Apartamentos: qué son y matices a la hora de registrarse, ventajas y desventajas. ¿Cuál es la diferencia entre apartamentos y apartamentos normales?

Apartamento y apartamento: ¿cuál es la diferencia? Si aún no lo sabe, este artículo aclarará la situación y le permitirá navegar mejor en los asuntos inmobiliarios. Decidí publicarlo en la sección "Inversiones", porque la compra de apartamentos suele realizarse así. Como compra para uso personal, en mi opinión, no es una muy buena opción. ¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento? Lo aprenderás leyendo esta publicación.

¿Qué son los apartamentos?

El concepto de “apartamento” apareció no hace mucho, pero ya está en boca de todos. Sin embargo, las observaciones muestran que la mayoría de la gente tiene una idea completamente distorsionada de lo que es un apartamento. Por ejemplo, mucha gente piensa que se trata de un “apartamento de lujo”. Hubo un tiempo en que este término tenía ese significado, pero ya no es necesariamente así.

También es interesante que en francés e italiano, de donde se tomó prestado el concepto de "apartamento", esta palabra ( departamento,departamento) realmente significa apartamento. Pero ahora ya tiene un significado diferente. Seamos claros.

Los apartamentos son locales no residenciales en los que se han creado las condiciones necesarias para vivir.

En consecuencia, un apartamento es una habitación independiente equipada para vivir. Incluye una o más salas de estar y, por regla general, una cocina y un baño.

Este tipo de inmueble pertenece al parque no residencial, pero al mismo tiempo está destinado a uso residencial (tal paradoja). En la mayoría de los casos, los apartamentos se pueden encontrar en propiedades inmobiliarias relacionadas con edificios hoteleros, edificios administrativos, etc. Ahora son bastante populares como inmuebles para inversión con posterior alquiler (explicaré por qué más adelante).

Es de destacar que en las legislaciones rusa y ucraniana no existe una definición clara del concepto de "apartamento", por lo que este término lo utilizan agentes inmobiliarios, promotores, inversores y cualquier otra persona de forma muy condicional.

Hoy en día, las empresas promotoras suelen construir y vender complejos de apartamentos completos, los llamados apartahoteles. Estos bienes inmuebles tienen demanda y, por lo tanto, están construidos y vendidos.

Apartamento y apartamento: ¿cuáles son las diferencias y similitudes?

Solo hay una similitud clave entre un apartamento y un apartamento: son bienes inmuebles en los que se puede vivir. Además, los apartamentos y apartamentos, como cualquier otro inmueble, en principio se pueden alquilar. Todo lo demás es diferente y bastante significativo. Mirémoslos.

Diferencia 1. Stock residencial y no residencial. La principal diferencia entre apartamentos y apartamentos es que los apartamentos se registran como bienes raíces no residenciales (al igual que tiendas, oficinas, almacenes, etc.) y los apartamentos se registran como bienes raíces residenciales. Todas las demás diferencias se derivan de esto.

Diferencia 2. Imposibilidad de inscripción. En un apartamento una persona no puede registrarse ni obtener un permiso de residencia, pero en un apartamento sí puede. Por tanto, existen muchas dificultades diferentes; las consideraremos más a fondo.

Diferencia 3. Tarifas de vivienda y servicios comunales. Las tarifas de vivienda y servicios comunales para apartamentos se calculan como para bienes inmuebles no residenciales, y siempre son significativamente más altas que para bienes raíces residenciales. La diferencia de precio es a veces varias veces. Por tanto, si vives en apartamentos, los costes serán mucho mayores.

Diferencia 4. Dificultades por falta de registro. Si una persona no tiene ningún otro inmueble que no sean apartamentos y no está registrado en ningún lugar, tendrá muchos problemas: no podrá obtener un TIN, abrir una cuenta bancaria, conseguir un trabajo, obtener un permiso obligatorio. póliza de seguro médico, etc.

Incluso si está registrado en un apartamento o casa en otra dirección y, de hecho, vive en el apartamento, también surgirán muchas dificultades: la imposibilidad de aprovechar la atención médica gratuita en el lugar de residencia, inscribir al niño en jardín de infantes, etc

Diferencia 5. La diferencia está en la infraestructura. Durante la construcción de un bloque inmobiliario residencial, el promotor, por regla general, se compromete a construir allí las instalaciones sociales necesarias (escuela, guardería, etc.). No existe tal requisito para los apartamentos, por lo que es posible que los bloques de apartamentos no cuenten con toda la infraestructura necesaria, incl. incluso vías de acceso de alta calidad. Además, los apartamentos están sujetos a estándares de densidad de construcción más bajos.

Diferencia 6. Protección de los accionistas. Al comprar bienes inmuebles en el mercado primario, la legislación protege en un grado u otro a los compradores de inmuebles residenciales (por ejemplo, del riesgo de quiebra del promotor, congelación de la construcción, etc.), pero a los compradores de inmuebles no residenciales. , entre los que se incluyen los apartamentos, están mucho menos protegidos o no están protegidos en absoluto, asumen todos estos riesgos.

Diferencia 7. Impuestos. La compra y venta de bienes inmuebles residenciales y no residenciales están sujetas a impuestos y tasas a diferentes tasas. Además, las tasas de impuestos a la propiedad que los propietarios pagan durante su propiedad también varían. Para los apartamentos, estas tarifas son más elevadas, por lo que los costes actuales para sus propietarios serán mayores según este criterio de diferenciación.

Diferencia 8. Precio. Y finalmente, al menos una diferencia agradable entre apartamentos y apartamentos es su precio. Dado que los requisitos para la construcción de locales no residenciales son más simples, los costos del desarrollador son menores y dichos bienes inmuebles cuestan mucho menos que los apartamentos. Por ejemplo, en la misma zona, los apartamentos y apartamentos de la misma zona pueden tener precios que difieren 2 veces: el apartamento será más caro, los apartamentos serán más baratos.

Ahora tienes una idea más clara de cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento. Basándome en las diferencias anteriores, quiero concluir:

Los apartamentos son una buena opción para invertir en bienes inmuebles con vistas a alquilarlos posteriormente: se pueden comprar mucho más baratos y alquilarlos por aproximadamente el mismo precio que un apartamento. Pero comprar apartamentos para vivir en ellos no es, en mi opinión, la mejor solución, porque... los costos actuales de mantenimiento de dicha vivienda serán significativamente mayores, además experimentará muchos de los inconvenientes que describí anteriormente.

Sin embargo, esta es sólo mi opinión subjetiva y usted puede sacar sus propias conclusiones. Lo principal es entender bien la diferencia entre un apartamento y un apartamento, que os expliqué claramente en este artículo.

En publicaciones posteriores examinaré más de cerca la compra de apartamentos como activo de inversión. Quédese con nosotros y esté atento a las actualizaciones. ¡Nos vemos de nuevo en!

En el mercado inmobiliario de Moscú, los apartamentos han dejado de ser algo exótico. En el primer semestre de 2016, el volumen de oferta de este tipo de inmuebles alcanzó el 37%, y el presupuesto mínimo para la compra de apartamentos en el antiguo Moscú durante el mismo período disminuyó de 4,6 millones de rublos. hasta una cantidad sin precedentes de 2,3 millones de rublos para la capital. "Kommersant" descubrió en qué se diferencian los apartamentos de los apartamentos tradicionales.

Las diferencias entre apartamentos y apartamentos se pueden dividir en tres grupos. La primera son las diferencias legales asociadas con el estatus legal no residencial de los apartamentos. El segundo es económico, es decir, la diferencia en el valor de mercado y catastral de dichos objetos, así como las características del pago de servicios públicos e impuestos. Finalmente, el tercer grupo, el técnico, combina las diferencias en los requisitos para el diseño y construcción de apartamentos.

Desde el punto de vista del Código de Vivienda, un apartamento es un local residencial, aislado, que es un bien inmueble y apto para la residencia permanente de los ciudadanos (cumple con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, y otros requisitos legales). Además de los apartamentos, la legislación también clasifica como local residencial un edificio residencial (parte de un edificio residencial) y una habitación. Los apartamentos se clasifican como locales no residenciales, es decir, son locales para alojamiento temporal de ciudadanos, no destinados a residencia permanente. Según la socia directora del grupo Metrium, María Litinetskaya, el concepto de “apartamento” sólo se menciona en la clasificación de habitaciones de hotel realizada por el Ministerio de Cultura. Según esta tipología, un apartamento es una habitación con una superficie mínima de 40 metros cuadrados. m, que consta de dos o más habitaciones (sala, comedor, dormitorio) con cocina americana. Sin embargo, continúa Litinetskaya, en la práctica los promotores no se guían por esta definición, incluso si el complejo de apartamentos en construcción tiene una finalidad hotelera.

Registro en el lugar de residencia.

El registro permanente solo se puede obtener en locales residenciales: apartamento, habitación, casa. El registro permanente en Moscú permite recibir un aumento de la pensión (solo para quienes hayan vivido en la capital durante al menos diez años), subsidios para las facturas de servicios públicos, beneficios de viaje para jubilados y menores en transporte público, así como el uso de un teléfono fijo, la definición de niño en el jardín de infantes, la escuela y otras instituciones educativas en el lugar de inscripción.

No es posible registrarse en apartamentos de forma permanente, ya que dichos objetos se clasifican como locales no residenciales. Pero si el complejo de apartamentos tiene estatus de hotel, entonces el propietario del apartamento puede obtener un registro temporal por cinco años. El registro temporal otorga prácticamente los mismos derechos que el propietario de un apartamento con registro permanente. Sin embargo, dice María Litinetskaya, cuando se inscribe a un niño en una escuela que no está asignado a un lugar de residencia, su solicitud se considera después de las solicitudes de los residentes de las casas adjuntas a la escuela y que tienen registro permanente. De lo contrario, no existen diferencias fundamentales entre el registro temporal y permanente.

derechos del propietario

Los propietarios de apartamentos en un edificio residencial poseen una propiedad común en régimen de propiedad compartida junto con otros residentes. Es decir, todas las áreas comunes, el techo y el patio son propiedad de los dueños del departamento. En consecuencia, los residentes pueden decidir conjuntamente cómo gestionar los espacios comunes. Por ejemplo, pueden impedir el uso no deseado de sótanos, tejados, áticos y otros espacios. Al mismo tiempo, continúa el socio director de Metrium Group, los propietarios de apartamentos no tienen derecho a compartir la propiedad de los bienes comunes del complejo de apartamentos (rellanos, escaleras, vestíbulos, ascensores, huecos de ascensores y otros, pasillos, suelos técnicos, áticos, sótanos, en los que existen comunicaciones de ingeniería, etc.). Por ejemplo, si los propietarios de los apartamentos deciden construir un vestíbulo vallado conjunto en el rellano, tendrán que comprar o alquilar esta superficie al propietario, que suele ser el vendedor del apartamento o la empresa gestora. Sin embargo, añade Maria Litinetskaya, hay que entender que la sociedad gestora vive de los pagos de los propietarios de los apartamentos y no le resulta rentable estropear las relaciones con ellos.

También hay una diferencia cuando se presenta una ejecución hipotecaria contra los propietarios. Cuando un propietario se convierte en deudor y el tribunal ordena la confiscación de su propiedad a favor de los acreedores, los alguaciles no pueden desalojarlo del apartamento si es su único lugar de residencia. La excepción son las viviendas adquiridas con hipoteca. El propietario del apartamento podrá ser desalojado en caso de ejecución hipotecaria.

Precios e impuestos

Los condominios son más caros que los apartamentos porque el desarrollador de un edificio de apartamentos residencial inicialmente incurre en costos más altos asociados con la obtención de todos los permisos necesarios. La diferencia en el coste de apartamentos y apartamentos alcanza en promedio el 30%, dependiendo del proyecto. Esto se debe al hecho de que el promotor incurre en menores costes de construcción y puede permitirse ofrecer la propiedad a precios reducidos sin sacrificar beneficios.

Costo promedio de apartamentos y apartamentos según los resultados del primer semestre de 2016 (millones de rublos)

Fuente: Grupo Metrium.

La fiscalidad para los propietarios de apartamentos y apartamentos es notablemente diferente. Así, el impuesto sobre la propiedad de los propietarios de apartamentos se calcula sobre la base del valor catastral. El área del apartamento se multiplica por el valor catastral por metro cuadrado y luego por la tasa impositiva. La tasa del impuesto a la propiedad para locales residenciales se fija en cada región por decisión de las autoridades locales. En Moscú es del 0,1%.

Los propietarios de apartamentos también deben pagar el impuesto sobre la propiedad, que, como en el caso de los apartamentos, se calcula en función del valor catastral de la propiedad. Pero, aclara Litinetskaya, hay dos diferencias fundamentales en la tributación de los apartamentos. En primer lugar, el valor catastral de dichos proyectos es aproximadamente 1,5 veces menor y, en segundo lugar, la tasa del impuesto a la propiedad para ellos es mayor. El tipo oscila entre el 0,5% y el 2%. Al mismo tiempo, el 2% se aplica a áreas ubicadas en centros administrativos, comerciales y de negocios, establecimientos de restauración pública y servicios al consumidor, y el 0,5% a apartamentos en un edificio hotelero. Actualmente, la Duma de la ciudad de Moscú está considerando un proyecto de ley que propone fijar el tipo mínimo para todo tipo de apartamentos en el 0,5%.

Deducciones y beneficios fiscales

Al calcular el impuesto a la propiedad sobre un apartamento, se proporciona una deducción libre de impuestos por el valor de una propiedad residencial: 10 m2. m - para habitaciones, 20 m2 m - para un apartamento y 50 m2. m - para casa. Es decir, la base imponible será igual al área del apartamento menos 20 metros cuadrados. m Además, la ley prevé beneficios para 15 categorías de ciudadanos que están exentos de impuestos. Además, al comprar y vender un apartamento, el propietario tiene derecho a recibir una deducción fiscal por el impuesto sobre la renta de las personas físicas pagado previamente. La deducción fiscal equivale al 13% del coste del apartamento, que no supera los 2 millones de rublos. Es decir, el valor máximo de la deducción fiscal es de 260 mil rublos.

Hasta septiembre de 2016, las deducciones y beneficios fiscales en Moscú no se aplicaban a los apartamentos como locales no residenciales. Pero ahora la legislación de la capital permite a los propietarios de dichos bienes inmuebles recibir beneficios fiscales, siempre que los locales no residenciales estén inscritos en el registro de apartamentos aprobado por el gobierno de Moscú o estén ubicados en un edificio incluido en dicho registro. Hay algunos requisitos más: el área del apartamento no debe exceder los 300 metros cuadrados. m, el valor catastral al 1 de enero del año, que es el período impositivo, es de al menos 100 mil rublos. por metro cuadrado m Además, los apartamentos no han sido convertidos en oficina y no son utilizados por el contribuyente en actividades comerciales.

Hasta 2015, los propietarios de apartamentos debían pagar un impuesto sobre los terrenos de propiedad conjunta de los residentes de un edificio de apartamentos. Sin embargo, este pago estaba incluido en el impuesto a la propiedad, recuerda Metrium Group. Desde 2015, estos impuestos se dividen en dos impuestos separados: los de apartamentos y los de terrenos. Los propietarios de apartamentos, al igual que los propietarios de otros locales de cualquier edificio, también tienen derecho a una parte del terreno en el que se encuentra el edificio. En este sentido, están obligados a pagar el impuesto territorial. El impuesto territorial se paga en base al valor catastral del terreno correspondiente al área del departamento. En Moscú, esta tasa es del 1,5%.

Utilidades Publicas

Como regla general, las facturas de servicios públicos de los apartamentos tienen un coeficiente más alto en comparación con las tarifas de los apartamentos. Según estimaciones de Metrium Group, las tarifas para el suministro de agua son un 12% más altas, para el alcantarillado - 8%, para el calor - 25%, para la electricidad - 36% (basado en la tarifa promedio de 2,5 rublos / kWh). El costo exacto de los servicios públicos depende de las tarifas establecidas para locales no residenciales de acuerdo con los acuerdos celebrados entre la sociedad gestora y el proveedor de servicios públicos.

Costos de servicios públicos para propietarios de apartamentos.

Hace varios años, aparecieron apartamentos en el mercado inmobiliario residencial. Estos objetos se diferencian significativamente de los apartamentos, y su compra y residencia posterior tienen sus propios matices.

Según la legislación rusa, los apartamentos son habitaciones de hotel de mayor categoría de confort con una superficie total de al menos 40 metros cuadrados.

Constan de un baño equipado, una zona de cocina exclusiva y dos o más salas de estar.

Los primeros apartamentos se construyeron en Europa a principios del siglo XX. Básicamente se trata de minihoteles tipo hogar.

En Rusia, este tipo de bienes inmuebles aparecieron por primera vez en Moscú a principios de la década de 2000. (centro de negocios de la ciudad de Moscú). Actualmente, se están construyendo grandes cantidades de apartamentos. Hay varias razones para esto:

• Los apartamentos tienen una gran demanda entre los compradores. El coste del metro en comparación con el precio del metro cuadrado en apartamentos ubicados en un segmento de mercado similar es significativamente menor;
• Es más fácil coordinar la construcción de un complejo de apartamentos que los edificios residenciales convencionales: hay muchos menos requisitos para el terreno en el que se construirá el edificio;
• La construcción de apartamentos será más económica: no están sujetos a una gran cantidad de requisitos para las viviendas.

¿En qué se diferencia de los apartamentos?

Apartamentos no son sinónimo de apartamentos. La diferencia clave es que, a pesar de su idoneidad para ser habitadas, no están documentadas para ser clasificadas como viviendas residenciales.

Se pueden observar varias otras diferencias:

Peculiaridades	Departamento	Apartamentos
área total	Sin restricciones	Desde 40 m2. metro
Posibilidad de registro	Disponible	Sólo se puede emitir un registro temporal por un período de hasta 5 años. Pasado este tiempo, se deberá prorrogar el registro temporal. No es posible registrarse en el apartamento de forma permanente.
Recibir una deducción de impuestos	Tal vez	Imposible, ya que las deducciones fiscales se proporcionan únicamente para la compra de locales residenciales.
Impuesto a la propiedad	Cada año, los propietarios de apartamentos pagan impuestos sobre bienes inmuebles.	Los propietarios de apartamentos tampoco pueden evitar pagar impuestos. Al mismo tiempo, el tipo impositivo será ligeramente superior en comparación con las propiedades residenciales.
Características internas de una propiedad durante la transición de promotor a propietario	El apartamento se puede traspasar en estado “con acabados” o sin ellos.	Una vez finalizada la construcción de los apartamentos, el promotor está obligado a realizar trabajos de acabado en todos los locales.
Disponibilidad de un área local ajardinada e infraestructura social.	Previsto por los códigos de construcción para edificios residenciales.	Las responsabilidades del desarrollador de apartamentos no incluyen el paisajismo del área local. La propiedad no es un inmueble residencial. En consecuencia, no es necesario disponer, por ejemplo, de un parque infantil.
Coordinación de remodelación de locales.	Es necesaria la coordinación de la reurbanización y la reconstrucción.	Permitidos por ley (que no afectan a las estructuras portantes) no requieren aprobación.
Propiedad comun	En los edificios residenciales, los propietarios de apartamentos pueden decidir conjuntamente en una junta general de construcción el destino de los áticos, sótanos, locales técnicos y de otro tipo.	En los apartamentos, el propietario puede disponer del inmueble únicamente dentro del local de su propiedad. Todos los demás problemas los resuelve la sociedad gestora.
Naturaleza de la adquisición	Principalmente con fines de residencia adicional.	Muy a menudo con fines de inversión para posteriores
Precio	Según el segmento de mercado considerado.	Un 20-25% más barato que el precio del metro cuadrado en un edificio residencial ubicado en el mismo segmento de mercado.
Tarifas para calcular el costo de los servicios públicos.	El costo de los servicios públicos se calcula de acuerdo con la tarifa prevista para los locales residenciales.	Al emitir facturas mensuales de servicios públicos, se utilizan las tarifas aumentadas previstas para locales comerciales.
Comprar una propiedad	La mayoría de los apartamentos del mercado inmobiliario se pueden comprar en.	Los bancos se muestran reacios a conceder préstamos para la compra de apartamentos. La financiación es posible a tipos de interés más altos o en el marco de programas garantizados por bienes inmuebles existentes. Objetos de este tipo no se pueden comprar utilizando capital materno y otros programas gubernamentales "estimulantes".

El mercado inmobiliario ofrece diferentes tipos de apartamentos de clase económica y élite:

• Áticos y lofts;
• Objetos de un solo nivel;
• Vivienda de dos niveles, incluido entrepiso y entrada independiente.

Pros y contras de vivir en apartamentos

Normalmente aparecen apartamentos donde:

• Por diversas razones, la construcción de viviendas residenciales es imposible;
• Está prevista la construcción de espacios comerciales, pero el promotor considera demasiado costoso y poco práctico dedicar todo el edificio a tiendas y oficinas.

Hablando de los aspectos positivos de comprar y vivir en un apartamento, se puede observar lo siguiente:

• Alojamiento en viviendas nuevas ubicadas en el centro de la ciudad;
• En las grandes ciudades prácticamente no se construyen nuevos complejos residenciales en las zonas centrales. Los apartamentos se construyen de forma específica, donde los futuros nuevos residentes puedan elegir la propiedad más atractiva;
• Reubicación lo antes posible después de la puesta en funcionamiento del edificio. Dado que los apartamentos se alquilan completamente listos para entrar a vivir, los propietarios del local pueden mudarse a ellos inmediatamente después de recibir las llaves;
• Sin costes adicionales por local. A diferencia de los apartamentos, a los apartamentos inicialmente se les realizan trabajos de acabado y, a veces, se instalan muebles, lo que permite ahorros significativos en reparaciones;
• El mercado es tan diverso que puedes elegir un apartamento más cerca del trabajo;
• Los residentes pueden aprovechar una variedad de servicios adicionales en el territorio de los complejos de apartamentos: spa, restaurantes, tiendas, gimnasios, salones de belleza y cafeterías;
• A menudo, los apartamentos son atendidos por sus propias empresas de servicios. En cualquier momento del día, los residentes tienen la oportunidad de contratar todos los servicios prestados en hoteles de alto nivel: limpieza, lavandería, entrega de comestibles;
• Los propietarios de apartamentos y sus familias pueden contar con atención médica y plazas en escuelas y guarderías al igual que los ciudadanos que viven en apartamentos;
• Habiendo cambiado de opinión acerca de vivir en un apartamento, el propietario del local puede alquilarlo a través de una sociedad gestora y no tener que preocuparse por buscar inquilinos por su cuenta.

Entre las desventajas se encuentran:

• Ausencia ;
• Alto, incluso debido a la disponibilidad de diversos servicios adicionales, que no siempre pueden rechazarse;
• Falta de condiciones de vida cómodas para familias con niños pequeños;
• Los promotores de apartahoteles no tienen obligación de dotar al edificio de plazas de aparcamiento.

Diferencias en el coste de compra y alquiler de inmuebles residenciales y apartamentos.

La proporción de apartamentos en el mercado inmobiliario está creciendo.

En comparación con los apartamentos ubicados en el mismo segmento de mercado, el precio por metro cuadrado en los apartamentos es aproximadamente un 20-25% más bajo.

La diferencia de costo se debe a que:

• Está documentado que los apartamentos no pertenecen a bienes inmuebles residenciales;
• Su mantenimiento costará un poco más que un apartamento normal;
• Los complejos de apartamentos no pueden disponer de parque infantil ni plazas de aparcamiento, que son obligatorias en los edificios residenciales.

Por ejemplo, el costo de los apartamentos en Moscú comienza desde 7 millones de rublos (complejo LOFTPOST), en la región de Moscú, desde 3 millones de rublos (complejo Start-Format en Tsaritsyno), en Sochi, desde 4,5 millones de rublos, en Bulgaria, desde 25 mil euros.

La compra de dichos bienes inmuebles es una de las formas de invertir.

Los propietarios suelen alquilarlo a largo plazo o por días. El propietario de un apartamento puede ganar entre un 10 y un 15 % más en alquiler que el propietario de un apartamento:

• Los apartamentos tienen una ubicación más "interesante". Por ejemplo, en el centro de negocios de la ciudad seguramente tendrán demanda entre los empresarios visitantes;
• Un huésped en un apartamento puede recibir una amplia gama de servicios adicionales en cualquier momento;
• La gente prefiere apartamentos en un edificio nuevo que un apartamento ubicado en un parque de viviendas antiguo.

¿Cómo montar un negocio alquilando apartamentos?

En opinión de los europeos, los apartamentos son viviendas destinadas a la venta o al alquiler. Del mismo modo, en Rusia los inversores suelen adquirir dichos inmuebles exclusivamente con fines comerciales.

La opción óptima es crear un pequeño apartahotel, cuyos huéspedes puedan contar con condiciones de vida hogareñas y una gama completa de servicios, como en un hotel normal. Este objetivo se puede lograr comprando, por ejemplo, varios apartamentos ubicados bajo el mismo techo.

La industria hotelera es muy competitiva. Para que el alquiler de apartamentos genere ingresos, es importante dominar la situación del mercado de alquiler e idear formas nuevas e innovadoras de atraer clientes. Alquilar un apartamento bien situado es mucho más económico que un hotel. Por lo tanto, tienen una gran demanda entre los inquilinos.

Si hace apenas unos años este tipo de inmueble se consideraba “fuera de la ley”: por ejemplo, era imposible obtener ni siquiera el registro temporal de los apartamentos, ahora ya se han resuelto muchas cuestiones legales. Los promotores están construyendo complejos de apartamentos que tienen demanda entre los compradores en lugares donde la construcción de viviendas residenciales es formalmente imposible, y el número de propuestas crece constantemente.

Recientemente, se ha desarrollado rápidamente un formato inmobiliario como los apartamentos: locales que no forman parte del parque de viviendas, pero que son aptos para vivir. Participan activamente en proyectos de edificios administrativos y complejos hoteleros.

“El volumen de oferta de apartamentos a finales de 2015 ascendió a unos 693,3 mil metros cuadrados. m en 97 proyectos, de los cuales 21 se refieren a la reconstrucción de edificios. El volumen de oferta de apartamentos mostró una tendencia positiva del 12,4%, mientras que en 2014 esta cifra fue del 48,2%”, afirma Vladimir Bogdanyuk, director del centro de análisis y consultoría Est-a-Tet.

Según sus estimaciones, la proporción de apartamentos representa actualmente el 26% del mercado de edificios nuevos. Elizaveta Gudz, directora general adjunta de análisis y consultoría de NDV-Real Estate, cita cifras similares: el 28%. Los más grandes entre los que ingresaron al mercado el año pasado fueron “Tushino 2018”, “ZilArt”, “Symbol”, SREDA, etc.

La principal ventaja de los apartamentos sobre los inmuebles residenciales tradicionales es su precio relativamente bajo.

“Los apartamentos tienen precios más asequibles en comparación con los apartamentos en edificios nuevos con características similares. La diferencia de coste puede ser del 20-25%”, afirma Gudz.

Como aclaró Bogdanyuk, a finales de 2015 el precio medio ponderado de los apartamentos era de 357,2 mil rublos por metro cuadrado. metro.

“El segmento de departamentos comenzó a desarrollarse debido a la falta de sitios libres en la capital para la construcción de viviendas. Al principio, los desarrolladores los introdujeron como parte de centros de negocios, luego comenzaron a convertir antiguas fábricas o fábricas en complejos de apartamentos. Inicialmente, este formato de inmueble fue diseñado para empresarios exitosos que utilizaban esta vivienda como residencia temporal”, dice Vladislav Melnikov, vicepresidente senior del banco VTB, que financia el proyecto Match Point IFC.

Tradicionalmente, los apartamentos se compraban como segunda residencia, pero ahora la situación ha cambiado.

“Vemos que el público objetivo del mercado de apartamentos y viviendas es mixto. Una ventaja importante a la hora de elegir apartamentos es su coste. Un apartamento similar (por ubicación, metros cuadrados) costaría entre un 10 y un 15% más que un apartamento actual”, dice Alexander Poduskov, director de desarrollo y desarrollo de proyectos tipo loft de KR Properties.

Sin embargo, a la hora de realizar una compra de este tipo, hay que tener en cuenta que existen una serie de riesgos que surgen de la precaria situación jurídica de los apartamentos.
“El término en sí no está fijado de ninguna manera a nivel regional o federal, sin embargo, podemos decir que los apartamentos, siendo esencialmente inmuebles residenciales, están regulados por la ley y tributan sobre una base comercial. Y aquí hay pros y contras”, dice Vasily Itskov, jefe de la práctica de resolución de disputas de IFC Horizon Capital.

Problemas con el registro

Desde el punto de vista de la ley, los apartamentos son locales no residenciales que no están destinados a la residencia permanente de los ciudadanos, por lo tanto, incluso si usted es el propietario y reside permanentemente en dicho local, el registro en él es imposible. Sin embargo, aquí hay un vacío legal. Puede obtener el registro si el apartamento está ubicado en un hotel.

“Los apartamentos no son locales residenciales, por lo que es imposible registrarse en ellos en el lugar de residencia. El registro en el lugar de estancia en un local no residencial se realiza únicamente cuando el local correspondiente está dentro del ámbito de jurisdicción de una institución especializada: un hotel, una residencia de ancianos, un hospital, etc. La obligación de registrarse en este caso recae en la administración de la institución correspondiente (cláusula 14 del Reglamento No. 713). Si el local de residencia temporal no forma parte de un hotel u otro alojamiento (y estamos hablando de ellos), entonces simplemente no existe la obligación de registrarse”, explica María Ponamoreva, abogada principal del despacho de abogados A2.

Vale la pena señalar que el registro en un hotel, aunque otorga los mismos derechos que el registro en un edificio residencial, requiere renovación cada cinco años.

“El registro temporal por cinco años otorga al propietario de un apartamento los mismos derechos que a un residente de un apartamento normal en Moscú, es decir, puede ser asignado a una clínica local, enviar a su hijo a la escuela o al jardín de infantes, por lo que las familias con niños, entre otros empezaron a comprar apartamentos”, dice Melnikov.

Fiscalidad compleja

Dado que los apartamentos no pertenecen al parque de viviendas, no existe ninguna deducción fiscal (13% de exención de impuestos). En este caso, los impuestos se cobran a una tasa más alta.

“La diferencia en impuestos es de alrededor del 20-25%. Por ejemplo, para un apartamento por 5 millones de rublos. el propietario pagará 4 mil rublos. por año, y para apartamentos por 4 millones de rublos. "20 mil rublos", dice Bogdanyuk.

Si la base imponible se determina con base en el valor catastral de los departamentos, la tasa impositiva será del 0,5% si los departamentos no están ubicados en un centro (complejo) administrativo, empresarial o comercial; su finalidad de acuerdo con el pasaporte catastral de la propiedad o los documentos de registro técnico no prevé la ubicación de oficinas, locales comerciales, servicios de restauración pública y servicios al consumidor, o instalaciones similares que no estén realmente ubicadas allí; su valor catastral no supera los 300 millones de rublos.

“Si los apartamentos no cumplen ninguna de las condiciones anteriores, la tasa impositiva será del 2% (cláusula 2, cláusula 2, artículo 406 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). A modo de comparación, el tipo impositivo para los locales residenciales es del 0,1% (cláusula 1, cláusula 2 del artículo 406 del Código Fiscal de la Federación de Rusia)”, dice Ponamoreva.

“A la hora de comprar hay que prestar atención a una serie de factores que influirán en el coste posterior de propiedad de la propiedad. Por ejemplo, es absolutamente necesario estudiar la documentación original del edificio. Si el objeto es una oficina y un comercio minorista o un servicio de restauración pública, el impuesto sobre dichos objetos será del 1,2% al 2%, pero si el propósito es diferente, por ejemplo un hotel, el impuesto será del 0,5%”, aconseja Poduskov.

Al mismo tiempo, el valor catastral de los locales residenciales y no residenciales en algunas zonas puede diferir significativamente y las propiedades residenciales serán más caras.

“Así, en algunos casos, en términos monetarios, el impuesto sobre los apartamentos será más bajo que sobre un apartamento con indicadores similares”, señala Poduskov.

La sociedad gestora fija sus propias tarifas.

A diferencia de los bienes raíces residenciales (desde el punto de vista de la ley), los apartamentos no están sujetos a los requisitos establecidos en la LCD con respecto al procedimiento de gestión de la propiedad común. Por lo tanto, los residentes de los apartamentos no pueden influir en modo alguno en las tarifas fijadas por la sociedad gestora para el funcionamiento del edificio y del territorio y la infraestructura circundantes. Por lo tanto, como regla general, los pagos para los propietarios de apartamentos son más altos.

“En promedio, los servicios públicos en los apartamentos son un 15% más altos que en los apartamentos. En total, la diferencia de coste entre un apartamento y un apartamento, debido a la mayor tasa impositiva y al pago de servicios públicos, los propietarios de apartamentos pueden igualar la compra de un apartamento en 50 años en promedio”, dice Bogdanyuk.

La infraestructura no está regulada de ninguna manera.

Dado que los apartamentos no son viviendas, el promotor no tiene ninguna obligación para con los residentes.

“El promotor no está obligado a mejorar el área adyacente a la propiedad. Por tanto, la pregunta sobre el trabajo que se prevé realizar debe ser una de las primeras en plantearse. El nivel de su comodidad también depende de esto. ¿Se crearán parques infantiles y se plantarán árboles? ¿Cómo se organizarán el tráfico y las rutas peatonales? Si un complejo de apartamentos implica no solo un grupo residencial, sino también de oficinas, entonces vale la pena prestar atención a la última pregunta. mayor atención“Se deberían separar las rutas para las madres con cochecitos y los empleados que corren para fumar”, aconseja Serguéi Trujánov, director del estudio de arquitectura T+T Architects.

La proximidad de viviendas y oficinas, que es posible en los apartamentos, debe ser tenida en cuenta de antemano, en primer lugar, por quienes van a vivir allí. El equipo de trabajo detrás del muro, los visitantes habituales, los mensajeros... no es un barrio muy cómodo. Y si está pensando en adquirir apartamentos para organizar una oficina, debe tener en cuenta que algunos promotores están intentando limitar esta posibilidad. Por ejemplo, emiten un número limitado de pases para automóviles en el territorio.

No se aplican normas sanitarias.

“Uno de los puntos que es importante tener en cuenta a la hora de comprar apartamentos es que estos inmuebles no están sujetos a los estándares SanPiN establecidos para locales residenciales y que estipulan el nivel adecuado de iluminación, aislamiento acústico e insolación. El comprador debe comprobarlo por sí mismo”, afirma Trujánov.

Al mismo tiempo, no es raro que aparezcan apartamentos en antiguos edificios industriales que han sido reconstruidos. Los lofts sin duda tienen su encanto, pero a la hora de adquirir una propiedad de este tipo es importante estudiar la historia del edificio en el que se llevó a cabo la reforma.

“En primer lugar, averigüemos qué tipo de producción se realizaba dentro de estos muros. Si la actividad de esta empresa estuviera de una forma u otra relacionada con la producción de productos químicos o residuos peligrosos, este hecho en ningún caso debe descuidarse. Las sustancias tóxicas pueden persistir en el suelo e incluso en las propias estructuras de los edificios. Pero el período de descomposición de tales sustancias no es de decenas o incluso cientos de años. También es importante la calidad del trabajo realizado: el refuerzo de las estructuras portantes, los cimientos, la reconstrucción de los muros y la instalación de todos los sistemas necesarios”, advierte Trujánov.

Baño en cualquier parte de la habitación.

La principal ventaja que se deriva de la precaria situación jurídica de los apartamentos es que durante la remodelación la imaginación es prácticamente ilimitada, a diferencia de los apartamentos estándar, donde los requisitos son bastante estrictos.

“A la hora de diseñar la arquitectura del espacio interior y desarrollar una solución de planificación, no existen normas y reglas tan estrictas como para los interiores residenciales. En particular, no hay distinción entre locales residenciales y no residenciales y lugares húmedos. Así, la cocina y los baños se pueden ubicar en cualquier parte de la habitación, lo que amplía significativamente las capacidades del arquitecto a la hora de trabajar en el proyecto. Por supuesto, esto no significa que los propietarios de apartamentos no estén limitados de ninguna manera a la hora de realizar trabajos de reparación y construcción. El documento principal que habrá que seguir a la hora de diseñar y ejecutar los trabajos de ejecución del proyecto serán las normas establecidas por la empresa gestora para una determinada instalación”, afirma Ekaterina Svanidze, socia del estudio de diseño DVEKATI.

Parecería que ¿qué podría ser más fácil que comprar un inmueble? Simplemente elige la opción que más te guste, paga y disfruta. Sin embargo, en el mercado inmobiliario, un recién llegado no sólo puede perderse, sino también cometer un error fatal al elegir un tipo de propiedad que no satisface sus necesidades. Hoy, junto con los editores del sitio, veremos en detalle un apartamento y un apartamento: cuál es la diferencia y qué tipo de inmueble es mejor comprar.

Además de los habituales apartamentos de una habitación, dos habitaciones y tres habitaciones, han aparecido en el mercado propiedades inmobiliarias como estudios o apartamentos. Mucha gente no entiende qué es y qué representan esos bienes inmuebles. Y la diferencia entre apartamentos y apartamentos es que los apartamentos son locales no residenciales. Sirven para tareas administrativas y a menudo pertenecen a las instalaciones de los “hoteles”.

Pros y contras de los apartamentos.

El principal matiz es que los apartamentos son locales comerciales no residenciales. Por lo tanto, allí no se puede obtener un permiso de residencia, lo cual es una desventaja. Debido a esto, es imposible conseguir un trabajo (ya que no hay registro), ser asignado a una clínica en su lugar de residencia o inscribir a sus hijos en un jardín de infantes o una escuela.

Si consideramos esta forma de inmueble desde el punto de vista del alquiler, su adquisición sólo tiene ventajas, ya que el precio de compra es menor y se puede alquilar al precio de mercado. Como dicen, negocios y nada personal.

¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento, desde el punto de vista legal?

Veamos los principales aspectos que indican la diferencia legal entre apartamentos y apartamentos. Después de todo, las condiciones de la futura transacción dependen de ellos.

¿Por qué no es posible registrarse permanentemente en un apartamento?

Los apartamentos son bienes raíces comerciales. La mayoría de las veces se encuentran en los primeros pisos de edificios residenciales. Pero la mayoría de la gente los compra para vivir. Desde el punto de vista legislativo, no existe una redacción exacta para los apartamentos, por lo que, de hecho, la propiedad pertenece a la categoría de edificios administrativos. No se puede registrar en este local, pero se permite la residencia temporal. De hecho, se trata de una fundación comercial con posibilidad de residencia.

Diferencias en los requisitos para que los desarrolladores construyan instalaciones sociales

A menudo, es en las casas nuevas donde estos inmuebles se venden a un precio muy atractivo. Por tanto, surgen preguntas: ¿qué son los apartamentos en edificios nuevos y vale la pena comprarlos?

Si hablamos de la construcción de apartamentos en comparación con los apartamentos comunes, entonces los primeros son más fáciles de construir, pero solo desde el punto de vista de la documentación. Registro mucho más sencillo, requisitos simplificados, posibilidad de vender el inmueble antes de la finalización total de la obra. Desde un punto de vista técnico, prácticamente no existen diferencias. La única diferencia es que los apartamentos son fieles a la distribución, o mejor dicho, en muchos casos es gratuita.

Impuesto de apartamento

El impuesto sobre los apartamentos es mucho más bajo que el de los apartamentos. Para los primeros, el impuesto alcanza el 0,3% (del precio catastral), pero para los segundos llega al 2%. Los agentes inmobiliarios afirman que será menor, ya que las superficies del local son incomparables, pero no es así. A igualdad de superficie, el impuesto sobre los apartamentos será mayor.

Además de los impuestos a la propiedad, los precios de los servicios públicos serán un tercio más altos. Tendrá que pagar de más por la electricidad, el gas, el agua y la calefacción. Ya que, según la ley, no se trata de un local residencial, sino comercial.

Diferencias en el uso de subsidios gubernamentales entre ingresos promedio más bajos y discapacidad

El local no es residencial, por lo que no le aplican subvenciones ni prestaciones por ningún ingreso. Una de las ventajas es que en caso de litigios los apartamentos no se pueden recuperar. Incluso en los casos en que sean el único hogar de la familia. La ley sobre subvenciones y deducciones inmobiliarias tampoco se aplica a los apartamentos, ya que no se aplican a los locales no residenciales.

Diferencias entre el impuesto sobre pisos y pisos en la actualidad y en el futuro

Los propietarios de apartamentos pueden realizar reurbanizaciones sin afectar las unidades estructurales y los muros de carga. Esto también se aplica a los propietarios de apartamentos. Pero la diferencia es que estos últimos están sujetos a regulaciones adicionales relacionadas con los bienes raíces comerciales.

Pero si se sigue la letra de la ley, el permiso para la reurbanización en ambos casos debe obtenerse de la autoridad correspondiente. Pero en el caso de un apartamento, dado que el acceso al mismo es limitado, es posible que la autoridad reguladora no se dé cuenta de la remodelación. Pero con los apartamentos, al tratarse de un producto comercial, puede surgir un problema en forma de una inspección inesperada a petición de ciudadanos atentos.

¿Se pueden convertir los apartamentos en viviendas?

En teoría, esto es bastante posible, pero habrá muchas molestias. Primero, debe asegurarse de si es posible transferir este local a otro estado. Si dichos locales están ubicados en una zona industrial o instalación de fabricación, la transferencia no será posible. Para obtener un permiso, los apartamentos deben cumplir con los estándares de penetración de la luz solar en el interior. A esto se le llama insolación. Además, existen otros procedimientos, como la conexión de comunicaciones al local.

¿Por qué los apartamentos son más baratos que los apartamentos?

A menudo la tesis de que "los apartamentos son más baratos" es un error. En una zona, especialmente cerca del centro de la ciudad, el precio será más alto que el de los apartamentos. Aumenta entre un 30 y un 35% del precio habitual de un apartamento en el mismo edificio. Esto se debe al hecho de que los apartamentos son bienes raíces comerciales no residenciales y se permite albergar gimnasios, tiendas, salones de belleza y otros.

Debido a la ubicación de los apartamentos de nivel élite, su precio será igual al coste del apartamento. No se aplica a los locales en zonas residenciales, sino a los ubicados en centros de negocios en las últimas plantas. Su precio no cambia ni siquiera durante una crisis y una caída generalizada de los precios inmobiliarios.

¿En qué se diferencian los apartamentos de los estudios?

De hecho, se trata de en qué se diferencian los locales residenciales de los no residenciales. Un requisito obligatorio, según SNIP y GOST, para los locales residenciales es la presencia de las comunicaciones necesarias: electricidad, suministro de agua, drenaje (alcantarillado), acceso independiente al local (entrada individual), así como la separación de locales de diferentes clases. por paredes o tabiques.

En cuanto a la separación, el baño siempre debe estar aislado. Si el apartamento tiene un baño aislado, pero el resto de las habitaciones están combinadas (dormitorio, comedor), el apartamento recibe el estatus de estudio. Muy a menudo, un apartamento de una habitación se hace pasar por un estudio, que ha sido remodelado y demolido la partición de la cocina. De hecho, esto es, por ley, un estudio, pero no debería haber un pasillo como tal.

Los estudios son diferentes, no son sólo un pequeño apartamento de una habitación, como mucha gente piensa. El área de dichos locales puede ser igual al área de apartamentos de dos o incluso cuatro habitaciones. Las zonas simplemente aparecen para ciertos propósitos. Este tipo de inmuebles es muy común en países con economías ricas. Los estudios los compran a menudo personas que no tienen hijos o familiares que necesitan vivir con el propietario. Esto se considera vivienda para jóvenes. El precio de estos apartamentos es entre un 20 y un 30% más bajo que el precio de mercado, sin tener en cuenta el piso en el que se encuentran. Por supuesto, es fácil convertir un estudio en un apartamento normal reconstruyendo las particiones del mismo.

Si hablamos de apartamentos, entonces pueden tener todo igual que en un apartamento o estudio normal. Si dichos bienes inmuebles están ubicados en áreas normales, todas las comunicaciones necesarias están presentes y no existen restricciones en las acciones de registro, la conversión de locales no residenciales a residenciales será mucho más rápido.

¿Vale la pena comprar un apartamento, desde el punto de vista de un experto?

A la hora de adquirir un local de este tipo, conviene tener en cuenta los matices descritos anteriormente. Si no es necesario registrarse y necesita el local solo por la conveniencia de su ubicación o estado, especialmente porque los apartamentos comunales no son intimidantes, entonces puede comprarlos de manera segura. La transferencia al parque de viviendas puede ser posible, pero en la práctica hay bastantes casos. Esto se debe a los requisitos del local descrito en el párrafo anterior.

¿Cuánto cuestan los apartamentos al alquilar un local?

Al alquilar un apartamento, el precio será ligeramente superior al de los apartamentos normales, aproximadamente un 20%. Esto se debe a que están ubicados en zonas prestigiosas donde prácticamente no hay viviendas. Pero esto beneficia a quienes trabajan en la zona y no quieren pasar varias horas viajando a casa. Cualquiera que viva o haya vivido en grandes ciudades entenderá que en algunos casos es mejor pagar más por el alquiler y llegar a casa con mayor comodidad que gastar el mismo dinero en viajes (gasolina) + quedarse en atascos y despertarse antes del amanecer. , para no llegar tarde al trabajo.