Practică judiciară privind contractele de cumpărare și vânzare, contracte de cumpărare și vânzare imobiliare. Teoria tuturor

A fost adoptată Hotărârea Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 iulie 2011 nr. 54 „Cu privire la unele probleme de soluționare a litigiilor care decurg din contractele privind bunurile imobiliare care vor fi create sau achiziționate în viitor”.

1. Obiect imobiliar viitor care acționează ca obiect al unui contract de cumpărare și vânzare

Precizare cheie: subiectul contractului de cumpărare și vânzare pentru o viitoare proprietate imobiliară poate fi individualizat corespunzător chiar înainte ca acesta să fie creat, înregistrat și să nu fi primit un număr cadastral.

În conformitate cu prevederile paragrafului 2 din Rezoluția nr. 54, absența în contractul de vânzare a bunurilor imobile care vor fi create sau dobândite în viitor, indicarea numărului cadastral al acestuia nu confirmă faptul că părțile nu au convenit cu privire la înlăturarea obiectului contractului.

Practică judiciară în baza contractelor de vânzare-cumpărare imobilele au fost asigurate prin clarificări date de Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. Acesta a arătat că subiectul contractului de cumpărare-vânzare pentru un viitor imobil imobiliar poate fi individualizat și în alte moduri care să permită stabilirea imobilului cedat în temeiul contractului către cumpărător. De exemplu, aceasta poate fi zona aproximativă a viitoarei clădiri, locația obiectului construit, proprietățile proprietății definite în documentația proiectului. În plus, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a clarificat faptul că acest acord nu poate fi recunoscut ca neîncheiat chiar dacă nu conține date suficiente pentru a individualiza subiectul acordului, dar acestea sunt, de exemplu, în actul de acceptare și transfer de bunuri imobile în temeiul acordului .

În conformitate cu paragraful 2 din Rezoluția nr. 54, organele teritoriale din Rosreestr nu au dreptul în această situație de a refuza efectuarea înregistrării de stat a drepturilor unei persoane asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta. Astfel, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a dat o explicație extinsă articolului 554 din Codul civil al Federației Ruse, care nu conține o listă specifică de metode de individualizare a obiectelor imobiliare pentru vânzarea acestora. El nu a indicat însă înscrierea obligatorie a bunurilor imobile în Registrul Unificat de Stat la momentul încheierii contractului. Dar, în același timp, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse subliniază în mod special că astfel de acorduri prevăd prețul proprietății vândute, care poate fi stabilit pe unitate de suprafață sau într-un alt mod (conform paragrafului 3 al articolului 555). din Codul civil al Federației Ruse). Într-un alt caz, acordurile nu vor fi încheiate (conform paragrafului 1 al articolului 550 din Codul civil al Federației Ruse).

Alineatul 3 din Rezoluția nr. 54 prevede că incertitudinea cu privire la obiectul contractului de cumpărare și vânzare pentru o viitoare proprietate imobiliară poate fi considerată motiv pentru declararea contractului neîncheiat. Dar, în același timp, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse oferă mai multe linii directoare prin care devine posibilă stabilirea voinței efective a ambelor părți. Aceasta se poate face în baza prevederilor contractului și a altor probe în caz din practica relațiilor dintre părți și obiceiurile de afaceri.

S-a stabilit că în cazul în care nu există dovezi de acord între părți la discutarea obiectului contractului, contractul de vânzare se consideră neîncheiat.

În cazul în care persoanele au dovezi care confirmă faptul că acordul de cumpărare și vânzare a unei viitoare proprietăți a fost încheiat sub influența unei concepții greșite cu privire la individualizarea subiectului acesteia, partea care greșește poate cere despăgubiri pentru prejudiciul ca urmare a contractului. recunoscut ca neîncheiat. Pentru a face acest lucru, este necesar să se dovedească prezența vinovăției în acțiunile vânzătorului care vinde imobilul.

2. Executarea contractului de vânzare-cumpărare viitor imobiliar

Precizare cheie: în cazul în care vânzătorul în temeiul contractului la momentul executării contractului nu deține sau nu acționează ca proprietar al unui astfel de obiect, el nu poate fi obligat să îndeplinească obligația, precum și înregistrarea de stat a transferului de proprietatea vânzătorului însuși.

Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a evidențiat două posibile situații care ar putea implica forțarea executarea contractului de vânzare-cumpărare viitoare proprietate imobiliară. În cazul în care vânzătorul conform contractului nu este proprietarul sau proprietarul lucrului, acesta nu poate fi obligat să întreprindă acțiuni pentru crearea sau achiziționarea acestuia. În conformitate cu paragrafele 3 și 4 ale articolului 487 din Codul civil al Federației Ruse, reclamantul poate cere restituirea sumei plătite și plata dobânzii aferente acesteia. De asemenea, el poate solicita despăgubiri pentru pierderile care i-au fost cauzate. Acest tip de compensare presupune, de exemplu, plata diferenței dintre valoarea proprietății stipulate în contractul de cumpărare și vânzare și prețul curent de piață al unui astfel de obiect.

Dacă instanța primește dovezi cuprinzătoare ale faptului că pârâtul este proprietarul unui imobil, care acționează ca obiect al acordului și este proprietarul neînregistrat al acestuia, atunci instanța de arbitraj poate obliga pârâtul să-și îndeplinească obligațiile care îi revin în temeiul acordului (în în conformitate cu articolul 398 din Codul civil al Federației Ruse), cerința pârâtului poate fi exprimată în transferul de bunuri imobiliare și înregistrarea de stat a transferului proprietății asupra acestuia în baza contractului de cumpărare și vânzare.

În plus, plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a remarcat în mod expres că cerințele pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare și revendicarea acestuia de la pârât pot fi definite ca cerințe care obligă la îndeplinirea obligației de a transfera un anumit lucru și înregistrarea de stat a transferului drepturilor de proprietate asupra acesteia.

3. Construirea unei proprietăți imobiliare pe site-ul clientului

Clarificare cheie: statutul unui contract de construcție poate include acorduri care iau în considerare crearea unei viitoare proprietăți imobiliare pe un teren deținut de o altă persoană în temeiul contractului.

În paragraful 6 din Rezoluția nr. 54, se explică că un acord care prevede crearea unui bun imobil pe un teren deținut de cealaltă parte în temeiul prezentului acord, atunci astfel de relații trebuie definite ca relații ale unui contract de construcție. . În această situație, partea care realizează construcția are dreptul de a primi plata pentru lucrările efectuate în conformitate cu contractul. Atunci când această condiție nu este îndeplinită, în plus față de suma de bani specificată, partea poate cere despăgubiri pentru pierderi cu plata unei penalități prevăzute în termenii contractului. De asemenea, își poate exercita dreptul, care îi este acordat conform regulilor articolului 712 din Codul civil al Federației Ruse.

Dacă plata lucrărilor de construcție în temeiul contractului nu se face în numerar, ci cu asigurarea dreptului de proprietate asupra spațiilor din clădirea construită, atunci acest contract poate fi calificat ca fiind mixt și, în partea relevantă a acestuia, cerințele strict definite care sunt prevăzute pentru în contractul de vânzare vor fi îndeplinite imobile.

4. Definirea unui acord asupra unei viitoare proprietăți imobiliare ca un simplu contract de parteneriat

Precizare cheie: un simplu acord de parteneriat poate fi considerat un acord privind viitorul imobiliar, cu condiția ca fiecare parte să își aducă contribuția la atingerea unui obiectiv comun.

Un simplu contract de parteneriat este un acord privind viitorul imobiliar. Punctul 7 din Rezoluția nr. 54 explică că contract de parteneriat simplu prevede o contribuție egală a fiecărui participant la tranzacție la obiectul viitor. De exemplu, un participant transferă bani, al doilea lucrează, al treilea furnizează materiale de construcție etc. Rezultatul cooperării în baza unui contract de parteneriat simplu este o proprietate finită.

Conform instrucțiunilor Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, dacă, contrar condițiilor de bază ale contractului, unul dintre parteneri, care trebuie să contribuie la crearea unei proprietăți imobiliare sub forma transferului unui teren în proprietate comună sau drepturi de închiriere, se sustrage de la îndeplinirea obligațiilor sale, apoi, în acest caz, restul participanților pot cere îndeplinirea acestor obligații în instanță. Acest fapt este consacrat în paragraful 3 al articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse. Declarații de creanță ale partenerilor, care exprimă o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unei acțiuni într-un obiect imobiliar creat în comun, în conformitate cu explicațiile Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, date la paragraful 7 din Rezoluția nr. 54, ar trebui calificat în același mod.

În toate cazurile de mai sus, este necesar să se țină seama de faptul că dreptul de proprietate al fiecărui asociat care face cerința de mai sus poate apărea numai după înregistrarea de stat a unui astfel de drept pe baza unui act judiciar, care indică faptul satisfacerii. a acestei cerinţe.

5. Un acord de investiții nu poate fi calificat ca un tip independent de contract de drept civil

Clarificare cheie: un acord de investiții nu poate fi considerat un tip independent de acord. De aceea, în fiecare caz, este necesar să se determine natura juridică a unui astfel de acord.

Alineatul 4 din Rezoluția nr. 54 clarifică faptul că contractele care au legătură cu activități de investiții nu pot avea o reglementare juridică specială a raporturilor de obligații care se dezvoltă între părți.

Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a remarcat că, în acest caz, instanțele de arbitraj trebuie să stabilească mai întâi natura juridică a unor astfel de acorduri (contract, vânzare-cumpărare, parteneriat simplu). În plus, a atras atenția asupra faptului că dreptul de proprietate asupra unui obiect imobiliar, care este creat în conformitate cu prevederile „contractului de investiții”, poate apărea în rândul persoanelor care au încheiat acest acord din momentul în care înregistrarea de stat a dreptul se realizează. Acest fapt este consacrat în paragraful 2 al articolului 223 din Codul civil al Federației Ruse.

6. Încheierea unui antecontract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare

Precizare cheie: un antecontract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, care a fost încheiat pe bază de plată în avans, poate fi considerat un contract de cumpărare și vânzare a unei viitoare proprietăți imobiliare.

Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în paragraful 7 al Rezoluției nr. 54 a explicat că antecontract de cumparare si vanzare de bunuri imobiliareîntre persoanele care se angajează să încheie un contract de cumpărare și vânzare a proprietății create în viitor, în condițiile plății anticipate a majorității costului total sau a prețului integral al obiectului ar trebui definit ca un contract de vânzare și achiziționarea de bunuri imobiliare viitoare.

Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a indicat că cerința de individualizare a obiectului contractului de cumpărare și vânzare se aplică și subiectului viitorului acord, care este indicat în acordul preliminar. De aceea acest preacord nu poate fi considerat neîncheiat dacă obiectul a fost individualizat în mod corespunzător în preacord, dar, de exemplu, fără indicarea numărului cadastral al imobilului.

7. Procedura de înregistrare a unui contract de cumpărare și vânzare de locuințe

Precizare cheie: procedura de înregistrare de stat a contractelor de vânzare-cumpărare a spațiilor rezidențiale este necesară numai dacă la momentul încheierii acestui contract vânzătorul este proprietarul obiectului specificat.

În conformitate cu prevederile paragrafului 9 din Rezoluția nr. 54, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a explicat că înregistrarea de stat trebuie efectuată în legătură cu acordul de vânzare și cumpărare de spații rezidențiale dacă, la data în momentul încheierii sale, obiectul acordului este deținut de vânzător (conform paragrafului 2 al articolului 558 Cod civil al Federației Ruse). În caz contrar, se va considera că din momentul semnării acestuia contractul nu este încheiat.

De asemenea, s-a stabilit că exprimarea refuzului din partea organelor teritoriale ale municipiului Rosreestr privind înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit care nu aparține vânzătorului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și nu este înregistrată în mod corespunzător. poate fi considerată ilegală în cazul în care refuzul se explică numai prin lipsa acestei înregistrări.

8. Încheierea unui acord de construcție comună.

Clarificare cheie: explicațiile Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, care decurg din Rezoluția nr. 54, nu se aplică acelor relații care sunt asociate cu construcția în comun a clădirilor de apartamente.

Această declarație se aplică obiectelor reglementate de Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția de blocuri de apartamente și alte proprietăți imobiliare în capitaluri proprii și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”.

Cumpărarea imobiliare: cum să plătiți corect pentru el (analiza practicii judiciare) (Chakinsky A.)

Data postării articolului: 26.03.2018

Deci, s-a făcut. Banii pentru apartament au fost achitati, contractul a fost semnat si inregistrat, cheile apartamentului au fost primite. Poți sărbători o petrecere de inaugurare a casei și să te instalezi calm într-un loc nou? Nu intotdeauna. Este posibil ca un vânzător jignit, care crede că a „cost ieftin” la efectuarea unei tranzacții, să dea în judecată să rezilieze contractul de cumpărare și vânzare imobiliară și să declare că nu a primit niciun ban. Vă vom spune în continuare cum să vă protejați de un astfel de scenariu dezamăgitor...

METODE DE PLATA PENTRU IMOBIL

Practica tranzacțiilor imobiliare în țara noastră a rezultat în patru modalități principale prin care cumpărătorul poate transfera fonduri către vânzător. Cel mai simplu dintre ele este transferul de numerar „din mână în mână”. A doua metodă este prin închirierea unui seif bancar individual sau, în termeni simpli, a unui „seif”. De asemenea, este posibil să plătiți prin intermediul instituțiilor bancare, în special prin deschiderea unei acreditive bancare. Și, în sfârșit, ultima metodă este să transferați bani atunci când cumpărați o locuință folosind un depozit notarial.

BANI „DIN MINI ÎN MÂNI”: PRACTICĂ CONTRADICTORĂ JUDICIARĂ

Cea mai comună metodă. Undeva în zona biroului notarial, cumpărătorul transferă bani vânzătorului pentru proprietatea dorită. Contractul de cumpărare și vânzare imobiliară (opțiune - în actul de transfer) indică faptul că banii au fost primiți de vânzător în totalitate. Se efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare. Totul e bine? Nu, nu este atât de simplu.
Cert este că practica judiciară internă are două opinii complet opuse asupra chestiunii în discuție.
În primul caz, autohtonul Themis susține că, din moment ce în contract se precizează că s-a făcut plata pentru „colțul” mult dorit cumpărat, iar vânzătorul nu a oferit dovezi contrare, atunci au primit bani pentru proprietate.
K.V.V. a intentat un proces împotriva lui Ya.O.Sh. privind invalidarea contractului de vânzare-cumpărare a 1/2 cotă din dreptul de proprietate comună asupra unui teren situat la:<...>regiune, sat<...>, st.<...>, arătând în susţinerea susţinerilor că la data de 24 martie 2010 între acesta şi Ya.O.Sh. a fost încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru respectivul imobil. 20 aprilie 2010 pentru Ya.O.Sh. Titlul asupra acestui imobil a fost înregistrat, dar pârâta nu a efectuat încă plata conform contractului.
Pârâta nu a recunoscut cererea și a solicitat să refuze satisfacerea cererilor expuse.
Prin decizia Judecătoriei Leningradsky a Teritoriului Krasnodar din 29 mai 2013, în satisfacerea pretențiilor lui K.V.V. a fost refuzat.
Prin decizia de apel a completului judiciar pentru cauze civile a Tribunalului Regional Krasnodar din 29 august 2013, decizia instanței de fond a fost anulată. Împotriva acestei hotărâri de recurs a formulat recurs pârâta.
După ce a verificat materialele cauzei și a discutat argumentele recursului în casație, Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse a constatat că există temeiuri prevăzute de lege pentru satisfacerea recursului în casație și anularea hotărârii de recurs a Colegiului Judiciar. pentru cauze civile ale Tribunalului Regional Krasnodar din 29 august 2013.
În ședința de judecată a instanțelor de fond și de apel, reprezentantul pârâtei s-a referit la faptul că primirea de către reclamantă a fondurilor în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din data de 29 martie 2010 a fost confirmată de textul acordului propriu-zis, alin. în care se preciza că înţelegerea s-a făcut între părţi în întregime înainte de a fi semnată.
Prezentul acord are toate condițiile esențiale și a trecut de înregistrarea de stat, în timp ce orice dovadă scrisă care indică nelegalitatea acțiunilor pârâtului la încheierea prezentului acord nu a fost prezentată de reclamant și nu este inclusă în materialele cauzei. Prin urmare, Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse a stabilit: Hotărârea de recurs a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile a Tribunalului Regional Krasnodar din 29 august 2013 este anulată, iar cazul este trimis pentru un nou proces la instanța de apel (Definiția Curții Supreme a Federației Ruse din 09.09.2014 N 18- KG14-99).
Al doilea caz este atunci când instanțele prezintă poziția exact opusă.
M.S.N. a mers în instanță, justificându-și revendicările prin faptul că este proprietarul apartamentului situat la adresa:<...>, într-o relație<...>acţiuni din care<...>s-a încheiat o tranzacție de vânzare-cumpărare între acesta și M.A.A., în numele căreia a acționat mama lui M.N.A. Între timp, fondurile pentru cei înstrăinați<...>nu i-a fost încă plătită cota-parte, în legătură cu care a solicitat recuperarea de la inculpat<...>ruble, dobândă pentru utilizarea fondurilor altor persoane.
Hotărârea judecătorească a satisfăcut parțial pretențiile.
Pârâta nu a fost de acord cu decizia instanței și, în contestație, a solicitat să fie răsturnată ca nelegală și neîntemeiată.
După ascultarea explicațiilor reclamantului, verificarea materialelor cauzei și discutarea argumentelor recursului, completul de judecată a ajuns la următoarele concluzii.
Din materialele cauzei rezultă că, conform Secțiunii a IV-a a contractului, prețul unei părți din apartament este determinat în cuantumul<...>rub., se determină și că cumpărătorul plătește vânzătorului<...>freca. în ziua semnării contractului înainte de înregistrarea de stat a contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamantul, întemeiându-și pretențiile, a arătat că cumpărătorul (pârâtul) nu a efectuat plata pentru proprietatea achiziționată conform contractului. Analizând probele strânse în cauză, având în vedere că pârâta nu a prezentat probe legal acceptabile pentru a-și fundamenta argumentele, instanța de fond a reținut corect concluzia că pretențiile de recuperare a fondurilor de la cumpărător trebuie să fie satisfăcute.
Din materialele cauzei rezultă că nu a fost contestată faptul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sus-menționat și transmiterii cotei de către pârâtă, prin urmare, pârâta, în calitate de cumpărător de imobil, trebuia să furnizeze instanței în scris dovezi care confirmă transferul sumei de bani către reclamant în temeiul prezentului contract.
Între timp, dovezi scrise de încredere care confirmă plata în baza contractului de vânzare-cumpărare de bunuri imobiliare, M.N.A. neprezentate. În asemenea împrejurări, decizia instanței este legală și rezonabilă, în concordanță cu circumstanțele și cerințele stabilite ale legii. Nu există temeiuri legale pentru anularea acesteia pe baza argumentelor recursului (hotărârea de recurs a Curții Supreme a Republicii Karelia din 1 decembrie 2015 în dosarul nr. 33-4547/2015).
De asemenea, menționăm că, potrivit instanțelor ruse, trebuie scrise dovezi ale transferului de bani. Instanțele nu iau în considerare mărturia martorilor oculari care confirmă faptul transferului de bani.
Se pare că este nevoie de o clarificare adecvată din partea Curții Supreme a Federației Ruse cu privire la dacă declarația din contractul de cumpărare și vânzare imobiliară (actul de transfer) că banii au fost primiți este considerată fapta legală a primirii acestora, fără a furniza vreo dovadă suplimentară. , sau nu.

CUTIE DE SECURITATE - „DIAVOLUL ESTE ÎN DETALII”

Dacă părțile la un contract de cumpărare și vânzare imobiliare decid să efectueze o tranzacție folosind o cutie de valori, atunci se aplică următoarea schemă. Un contract de închiriere pentru un seif bancar individual (cutie de valori) este încheiat cu banca, părțile la care sunt, printre altele, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul. Cumpărătorul depune bani într-o cutie de valori, iar vânzătorul, în conformitate cu termenii contractului de închiriere, după un timp obține acces la acesta pentru a-i ridica.
Dar „diavolul este în detalii”, iar cei mai complicati termeni ai unui contract de închiriere a unei cutii de valori sunt de obicei notate în litere mici. Rezultat posibil: proprietatea este vândută și apar obstacole de netrecut în calea primirii fondurilor din cutia de valori...
Reclamantul R.E.V. a formulat cerere în instanță, în care a solicitat invalidarea înregistrării de stat a dreptului, în baza căreia E.N.V. a devenit proprietarul terenului.
În susținerea pretențiilor expuse Z.I.N. arată că în temeiul contractului de cumpărare și vânzare de teren menționat R.E.V. era obligat să-i plătească banii în valoare de<...>ruble, dar transferate numai în numerar<...>ruble, fondurile rămase au fost plasate într-o cutie de valori. Totodată, conform termenilor contractului de închiriere încheiat între părți și bancă pentru un seif bancar individual, chitanță de către vânzătorul Z.I.N. banii plătiți pentru terenul sunt posibili numai în prezența personală a soțului cumpărătorului - R.A.N., care a evitat în orice mod posibil să se prezinte la bancă și, prin urmare, nu a primit banii datorați de la cumpărător conform contractului.
Între timp, materialele cazului au confirmat că promisul Z.I.N. fonduri în valoare de<...>freca. R.E.V. nu a fost încă plătit pentru terenul în litigiu, dar această împrejurare nu constituie un temei pentru rezilierea contractului de cumpărare și vânzare (hotărâre de recurs a Tribunalului orașului Moscova din 6 decembrie 2016 în dosarul nr. 33-43103/2016).
Reclamanta a primit ulterior banii din cutia de valori în urma unei hotărâri judecătorești. Dar, trebuie să recunoașteți că pierderea timpului, energiei și celulelor nervoase cu asta, precum și suportarea cheltuielilor legale suplimentare, nu făcea parte din planurile ei!
Un alt exemplu în care instanțele au ajuns la concluzia exact opusă că nerecepția fondurilor de la o cutie de valori este un motiv pentru rezilierea unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară.
F. a intentat un proces împotriva M.A.S. la rezilierea contractului de cumpărare și vânzare pentru spații rezidențiale din cauza neplății și revenirea în proprietate a apartamentului. În susținerea pretențiilor sale, reclamanta a precizat că<...>an, între părți a fost încheiat un acord de cumpărare și vânzare a unui apartament, în condițiile căruia reclamanta a vândut pârâtei apartamentul său la adresa:<...>. Cumpărătorul a transferat suma de bani prin închirierea unui seif bancar individual la JSCB FORA-BANK, pentru care F. și M.A.S. a încheiat un contract de închiriere cu JSCB FORA-BANK (JSC) pentru un seif bancar individual cu condiții speciale.
La data de 20 martie 2015, reclamantul a contactat banca pentru a avea acces la seif cu prezentarea unui pașaport și a unui contract de vânzare-cumpărare, dar banca a refuzat accesul la cutia de valori pentru că a existat o greșeală de scriere în contract. ; în clauza 5.1.1 F. este indicat de către cumpărător, dar ar trebui să fie enumerat ca cumpărător M.A.S. În perioada 20 martie - 23 martie 2015, reclamantul l-a sunat pe M.A.S. pentru a vizita banca cu acesta și a corecta greșeala de scriere pentru ca F. să poată avea acces la celulă și să primească fonduri pentru apartamentul vândut. Pe 23 martie 2015, reclamanta a scris băncii pentru a avea acces la cutia de valori, dar i s-a refuzat acest lucru. Reclamanta a avut acces la seif până la data de 25.03.2015, iar din 26.03.2015 - acces exclusiv la cumpărător. Totodată, pârâta nu s-a prezentat la bancă, iar fondurile nu au fost virate reclamantei.
Prin decizia Tribunalului Districtual Lyublinsky din Moscova din 13 august 2015, în satisfacerea cererii lui F. împotriva M.A.S. s-a refuzat rezilierea contractului de vânzare-cumpărare pentru spații de locuit și repunerea în proprietate a apartamentului.
Hotărârea de apel a completului judiciar pentru cauze civile a Tribunalului orașului Moscova din 16 februarie 2016 a statuat:
decizia Tribunalului Districtual Lyublinsky din Moscova din 13 august 2015 este anulată, se ia o nouă decizie în cauză, prin care pretențiile lui F. împotriva M.A.S. satisface parțial.
Rezilierea contractului de cumpărare și vânzare pentru un apartament situat la<...>, încheiat între F. și M.A.S.<...>al anului. Returnează apartamentul situat la adresa:<...>.
În recursul în casare M.A.S. a solicitat anularea hotărârii de apel a completului judiciar pentru cauze civile a Tribunalului orașului Moscova din 16 februarie 2016 și menținerea deciziei Tribunalului Districtual Lyublinsky din Moscova din 13 august 2015.
S-a pronunțat o hotărâre de refuz a trimiterii cauzei către instanța de casare pentru următoarele motive.
Refuzând să satisfacă pretențiile lui F., instanța de fond a pornit din faptul că contractul de vânzare-cumpărare nu conține condiții de soluționare între vânzător și cumpărător prin închirierea unui seif, decontarea între părți în temeiul contractul de cumpărare-vânzare este confirmat de prezența chitanței de mai sus și a actului de transfer, semnat de părți, și, prin urmare, nu există niciun motiv să credem că nu s-a făcut o înțelegere între părți. În plus, nici legea, nici contractul de vânzare-cumpărare nu conferă reclamantului dreptul de a cere de la pârât (cumpărătorul apartamentului) restituirea apartamentului cedat în temeiul contractului în cazul încălcării de către pârât a obligațiilor sale. să plătească costul apartamentului.
Completul de judecată, având în vedere cauza în apel, nu a fost de acord cu concluziile instanței de fond.
Dacă cumpărătorul imobilului a înregistrat transferul dreptului de proprietate, dar nu a efectuat plata pentru imobil, vânzătorul, în baza clauzei 3 a art. 486 din Codul civil al Federației Ruse are dreptul de a solicita plata în temeiul contractului și plata dobânzii în conformitate cu art. 395 din Codul civil al Federației Ruse.
Înregistrarea transferului dreptului de proprietate către cumpărătorul imobilului vândut nu constituie un obstacol în calea rezilierii contractului din motivele prevăzute la art. 450 Cod civil al Federației Ruse.
În conformitate cu explicațiile cuprinse în paragraful 65 din Rezoluția comună a Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse și a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 aprilie 2010 N 10/22 „Cu privire la unele aspecte care apar în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate” (paragrafele 1 - 4), vânzătorul care nu a primit contraprestație de la cumpărător, care și-a înregistrat dreptul de proprietate pentru el însuși, are dreptul de a depune atât o cerere de plată și o cerere de reziliere a contractului.
După cum a subliniat completul de judecată, din esența contractului de cumpărare și vânzare a unui apartament, primirea de către vânzător de la cumpărător a prețului bunurilor vândute este o condiție esențială a contractului de cumpărare și vânzare, întrucât atunci când vinde bunurile și le transferă în proprietatea cumpărătorului, vânzătorul se așteaptă în primul rând să primească o anumită sumă de bani pentru aceasta.
În consecință, dacă cumpărătorul nu plătește prețul specificat în contractul de vânzare pentru bunul ce i-a fost transferat, vânzătorul este în mare măsură lipsit de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului, întrucât dacă vânzătorul de imobil, inclusiv apartamente, știa că nu va primi bani în baza contractului de cumpărare, nu va încheia contractul de cumpărare și nu va transfera proprietatea cumpărătorului.
Apreciind în întregime probele strânse în cauză, completul de judecată a ajuns la concluzia că din partea cumpărătorului M.A.S. contractul de vanzare apartament nu a fost executat deoarece nu a platit pentru apartament pretul prevazut in contractul de vanzare, vanzatoarea apartamentului, F., nu a primit fondurile pentru ca nu a avut acces la seiful băncii, care conținea banii cuveniți în baza contractului de vânzare-cumpărare numerar.
Pe baza celor de mai sus, completul judiciar a anulat de drept decizia instanței de fond și a reziliat contractul de vânzare și cumpărare a apartamentului (Hotărârea Tribunalului orașului Moscova din 28 aprilie 2016 nr. 4g-4632/2016) .
Astfel, în acest exemplu, deși contractul de cumpărare și vânzare a imobilelor a fost în cele din urmă anulat, citirea neglijentă a contractului de închiriere a cutiei de valori a dus și la consecințe negative sub forma pierderii de timp pentru partea vătămată și a cheltuielilor judiciare.

DOCUMENTE DE PLATĂ CA DOVĂ Incredibilă

Banii pentru „casa” achiziționată pot fi transferați vânzătorului folosind instituții bancare. De exemplu, folosind acreditive bancare încheiate între vânzător și cumpărător. Această scrisoare de credit specifică condițiile de plată, notificările către vânzător și cumpărător, precum și detaliile de bază ale acestora. În acest caz, vânzătorul deschide un cont special în banca sa, iar banca cumpărătorului transferă suma necesară în acest cont. Însă vânzătorul îl va putea primi numai după finalizarea tranzacției, iar banca sa primește toate documentele necesare care confirmă faptul finalizarii acesteia.
În acest caz, practica judiciară națională demonstrează o uniformitate izbitoare. Aproape orice document bancar poate servi ca confirmare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare. Aceasta rezultă din analiza juridică a conținutului art. 161 - 162 din Codul civil al Federației Ruse și prevăzute în Rezoluția din 27 martie 2002 N 245pv-01pr a poziției juridice a Prezidiului Curții Supreme a Federației Ruse cu privire la interpretarea și aplicarea acestora în legătură cu eliberarea probelor admisibile care confirmă faptul transferului de bani de către cumpărător către vânzător în tranzacțiile de cumpărare-vânzare imobiliară imobiliară. Este necesar să furnizați dovezi scrise pentru a confirma transferul de bani pentru proprietatea achiziționată (documente de plată: ordin bancar, chitanță etc.).

DEPOZIT LA NOTAR CA GARANȚIE A FIABILITĂȚII TRANZACȚIEI

Și în cele din urmă, de la 1 ianuarie 2015, a devenit posibilă efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare folosind depozitul notarului. Această schemă funcționează după cum urmează. Cumpărătorul transferă banii într-un cont special de depozit al notarului. El certifică tranzacția, proprietatea cumpărătorului este înregistrată de Rosreestr, iar apoi notarul transferă fonduri vânzătorului.
În acest caz, pur și simplu nu poate apărea o dispută juridică cu privire la faptul dacă cumpărătorul a făcut plata pentru proprietate. Mai mult, depunerea de fonduri de către cumpărător în depozitul notarului indică intenția sa de a executa contractul de cumpărare și vânzare imobiliară (hotărâre de recurs a Tribunalului Regional Krasnoyarsk din 22 septembrie 2014 în dosarul nr. 33-9172/2014).

SĂ SUMĂM

Deci, să tragem concluzii despre cum să acționați cel mai bine ca un cumpărător imobiliar prudent.
Intenționați să transferați bani din mână în mână? Solicitați de la vânzător o chitanță, scrisă cu propria sa mână, din care să rezulte că a primit fondurile în totalitate.
Transferați bani folosind o cutie de valori? Citiți cu atenție contractul de închiriere.
Transferați bani printr-o bancă? Metoda este fiabilă, dar fiți pregătit să suportați costuri asociate cu comisioanele bancare etc.
Cel mai bun mod este să folosești un depozit notarial! După cum a spus eroul unui film de cult, este ieftin, de încredere și practic!

Articolul 454 din Codul civil al Federației Ruse. Contract de vânzare

1. În baza unui contract de cumpărare și vânzare, o parte (vânzătorul) se obligă să transfere lucrul (bunurile) în proprietatea celeilalte părți (cumpărător), iar cumpărătorul se obligă să accepte acest produs și să plătească o anumită sumă de bani (preț ) pentru aceasta.
2. Prevederile prevăzute în prezentul alineat se aplică pentru cumpărarea și vânzarea valorilor mobiliare și a valorilor valutare, cu excepția cazului în care sunt stabilite prin lege reguli speciale pentru cumpărarea și vânzarea acestora.
3. În cazurile prevăzute de prezentul Cod sau de altă lege, specificul cumpărării și vânzării anumitor tipuri de bunuri este determinat de legi și alte acte juridice.
4. Prevederile prevăzute în prezentul alineat se aplică vânzării drepturilor de proprietate, cu excepția cazului în care din conținutul sau natura acestor drepturi rezultă altfel.
5. Pentru anumite tipuri de contracte de cumpărare și vânzare (cumpărare și vânzare cu amănuntul, furnizare de bunuri, furnizare de bunuri pentru nevoi guvernamentale, contractare, furnizare de energie, vânzare de bunuri imobiliare, vânzarea unei întreprinderi), prevederile prevăzute în prezentul alineat. se aplică, cu excepția cazului în care normele prezentului Cod nu prevede altfel cu privire la aceste tipuri de contracte.

Obligarea la încheierea unui contract de cumpărare și vânzare pentru spații nerezidențiale

CURTEA DE ARBITRAJ DIN MOSCOVA

În numele Federației Ruse

(extracţie)

Dispozitivul hotărârii a fost anunțat la 22 ianuarie 2007.
Textul integral al deciziei a fost luat la 29 ianuarie 2007.
Instanța de arbitraj compusă din președintele N., procesul verbal a fost condus de judecătorul asistent P.G.N., cu participarea: de la reclamantă - B. (ex. din data de 17.01.2007 b/n), de la pârâtă - P. Yu.V. (ext. din 01.09.2007 N 07.05-7), de la persoana a III-a - A. (ext. din 16.11.2006 N D-06/3343), având în vedere cauza pe cererea lui Luna SRL împotriva SGUP pentru vânzarea proprietății orașului Moscova, terță parte - DIGM, la obligația de a încheia un contract de cumpărare și vânzare,

INSTALAT:

Luna LLC a depus o cerere la instanță împotriva Întreprinderii Unitare de Stat pentru vânzarea de proprietăți din Moscova pentru a-l obliga pe pârâtă să încheie un contract de cumpărare și vânzare pentru spații nerezidenţiale cu o suprafaţă de 525,6 metri pătraţi. m (etaj 1, camera II, camere 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), situat la adresa: Moscova, st. Perovskaya, 10, bldg. 1, la prețul de 6.628.894 RUB. în condițiile proiectului de acord anexat cererii, referitoare la înființarea societății în curs de privatizare a proprietății garsonierei nr. 37 și folosirea imobilelor pe bază de închiriere.
Pârâta a respins cererea, invocând lipsa unui ordin corespunzător din partea DIGM, a precizat că nu a existat nicio cerere din partea reclamantei de răscumpărare a imobilului înainte de expirarea termenului prevăzut la alin.13 al art. 43 din Legea federală din 21 decembrie 2001 N 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale”, precum și cu privire la imposibilitatea achiziționării imobilelor după doi ani de la data intrării în vigoare a prezentei legi, precum și contestată preţul de răscumpărare al bunului propus de reclamantă.
A treia parte consideră că cererile sunt nelegale, subliniind că prevederile contractelor de închiriere imobiliară referitoare la dreptul de a cumpăra acest imobil au devenit nule începând cu 27 aprilie 2004, iar contractul de închiriere din 15 februarie 1995 N 4. -108/95, încheiat cu reclamantul, nu prevede posibilitatea răscumpărării bunurilor închiriate, a precizat că prețul de piață al imobilului pentru care s-au formulat pretențiile este în prezent de 34.235.593 RUB.
Contestând argumentele pârâtei și ale terțului, reclamanta s-a referit la practica judiciară stabilită în astfel de litigii (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 4 octombrie 2006 N KG-A40/9151-06).
Examinând actele depuse și audiate persoanele implicate în cauză, instanța constată ca cererile să fie supuse satisfacerii în următoarele împrejurări.
Luna LLC este succesorul legal al Luna Firm LLP, creată în timpul privatizării studioului nr. 37 la adresa: Moscova, st. Perovskaya, 10, clădirea 1.
În conformitate cu planul de privatizare, aprobat prin decizia Agenției Teritoriale a Okrugului Administrativ Superior al Comitetului Proprietății de Stat din Moscova din 10 aprilie 1992 nr. 6, Luna LLP, în baza contractului de cumpărare și vânzare din 4 noiembrie 1992 nr. 04-00239/92, a achiziționat capitalul fix și de lucru al studioului.
Planul de privatizare și acordul din 4 noiembrie 1992 N 04-00239/92 prevăd închirierea garsonierei către parteneriat cu dreptul de a le cumpăra după un an.
Folosirea de închiriere a garsonierei cu o suprafață de 527,9 mp. m oficializat prin acord din 15 februarie 1995 N 4-108/95 între Comitetul de proprietate din Moscova și parteneriat.
Ca urmare a reamenajării sediului, permisă prin ordin al șefului administrației districtuale Perovo a orașului Moscova din 25 martie 2004 N 109, suprafața spațiilor închiriate s-a schimbat și s-a ridicat la 525,6 metri pătrați. m.
Contractul de închiriere din data de 15.02.1995 N 4-108/95 a fost încheiat, după cum se precizează expres în textul acestuia, în baza contractului de vânzare-cumpărare din data de 11.04.1992 N 04-00239/92, prin urmare există nicio dispoziție din acesta cu privire la dreptul chiriașului de a cumpăra spațiul ocupat nu înseamnă că reclamantul nu este supus prevederilor prevăzute la alin.13 al art. 43 din Legea federală din 21 decembrie 2001 N 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale”.
În conformitate cu paragraful 13 al art. 43 din Legea federală din 21 decembrie 2001 N 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale” dacă toate proprietățile unei întreprinderi de stat sau municipale, cu excepția clădirii sau a spațiilor nerezidențiale în care această întreprindere a fost localizat, a fost achiziționat înainte de intrarea în vigoare a capitolului IV a părții întâi a Codului civil al Federației Ruse cu încheierea simultană a unui contract de închiriere care prevedea posibilitatea achiziționării unei astfel de clădiri sau spații, clădirea specificată sau non- imobilul rezidențial este supus vânzării proprietarului care a achiziționat toate proprietățile întreprinderii la valoarea de piață.
Reclamantul a depus o cerere de vânzare a spațiilor închiriate către Departamentul de Proprietăți al orașului Moscova, autorizat să ia decizii cu privire la vânzarea proprietății orașului Moscova, 04.06.2004 (înscrierea nr. 70-124/04) - inainte de expirarea termenului de doi ani stabilit pentru exercitarea dreptului de achizitionare a spatiului.
Valoarea de piață a spațiilor închiriate de reclamant în această perioadă a fost de 6.628.894 de ruble, ceea ce este confirmat de raportul de evaluare N 04-0117-0044/04-1, întocmit de PBOYUL Z. la instrucțiunile DIGM.
Reclamanta nu poate suporta consecinte negative datorate cresterii pretului imobilului in perioada in care DIGM s-a sustinut sa ia o decizie de vanzare a proprietatii, prin urmare pretul de rascumparare al imobilului ar trebui determinat in functie de pretul acesteia de piata la momentul reclamantului. a depus o cerere de răscumpărare.
Obiecțiile pârâtei și celei de-a treia părți sunt prezentate fără a ține cont de practica judiciară stabilită (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 04.10.2006 N KG-A40/9151-06) și, prin urmare, sunt supuse respingerii. .
Cheltuielile taxei de stat trebuie să fie imputate pârâtului, dar acesta este scutit de plata acesteia, prin urmare taxa de stat plătită la depunerea cererii trebuie restituită.
Ghidat de art. 43 din Legea federală din 21 decembrie 2001 N 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale”, art. Artă. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Cod civil al Federației Ruse, art. Artă. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanță

obligă Întreprinderea Unitară de Stat pentru vânzarea proprietății din Moscova să încheie un contract de cumpărare și vânzare cu Luna LLC pentru spații nerezidențiale cu o suprafață de 525,6 metri pătrați. m (etaj 1, camera II, camere 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), situat la adresa: Moscova, st. Perovskaya, 10, bldg. 1, la prețul de 6.628.894 RUB.
Returnați 2.000 (două mii) de ruble din bugetul federal către Luna LLC. îndatoririle statului.
Decizia poate fi atacată cu recurs în termen de o lună la curtea de apel arbitrală.

Încasarea datoriilor și a dobânzilor pentru utilizarea fondurilor altor persoane în temeiul unui contract de garanție încheiat în scopul încheierii unui contract de cumpărare și vânzare imobiliare

CURTEA DE ARBITRAJ DIN MOSCOVA

În numele Federației Ruse

Dispozitivul a fost anunțat la 8 octombrie 2007.
Data producerii integrale a deciziei este 12 octombrie 2007.
Curtea de Arbitraj din Moscova formată din:
Președinte: A.
membrii instanței: individual
la păstrarea procesului-verbal de către judecătorul A.
cu participarea reprezentanților:
de la reclamanta: B. - pas.
de la pârâții: P. - ud. 8926, ex. din data de 22.03.2007 ex. din 22 martie 2007, G. - pas., dov. din 19 iunie 2007, ex. din 19 iunie 2007, ex. din 25 mai 2007
a considerat cazul pe cererea RAMENKA SRL
către American Traders LLC; SRL „Seventh Point”; SRL Magazin N 40 "Sollolaki"
privind colectarea în solidar a 52.171.895 RUB. 01 kop.
Instanța a explicat drepturile și obligațiile procedurale, precum și dreptul de a contesta cauza, dreptul de a examina cazul cu participarea evaluatorilor de arbitraj, de a trimite litigiul unui tribunal de arbitraj, dreptul de a contacta un mediator pentru soluționarea litigiului. , și să încheie un acord de reglementare.
Ședința de judecată a fost amânată de la 10.03.2007 la 10.08.2007.

instalat:

a fost formulată cererea de recuperare de la pârâți în solidar a sumei de 52.171.895 de ruble. 01 copeici, în valoare de 49.181.415 ruble. 69 de copeici datorii și 2.990.479 de ruble. 32 de copeici dobândă pentru utilizarea fondurilor altor persoane până la data de 27 martie 2007, ca urmare a neîndeplinirii acordului nr. 1/2006-3 din 30 iunie 2006.
Cazul este luat în considerare după desființarea MO FAS.
Prin decizia Curții de Arbitraj din Moscova din 30 martie 2007, 52.171.895 de ruble au fost recuperate în solidar de la inculpați. 01 cop., inclusiv: 49.181.415 rub. 69 de copeici datorii și 2.990.479 de ruble. 32 de copeici la sută, precum și 100.000 de ruble. cheltuieli pentru plata taxei de stat.
Prin Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Moscova din 6 iulie 2007 N KG-A40/6200-07, decizia judecătorească în dosarul nr. A40-59341/06-89-469 din 30 martie 2007 a fost anulată și cauza a fost anulată. transferat pentru un nou proces. Prin această rezoluție se arată că instanța nu a examinat clauza 3.2, potrivit căreia fidejusorul nu răspunde față de creditor pentru îndeplinirea obligației debitorului garantată prin prezentul contract, în situația în care, din vina creditorului, o cumpărare și contractul de vânzare a imobilului nu se încheie între creditor și garant. Ținând cont de cele de mai sus, instanța de fond trebuie să țină seama de cele de mai sus și să adopte în cauză un act judiciar legal și justificat.
Reclamanta a susținut pretențiile. Pârâta a contestat satisfacerea cererii pe motivele expuse în întâmpinare.
Urmând instrucțiunile FAS Regiunea Moscova, după ce a examinat materialele cauzei, după ce a ascultat argumentele reprezentantului reclamantului și după ce a apreciat probele prezentate, acesta consideră că pretențiile trebuie să fie satisfăcute din următoarele motive.
După cum se reiese din materialele cauzei, între reclamanta, pârâta American Traders LLC și Seventh Continent LLC s-a încheiat acordul nr. 1/2006-3 din 30 iunie 2006 (dosarele 39 - 40).
Prin clauza 5 din contractul 1/2006-3 din 30 iunie 2006, fostul proprietar (pârâtul American Traders LLC) a fost de acord să restituie chiriașului (reclamantul din acest litigiu suma avansurilor nedemontate).
Clauza 2 a contractului nr. 1/2006-3 din 30 iunie 2006 stabilea că sumele plăților în avans nesocotite drept chirie conform contractului de închiriere nr. 02/2002 din 28 ianuarie 2002; N 01/2002 din 28 ianuarie 2002; N 01/2004/E din 30 septembrie 2004, sunt indicate în actul de împăcare Nr.1/AT din 30 iunie 2006, semnat între pârâta American Traders LLC și reclamanta Ramenka LLC.
Din paragraful 1.3. actul de reconciliere nr. 1/AT din 30 iunie 2006, se vede că suma totală a avansurilor necontabilizate este de 49.181.415 ruble. 69 copeici, inclusiv: 22.940.486,11 ruble. plată în avans necreditată conform contractului de închiriere nr. 02/2002 din 28 ianuarie 2002, 24.516.252 RUB. 74 de copeici plată în avans necreditată conform contractului de închiriere nr. 01/2002 din 28 ianuarie 2002 și 1.724.676 RUB. 82 copeici, avans necontabilizat în baza contractului de închiriere nr.01/2004/E din 30 septembrie 2004.
Pentru a asigura îndeplinirea de către pârâta, American Traders LLC, a obligațiilor care îi revin în temeiul Contractului 1/2006-3 din 30 iunie 2006, au fost încheiate contracte de fidejusiune.
Contract de fidejusiune Nr.1/2006-P din 30 iunie 2006, incheiat intre reclamanta - RAMENKA SRL si parata Sedmaya Tochka SRL si contract de fidejusiune N 1-1/2006-P din 30 iunie 2006, incheiat intre reclamanta - SRL „RAMENKA” și pârâta SRL Magazin Nr 40 „Sollolaki”.
În conformitate cu termenii contractelor de garanție specificate, garanții (pârâții din acest litigiu) - LLC Store N 40 "Sollolaki" și SRL "Sedmaya Tochka" - s-au angajat să răspundă creditorului (reclamantului) pentru îndeplinirea de către pârâtă - SRL „American Traders” de obligații bănești care decurg din contractul din 30 iunie 2006 nr. 1/2006-3 în aceeași sumă ca și debitorul (pârâtul) American Traders LLC, dar fără a se limita la, plata dobânzii, rambursarea cheltuielilor de judecată pentru incasarea creantelor si alte pierderi ale creditorilor in totalitate cauzate de neexecutarea sau indeplinirea necorespunzatoare a obligatiilor de catre debitor si virarea cuantumului creantei in termen de 10 zile calendaristice de la data primirii cererii creditorului (clauzele 1.2 si 2.1 din fidejusiune). acorduri).
În conformitate cu art. 363 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare de către debitor a obligației de garantare a garanției, garantul și debitorul sunt răspunzători solidar față de creditor. Fidejusiunea este răspunzătoare față de creditor în aceeași măsură ca și debitorul, inclusiv cu plata dobânzilor cauzate de neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligației de către debitor, cu excepția cazului în care prin contractul de fidejusiune se prevede altfel.
Conform clauzei 1.3. contracte de garantare, răspunderea garanților față de creditor este solidară.
După cum se reiese din materialele cauzei, reclamantul a transmis pârâților telegrame prin care le solicita plata unor fonduri în valoare totală de 49.181.415 ruble. 69 copeici, care au fost primite de pârâți la data de 8 august 2006, confirmate prin notificări de predare a telegramei. În plus, reclamanta a transmis pârâților scrisori recomandate cu cereri similare.
Pârâții nu au răspuns cererilor reclamantei și nu au restituit datoria.
Instanța apreciază argumentele reclamantei întemeiate și dovedite, în timp ce în conformitate cu art. Artă. 309, 310 din Codul civil al Federației Ruse, obligațiile trebuie îndeplinite în mod corespunzător în conformitate cu termenii obligației; refuzul unilateral de a îndeplini obligația nu este permis.
Instanța nu poate admite argumentele pârâților că obligațiile garanților au încetat, din vina reclamantei că nu s-au încheiat contracte de cumpărare și vânzare de bunuri imobile: în temeiul convențiilor de fidejusiune din 30 iunie 2006 Nr.1/2006- P la adresa: Moscova, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 și din data de 30.06.2006 1-1/2006-P la adresa: Moscova, Leningradsky Prospekt, 78, bldg. 1. În plus, pârâții se referă și la faptul că contractele de fidejusiune au fost încheiate sub o condiție separabilă, care este prevăzută în clauza 3.2. convenții din care rezultă, după cum s-a menționat mai sus, că garantul nu răspunde față de creditor pentru îndeplinirea obligației debitorului (American Traders LLC) garantată prin prezentul acord, în situația în care, din vina creditorului, Nu se încheie contracte de vânzare-cumpărare între creditor și garanți a obiectelor imobiliare.
Instanța nu poate fi de acord cu argumentele pârâtei conform cărora aceste convenții au fost încheiate sub o condiție separabilă.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 157 din Codul civil al Federației Ruse, la care se referă pârâții, potrivit căruia o tranzacție este considerată finalizată sub o condiție separabilă dacă părțile au făcut ca încetarea drepturilor și obligațiilor să depindă de o împrejurare pentru care nu se știe dacă va apărea sau nu. Astfel, această regulă spune că condiția trebuie să fie o împrejurare în funcție de voința părților, adică părțile nu pot ști dacă această împrejurare se va produce sau nu. În plus, încheierea unui acord este, în primul rând, voința părților exprimată în scris, astfel încheierea contractelor de cumpărare și vânzare de către părți în temeiul unor contracte de fidejusiune depinde doar de voința părților, în baza celor de mai sus. , trimiterea pârâților la clauza 3.2. acordurile de garantare sunt insuportabile.
Totodată, condiția clauzei 3.2. acordul sub aspectul executării de către părți, instanța apreciază că îndeplinirea de către garanți a obligației asumate prin contractele de fidejusiune se face dependentă nu de împrejurările neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare, ci de culpa creditor în neîncheierea lor. Potrivit înțelesului și conținutului art. 401 din Codul civil al Federației Ruse - vinovăția (intenția sau neglijența) este un element al răspunderii și nu se poate referi la circumstanțe la apariția cărora părțile pot stabili apariția oricăror obligații. În virtutea paragrafului 2 al art. 157 din Codul civil al Federației Ruse - vinovăția creditorului nu poate fi o circumstanță despre care părțile să nu cunoască și să nu știe dacă se va întâmpla sau nu.
În conformitate cu paragraful 1. Art. 549 din Codul civil al Federației Ruse - în baza unui acord de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare (acord de vânzare de proprietăți), vânzătorul se obligă să transfere în proprietatea cumpărătorului un teren, o clădire, o structură, un apartament sau alt imobil.
În conformitate cu art. 131 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, restricțiile asupra acestor drepturi, apariția, transferul și încetarea acestora sunt supuse înregistrării de stat în Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor. cu acesta; înregistrarea este supusă: dreptului de proprietate, dreptului de gestiune economică, gestiunii dreptului operațional, dreptului de posesie moștenire pe viață, dreptului de folosință permanentă, ipotecar, servituți, precum și altor drepturi în cazurile prevăzute de prezentul Cod și alte legi.
Examinând actele prezentate de părți, instanța nu a constatat vinovăția creditorului în fața garanților în neîncheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
În conformitate cu art. 65 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse - fiecare persoană care participă la caz trebuie să dovedească circumstanțele la care se referă ca bază pentru pretențiile și obiecțiile sale.
Pârâții, la rândul lor, nu au făcut dovada că reclamanta nu a intenționat să încheie contracte de vânzare, dimpotrivă, materialele cauzei au prezentat corespondență între părți, din care rezultă că Ramenka SRL intenționează să încheie contracte de vânzare și a propus, de asemenea, organizarea unei întâlniri pentru a conveni asupra unui program de plată
În legătură cu cele de mai sus, instanța consideră că cererea reclamantului de a colecta în solidar 49.181.415 ruble este legitimă, justificată și supusă satisfacției. 69 copeici, întrucât nu a fost stabilită vinovăția reclamantului pentru neîncheierea contractelor, iar refuzul de a îndeplini obligațiile contravine art. Artă. 309, 310 din Codul civil al Federației Ruse, în speță din îndeplinirea de către pârâți a obligațiilor care decurg din contractele de garanție în materie de plată a datoriilor.
În legătură cu neplata debitului, reclamantul solicită încasarea dobânzii pentru folosirea fondurilor altor persoane în conformitate cu art. 395 din Codul civil al Federației Ruse în valoare de 2.990.479 de ruble. 32 de copeici până la data de 27 martie 2007, în baza ratei de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse de 10,5% pe an și solicită recuperarea sumei specificate de la pârâți în solidar cu referire la clauza 1.2. acord de garantie.
Instanța consideră justificată cererea reclamantului de a colecta de la pârâți în solidar dobânzi pentru utilizarea fondurilor altor persoane în valoare declarată de 2.990.479 RUB. 32 de copeici, întrucât a existat o neîndeplinire a unei obligații bănești de către inculpați.
În conformitate cu art. 110 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, costurile taxei de stat suportate de reclamant sunt supuse recuperării integrale de la pârâți, întrucât cererile formulate în cerere sunt justificate.
Instanța, condusă de art. Artă. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 din Codul civil al Federației Ruse și art. Artă. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse,

Cea de-a treia metodă practicată de protejare a intereselor cumpărătorului, care este folosită la vânzarea imobilelor rezidențiale la un preț redus, este mai interesantă din punct de vedere juridic și este următoarea. Contractul de cumpărare și vânzare include o condiție în care vânzătorul se obligă să efectueze reparații înainte de vânzare ale apartamentului pe cheltuiala cumpărătorului. Costul cheltuielilor cumpărătorului pentru reparații este egal cu diferența dintre prețul real și prețul apartamentului indicat în contract. A doua chitanță este scrisă în această condiție de reparație. Concomitent cu eliberarea de către vânzător a unei chitanțe de primire a banilor pentru reparații, cumpărătorul semnează un certificat de recepție pentru lucrările efectuate la o dată viitoare și că nu are pretenții pentru reparații. Acest act va proteja vânzătorul de un cumpărător lipsit de scrupule dacă acesta solicită înapoi fondurile transferate pentru reparații, pe baza absenței efective a reparațiilor efectuate.

Subestimarea și supraestimarea prețurilor într-un contract de cumpărare și vânzare imobiliară

O schemă legală cu două chitanțe implică și riscuri juridice pentru vânzător, întrucât a doua chitanță deținută de cumpărător este o dovadă a neplatei impozitelor de către vânzător, iar aceasta amenință vânzătorul cu încasarea impozitelor neachitate, penalităților, amenzilor și urmăririi penale. . În plus, dacă în momentul semnării contractului plata efectivă pentru apartament a fost efectuată doar parțial, iar suma rămasă trebuie plătită vânzătorului după depunerea documentelor pentru înregistrarea de stat a dreptului și tranzacției (sau după o astfel de înregistrare), atunci un cumpărător lipsit de scrupule după semnarea contractului are dreptul ca prețul real al achiziției să nu plătească imobilul, referitor la cuantumul obligației bănești a acestuia stabilit numai prin clauzele contractului de vânzare-cumpărare.
III.

Cumpărarea unui apartament la preț redus

Subestimarea prețului contractului într-un contract de cumpărare și vânzare imobiliare sau supraestimarea prețului este o situație comună în tranzacțiile de cumpărare și vânzare. Este o prostie, desigur, dar, vai, acestea sunt realitățile vieții noastre. ? Să examinăm în detaliu în ce situații una dintre părțile la tranzacție cere un preț mai mic în contract sau un preț umflat în contract.

Conținutul articolului

• Subpreț în contract
  • Motive pentru care vânzătorul să subestimeze prețul unui apartament
  • De ce prețul insuficient este periculos pentru Cumpărător?
  • De ce prețul insuficient este periculos pentru vânzător?
  • Supraprețul în Acordul de vânzare și cumpărare
  • Clarificarea altor puncte dificile

Cumpărătorii de bunuri imobiliare se pot confrunta cu o ofertă din partea Vânzătorului de a reduce prețul din contract.

Subestimarea costului unui apartament

El merge în instanță cu o cerere de reziliere a tranzacției de aservire, deoarece prețul din contract este mai mic decât prețul pieței cu mai mult de 30%.Instanța satisface cererea și îl obligă să returneze fondurile specificate în contract. Ceea ce face el. -Și 1.700.000,0? -Scuzați-mă, nu se aplică contractului de cumpărare și vânzare a apartamentului! Și acesta este un alt proces care va dura ani de zile.

Atenţie

Poate vor fi returnate trei copeici, cine știe. Concluzie: Fii foarte atent la propunerea de a reduce prețul. Dacă aceasta nu este o sumă foarte mare, atunci puteți întocmi un contract de cumpărare și vânzare pentru îmbunătățiri inseparabile sau mobilier.

Dar acesta este un subiect pentru alt articol. O altă situație cu posibile pierderi pentru Cumpărător. Din 2015, se prevede o deducere fiscală pentru achiziționarea de spații de locuit în cuantum de 2.000.000,0 nu pe imobil, așa cum era anterior, ci pe contribuabil.

Subestimarea valorii imobiliare într-un contract de cumpărare și vânzare

În al doilea rând, la rezilierea contractului, cumpărătorul are dreptul să ceară vânzătorului doar restituirea sumei plătite pentru apartament (clauza 2 a articolului 475 din Codul civil al Federației Ruse) și despăgubiri pentru pierderile cauzate de reziliere. din contract (clauza 5 a articolului 453 din Codul civil al Federației Ruse), dar nu plata unei penalități în legătură cu neîndeplinirea obligațiilor de către vânzător, care a servit drept bază pentru rezilierea contractului. În al treilea rând, chiar dacă instanța recunoaște dreptul cumpărătorului de a-i plăti o penalitate, cel mai probabil se va aplica art.
333 din Codul civil al Federației Ruse pentru a reduce semnificativ pedeapsa din cauza disproporției acesteia față de consecințele încălcării obligației. La compensarea pierderilor, cumpărătorul nu va returna integral banii plătiți efectiv pentru apartament, deoarece pierderile sale pot consta doar într-o creștere a prețurilor pentru locuințe similare într-o anumită zonă pentru perioada de la momentul semnării contractului până la momentul încetării acesteia. II.

Subestimarea sumei din contractul de cumpărare și vânzare

Rezultatul este că autoritățile fiscale ale soției mele fie plătesc, fie mergem în instanță. Evident că nu există cu ce să plătești. Rezultat - șase luni de încercare! Cât de îngrijorată a fost Evgeniy Palko Agent imobiliar 25 iunie

2010

Info

Roman Fadeev a scris: Din experiență personală. Soția a vândut apartamentul. Pe chitanță au scris costul întreg, pe DCP era un milion.

După ceva timp, fiscul a venit la noul proprietar, ea (noul proprietar) le-a dat o chitanță. Rezultatul este că autoritățile fiscale ale soției mele fie plătesc, fie mergem în instanță.
Evident că nu există cu ce să plătești. Rezultat - șase luni de încercare! Cât de îngrijorată era. Și probabil că era o singură chitanță și în ea scria că a primit întreaga sumă special pentru apartamentul vândut? Atunci nimic surprinzător link extern Rusova Ekaterina 25 iunie 2010 Evgeny TRIO-REALTY a scris: Roman Fadeev a scris: Din experiența personală. Soția a vândut apartamentul. Pe chitanță au scris costul întreg, pe DCP era un milion.

Eroare 404

Impozit la achiziționarea unui apartament, impozit pe proprietate, impozite pe persoane fizice și organizații. Câte taxe, când și cum să plătiți și cum să obțineți o deducere fiscală (rambursarea taxei) atunci când cumpărați un imobil.

Am decis să cumpăr un apartament, dar proprietarul m-a uluit: în contractul de cumpărare/vânzare, în loc de 5 milioane de ruble. vom scrie 2 milioane de ruble, iar în chitanța pentru transferul de bani vom scrie suma totală (5 milioane de ruble). Ei spun că nu există riscuri și că toată lumea lucrează astfel. Vă rugăm să scrieți riscurile potențiale și, eventual, cazurile din practica reală.

Vă mulțumim anticipat pentru participarea la discuție. Nikolay Tyulenev Agent imobiliar 25 iunie 2010 1. În cazul restituirii bilaterale instanţa poate să nu ţină cont de chitanţă şi să vă dispună restituirea numai a sumei specificate în convenţie.2.

Preț redus într-un contract de cumpărare și vânzare imobiliară

Din punctul de vedere al Codului Fiscal al Federației Ruse, această opțiune de relații contractuale în scopul sustragerii impozitului pe venit nu este ideală. Piesa de poticnire sunt reparațiile efectuate de vânzător pentru cumpărător.

Dacă lucrările de finisare înainte de vânzare a apartamentului sunt efectuate de vânzător contra unei taxe, atunci costul unor astfel de reparații (astfel încât un vânzător fără scrupule să nu aibă motive să recupereze de la cumpărător costul lucrării efectuate) ar trebui să fie o parte din costul apartamentului conform contractului sau o parte din suma primită de vânzător pentru a doua, „reparație” , chitanță. În orice caz, acesta va fi venitul vânzătorului, căruia nu se aplică regulile deducerii impozitului și asupra căruia va trebui plătit impozitul pe venit.

Subestimarea sumei din contractul de cumpărare și vânzare

Există și situații în care tranzacțiile preplătite sunt perturbate chiar înainte de înregistrarea lor de stat, ceea ce poate duce și la nerambursarea către cumpărător a întregii sume plătite efectiv de acesta. Pentru a reduce aceste riscuri la zero, agenții imobiliari și avocații oferă o mare varietate de mecanisme legale.

I. De exemplu, se propune includerea în contract a unei clauze privind penalitățile pentru vânzător în cazul rezilierii contractului din vina acestuia, în care cuantumul penalității este egal cu diferența dintre suma plătită efectiv și suma conform contractului. Cu toate acestea, această schemă are dezavantajele sale. În primul rând, această opțiune este posibilă numai la rezilierea contractului, care, în consecință, trebuie să fie supus înregistrării de stat și să fie valabil, deoarece dacă contractul este nul de drept sau din cauza neîncheierii acestuia, orice termeni ai tranzacției sunt de asemenea nuli ( neacordat).
Informații închide Informații Vă rugăm să rețineți că aceasta este versiunea beta în limba engleză. Este posibil ca unele pagini să nu fie traduse. Dacă întâmpinați dificultăți, vă rugăm să contactați administratorul nostru: [email protected]. Vom fi bucuroși să vă ajutăm. Salut colegi. A apărut următoarea întrebare: dacă părțile indică prețul unui contract de cumpărare și vânzare de imobil sub cel real, cum să protejăm efectiv interesele cumpărătorului și să previi, în cazul unor probleme cu tranzacția, pierderea a diferenței dintre fondurile efective transferate și prețul formal al contractului? cuvinte cheie: imobiliare Facultatea de Drept „STATUT” Seminarii juridice pentru profesioniști Aspecte practice de pregătire și desfășurare a cauzelor judecătorești

• 21.05 – 15.06. Pe net
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. si etc

Falimentul persoanelor juridice și cetățenilor. Curs de seara

• 22 mai-4 iulie. Moscova
• Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.

• Cand suni de la serviciul de securitate al bancii, vei numi pretul specificat in contract, si nu cel real
• Toate reclamele cu prețul real vor fi eliminate de pe site-urile de reclame, în caz contrar banca poate avea îndoieli și poate refuza să acorde un împrumut.

De ce supraprețul este periculos pentru vânzător?

• Dacă ați făcut o greșeală în ceea ce privește obligația dvs. de impozit pe venit, supraestimarea duce la o creștere a cuantumului deducerilor
• Dacă chitanța nu este distrusă, se poate ajunge la serviciul fiscal, poate din greșeala Cumpărătorului, sau poate intenționat, iar consecințele sunt imprevizibile.
• In cazul in care contractul este reziliat printr-o hotarare judecatoreasca, instanta va va obliga sa rambursati Cumparatorului intreaga suma specificata in contract.

În orice caz, modificările prețului efectiv necesită o evaluare atentă a situației!!! Mereu bucuros să clarific.
Articolul 556. Transferul bunurilor imobile 1. Transferul bunului imobil de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător se efectuează conform unui act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți. Dacă legea sau contractul nu prevede altfel, obligația vânzătorului. obligația de a transfera bunuri imobiliare către cumpărător se consideră îndeplinită după predarea acestui imobil către cumpărător și semnarea de către părți a documentului corespunzător privind transferul.Evadarea uneia dintre părți de la semnarea unui document de transmitere a imobilului pe termenele prevazute de contract se considera refuz, respectiv, de catre vanzator al obligatiei de transmitere a proprietatii, si de catre cumparator al obligatiei de a accepta bunul.2.

În ultimii ani, una dintre cele mai frecvente tranzacții din țară a fost tranzacția legată de cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. Mulți cetățeni caută să-și vândă proprietățile imobiliare din diverse motive. Unii nu-l pot întreține din cauza costului ridicat al utilităților, alții doresc să obțină bani pentru el pentru a-și asigura mijloacele de existență.

Ce este asta?

În esență, o „tranzacție de cumpărare și vânzare” este transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare de către o persoană către alta pentru o anumită sumă de bani. Sensul său este de a efectua anumite acțiuni semnificative din punct de vedere juridic.

Pe parcursul procesului, părțile interesate semnează un contract de cumpărare și vânzare. Acesta specifică termenii tranzacției, procedura de finalizare a acesteia, drepturile și obligațiile părților la tranzacție și responsabilitățile acestora. Dacă cumpărătorul dă prețul stabilit de vânzător pentru imobil, contractul de cumpărare-vânzare îl obligă să transfere proprietatea cumpărătorului. El, la rândul său, se obligă să o accepte plătind bani.

Standardele Codului Civil

În multe cazuri, se pune problema dificilă de a contesta acordul unei tranzacții deja finalizate. În cazul în care un contract de vânzare-cumpărare imobiliară este declarat nul de către o autoritate judiciară, acesta nu poartă nicio consecință juridică din momentul semnării acestuia. Norma este prevăzută în instrucțiunile articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează problemele privind tranzacțiile.

Din punct de vedere juridic, o tranzacție poate fi:

• anulabil;
• nesemnificativ.

În primul caz, tranzacția este declarată nulă de către autoritatea judiciară dacă partea interesată prezintă temeiuri legale convingătoare.

Procedura de contestare a unei tranzacții presupune depunerea de către părțile interesate a unei cereri la o autoritate judiciară. Totodată, aceștia susțin că interesele lor în imobile nu au fost luate în considerare sau au fost încălcate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

De exemplu, acest tip de cerere poate fi formulat de către moștenitorul bunurilor unei persoane decedate dacă nu a fost luat în considerare dreptul acestuia de a dispune de el. El are dreptul de a depune o cerere la o autoritate judiciară pentru a declara tranzacția invalidă.

Nu poate fi exclusă posibilitatea soluționării unei situații controversate ca urmare a reglementării preliminare. Într-o tranzacție contestată, partea interesată își păstrează dreptul de a alege modalitatea de soluționare a conflictului.

Al doilea caz se referă la tranzacții care au fost efectuate cu încălcarea clară a reglementărilor legale. Nu avea niciun temei pentru comiterea sa, așa că nu trebuia încheiat contractul. Imprejurarea presupune incontestabilitatea si certitudinea nulitatii tranzactiei. De exemplu, în urma tranzacției, au fost vândute imobile deținute de un minor.

Acțiunea este considerată nelegală, prin urmare, atunci când acest tip de fapt este dezvăluit, tranzacția devine nulă de drept. Dar darea de forță juridică nulității contractului se realizează în cursul litigiului la cererea unui reprezentant legal care nu a împlinit vârsta majoratului.

Schemele frauduloase sunt adesea efectuate în timpul unei tranzacții imaginare. Înseamnă a crea aspectul unei tranzacții care nu implică consecințe juridice. De exemplu, proprietățile imobiliare sunt reînregistrate la o figură din cauza diferiților factori. În ceea ce privește o tranzacție simulată, aceasta este făcută pentru a acoperi o altă tranzacție. De exemplu, vânzarea de bunuri imobiliare se realizează sub pretextul unei proceduri de donație.

Motive pentru contestarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare

Problemele privind invalidarea unui contract de cumpărare-vânzare imobiliar încheiat între persoane fizice sunt reglementate de reglementările capitolului 9 din Codul civil. Tranzacția poate fi contestată doar prin depunerea unei cereri la autoritatea judiciară. Motivele de contestare a acordului încheiat cu privire la tranzacțiile de cumpărare și vânzare sunt prevăzute de legiuitor în actul sus-menționat.

Acestea includ executarea unei tranzacții:

• fără acordul cerut de lege, care trebuie dat de un terț sau organ executiv de stat în conformitate cu art. 173.1 din Codul civil. De exemplu, apartamentul a fost vândut fără a obține permisiunea beneficiarului chiriei;
• o persoană care nu a împlinit vârsta majoratului, după cum este menționat în reglementările articolului 175 din Codul civil. De exemplu, proprietatea a fost vândută fără permisiunea părintească de către o persoană care avea 16 ani;
• reprezentanții legali ai minorului fără permisiunea autorității tutelare și tutelare, conform articolului 176 din Codul civil;
• o persoană căreia i s-a recunoscut o capacitate juridică limitată în conformitate cu standardele articolului 176. Permisiunea autorității de tutelă și tutelă este obligatorie;
• o persoană care nu și-a înțeles acțiunile, nu și-a dat seama de consecințele lor, nu le-a putut controla, norma este prevăzută în instrucțiunile articolului 177 din Codul civil. De exemplu, vânzarea imobilelor sub influența alcoolului sau a drogurilor, fiind în stare de pasiune;
• sub influenţa voinţei altuia în conformitate cu standardele art. 178 din Codul civil. De regulă, termenii unei tranzacții exprimă în mod incorect sau denaturat voința unuia dintre participanții săi. De exemplu, el nu ar fi finalizat tranzacția dacă ar fi avut informații autentice despre proprietatea cumpărată;
• sub influența constrângerii, șantajului, intimidării sau proprietarul a fost obligat să vândă proprietatea ca urmare a unor circumstanțe dificile de viață. Acest tip de tranzacție se încadrează în categoria „înrobării”, așa cum este indicat în articolul 179 din Codul civil. De exemplu, utilizarea deliberată de către cumpărător a poziției sale avantajoase;
• unul dintre soți fără a obține consimțământul de a vinde bunuri imobiliare de la cel de-al doilea soț, dacă este vorba de bunuri dobândite în comun în cadrul unei căsătorii oficiale;
• unul dintre moștenitori când bunul a fost vândut fără a obține acordul altor moștenitori care au drepturi egale asupra bunului moștenit.

După cum arată practica judiciară, de la 5 la 15% tranzacţiile încheiate legate de vânzarea şi cumpărarea de bunuri imobile sunt contestate în cursul judecăţii. În același timp, majoritatea tranzacțiilor finalizate sunt recunoscute de către autoritatea judiciară ca nule sau nule.

Termenele limită

Legiuitorul a stabilit diferite termene de prescripție pentru pretențiile privind tranzacțiile anulabile și nule. Perioada de prescripție pentru o tranzacție anulabilă este de un an; pentru o tranzacție nulă este 3 ani.

Dacă este nevoie, se prevede o majorare ulterioară a perioadei la 10 ani, conform articolului 181 din Codul civil.

În primul caz, perioada se numără din momentul în care au fost primite informații necunoscute anterior persoanei interesate. În unele cazuri, numărătoarea sa inversă începe din ziua în care au fost oprite diferite acțiuni cu caracter violent sau amenințător.

O tranzacție imaginară sau falsă poate fi contestată în continuare 3 ani. În acest caz, numărătoarea inversă a perioadei începe din momentul descoperirii încălcărilor comise la întocmirea termenilor contractului de cumpărare-vânzare sau descoperirea unor circumstanțe noi, necunoscute la momentul semnării acestuia.

Ce poți face înainte de a înregistra un contract?

De regulă, orice tranzacție de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare este însoțită de primirea unui depozit și semnarea unui acord preliminar. Se intocmeste prin analogie cu contractul principal. Achizitorul are dreptul de a se adresa unei autorități judiciare cu o declarație de revendicare dacă vânzătorul nu și-a îndeplinit condițiile. Trebuie să conțină o cerere de invalidare a contractului.

În ceea ce privește depozitul, vânzătorul este obligat să dea o chitanță pentru primirea unei anumite sume de bani de la cumpărător. Cea mai bună opțiune este să o ai certificată de un birou notarial. Confirmă că vânzătorul a primit bani, prin urmare este unul dintre documentele solicitate.

În cazul în care cumpărătorul încalcă termenii contractului, depozitul rămâne la vânzător. Este necesar să se ia măsuri pentru a permite anularea contractului de vânzare-cumpărare înainte ca acesta să fie depus pentru înregistrare. Conform standardelor articolului 433 din Codul civil, se consideră încheiată din momentul în care FKP Rosreestr a făcut evidență de înregistrare de stat. Este necesar să se onoreze faptul că până la finalizarea acestuia, vânzătorul rămâne proprietarul imobilului.

În conformitate cu instrucțiunile articolului 8 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, care este supus înregistrării obligatorii, ia naștere tocmai din momentul punerii în aplicare. Dacă imobilele sunt înstrăinate, atunci, în conformitate cu standardele articolului 223, dreptul de proprietate al dobânditorului ia naștere după înregistrarea contractului de cumpărare și vânzare în FKP Rosreestr.

El poate suspenda înregistrarea sau o poate rezilia, așa cum se menționează în articolul 19 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. Se suspendă la formarea unor temeiuri la inițiativa titularului dreptului de autor sau a registratorului de stat în conformitate cu instrucțiunile articolului 20 din actul de mai sus.

Motivele suspendării sau încetării înregistrării drepturilor de proprietate de către FKP Rosreestr includ:

• detalii individuale și nuanțe care au ridicat îndoieli în rândul autorității de înregistrare cu privire la autenticitatea documentelor prezentate și a informațiilor conținute în acestea. În aceste condiții, înregistrarea este suspendată timp de o lună;
• depunerea unei cereri de către titularul dreptului de autor prin care își exprimă cererea de suspendare a înregistrării de stat, indicând un motiv întemeiat. De regulă, înregistrarea poate fi suspendată timp de 3 luni;
• cerere din partea vânzătorului de a înceta înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate, care oferă un motiv justificat pentru acest tip de acțiune. În situația actuală, înregistrarea este amânată cu o lună;
• o hotărâre a unei autorități judiciare, care, în cursul examinării cauzei, stabilește termenul de suspendare a înregistrării drepturilor de proprietate.

În orice situație, participanților la tranzacția de cumpărare și vânzare li se restituie documentele care au fost depuse pentru înregistrarea dreptului de proprietate. În acest caz, rezilierea contractului de vânzare-cumpărare nu este necesară, deoarece își pierde forța juridică din cauza încetării înregistrării drepturilor de proprietate. Și în concluzie, trebuie menționat că în ultimii ani s-au comis o mulțime de ilegalități pe piața imobiliară. Cetățenii trebuie să urmeze procedura pentru efectuarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare. Aceștia trebuie să studieze cu atenție termenii contractului care se semnează pentru a evita situațiile neprevăzute.