Apartamente - ce sunt și nuanțele la înregistrare, avantaje și dezavantaje. Care este diferența dintre apartamente și apartamentele obișnuite?

Apartament și apartament: care este diferența? Dacă nu știți deja despre acest lucru, atunci acest articol va clarifica situația și vă va permite să navigați mai bine în problemele imobiliare. Am decis să-l public în secțiunea „Investiții”, deoarece achiziția de apartamente se realizează cel mai adesea exact așa. Ca achiziție pentru uz personal, în opinia mea, aceasta nu este o opțiune foarte bună. Care este diferența dintre un apartament și un apartament? Veți afla despre acest lucru citind această publicație.

Ce sunt apartamentele?

Conceptul de „apartament” a apărut nu cu mult timp în urmă, dar este deja pe buzele tuturor. Cu toate acestea, observațiile arată că majoritatea oamenilor au o idee complet distorsionată despre ceea ce este un apartament. De exemplu, mulți oameni cred că acesta este un „apartament de lux”. Pe vremuri, acest termen avea de fapt un astfel de sens, dar nu mai este neapărat cazul.

De asemenea, este interesant că în franceză și italiană, de unde a fost împrumutat conceptul de „apartament”, acest cuvânt ( apartament,apartament) înseamnă cu adevărat apartament. Dar acum are deja un alt sens. Să fim clari.

Apartamentele sunt spații nerezidențiale în care s-au creat condițiile necesare locuirii.

În consecință, un apartament este o cameră separată echipată pentru locuit. Include una sau mai multe camere de zi, precum și, de regulă, o bucătărie și o baie.

Acest tip de imobil aparține stocului nerezidențial, dar în același timp este destinat utilizării rezidențiale (cum ar fi un paradox). Cel mai adesea, apartamentele pot fi găsite în proprietăți imobiliare aferente clădirilor hoteliere, clădirilor administrative etc. Acum sunt destul de populare ca imobiliare pentru investiții cu închiriere ulterioară (voi explica de ce mai târziu).

Este de remarcat faptul că în legislația rusă și ucraineană nu există o definiție clară a conceptului de „apartament”, prin urmare acest termen este folosit de agenții imobiliari, dezvoltatori, investitori și orice alte persoane foarte condiționat.

Astăzi, companiile de dezvoltare construiesc și vând adesea ansambluri întregi de apartamente, așa-numitele apart-hoteluri. Astfel de bunuri imobiliare sunt solicitate și, prin urmare, sunt construite și vândute.

Apartament și apartament: care sunt diferențele și asemănările?

Există o singură similitudine cheie între un apartament și un apartament: sunt imobile în care poți locui. De asemenea, apartamentele și apartamentele, ca orice alte imobile, în principiu, pot fi închiriate. Orice altceva este diferit și destul de semnificativ. Să ne uităm la ele.

Diferența 1. Stocuri rezidentiale si nerezidentiale. Principala diferență dintre apartamente și apartamente este că apartamentele sunt înregistrate ca imobiliare nerezidențială (la fel ca magazinele, birourile, depozitele etc.), iar apartamentele sunt înregistrate ca imobile rezidențiale. De aici rezultă toate celelalte diferențe.

Diferența 2. Imposibilitatea înscrierii.Într-un apartament o persoană nu poate să se înregistreze sau să obțină permis de ședere, dar într-un apartament poate. Prin urmare, există multe dificultăți diferite, le vom analiza în continuare.

Diferența 3. Tarife pentru locuinte si servicii comunale. Tarifele pentru locuințe și servicii comunale pentru apartamente sunt calculate ca pentru bunurile imobiliare nerezidențiale și acolo sunt întotdeauna semnificativ mai mari decât pentru imobilele rezidențiale. Diferența de preț este uneori de mai multe ori. Prin urmare, dacă locuiți în apartamente, costurile vor fi mult mai mari.

Diferența 4. Dificultăți din cauza lipsei de înregistrare. Dacă o persoană nu are alte bunuri imobiliare în afară de apartamente și nu este înregistrată nicăieri, atunci va avea multe probleme: nu va putea să obțină un TIN, să deschidă un cont bancar, să obțină un loc de muncă, să obțină un polita de asigurare medicala etc.

Chiar dacă are înmatriculare într-un apartament sau casă la o altă adresă și, de fapt, locuiește în apartament, vor exista și multe dificultăți: incapacitatea de a beneficia de îngrijiri medicale gratuite la locul de reședință, înscrierea copilului în grădiniță etc.

Diferența 5. Diferența este în infrastructură. Atunci când se construiește un bloc imobiliar rezidențial, dezvoltatorul, de regulă, se obligă să construiască acolo dotările sociale necesare (școală, grădiniță etc.). Nu există o astfel de cerință pentru apartamente, astfel încât blocurile de apartamente ar putea să nu fie prevăzute cu toată infrastructura necesară, inclusiv. chiar și drumuri de acces de înaltă calitate. De asemenea, apartamentele sunt supuse unor standarde mai mici de densitate a clădirii.

Diferența 6. Protecția acționarilor. La achiziționarea de bunuri imobiliare pe piața primară, legislația într-o măsură sau alta protejează cumpărătorii de bunuri imobiliare rezidențiale (de exemplu, de riscul de faliment al dezvoltatorului, înghețarea construcțiilor etc.), dar cumpărătorii de bunuri imobiliare nerezidențiale , care include apartamentele, sunt mult mai puțin protejate, sau nu sunt protejate deloc, își asumă toate aceste riscuri asupra lor.

Diferența 7. Impozitarea. Achiziționarea și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale și nerezidențiale sunt supuse impozitelor și taxelor la rate diferite. În plus, cotele impozitului pe proprietate pe care proprietarii le plătesc pe tot parcursul proprietății variază. Pentru apartamente, aceste tarife sunt mai mari, astfel încât costurile curente pentru proprietarii acestora vor fi mai mari în funcție de acest criteriu de diferență.

Diferența 8. Preț.Și în sfârșit, cel puțin o diferență plăcută între apartamente și apartamente este prețul acestora. Deoarece cerințele pentru construcția de spații nerezidențiale sunt mai simple, costurile dezvoltatorului sunt mai mici, iar astfel de imobile costă mult mai puțin decât apartamentele. De exemplu, în aceeași zonă, apartamentele și apartamentele din aceeași zonă pot avea prețuri care diferă de 2 ori: apartamentul va fi mai scump, apartamentele vor fi mai ieftine.

Acum aveți o idee mai clară despre care este diferența dintre un apartament și un apartament. Pe baza diferențelor de mai sus, vreau să concluzionez:

Apartamentele sunt o opțiune bună pentru a investi în imobiliare pentru a le închiria ulterior: le puteți cumpăra mult mai ieftin și le puteți închiria la aproximativ același preț ca un apartament. Dar cumpărarea de apartamente pentru a locui în ele nu este, după părerea mea, cea mai bună soluție, pentru că... costurile actuale de întreținere a unor astfel de locuințe vor fi semnificativ mai mari, plus că veți experimenta o mulțime de inconveniente pe care le-am descris mai sus.

Totuși, aceasta este doar părerea mea subiectivă și puteți trage propriile concluzii. Principalul lucru este să înțelegeți bine diferența dintre un apartament și un apartament, pe care v-am explicat clar în acest articol.

În publicațiile ulterioare voi arunca o privire mai atentă asupra achiziției de apartamente ca activ investițional. Rămâneți alături de noi și fiți la curent cu actualizări. Ne vedem din nou la!

Pe piața imobiliară din Moscova, apartamentele au încetat să mai fie ceva exotic. În prima jumătate a anului 2016, volumul ofertei de astfel de bunuri imobiliare a atins 37%, iar bugetul minim pentru achiziționarea de apartamente în Moscova veche în aceeași perioadă a scăzut de la 4,6 milioane de ruble. până la 2,3 milioane de ruble fără precedent pentru capitală. „Kommersant” și-a dat seama cum diferă apartamentele de apartamentele tradiționale.

Diferențele dintre apartamente și apartamente pot fi împărțite în trei grupuri. Primul este diferențele juridice care sunt asociate cu statutul juridic nerezidențial al apartamentelor. Al doilea este economic, și anume diferența de piață și valoarea cadastrală a unor astfel de obiecte, precum și caracteristicile plății pentru utilități și taxe. În cele din urmă, al treilea grup, tehnic, combină diferențele de cerințe pentru proiectarea și construcția apartamentelor.

Din punctul de vedere al Codului Locuinței, un apartament este un loc rezidențial, izolat, care este imobil și este potrivit pentru rezidența permanentă a cetățenilor (îndeplinește regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite și alte cerințe legale). Pe lângă apartamente, legislația clasifică și o clădire rezidențială (parte a unei clădiri rezidențiale) și o cameră drept spații de locuit. Apartamentele sunt clasificate drept spații nerezidențiale, adică sunt spații pentru cazare temporară a cetățenilor, nedestinate rezidenței permanente. Potrivit partenerului director al Grupului Metrium, Maria Litinetskaya, conceptul de „apartament” este menționat doar în clasificarea camerelor de hotel oferită de Ministerul Culturii. Potrivit acestei tipologii, un apartament este o cameră cu o suprafață de cel puțin 40 de metri pătrați. m, format din două sau mai multe camere (living, sufragerie, dormitor) cu o chicinetă. Totuși, continuă doamna Litinetskaya, în practică dezvoltatorii nu se ghidează după această definiție, chiar dacă complexul de apartamente în construcție are un scop hotelier.

Înregistrarea la locul de reședință

Înregistrarea permanentă poate fi obținută numai în spații rezidențiale - apartament, cameră, casă. Înregistrarea permanentă la Moscova face posibilă primirea unei creșteri a pensiei (numai pentru cei care au locuit în capitală de cel puțin zece ani), subvenții pentru facturile de utilități, beneficii de călătorie pentru pensionari și minori în transportul public, precum și utilizarea a unui telefon fix, definiția unui copil la grădiniță, școală și alte instituții de învățământ la locul de înregistrare.

Nu vă puteți înscrie în apartamente în mod permanent, deoarece astfel de obiecte sunt clasificate drept spații nerezidențiale. Dar dacă complexul de apartamente are statut de hotel, atunci proprietarul apartamentului poate obține înregistrarea temporară pentru cinci ani. Înregistrarea temporară oferă practic aceleași drepturi ca și proprietarul unui apartament cu înregistrare permanentă. Cu toate acestea, spune Maria Litinetskaya, la înscrierea unui copil într-o școală care nu este repartizată la un loc de reședință, cererea sa este luată în considerare după cererile de la locuitorii caselor anexate școlii și care au o înregistrare permanentă. În caz contrar, nu există diferențe fundamentale între înregistrarea temporară și cea permanentă.

Drepturile proprietarului

Proprietarii de apartamente dintr-o clădire rezidențială dețin proprietăți comune pe baza proprietății comune, împreună cu alți rezidenți. Adică toate zonele comune, acoperișul și curtea sunt proprietatea proprietarilor apartamentelor. În consecință, rezidenții pot decide împreună cum să gestioneze spațiile comune. De exemplu, pot preveni folosirea nedorită a subsolurilor, acoperișurilor, mansardelor și a altor spații. Totodată, continuă partenerul de conducere al Grupului Metrium, proprietarii de apartamente nu au drept de proprietate comună asupra proprietății comune din ansamblul de apartamente (palieruri, scări, holuri, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești etc.). De exemplu, dacă proprietarii apartamentelor decid să realizeze un vestibul împrejmuit în comun pe palier, vor trebui să cumpere sau să închirieze această zonă de la proprietar, care este de obicei vânzătorul apartamentului sau societatea de administrare. Cu toate acestea, adaugă Maria Litinetskaya, trebuie să înțelegeți că societatea de administrare trăiește din plățile de la proprietarii de apartamente și nu este profitabil să strice relațiile cu ei.

Există, de asemenea, o diferență atunci când executarea silită este depusă împotriva proprietarilor. Atunci când un proprietar devine debitor și instanța dispune confiscarea bunurilor acestuia în favoarea creditorilor, executorii judecătorești nu îl pot evacua din apartament dacă acesta este singurul său loc de reședință. Excepție fac locuințele achiziționate cu ipotecă. Proprietarul apartamentului poate fi evacuat în caz de executare silită.

Preturi si taxe

Condo-urile sunt mai scumpe decât apartamentele deoarece dezvoltatorul unui bloc de locuințe suportă inițial costuri mai mari asociate cu obținerea tuturor autorizațiilor necesare. Diferența de cost al apartamentelor și apartamentelor ajunge la 30% în medie, în funcție de proiect. Acest lucru se datorează faptului că dezvoltatorul suportă costuri de construcție mai mici și își poate permite să ofere proprietatea la prețuri reduse fără a sacrifica profiturile.

Costul mediu al apartamentelor și apartamentelor pe baza rezultatelor primei jumătate a anului 2016 (milioane de ruble)

Sursa: Metrium Group.

Impozitarea pentru proprietarii de apartamente și apartamente este semnificativ diferită. Astfel, impozitul pe proprietate al proprietarilor de apartamente se calculează pe baza valorii cadastrale. Suprafața apartamentului se înmulțește cu valoarea cadastrală pe metru pătrat și apoi cu cota de impozitare. Cota impozitului pe proprietate pentru spațiile de locuit este stabilită în fiecare regiune prin decizie a autorităților locale. La Moscova este de 0,1%.

Proprietarii de apartamente trebuie să plătească și impozit pe proprietate, care, ca și în cazul apartamentelor, se calculează pe baza valorii cadastrale a proprietății. Dar, clarifică doamna Litinetskaya, există două diferențe fundamentale în impozitarea apartamentelor. În primul rând, valoarea cadastrală a unor astfel de proiecte este de aproximativ 1,5 ori mai mică, iar în al doilea rând, cota impozitului pe proprietate pentru acestea este mai mare. Rata variază de la 0,5% la 2%. În același timp, 2% se aplică zonelor situate în centre administrative, de afaceri și comerciale, unități de alimentație publică și servicii pentru consumatori, 0,5% - pentru apartamentele dintr-o clădire hotelieră. În prezent, Duma orașului Moscova are în vedere un proiect de lege care propune stabilirea tarifului minim pentru toate tipurile de apartamente la 0,5%.

Deduceri si beneficii fiscale

La calcularea impozitului pe proprietate pentru un apartament, se prevede o deducere fără taxe pentru valoarea unei proprietăți rezidențiale: 10 mp. m - pentru camere, 20 mp. m - pentru un apartament și 50 mp. m - pentru acasă. Adică, baza de impozitare va fi egală cu suprafața apartamentului minus 20 de metri pătrați. m. În plus, legea prevede beneficii pentru 15 categorii de cetățeni care sunt scutiți de impozitare. De asemenea, la cumpărarea și vânzarea unui apartament, proprietarul are dreptul de a primi o deducere fiscală pentru impozitul pe venitul personal plătit anterior. Deducerea fiscală este egală cu 13% din costul apartamentului, care nu depășește 2 milioane de ruble. Adică, valoarea maximă a deducerii fiscale este de 260 de mii de ruble.

Până în septembrie 2016, deducerile fiscale și beneficiile de la Moscova nu se aplicau apartamentelor ca spații nerezidențiale. Dar acum legislația capitalei permite proprietarilor unor astfel de bunuri imobiliare să primească avantaje fiscale, cu condiția ca spațiile nerezidențiale să fie incluse în registrul de apartamente aprobat de guvernul de la Moscova sau să fie situate într-o clădire inclusă în registrul menționat. Mai sunt câteva cerințe: suprafața apartamentului nu trebuie să depășească 300 de metri pătrați. m, valoarea cadastrală de la 1 ianuarie a anului, care este perioada fiscală, este de cel puțin 100 de mii de ruble. pe mp m. În plus, apartamentele nu au fost transformate în birou și nu sunt folosite de contribuabil în activități de afaceri.

Până în 2015, proprietarii de apartamente erau obligați să plătească un impozit pe terenurile deținute în comun de rezidenții unui bloc de locuințe. Cu toate acestea, această plată a fost inclusă în impozitul pe proprietate, reamintește Metrium Group. Din 2015, aceste taxe au fost împărțite în două taxe separate - pentru apartamente și pentru teren. Proprietarii de apartamente, ca și proprietarii altor spații din orice clădire, au, de asemenea, dreptul la o cotă din terenul pe care se află clădirea. În acest sens, ei sunt obligați să plătească impozit pe teren. Impozitul pe teren se plătește în funcție de valoarea cadastrală a terenului corespunzătoare suprafeței apartamentului. La Moscova, această rată este de 1,5%.

Utilitati publice

De regulă, facturile de utilități pentru apartamente au un coeficient mai mare în comparație cu tarifele apartamentelor. Potrivit estimărilor Grupului Metrium, tarifele pentru alimentarea cu apă sunt mai mari cu 12%, pentru canalizare - 8%, pentru căldură - 25%, pentru energie electrică - 36% (pe baza tarifului mediu de 2,5 ruble / kWh). Costul exact al utilităților depinde de tarifele stabilite pentru spațiile nerezidențiale în conformitate cu acordurile încheiate de societatea de administrare și furnizorul de utilități.

Cheltuieli cu utilitatile pentru proprietarii de apartamente

În urmă cu câțiva ani, apartamentele au apărut pe piața imobiliară rezidențială. Aceste obiecte diferă semnificativ de apartamente, iar achiziția lor și rezidența ulterioară au propriile lor nuanțe.

Potrivit legislației ruse, apartamentele sunt camere de hotel de o categorie superioară de confort cu o suprafață totală de cel puțin 40 de metri pătrați.

Acestea constau dintr-o baie utilată, o zonă de bucătărie dedicată și două sau mai multe camere de zi.

Primele apartamente au fost construite în Europa la începutul secolului al XX-lea. În esență, acestea sunt mini-hoteluri de tip acasă.

În Rusia, astfel de bunuri imobiliare au apărut pentru prima dată la Moscova la începutul anilor 2000. (centrul de afaceri din Moscova). În prezent, apartamentele sunt construite în cantități uriașe. Există mai multe motive pentru aceasta:

• Apartamentele sunt la cerere în rândul cumpărătorilor. Costul unui metru în comparație cu prețul pe metru pătrat în apartamentele situate pe un segment de piață similar este semnificativ mai mic;
• Este mai ușor să coordonați construcția unui complex de apartamente decât clădirile rezidențiale convenționale: cerințele pentru terenul pe care va fi ridicată clădirea sunt mult mai mici;
• Construcția de apartamente va fi mai ieftină: acestea nu sunt supuse unui număr mare de cerințe pentru spațiile rezidențiale.

Cum este diferit de apartamente?

Apartamentele nu sunt sinonime cu apartamente. Diferența cheie este că, în ciuda caracterului lor adecvat pentru locuire, ele nu sunt documentate pentru a fi clasificate ca locuințe rezidențiale.

Se pot observa o serie de alte diferențe:

Particularități	Apartament	Apartamente
suprafata totala	Fara restrictii	De la 40 mp. m
Posibilitate de înregistrare	Disponibil	Numai înregistrarea temporară poate fi eliberată pentru o perioadă de până la 5 ani. După acest timp, înregistrarea temporară trebuie prelungită. Nu este posibilă înregistrarea la apartament în mod permanent.
Primirea unei deduceri fiscale	Pot fi	Imposibil, deoarece deducerile fiscale sunt prevăzute doar pentru achiziționarea de spații rezidențiale.
Impozitul pe proprietate	În fiecare an, proprietarii de apartamente plătesc taxe imobiliare.	Nici proprietarii de apartamente nu pot evita plata taxelor. În același timp, cota de impozitare va fi puțin mai mare în comparație cu proprietățile rezidențiale.
Caracteristicile interne ale unei proprietăți în timpul tranziției de la dezvoltator la proprietar	Apartamentul poate fi transferat în stare fie „cu finisaje”, fie fără el.	La finalizarea construcției apartamentelor, dezvoltatorul este obligat să efectueze lucrări de finisare în toate spațiile.
Disponibilitatea unei zone locale amenajate și a infrastructurii sociale	Prevăzute de codurile de construcție pentru clădiri rezidențiale.	Responsabilitățile dezvoltatorului de apartamente nu includ amenajarea zonei locale. Proprietatea nu este un imobil rezidential. În consecință, nu este necesar să aveți, de exemplu, un loc de joacă.
Coordonarea reamenajării spațiilor	Este necesară coordonarea reamenajării și reconstrucției.	Permis de lege (care nu afectează structurile portante) nu necesită aprobare.
Proprietate comună	În clădirile rezidențiale, proprietarii de apartamente pot decide în comun cu privire la soarta mansardelor, subsolurilor, spațiilor tehnice și de altă natură la o adunare generală a clădirii.	În apartamente, proprietarul poate dispune de bunuri imobile numai în incinta pe care o deține. Toate celelalte probleme sunt rezolvate de societatea de administrare.
Natura achiziției	În principal în scopul rezidenței ulterioare.	Cel mai adesea în scopuri de investiții pentru ulterioare
Preț	În funcție de segmentul de piață luat în considerare.	Cu 20-25% mai ieftin decât prețul pe metru pătrat într-o clădire rezidențială situată în același segment de piață.
Tarife pentru calcularea costului utilităților	Costul utilităților se calculează în funcție de graficul tarifar prevăzut pentru spațiile de locuit.	La emiterea facturilor lunare de utilitati se folosesc tarifele majorate prevazute pentru spatiile comerciale.
Cumpărarea unei proprietăți	Majoritatea apartamentelor de pe piața imobiliară pot fi achiziționate în.	Băncile sunt reticente în a acorda împrumuturi pentru achiziționarea de apartamente. Finanțarea este posibilă fie la rate mai mari, fie în cadrul programelor garantate de bunurile imobiliare existente. Obiectele de acest fel nu pot fi achiziționate folosind capitalul matern și alte programe guvernamentale „stimulatoare”.

Piața imobiliară oferă diferite tipuri de apartamente de clasă economică și de elită:

• Mansarde si mansarde;
• Obiecte cu un singur nivel;
• Pe două niveluri, inclusiv un mezanin, o intrare separată.

Avantaje și dezavantaje ale locuirii în apartamente

De obicei, apartamentele apar unde:

• Din mai multe motive, construcția de locuințe rezidențiale este imposibilă;
• Se are în vedere construirea unui spațiu comercial, dar dezvoltatorul consideră că este prea costisitor și nepractic să cedeze întreaga clădire magazinelor și birourilor.

Vorbind despre aspectele pozitive ale cumpărării și locuirii într-un apartament, pot fi remarcate următoarele:

• Cazare in locuinte noi situate in centrul orasului;
• În orașele mari, practic nu există construcție de noi ansambluri rezidențiale în zonele centrale. Apartamentele sunt construite într-o manieră țintită, unde viitorii noi rezidenți pot alege cea mai atractivă proprietate;
• Mutarea cât mai curând posibil după punerea în funcțiune a clădirii. Întrucât apartamentele sunt închiriate complet gata de mutat, proprietarii spațiilor se pot muta în ele imediat după primirea cheilor;
• Fără costuri suplimentare pentru spații. Spre deosebire de apartamente, apartamentele au inițial lucrări de finisare, iar uneori se instalează mobilier, ceea ce permite economii semnificative la reparații;
• Piața este atât de diversă încât poți alege un apartament mai aproape de serviciu;
• Locuitorii pot beneficia de o varietate de servicii suplimentare chiar pe teritoriul ansamblurilor de apartamente: spa-uri, restaurante, magazine, săli de fitness, saloane de înfrumusețare și cafenele;
• Adesea, apartamentele sunt deservite de propriile companii de servicii. În orice moment al zilei, rezidenții au posibilitatea de a comanda toate serviciile oferite în hotelurile de nivel înalt: curățenie, spălătorie, livrare alimente;
• Proprietarii de apartamente și gospodăriile lor pot conta pe îngrijiri medicale, locuri în școli și grădinițe pe aceeași bază ca și cetățenii care locuiesc în apartamente;
• După ce s-a răzgândit cu privire la locuința într-un apartament, proprietarul localului îl poate închiria printr-o societate de administrare și nu trebuie să-și facă griji că își găsește chiriași pe cont propriu.

Printre dezavantaje se numără:

• absenta;
• Ridicat, inclusiv din cauza disponibilității diverselor servicii suplimentare, care nu pot fi întotdeauna refuzate;
• Lipsa condițiilor de viață confortabile pentru familiile cu copii mici;
• Dezvoltatorii de apart-hoteluri nu au obligația de a pune la dispoziție clădirii locuri de parcare.

Diferențele de cost de cumpărare și închiriere imobiliare rezidențiale și apartamente

Ponderea apartamentelor pe piața imobiliară este în creștere.

În comparație cu apartamentele situate în același segment de piață, prețul pe metru pătrat în apartamente este cu aproximativ 20-25% mai mic.

Diferența de cost se datorează faptului că:

• Documentat, apartamentele nu aparțin bunurilor imobiliare rezidențiale;
• Întreținerea lor va costa puțin mai mult decât un apartament obișnuit;
• Complexele de apartamente pot să nu aibă loc de joacă pentru copii și locuri de parcare, care sunt obligatorii pentru clădirile rezidențiale.

De exemplu, costul apartamentelor din Moscova începe de la 7 milioane de ruble (complexul LOFTPOST), în regiunea Moscovei - de la 3 milioane de ruble (complexul Start-Format din Tsaritsyno), la Soci - de la 4,5 milioane de ruble, în Bulgaria - de la 25 mii de euro.

Achiziționarea unor astfel de imobile este una dintre modalitățile de a investi.

Proprietarii îl închiriază adesea pe termen lung sau zilnic. Un proprietar de apartament poate câștiga cu 10-15% mai mult din chirie decât un proprietar de apartament:

• Apartamentele au o locație mai „interesantă”. De exemplu, în centrul de afaceri al orașului vor fi cu siguranță solicitați printre oamenii de afaceri care vizitează;
• Un oaspete dintr-un apartament poate primi o gamă întreagă de servicii suplimentare în orice moment;
• Oamenii preferă mai degrabă apartamente într-o clădire nouă decât un apartament situat într-un fond de locuințe vechi.

Cum să construiești o afacere prin închirierea de apartamente?

În înțelegerea europenilor, apartamentele sunt locuințe destinate vânzării sau închirierii. În mod similar, în Rusia, investitorii achiziționează adesea astfel de bunuri imobiliare exclusiv în scopuri comerciale.

Opțiunea optimă este crearea unui mic apart-hotel, ai cărui oaspeți pot conta pe condiții de locuit ca acasă și pe o gamă completă de servicii, la fel ca într-un hotel obișnuit. Acest obiectiv poate fi atins prin achiziționarea, de exemplu, a mai multor apartamente situate sub un singur acoperiș.

Industria hotelieră este foarte competitivă. Pentru ca închirierea apartamentelor să genereze venituri, este important să stăpânești situația de pe piața de închiriere și să vină cu modalități noi și inovatoare de a atrage clienți. Închirierea unui apartament situat convenabil este mult mai ieftină decât un hotel. Prin urmare, acestea sunt la cerere în rândul chiriașilor.

Dacă în urmă cu doar câțiva ani acest tip de imobil era considerat „în afara legii”: de exemplu, era imposibil să se obțină chiar și înregistrarea temporară în apartamente, acum multe probleme juridice au fost deja rezolvate. Dezvoltatorii construiesc complexe de apartamente care sunt solicitate în rândul cumpărătorilor în locuri în care construcția de locuințe rezidențiale este formal imposibilă, iar numărul de propuneri crește constant.

Recent, s-a dezvoltat rapid un format imobiliar precum apartamentele - spații care nu fac parte din fondul de locuințe, dar potrivite pentru locuit. Aceștia sunt incluși activ în proiectele de clădiri administrative și complexe hoteliere.

„Volumul livrării de apartamente la sfârșitul anului 2015 se ridica la circa 693,3 mii metri pătrați. m în 97 de proiecte, dintre care 21 se referă la reconstrucția clădirilor. Volumul ofertei de apartamente a înregistrat o tendință pozitivă de 12,4%, în timp ce în 2014 această cifră era de 48,2%”, spune Vladimir Bogdanyuk, șeful centrului de analiză și consultanță Est-a-Tet.

Potrivit estimărilor sale, ponderea apartamentelor reprezintă acum 26% din piața clădirilor noi. Director general adjunct pentru Analytics și Consultanță la NDV-Real Estate, Elizaveta Gudz, citează cifre similare - 28%. Cele mai mari dintre cele care au intrat pe piață anul trecut au fost „Tushino 2018”, „ZilArt”, „Symbol”, SREDA etc.

Principalul avantaj al apartamentelor față de bunurile imobiliare rezidențiale tradiționale este prețul lor relativ scăzut.

„Apartamentele au prețuri mai accesibile comparativ cu apartamentele din clădiri noi cu caracteristici similare. Diferența de cost poate fi de 20-25%”, spune Gudz.

După cum a clarificat Bogdanyuk, la sfârșitul anului 2015, prețul mediu ponderat pentru apartamente era la nivelul de 357,2 mii de ruble pe metru pătrat. m.

„Segmentul de apartamente a început să se dezvolte din cauza lipsei de locuri libere în capitală pentru construcția de locuințe. La început, dezvoltatorii le-au introdus ca parte a centrelor de afaceri, apoi au început să transforme fostele fabrici sau fabrici în complexe de apartamente. Inițial, acest format de imobiliare a fost conceput pentru oamenii de afaceri de succes care au folosit această locuință pentru rezidență temporară”, spune Vladislav Melnikov, vicepreședinte senior al VTB Bank, care finanțează proiectul Match Point IFC.

În mod tradițional, apartamentele erau cumpărate ca a doua casă, dar acum situația s-a schimbat.

„Vedem că publicul țintă al pieței de apartamente și locuințe este mixt. Un avantaj important la alegerea apartamentelor este costul acestora. Un apartament similar (după locație, metru pătrat) ar costa cu 10-15% mai mult decât un apartament astăzi”, spune Alexander Poduskov, director de dezvoltare și dezvoltare de proiecte de mansardă la KR Properties.

Cu toate acestea, atunci când faceți o astfel de achiziție, ar trebui să țineți cont de faptul că există o serie de capcane care decurg din statutul juridic precar al apartamentelor.
„Termenul în sine nu este fixat în niciun fel la nivel regional sau federal, însă putem spune că apartamentele, fiind în esență imobile rezidențiale, sunt reglementate prin lege și sunt impozitate pe bază comercială. Și aici există argumente pro și contra”, spune Vasily Itskov, șeful practicii de soluționare a litigiilor la IFC Horizon Capital.

Probleme cu înregistrarea

Din punctul de vedere al legii, apartamentele sunt spații nerezidențiale care nu sunt destinate rezidenței permanente a cetățenilor, astfel, chiar dacă sunteți proprietar și locuiți permanent într-un astfel de local, înregistrarea în acesta este imposibilă. Cu toate acestea, aici există o lacună. Puteți obține înregistrarea dacă apartamentul este situat într-un hotel.

„Apartamentele nu sunt spații rezidențiale, prin urmare, înregistrarea în ele la locul de reședință este imposibilă. Înregistrarea la locul de ședere în spații nerezidențiale se efectuează numai atunci când spațiile corespunzătoare se află în sfera de competență a unei instituții specializate - un hotel, o casă de odihnă, un spital etc. Obligația de înregistrare în acest caz revine administrației instituției relevante (clauza 14 din Regulamentul nr. 713). Dacă localul de rezidență temporară nu face parte dintr-un hotel sau altă unitate de cazare (și vorbim despre ele), atunci pur și simplu lipsește obligația de înregistrare”, explică Maria Ponamoreva, avocat principal la cabinetul de avocatură A2.

Este de remarcat faptul că înregistrarea hotelului, deși oferă toate aceleași drepturi ca și înregistrarea într-o clădire rezidențială, necesită reînnoire la fiecare cinci ani.

„Înregistrarea temporară timp de cinci ani îi conferă proprietarului unui apartament aceleași drepturi ca și rezidentului unui apartament obișnuit din Moscova, adică poate fi atașat la o clinică locală, își poate trimite copilul la școală sau la grădiniță, astfel încât familiile cu copii, printre alții, au început să cumpere apartamente.” , spune Melnikov.

Impozitare complexă

Deoarece apartamentele nu fac parte din fondul locativ, aici nu există nicio deducere fiscală (scutire de impozit de 13%). În acest caz, impozitele sunt luate la o rată mai mare.

„Diferența de taxe este de aproximativ 20-25%. De exemplu, pentru un apartament de 5 milioane de ruble. proprietarul va plăti 4 mii de ruble. pe an, iar pentru apartamente pentru 4 milioane de ruble. „20 de mii de ruble”, spune Bogdanyuk.

În cazul în care baza de impozitare este determinată pe baza valorii cadastrale a apartamentelor, cota de impozitare va fi de 0,5% dacă apartamentele nu sunt situate într-un centru administrativ, de afaceri sau comercial (complex); scopul acestora în conformitate cu pașaportul cadastral al proprietății sau documentele tehnice de înregistrare nu prevede amplasarea de birouri, facilități de vânzare cu amănuntul, alimentație publică și servicii de consum, sau facilități similare nu sunt efectiv amplasate acolo; valoarea lor cadastrală nu depășește 300 de milioane de ruble.

„Dacă apartamentele nu îndeplinesc niciuna dintre condițiile de mai sus, atunci cota de impozitare va fi de 2% (clauza 2, clauza 2, articolul 406 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Pentru comparație, cota de impozitare pentru spațiile de locuit este de 0,1% (clauza 1, clauza 2, articolul 406 din Codul Fiscal al Federației Ruse)”, spune Ponamoreva.

„La cumpărare, ar trebui să acordați atenție unui număr de factori care vor influența costul ulterior de proprietate al proprietății. De exemplu, este absolut necesar să se studieze documentația originală pentru clădire. Dacă există un scop de birou și de vânzare cu amănuntul sau alimentație publică, atunci impozitul pe astfel de obiecte va fi de 1,2-2%, dar dacă scopul este diferit, de exemplu un hotel, atunci taxa va fi de 0,5%”, ne sfătuiește Poduskov.

În același timp, valoarea cadastrală a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din unele zone poate diferi semnificativ, iar proprietățile rezidențiale vor fi mai scumpe.

„Astfel, în unele cazuri, în termeni monetari, impozitul pe apartamente va fi mai mic decât pe un apartament cu indicatori similari”, notează Poduskov.

Societatea de administrare își stabilește propriile tarife

Spre deosebire de imobilele rezidențiale (din punct de vedere al legii), apartamentele nu sunt supuse cerințelor prevăzute în LCD cu privire la procedura de administrare a proprietății comune. Astfel, locuitorii apartamentelor nu pot influența în niciun fel tarifele stabilite de societatea de administrare pentru exploatarea clădirii și a teritoriului și infrastructurii înconjurătoare. Prin urmare, de regulă, plățile pentru proprietarii de apartamente sunt mai mari.

„În medie, utilitățile în apartamente sunt cu 15% mai mari decât în ​​apartamente. În total, diferența de cost între un apartament și un apartament datorată unei cote mai mari de impozit și a plăților de utilități, proprietarii de apartamente pot egala achiziția unui apartament în medie în 50 de ani”, spune Bogdanyuk.

Infrastructura nu este reglementată în niciun fel

Deoarece apartamentele nu sunt locuințe, dezvoltatorul nu poartă nicio obligație față de rezidenți.

„Dezvoltatorul nu este obligat să îmbunătățească zona adiacentă proprietății. Prin urmare, întrebarea despre lucrările care urmează să fie efectuate ar trebui să fie una dintre primele care trebuie puse. Nivelul confortului tău depinde și de asta. Se vor crea locuri de joacă pentru copii și se vor planta copaci? Cum vor fi organizate traseele de trafic și pietonale? Dacă complexul de apartamente implică nu numai o locuință, ci și un grup de birouri, atunci ultima întrebare merită să acordați atenție atenție sporită„Rutele pentru mamele cu cărucioare și funcționari care aleargă pentru o pauză de fum ar trebui separate”, ne sfătuiește Serghei Trukhanov, șeful studioului de arhitectură T+T Architects.

Proximitatea spațiilor rezidențiale și de birouri, care este posibilă în apartamente, ar trebui luată în considerare în prealabil, în primul rând, de către cei care urmează să locuiască acolo. Echipa de lucru din spatele zidului, vizitatori obișnuiți, curieri - un cartier nu foarte confortabil. Iar dacă vă gândiți să cumpărați apartamente pentru amenajarea unui birou, ar trebui să țineți cont de faptul că unii dezvoltatori încearcă să limiteze această posibilitate. De exemplu, ei emit un număr limitat de permise auto către teritoriu.

Standardele sanitare nu se aplică

„Unul dintre punctele care este important de luat în considerare la achiziționarea apartamentelor este că aceste proprietăți imobiliare nu sunt supuse standardelor SanPiN stabilite pentru spațiile rezidențiale și care stipulează nivelul adecvat de iluminare, izolare fonică și izolare. Cumpărătorul trebuie să verifice singur acest lucru”, spune Trukhanov.

În același timp, nu este neobișnuit ca apartamente să apară în clădiri industriale vechi care au fost reconstruite. Loft-urile au, fără îndoială, farmecul lor, dar atunci când achiziționați o astfel de proprietate este important să studiem istoria clădirii în care s-a efectuat renovarea.

„În primul rând, aflați ce tip de producție funcționa între acești ziduri. Dacă activitatea acestei întreprinderi a fost într-un fel sau altul legată de producția chimică sau de deșeuri periculoase, acest fapt nu trebuie neglijat în niciun caz. Substanțele toxice pot persista în sol și chiar în structurile clădirii în sine. Dar perioada de degradare a unor astfel de substanțe nu este de zeci sau chiar sute de ani. De asemenea, un factor important este calitatea lucrărilor efectuate - consolidarea structurilor portante, fundații, reconstrucția pereților, instalarea tuturor sistemelor necesare”, avertizează Trukhanov.

Baie în orice parte a camerei

Principalul avantaj care decurge din statutul juridic precar al apartamentelor este că în timpul reamenajării, imaginația este practic nelimitată, spre deosebire de apartamentele standard, unde cerințele sunt destul de stricte.

„La proiectarea arhitecturii spațiului interior și la elaborarea unei soluții de amenajare, nu există norme și reguli atât de stricte ca pentru interioarele rezidențiale. În special, nu există nicio distincție între spațiile rezidențiale și nerezidențiale și zonele umede. Astfel, bucătăria și băile pot fi amplasate în orice parte a camerei, ceea ce extinde semnificativ capacitățile arhitectului atunci când lucrează la proiect. Desigur, acest lucru nu înseamnă că proprietarii de apartamente nu sunt limitați în niciun fel atunci când efectuează lucrări de reparații și construcție. Principalul document care va trebui urmat la proiectarea și realizarea lucrărilor de implementare a proiectului va fi reglementările stabilite de societatea de management pentru o anumită facilitate”, spune Ekaterina Svanidze, partener al studioului de design DVEKATI.

S-ar părea că ce ar putea fi mai ușor decât să cumperi un imobil? Doar alegeți opțiunea care vă place, plătiți și bucurați-vă. Cu toate acestea, pe piața imobiliară, un nou venit nu numai că se poate rătăci, ci și poate face o greșeală fatală, alegând un tip de proprietate care nu le satisface nevoile. Astăzi, împreună cu editorii site-ului, vom analiza în detaliu un apartament și un apartament - care este diferența și ce tip de imobil este mai bine să cumpărați.

Pe lângă apartamentele obișnuite cu o cameră, cu două camere și cu trei camere, au apărut pe piață proprietăți imobiliare precum garsoniere sau apartamente. Mulți oameni nu înțeleg ce este și ce reprezintă un astfel de imobil. Iar diferența dintre apartamente și apartamente este că apartamentele sunt spații nerezidențiale. Acestea servesc pentru sarcini administrative și adesea se încadrează în sediul „hotelurilor”.

Avantaje și dezavantaje ale apartamentelor

Nuanța principală este că apartamentele sunt spații comerciale nerezidențiale. Prin urmare, nu puteți obține un permis de ședere acolo, ceea ce este un dezavantaj. Din acest motiv, este imposibil să obții un loc de muncă (din moment ce nu există înregistrare), să fii repartizat la o clinică de la locul tău de reședință sau să-ți înscrii copiii la o grădiniță sau la școală.

Dacă luăm în considerare această formă de imobil din punctul de vedere al închirierii, atunci achiziția lui are doar avantaje, întrucât prețul de cumpărare este mai mic, putând fi închiriat la prețul pieței. După cum se spune, afaceri și nimic personal.

Care este diferența dintre un apartament și un apartament, din punct de vedere legal?

Să ne uităm la principalele aspecte care indică diferența legală dintre apartamente și apartamente. La urma urmei, termenii viitoarei tranzacții depind de ei.

De ce nu se poate inregistra permanent intr-un apartament?

Apartamentele sunt imobiliare comerciale. Cel mai adesea ele sunt situate la primele etaje ale clădirilor rezidențiale. Dar majoritatea oamenilor le cumpără pentru a trăi. Din punct de vedere legislativ, nu există o redactare exactă a apartamentelor, deci de fapt proprietatea se încadrează în categoria clădirilor administrative. Nu vă puteți înregistra în acest sediu, dar rezidența temporară este permisă. De fapt, aceasta este o fundație comercială cu posibilitate de reședință.

Diferențele de cerințe pentru dezvoltatori de a construi facilități sociale

Adesea, în casele noi, astfel de bunuri imobiliare sunt vândute la un preț foarte atractiv. Prin urmare, apar întrebări: ce sunt apartamentele în clădiri noi și merită să le cumpărați?

Dacă vorbim despre construcția de apartamente în comparație cu apartamentele obișnuite, atunci primele sunt mai ușor de construit, dar numai din punct de vedere al documentației. Înregistrare mult mai simplă, cerințe simplificate, posibilitatea de a vinde bunuri imobiliare înainte de finalizarea completă a lucrărilor. Din punct de vedere tehnic, practic nu există diferențe. Singura diferență este că apartamentele au o atitudine loială față de aspect, sau mai degrabă, în multe cazuri este gratuit.

Taxa de apartament

Taxa pe apartamente este mult mai mică decât pe apartamente. Pentru cei dintâi, impozitul ajunge la 0,3% (din prețul cadastral), dar pentru cei din urmă ajunge la 2%. Agenții imobiliari susțin că va fi mai mic, deoarece zonele spațiilor sunt incomparabile, dar nu este așa. Cu suprafata egala, impozitul pe apartamente va fi mai mare.

Pe lângă impozitele pe proprietate, prețurile la utilități vor fi cu o treime mai mari. Va trebui să plătiți în exces pentru electricitate, gaz, apă, încălzire. Întrucât, conform legii, acesta nu este un loc de locuit, ci unul comercial.

Diferențele în utilizarea subvențiilor guvernamentale între venitul mediu mai mic și dizabilități

Spațiile nu sunt rezidențiale, prin urmare subvențiile și beneficiile pentru orice venit nu i se aplică. Unul dintre avantaje este că în caz de procese apartamentele nu pot fi recuperate. Chiar și în cazurile în care sunt singura casă pentru familie. Legea subvențiilor și deducerilor de proprietate nu se aplică nici apartamentelor, deoarece acestea nu sunt aplicabile spațiilor nerezidențiale.

Diferențele dintre impozitul pe apartamente și apartamente în prezent și în viitor

Proprietarii de apartamente pot face reamenajări fără a afecta unitățile structurale și pereții portanti. Acest lucru este valabil și pentru proprietarii de apartamente. Dar diferența este că acestea din urmă sunt supuse unor reglementări suplimentare legate de bunurile imobiliare comerciale.

Dar dacă respectați litera legii, permisiunea de reamenajare în ambele cazuri trebuie obținută de la autoritatea competentă. Dar în cazul unui apartament, deoarece accesul la acesta este limitat, reamenajarea poate să nu fie observată deloc de autoritatea de reglementare. Dar cu apartamente, deoarece acesta este un produs comercial, poate exista o problemă sub forma unei inspecții neașteptate la cererea cetățenilor atenți.

Apartamentele pot fi transformate în fond de locuințe?

Teoretic, acest lucru este destul de posibil, dar vor fi destul de multe bătăi de cap. În primul rând, trebuie să vă asigurați dacă este posibil să transferați această sediu într-un alt statut. Dacă astfel de spații sunt situate într-o zonă industrială sau într-o unitate de producție, atunci transferul nu va fi posibil. Pentru a obține o autorizație, apartamentele trebuie să îndeplinească standardele pentru pătrunderea razelor solare în interior. Aceasta se numește insolație. În plus, există o serie de alte proceduri, cum ar fi conectarea comunicațiilor la sediu.

De ce sunt apartamentele mai ieftine decât apartamentele?

Adesea, teza „apartamentele sunt mai ieftine” este o concepție greșită. Într-o zonă, mai ales mai aproape de centrul orașului, prețul pentru acestea va fi mai mare decât pentru apartamente. Creste cu 30-35% din pretul obisnuit al unui apartament din aceeasi cladire. Acest lucru se datorează faptului că apartamentele sunt imobiliare comerciale nerezidențiale și este permis să găzduiască săli de fitness, magazine, saloane de înfrumusețare și altele.

Datorită amplasării apartamentelor de nivel de elită, prețul acestora va fi egal cu costul apartamentului. Acest lucru nu se aplică spațiilor din zone rezidențiale, ci celor situate în centre de afaceri de la etajele superioare. Prețul lor nu se schimbă nici măcar în timpul unei crize și a unei scăderi generale a prețurilor imobiliare.

Prin ce sunt diferite apartamentele de garsoniere?

De fapt, aceasta este o întrebare despre modul în care spațiile rezidențiale diferă de cele nerezidențiale. O cerință obligatorie, conform SNIP și GOST, pentru spațiile rezidențiale este prezența comunicațiilor necesare: electricitate, alimentare cu apă, canalizare (canalizare), acces separat la sediu (intrare individuală), precum și separarea spațiilor de diferite clase. prin pereți sau pereți despărțitori.

În ceea ce privește separarea, baia trebuie să fie întotdeauna izolată. Daca apartamentul are baie izolata, dar restul camerelor sunt combinate (dormitor, unitate de catering), atunci apartamentul primeste statut de garsoniera. Foarte des, un apartament cu o cameră este trecut drept garsonieră, care a fost remodelat și despărțitorul din bucătărie a fost demolat. De fapt, acesta este, prin lege, o garsonieră, dar atunci nu ar trebui să existe un coridor ca atare.

Garsonierele sunt diferite; nu sunt doar un apartament înghesuit cu o cameră, așa cum cred mulți oameni. Suprafața unor astfel de spații poate fi egală cu suprafața apartamentelor cu două sau chiar patru camere. Zonele apar doar pentru anumite scopuri. Acest tip de imobiliare este foarte comun în țările cu economii bogate. Garsonierele sunt adesea cumpărate de oameni care nu sunt împovărați cu copii sau rude care necesită locuință cu proprietarul. Aceasta este considerată locuință pentru tineri. Pretul pentru astfel de apartamente este cu 20-30% mai mic decat pretul pietei, fara a tine cont de etajul pe care sunt amplasate. Desigur, este ușor să convertiți o garsonieră într-un apartament obișnuit, reconstruind partițiile din el.

Dacă vorbim despre apartamente, atunci acestea pot avea totul la fel ca într-un apartament sau garsonieră obișnuită. Dacă un astfel de imobil este situat în zone normale, toate comunicările necesare sunt prezente și nu există restricții privind acțiunile de înregistrare, atunci trecerea de la spații nerezidențiale în spații rezidențiale va fi mult mai rapidă.

Merită să cumpărați un apartament, din punctul de vedere al unui expert?

Atunci când achiziționați spații de acest tip, merită luate în considerare nuanțele descrise mai sus. Dacă înregistrarea nu este necesară și aveți nevoie de sediul doar din cauza confortului locației sau statutului, mai ales că apartamentele comune nu sunt intimidante, atunci puteți cumpăra în siguranță. Transferul în fondul de locuințe poate fi posibil, dar în practică există destul de multe cazuri. Acest lucru se datorează cerințelor pentru spațiile descrise în paragraful anterior.

Cât costă apartamentele la închirierea spațiilor?

La închirierea unui apartament, prețul va fi puțin mai mare decât cel al apartamentelor obișnuite, cu aproximativ 20%. Acest lucru se datorează faptului că sunt situate în zone prestigioase unde practic nu există nicio proprietate rezidențială. Dar acest lucru îi avantajează pe cei care lucrează în zonă și nu vor să petreacă câteva ore călătorind acasă. Oricine locuiește sau a locuit în orașe mari va înțelege că în unele cazuri este mai bine să plătească în plus pentru chirie și să ajungă acasă cu mai multă comoditate decât să cheltuiască aceiași bani pe călătorii (benzină) + să stea în ambuteiaje și să se trezească înainte de zori. , pentru a nu întârzia la serviciu.