavovaní podmienok kúpno-predajnej zmluvy, alebo od zistenia nových neznámych okolností v čase jej podpisu.

Čo môžete urobiť pred registráciou zmluvy?

Každá transakcia na nákup a predaj nehnuteľností je spravidla sprevádzaná prijatím zálohy a podpísaním predbežnej zmluvy. Vypracúva sa analogicky s hlavnou zmluvou. Kupujúci má právo obrátiť sa na súdny orgán so žalobou, ak predávajúci nesplnil svoje podmienky. Musí obsahovať žiadosť o zrušenie zmluvy.

Pokiaľ ide o zálohu, predávajúci je povinný vydať potvrdenie o prijatí určitej sumy peňazí od kupujúceho. Najlepšou možnosťou je nechať si to overiť notárskym úradom. Potvrdzuje, že predávajúci prijal peniaze, preto je jedným z požadovaných dokumentov.

Ak kupujúci poruší zmluvné podmienky, záloha zostáva predávajúcemu. Je potrebné prijať opatrenia, ktoré umožnia zrušenie kúpno-predajnej zmluvy pred jej predložením na registráciu. Podľa noriem článku 433 Občianskeho zákonníka sa považuje za uzavretú od okamihu, keď FKP Rosreestr urobil záznam o štátnej registrácii. Je potrebné ctiť, že až do jej ukončenia zostáva vlastníkom nehnuteľnosti predávajúci.

V súlade s pokynmi článku 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktoré podlieha povinnej registrácii, vzniká práve od okamihu jej implementácie. Ak dôjde k odcudzeniu nehnuteľnosti, potom v súlade s normami článku 223 vlastnícke právo nadobúdateľa vzniká po registrácii kúpnej a predajnej zmluvy v FKP Rosreestr.

Môže pozastaviť registráciu alebo ju ukončiť, ako sa uvádza v článku 19 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. Pozastavuje sa na základe určitých dôvodov na podnet držiteľa autorských práv alebo štátneho registrátora v súlade s pokynmi článku 20 vyššie uvedeného zákona.

Dôvody na pozastavenie alebo ukončenie registrácie vlastníckych práv FKP Rosreestr zahŕňajú:

• jednotlivé detaily a nuansy, ktoré vyvolávali u registračného orgánu pochybnosti o pravosti predložených dokumentov a informácií v nich obsiahnutých. Za týchto okolností je registrácia pozastavená na jeden mesiac;
• predloženie žiadosti držiteľom autorských práv, v ktorej vyjadrí svoju žiadosť o pozastavenie štátnej registrácie s uvedením oprávneného dôvodu. Spravidla môže byť registrácia pozastavená na 3 mesiace;
• žiadosť predávajúceho o ukončenie štátnej registrácie vlastníckych práv, ktorá poskytuje oprávnený dôvod pre tento typ konania. V súčasnej situácii sa registrácia odkladá o jeden mesiac;
• rozhodnutie justičného orgánu, ktorým sa pri prejednávaní veci ustanovuje lehota na pozastavenie zápisu vlastníckeho práva.

V každej situácii sa účastníkom transakcie nákupu a predaja vrátia dokumenty, ktoré boli predložené na registráciu vlastníctva. V tomto prípade sa výpoveď kúpno-predajnej zmluvy nevyžaduje, pretože zánikom zápisu vlastníckych práv stráca právnu silu. A na záver treba poznamenať, že v posledných rokoch sa na realitnom trhu spáchalo množstvo nezákonností. Občania musia dodržiavať postup pri realizácii kúpno-predajnej transakcie. Musia si pozorne preštudovať podmienky podpisovanej zmluvy, aby sa vyhli nepredvídaným situáciám.