Apartmanok - mik ezek, és a regisztráció árnyalatai, előnyei és hátrányai. Mi a különbség az apartmanok és a normál apartmanok között?

Lakás és apartman: mi a különbség? Ha még nem tud erről, akkor ez a cikk tisztázza a helyzetet, és lehetővé teszi, hogy jobban eligazodjon az ingatlanügyekben. Úgy döntöttem, hogy közzéteszem a „Befektetések” rovatban, mert a lakásvásárlás leggyakrabban pontosan így történik. Személyes használatra való vásárlásként véleményem szerint ez nem túl jó lehetőség. Mi a különbség a lakás és a lakás között?

Mik azok az apartmanok?

Az „apartman” fogalma nem olyan régen jelent meg, de már mindenki ajkán van. A megfigyelések azonban azt mutatják, hogy a legtöbb embernek teljesen torz elképzelése van arról, hogy mi az a lakás. Például sokan azt hiszik, hogy ez egy „luxus lakás”. Valaha ennek a kifejezésnek volt ilyen jelentése, de ma már nem feltétlenül ez a helyzet.

Az is érdekes, hogy a franciában és az olaszban, ahonnan a „lakás” fogalmát kölcsönözték, ez a szó ( lakás,lakás) valóban lakást jelent. De most már más jelentése van. Tisztázzuk.

A lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, amelyekben megteremtették az élethez szükséges feltételeket.

Ennek megfelelően egy lakás egy külön helyiség, amely lakhatásra van berendezve. Tartalmaz egy vagy több nappalit, valamint általában konyhát és fürdőszobát.

Ez az ingatlantípus a nem lakáscélú állományba tartozik, ugyanakkor lakossági célú (ilyen paradoxon). Az apartmanok leggyakrabban szállodaépületekhez, adminisztratív épületekhez stb. kapcsolódó ingatlanokban találhatók. Manapság meglehetősen népszerűek befektetési ingatlanként, későbbi bérbeadásra (később elmagyarázom, miért).

Figyelemre méltó, hogy az orosz és az ukrán jogszabályokban nincs egyértelmű meghatározása a „lakás” fogalmának, ezért ezt a kifejezést az ingatlanforgalmazók, fejlesztők, befektetők és bármely más személy nagyon feltételesen használja.

Manapság a fejlesztő cégek gyakran építenek és értékesítenek teljes apartmankomplexumokat, úgynevezett aparthoteleket. Az ilyen ingatlanokra van kereslet, ezért épülnek és elkelnek.

Lakás és lakás: mi a különbség és a hasonlóság?

Egy lakás és egy lakás között egyetlen kulcsfontosságú hasonlóság van: ezek olyan ingatlanok, amelyekben lakhat. A lakások és lakások, mint minden más ingatlan, elvileg bérelhetők. Minden más más és meglehetősen jelentős. Nézzük meg őket.

Különbség 1. Lakossági és nem lakáscélú állomány. A fő különbség a lakások és a lakások között az, hogy a lakásokat nem lakáscélú ingatlanként tartják nyilván (akárcsak üzletek, irodák, raktárak stb.), a lakásokat pedig lakóingatlanként. Minden egyéb különbség ebből következik.

Különbség 2. A regisztráció lehetetlensége. Lakásban az ember nem regisztrálhat, nem kaphat tartózkodási engedélyt, de lakásban igen. Ezért sok különböző nehézség adódhat, ezeket tovább fogjuk vizsgálni.

Különbség 3. Lakás- és kommunális szolgáltatások díjai. A lakások lakhatási és kommunális szolgáltatások díjait a nem lakáscélú ingatlanokhoz hasonlóan számítják ki, és ott mindig lényegesen magasabbak, mint a lakóingatlanoknál. Az árkülönbség néha többszörös. Ezért, ha apartmanokban él, a költségek sokkal magasabbak lesznek.

Különbség 4. Regisztráció hiánya miatti nehézségek. Ha az embernek nincs lakáson kívül más ingatlana, és nincs bejelentve sehova, akkor sok gondja lesz: nem tud TIN-t kapni, bankszámlát nyitni, munkát, kötelezőt kapni. egészségbiztosítási kötvény stb.

Még akkor is, ha egy másik címen található lakásban vagy házban van regisztrációja, de valójában a lakásban él, akkor is sok nehézséggel kell szembenéznie: nem tudja igénybe venni az ingyenes orvosi ellátást a lakóhelyén, beíratni a gyermeket. óvoda stb.

Különbség 5. A különbség az infrastruktúrában van. Lakóingatlan tömb építésekor a fejlesztő főszabály szerint vállalja, hogy ott megépíti a szükséges szociális létesítményeket (iskola, óvoda stb.). Lakásokra nincs ilyen követelmény, így előfordulhat, hogy a társasházak nem rendelkeznek minden szükséges infrastruktúrával, pl. akár jó minőségű bekötőutak is. Ezenkívül a lakásokra alacsonyabb beépítési sűrűségi szabványok vonatkoznak.

Különbség 6. A részvényesek védelme. Az elsődleges piacon történő ingatlanvásárláskor a jogszabályok valamilyen mértékben védik a lakóingatlan vásárlóit (például a fejlesztő csődje, az építkezés befagyasztása stb. kockázatától), de a nem lakáscélú ingatlanok vásárlóit. , amelybe a lakások is beletartoznak, sokkal kevésbé, vagy egyáltalán nem védettek, mindezeket a kockázatokat magukra vállalják.

Különbség 7. Adózás. Lakó- és nem lakáscélú ingatlanok adásvétele esetén eltérő mértékű adók és illetékek terhelik. Ezen túlmenően a tulajdonosok által fizetett ingatlanadó mértéke is változó. Az apartmanok esetében ezek az árak magasabbak, így a tulajdonosaik jelenlegi költségei magasabbak lesznek e különbségi kritérium szerint.

Különbség 8. Ár.És végül, legalább egy kellemes különbség az apartmanok és apartmanok között az ára. Mivel a nem lakáscélú helyiségek építésének követelményei egyszerűbbek, a fejlesztő költségei alacsonyabbak, és az ilyen ingatlanok lényegesen kevesebbe kerülnek, mint a lakások. Például ugyanazon a környéken az apartmanok és az azonos területű apartmanok árai 2-szeresek lehetnek: a lakás drágább, a lakások olcsóbbak.

Most már tisztább elképzelése van arról, hogy mi a különbség a lakás és a lakás között. A fenti különbségek alapján a következőket szeretném megállapítani:

A lakások jó választási lehetőséget jelentenek a későbbi bérbeadás céljával történő ingatlanbefektetéshez: lényegesen olcsóbban vásárolhatod meg, és nagyjából ugyanolyan áron adhatod ki, mint egy lakást. De lakást vásárolni azért, hogy ott lakhassak, szerintem nem a legjobb megoldás, mert... az ilyen lakások fenntartásának jelenlegi költségei lényegesen magasabbak lesznek, ráadásul sok kellemetlenséget fog tapasztalni, amelyeket fentebb leírtam.

Ez azonban csak az én szubjektív véleményem, ebből levonhatja a következtetéseit. A lényeg az, hogy jól megértsük a lakás és a lakás közötti különbséget, amit ebben a cikkben világosan elmagyaráztam Önnek.

A következő publikációkban a lakásvásárlást, mint befektetési eszközt fogom közelebbről megvizsgálni. Tarts velünk, és figyeld a frissítéseket. Újra találkozunk!

A moszkvai lakáspiacon a lakások megszűntek egzotikusnak lenni. 2016 első felében az ilyen ingatlanok kínálata elérte a 37% -ot, és a régi Moszkván belüli lakásvásárlás minimális költségvetése ugyanebben az időszakban 4,6 millió rubelről csökkent. akár soha nem látott 2,3 millió rubel a főváros számára. A „Kommersant” kitalálta, miben különböznek az apartmanok a hagyományos apartmanoktól.

Az apartmanok és apartmanok közötti különbségek három csoportba sorolhatók. Az első a lakások nem lakáscélú jogállásával kapcsolatos jogi különbségek. A második a gazdasági, nevezetesen az ilyen objektumok piaci és kataszteri értékének különbsége, valamint a rezsi- és adófizetés jellemzői. Végül a harmadik csoport, a műszaki, egyesíti a lakások tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos követelmények különbségeit.

A Lakáskódex szempontjából a lakás egy lakó, elszigetelt helyiség, amely ingatlan és alkalmas az állampolgárok állandó tartózkodására (megfelel a megállapított egészségügyi és műszaki szabályoknak és előírásoknak, valamint egyéb jogszabályi követelményeknek). A jogszabály a lakásokon kívül lakóépületet (lakóházrészt) és helyiséget is lakóhelyiségnek minősít. A lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, azaz polgárok ideiglenes elhelyezésére szolgáló helyiségek, amelyek nem állandó tartózkodásra szolgálnak. A Metrium Group ügyvezető partnere, Maria Litinetskaya szerint az „apartman” fogalma csak a kulturális minisztérium által adott szállodai szobák besorolásában szerepel. E tipológia szerint egy lakás legalább 40 négyzetméteres helyiség. m, amely két vagy több szobából (nappali, étkező, hálószoba) és konyhasarokkal rendelkezik. Litinetskaya asszony azonban folytatja, a gyakorlatban a fejlesztőket nem ez a meghatározás vezérli, még akkor sem, ha az épülő apartmankomplexum szállodai rendeltetésű.

Jelentkezés a lakóhelyen

Állandó regisztrációt csak lakóhelyiségben lehet megszerezni - lakás, szoba, ház. A moszkvai állandó regisztráció lehetővé teszi a nyugdíjemelés (csak azok számára, akik legalább tíz éve a fővárosban éltek), a közüzemi díjak támogatása, a nyugdíjasok és a kiskorúak tömegközlekedési eszközön utazó utazási kedvezménye, valamint a használat. vezetékes telefonról, az óvodában, iskolában és egyéb nevelési-oktatási intézményekben a gyermek meghatározása a regisztráció helyén.

Az apartmanokban állandó jelleggel nem lehet regisztrálni, mivel az ilyen objektumok nem lakás céljára minősülnek. De ha az apartmankomplexum szállodai státuszú, akkor a lakástulajdonos öt évre ideiglenes regisztrációt kaphat. Az ideiglenes nyilvántartásba vétel gyakorlatilag ugyanazokat a jogokat adja, mint az állandó regisztrációval rendelkező lakás tulajdonosa. Maria Litinetskaya azonban azt mondja, hogy amikor olyan gyermeket íratnak be egy iskolába, aki nincs lakóhelyhez rendelt, kérelmét az iskolához kapcsolódó és állandó regisztrációval rendelkező házak lakóinak kérelmei alapján veszik figyelembe. Egyébként nincs alapvető különbség az ideiglenes és a végleges regisztráció között.

Tulajdonosi jogok

A lakóépületben lévő lakások tulajdonosai közös tulajdonban vannak a többi lakóval együtt. Vagyis minden közös helyiség, a tető és az udvar a lakástulajdonosok tulajdona. Ennek megfelelően a lakók közösen dönthetnek a közös terek kezeléséről. Megakadályozhatják például a pincék, tetők, padlások és egyéb terek nem kívánt használatát. Ugyanakkor – folytatja a Metrium Csoport ügyvezető partnere – a lakások tulajdonosait nem illeti meg osztott tulajdoni jog az apartmankomplexumban lévő közös ingatlanra (lépcsők, lépcsők, csarnokok, liftek, lift és egyéb aknák, folyosók, műszaki padlók, tetőterek, pincék, amelyekben mérnöki kommunikáció van, stb.). Például, ha a lakások tulajdonosai úgy döntenek, hogy közös bekerített előszobát alakítanak ki a lépcsőn, akkor ezt a területet meg kell vásárolniuk vagy bérelniük a tulajdonostól, aki általában a lakás eladója vagy az alapkezelő társaság. Azonban hozzáteszi Maria Litinetskaya, meg kell értenie, hogy az alapkezelő társaság a lakástulajdonosok kifizetéseiből él, és nem jövedelmező, ha elrontja a velük való kapcsolatokat.

Különbség van abban is, amikor a tulajdonosokkal szemben végrehajtást kezdeményeznek. Ha egy lakástulajdonos adóssá válik, és a bíróság a hitelezők javára vagyonának elkobzását rendeli el, a végrehajtók nem költöztethetik ki a lakásból, ha az az egyetlen lakóhelye. Kivétel a jelzáloghitellel vásárolt lakás. A lakás tulajdonosa elzárás esetén kilakoltatható.

Árak és adók

A társasházak drágábbak, mint a lakások, mert a lakóépület fejlesztője kezdetben magasabb költségekkel jár az összes szükséges engedély megszerzésével kapcsolatban. A lakások és apartmanok költségei közötti különbség projekttől függően átlagosan eléri a 30%-ot. Ez annak köszönhető, hogy a fejlesztő alacsonyabb építési költségekkel jár, és megengedheti magának, hogy a nyereség feláldozása nélkül csökkentett áron kínálja az ingatlant.

Az apartmanok és apartmanok átlagos költsége a 2016. első félévi eredmények alapján (millió rubel)

Forrás: Metrium Group.

A lakások és lakások tulajdonosainak adózása érezhetően eltérő. Így a lakástulajdonosok ingatlanadóját a kataszteri érték alapján számítják ki. A lakás területét megszorozzuk a négyzetméterenkénti kataszteri értékkel, majd az adókulccsal. A lakóhelyiségekre kivetett ingatlanadó mértékét minden régióban a helyi hatóságok határozzák meg. Moszkvában ez 0,1%.

A lakástulajdonosoknak ingatlanadót is fizetniük kell, amelyet – akárcsak a lakások esetében – az ingatlan kataszteri értéke alapján számítanak ki. Litinetskaya asszony azonban tisztázza, két alapvető különbség van a lakások adóztatásában. Először is, az ilyen projektek kataszteri értéke körülbelül 1,5-szer alacsonyabb, másodszor pedig magasabb az ingatlanadó kulcsa. Az arány 0,5% és 2% között mozog. Ugyanakkor 2% vonatkozik az adminisztratív, üzleti és bevásárlóközpontokban, közétkeztetési létesítményekben és fogyasztói szolgáltatásokban található területekre, 0,5% - a szállodaépületben található apartmanokra. Jelenleg a moszkvai városi duma olyan törvényjavaslatot fontolgat, amely azt javasolja, hogy minden típusú lakás esetében 0,5%-ban határozzák meg a minimális kulcsot.

Adólevonások és kedvezmények

Egy lakás ingatlanadójának kiszámításakor adómentes levonás történik egy lakóingatlan értékére: 10 nm. m - szobákhoz, 20 nm. m - egy lakáshoz és 50 nm-hez. m - otthonra. Vagyis az adóalap egyenlő lesz a lakás területével mínusz 20 négyzetméter. m Ezen túlmenően a törvény 15 adómentességi kategóriát biztosít. Továbbá lakás adásvételekor a tulajdonosnak joga van adólevonásra a korábban befizetett személyi jövedelemadó után. Az adólevonás a lakás költségének 13% -a, amely nem haladja meg a 2 millió rubelt. Vagyis az adólevonás maximális értéke 260 ezer rubel.

2016 szeptemberéig Moszkvában nem vonatkoztak adókedvezmények és kedvezmények a nem lakás céljára szolgáló lakásokra. De most a főváros jogszabályai lehetővé teszik az ilyen ingatlanok tulajdonosai számára, hogy adókedvezményeket kapjanak, feltéve, hogy a nem lakáscélú helyiségek szerepelnek a moszkvai kormány által jóváhagyott lakásnyilvántartásban, vagy az említett nyilvántartásban szereplő épületben találhatók. Van még néhány követelmény: a lakás területe nem haladhatja meg a 300 négyzetmétert. m, a kataszteri érték az év január 1-jén, amely az adózási időszak, legalább 100 ezer rubel. négyzetméterenként m Ezen túlmenően a lakásokat nem alakították át irodává, és az adózó nem használja őket üzleti tevékenységben.

A lakástulajdonosoknak 2015-ig adót kellett fizetniük a társasház lakóinak közös tulajdonában lévő földterület után. Ez a befizetés azonban bekerült az ingatlanadóba – emlékeztet a Metrium Group. 2015 óta ezek a díjak két külön adóra oszlanak – a lakásokra és a földekre. A lakástulajdonosoknak, csakúgy, mint bármely épületben található egyéb helyiségek tulajdonosainak, szintén joguk van az épület egy részét képező földterületre. Ezzel kapcsolatban telekadó fizetésére kötelezettek. A telekadót a telek lakásterületének megfelelő kataszteri értéke alapján kell fizetni. Moszkvában ez az arány 1,5%.

Közművek

Általános szabály, hogy a lakások közüzemi számláinak együtthatója magasabb a lakásdíjakhoz képest. A Metrium Group becslései szerint a vízellátás díjai 12%-kal magasabbak, a szennyvízelvezetés 8%-kal, a hőé - 25%, a villamosenergia - 36%-kal (az átlagos 2,5 rubel / kWh tarifa alapján). A rezsi pontos költsége a nem lakáscélú helyiségekre megállapított tarifáktól függ, az alapkezelő társaság és a közműszolgáltató által kötött megállapodások szerint.

Lakástulajdonosok rezsiköltségei

Évekkel ezelőtt megjelentek a lakások a lakóingatlan-piacon. Ezek az objektumok jelentősen eltérnek az apartmanoktól, és vásárlásuknak és további tartózkodásuknak saját árnyalatai vannak.

Az orosz jogszabályok szerint az apartmanok magasabb komfortkategóriájú szállodai szobák, amelyek összterülete legalább 40 négyzetméter.

Felszerelt fürdőszobából, külön konyhából és két vagy több nappaliból állnak.

Az első lakások Európában a 20. század elején épültek. Lényegében otthoni típusú miniszállodákról van szó.

Oroszországban az ilyen ingatlanok először Moszkvában jelentek meg a 2000-es évek elején. (Moszkvaváros üzleti központja). Jelenleg hatalmas mennyiségben épülnek lakások. Ennek több oka is van:

• A lakások keresettek a vásárlók körében. A méter költsége a hasonló piaci szegmensben található lakások négyzetméterárához képest lényegesen alacsonyabb;
• A lakóépületek építését könnyebb összehangolni, mint a hagyományos lakóépületekét: sokkal kisebbek a követelmények a telekre vonatkozóan, amelyen az épületet felállítják;
• A lakások építése olcsóbb lesz: nem vonatkoznak rájuk a lakóhelyiségekre vonatkozó nagyszámú követelmény.

Miben különbözik az apartmanoktól?

Az apartmanok nem szinonimák az apartmanokkal. A legfontosabb különbség az, hogy lakhatási alkalmasságuk ellenére nem minősülnek lakóháznak.

Számos egyéb különbség is megfigyelhető:

Sajátosságok	Lakás	Apartmanok
Teljes terület	Nincs korlátozás	40 nm-től m
Regisztrációs lehetőség	Elérhető	Csak ideiglenes nyilvántartásba vétel adható ki legfeljebb 5 évre. Ezt követően az ideiglenes regisztrációt meg kell hosszabbítani. A lakásba állandó jelleggel bejelentkezni nem lehet.
Adólevonás megszerzése	Talán	Lehetetlen, mivel csak lakóhelyiségek vásárlása esetén jár adólevonás.
Ingatlanadó	A lakástulajdonosok minden évben fizetnek ingatlanadót.	A lakástulajdonosok sem kerülhetik el az adófizetést. Ugyanakkor az adó mértéke valamivel magasabb lesz a lakóingatlanokhoz képest.
Egy ingatlan belső jellemzői a fejlesztőből a tulajdonossá válás során	A lakás „bedolgozással” vagy anélkül is átadható.	A lakások építésének befejeztével a kivitelező köteles minden helyiségben befejező munkákat végezni.
Parkosított helyi terület és szociális infrastruktúra rendelkezésre állása	A lakóépületekre vonatkozó építési szabályzat előírja.	A lakásfejlesztő feladatai közé nem tartozik a helyi terület parkosítása. Az ingatlan nem lakóingatlan. Ennek megfelelően nem szükséges, hogy legyen például játszótér.
A helyiségek átalakításának koordinálása	Az átépítés és a rekonstrukció összehangolása szükséges.	A törvény által engedélyezett (nem érinti a teherhordó szerkezeteket) nem igényel jóváhagyást.
Közös tulajdon	A lakóépületekben a tetőtér, pince, műszaki és egyéb helyiségek sorsáról a lakástulajdonosok közösen dönthetnek építési közgyűlésen.	Lakásban a tulajdonos csak a tulajdonában lévő helyiségen belül rendelkezhet ingatlannal. Minden egyéb kérdést az alapkezelő társaság old meg.
A beszerzés természete	Főleg további lakóhely céljából.	Leggyakrabban befektetési céllal későbbi
Ár	A vizsgált piaci szegmens szerint.	20-25%-kal olcsóbb az azonos piaci szegmensben található lakóépület négyzetméteráránál.
A rezsiköltség kiszámításának díjai	A közüzemi költségeket a lakóhelyiségekre vonatkozó díjszabás szerint számítják ki.	A havi közüzemi számla kiállításánál az üzlethelyiségekre biztosított emelt tarifákat alkalmazzák.
Ingatlan vásárlás	Az ingatlanpiacon a legtöbb lakás megvásárolható.	A bankok nem szívesen nyújtanak hitelt lakásvásárláshoz. A finanszírozás akár magasabb áron, akár meglévő ingatlannal biztosított programok keretében lehetséges. Anyai tőkével és egyéb „stimuláló” kormányzati programokkal ilyen tárgyakat nem lehet megvásárolni.

Az ingatlanpiac különböző típusú turista és elit lakásokat kínál:

• Padlás és padlás;
• Egyszintű objektumok;
• Kétszintes, benne félemelet, külön bejáratú.

A lakásban élés előnyei és hátrányai

Az apartmanok jellemzően a következő helyeken jelennek meg:

• A lakóház-építés több okból is lehetetlen;
• Kereskedelmi terület építését tervezik, de a fejlesztő túl költségesnek és kivitelezhetetlennek tartja, hogy az egész épületet üzleteknek és irodáknak adják át.

A lakásvásárlás és a lakásban való tartózkodás pozitív oldalairól a következőket lehet megjegyezni:

• Szállás új házban a városközpontban;
• A nagyvárosokban gyakorlatilag nem épülnek új lakókomplexumok a központi területeken. Célirányosan épülnek lakások, ahol a leendő új lakók kiválaszthatják a legvonzóbb ingatlant;
• Az épület üzembe helyezése után mielőbbi költöztetés. Mivel az apartmanok teljesen beköltözésre készen kerülnek bérbeadásra, így a kulcsok átvétele után a helyiség tulajdonosai azonnal beköltözhetnek;
• Nincsenek további költségek a helyiségekért. A lakásokkal ellentétben az apartmanokban kezdetben befejező munkák vannak, és néha bútorokat is beszerelnek, ami jelentős megtakarítást tesz lehetővé a javítások terén;
• A piac annyira változatos, hogy a munkához közelebbi lakást is választhat;
• A lakók számos kiegészítő szolgáltatást vehetnek igénybe közvetlenül az apartmankomplexumok területén: gyógyfürdők, éttermek, üzletek, fitnesztermek, szépségszalonok és kávézók;
• Az apartmanokat gyakran saját szolgáltató cége szervizeli. A lakosoknak a nap bármely szakában lehetőségük van megrendelni a magas szintű szállodákban nyújtott összes szolgáltatást: takarítás, mosás, élelmiszer kiszállítás;
• A lakástulajdonosok és háztartásaik ugyanúgy számíthatnak orvosi ellátásra, iskolai, óvodai férőhelyre, mint a lakásban élő polgárok;
• Miután meggondolta magát a lakásban élve, a helyiség tulajdonosa kiadhatja azt egy alapkezelő társaságon keresztül, és nem kell aggódnia, hogy egyedül találjon bérlőt.

A hátrányok közé tartozik:

• távollét ;
• Magas, többek között a különféle kiegészítő szolgáltatások elérhetősége miatt, amelyeket nem mindig lehet visszautasítani;
• A kisgyermekes családok kényelmes életkörülményeinek hiánya;
• Az apartmanszállodák fejlesztői nem kötelesek parkolóhelyet biztosítani az épületnek.

Lakóingatlanok és lakások vásárlási és bérbeadási költségei közötti különbségek

Növekszik a lakások aránya az ingatlanpiacon.

Az azonos piaci szegmensben található lakásokhoz képest a lakások négyzetméterára megközelítőleg 20-25%-kal alacsonyabb.

A költségkülönbség abból adódik, hogy:

• Dokumentáltan a lakások nem tartoznak lakóingatlanokhoz;
• Fenntartásuk valamivel többe fog kerülni, mint egy normál lakás;
• Az apartmankomplexumokban nem lehet játszótér és parkolóhely, amelyek a lakóépületeknél kötelezőek.

Például a moszkvai apartmanok ára 7 millió rubeltől (LOFTPOST komplexum), a moszkvai régióban - 3 millió rubeltől (Start-Format komplexum Tsaritsynóban), Szocsiban - 4,5 millió rubeltől, Bulgáriában - 25 millió rubeltől ezer euró.

Az ilyen ingatlanok vásárlása a befektetés egyik módja.

A tulajdonosok gyakran hosszú távra vagy napi bérbe adják. Egy lakástulajdonos 10-15%-kal többet kereshet a bérleti díjon, mint egy lakástulajdonos:

• Az apartmanok „érdekesebb” helyen vannak. Például a város üzleti központjában mindenképpen keresettek lesznek az idelátogató üzletemberek körében;
• Az apartmanban tartózkodó vendég bármikor további szolgáltatások egész sorában részesülhet;
• Az emberek szívesebben választanák az új építésű lakásokat, mint a régi lakásállományban található lakásokat.

Hogyan építsünk üzletet lakások bérbeadásával?

Az európaiak értelmezése szerint a lakások eladásra vagy bérbeadásra szánt lakások. Hasonlóképpen Oroszországban a befektetők gyakran kizárólag kereskedelmi célokra vásárolnak ilyen ingatlanokat.

Az optimális megoldás egy kisméretű aparthotel kialakítása, melynek vendégei otthonos életkörülményekre és teljes körű szolgáltatásokra számíthatnak, akárcsak egy hagyományos szállodában. Ezt a célt például több, egy fedél alatt található lakás megvásárlásával lehet elérni.

A szállodaipar nagyon versenyképes. Ahhoz, hogy a lakások bérbeadása bevételhez jusson, fontos, hogy úrrá legyen a bérleti piac helyzetén, és új, innovatív módszereket kell kidolgozni az ügyfelek vonzására. Kényelmes elhelyezkedésű apartmant bérelni sokkal olcsóbb, mint egy szállodát. Ezért keresettek a bérlők körében.

Ha még néhány éve még „törvényen kívülinek” számítottak az ilyen típusú ingatlanok: például lehetetlen volt akár ideiglenes bejegyzést is megszerezni a lakásokban, mára számos jogi kérdés megoldódott. A fejlesztők a vásárlók körében keresett lakóparkokat építenek olyan helyeken, ahol a lakóházépítés formálisan lehetetlen, és a javaslatok száma folyamatosan nő.

Az utóbbi időben rohamosan fejlődik egy ingatlanforma, mint például a lakások - olyan helyiségek, amelyek nem részei a lakásállománynak, de alkalmasak lakhatásra. Aktívan részt vesznek az adminisztratív épületek és szállodakomplexumok projektjeiben.

„A lakásellátás volumene 2015 végén mintegy 693,3 ezer négyzetmétert tett ki. m 97 projektben, ebből 21 épületek rekonstrukciójához kapcsolódik. A lakáskínálat volumene 12,4%-os pozitív trendet mutatott, míg 2014-ben ez a szám 48,2% volt” – mondja Vladimir Bogdanyuk, az Est-a-Tet elemző és tanácsadó központ vezetője.

Becslései szerint a lakások részesedése mára az új épületek piacának 26%-át teszi ki. Elizaveta Gudz, az NDV-Real Estate elemzésekért és tanácsadásért felelős vezérigazgató-helyettese hasonló számokat idéz – 28%. A tavaly piacra lépők közül a legnagyobbak a „Tushino 2018”, „ZilArt”, „Symbol”, SREDA stb.

A lakások fő előnye a hagyományos lakóingatlanokkal szemben a viszonylag alacsony ára.

„A lakások kedvezőbb árai vannak, mint a hasonló adottságokkal rendelkező új építésű lakások. A költségkülönbség 20-25% lehet” – mondja Gudz.

Amint Bogdanyuk tisztázta, 2015 végén a lakások súlyozott átlagára 357,2 ezer rubel / négyzetméter szinten volt. m.

„A lakásszegmens azért kezdett fejlődni, mert a fővárosban hiányoztak a szabad lakásépítési helyek. Eleinte a fejlesztők üzleti központok részeként vezették be őket, majd elkezdték az egykori gyárakat vagy gyárakat lakóparkokká alakítani. Kezdetben ezt az ingatlanformátumot olyan sikeres üzletemberek számára tervezték, akik ezt a lakást ideiglenes tartózkodásra használták” – mondja Vladislav Melnikov, a Match Point IFC projektet finanszírozó VTB Bank alelnöke.

Hagyományosan a lakásokat második otthonnak vásárolták, de mára megváltozott a helyzet.

„Úgy látjuk, vegyes a célközönség a lakás- és lakáspiacon. Az apartmanok kiválasztásánál fontos előny a költségük. Egy hasonló lakás (fekvés, alapterület szerint) 10-15%-kal többe kerülne, mint egy mai lakás” – mondja Alexander Poduskov, a KR Properties loftprojektek fejlesztési és fejlesztési igazgatója.

Ilyen vásárláskor azonban figyelembe kell venni, hogy számos buktató a lakások bizonytalan jogi helyzetéből fakad.
„Maga a kifejezés sem regionális, sem szövetségi szinten semmilyen módon nem rögzített, ugyanakkor elmondhatjuk, hogy a lakások, mivel alapvetően lakóingatlanok, törvényi szabályozás alatt állnak, és kereskedelmi alapon adóznak. És itt vannak előnyei és hátrányai” – mondja Vaszilij Itskov, az IFC Horizon Capital vitarendezési gyakorlatának vezetője.

Problémák a regisztrációval

A törvény szempontjából a lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, amelyeket nem polgárok állandó tartózkodására szánnak, így még akkor is, ha Ön a tulajdonos és állandóan lakik ilyen helyiségben, a regisztráció lehetetlen. Itt azonban van egy kiskapu. A regisztrációt akkor kaphatja meg, ha az apartman szállodában található.

„A lakások nem lakóhelyiségek, ezért a lakóhelyi regisztráció nem lehetséges. A nem lakáscélú helyiségekben való tartózkodás helyén történő regisztráció csak akkor történik, ha a megfelelő helyiségek egy speciális intézmény - szálloda, pihenőotthon, kórház stb. - joghatósága alá tartoznak. A regisztrációs kötelezettség ebben az esetben az érintett intézmény adminisztrációját terheli (713. sz. szabályzat 14. pontja). Ha az ideiglenes tartózkodásra szánt helyiségek nem részei egy hotelnek vagy más szálláshelynek (és ezekről beszélünk), akkor a regisztrációs kötelezettség egyszerűen hiányzik” – magyarázza Maria Ponamoreva, az A2 ügyvédi iroda vezető ügyvédje.

Érdemes megjegyezni, hogy a szállodai regisztráció, bár ugyanazokat a jogokat adja, mint egy lakóépületben, ötévente meg kell újítani.

„Az öt évre szóló ideiglenes regisztráció ugyanazokat a jogokat biztosítja a lakástulajdonosnak, mint egy közönséges moszkvai lakás lakója, vagyis bekapcsolhatja magát egy helyi klinikára, gyermekét iskolába vagy óvodába küldheti, így többek között a gyermekes családok elkezdett lakásokat vásárolni.” – mondja Melnikov.

Komplex adózás

Mivel a lakások nem tartoznak a lakásállományba, itt nincs lehetőség adókedvezményre (13%-os adómentesség). Ebben az esetben magasabb adókulccsal kell fizetni.

„Körülbelül 20-25% az adókülönbség. Például egy lakáshoz 5 millió rubelért. a tulajdonos 4 ezer rubelt fizet. évente, lakások esetében pedig 4 millió rubelért. „20 ezer rubel” – mondja Bogdanyuk.

Ha az adóalapot a lakások kataszteri értéke alapján határozzák meg, akkor az adó mértéke 0,5%, ha a lakások nem közigazgatási, üzleti vagy bevásárlóközpontban (komplexumban) találhatók; rendeltetésük az ingatlan kataszteri útlevele vagy műszaki nyilvántartási okmányai szerint nem rendelkezik iroda, kiskereskedelmi létesítmény, közétkeztetési és fogyasztói szolgáltatás elhelyezéséről, vagy ilyen létesítmények ténylegesen nem találhatók ott; kataszteri értékük nem haladja meg a 300 millió rubelt.

„Ha az apartmanok nem felelnek meg a fenti feltételek egyikének sem, akkor az adó mértéke 2% lesz (az Orosz Föderáció adótörvényének 2. cikkelyének 2. szakasza, 406. cikk). Összehasonlításképpen, a lakóhelyiségek adókulcsa 0,1% (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 406. cikkének 1. cikkelyének 2. szakasza)” – mondja Ponamoreva.

„A vásárlás során számos olyan tényezőre kell figyelni, amelyek befolyásolják az ingatlan későbbi birtoklási költségeit. Például feltétlenül át kell tanulmányozni az épület eredeti dokumentációját. Ha van iroda és kiskereskedelmi rendeltetés vagy közétkeztetés, akkor az ilyen objektumok adója 1,2-2%, de ha más a rendeltetés, például egy szálloda, akkor 0,5% lesz az adó” – tanácsolja Poduskov.

Ugyanakkor a lakó- és nem lakáscélú helyiségek kataszteri értéke egyes területeken jelentősen eltérhet, a lakóingatlanok pedig drágábbak lesznek.

„Így bizonyos esetekben pénzben kifejezve a lakások adója alacsonyabb lesz, mint egy hasonló mutatójú lakásé” – jegyzi meg Poduskov.

Az alapkezelő társaság saját maga határozza meg a tarifáit

A lakóingatlanokkal (jog szempontjából) ellentétben a lakásokra nem vonatkoznak az LCD-ben a közös tulajdon kezelésének rendjére vonatkozó követelmények. Így a lakások lakói semmilyen módon nem befolyásolhatják az alapkezelő társaság által az épület és a környező terület és infrastruktúra üzemeltetésére megállapított tarifákat. Ezért a lakástulajdonosok kifizetése általában magasabb.

„A lakásokban átlagosan 15%-kal magasabbak a rezsi, mint a lakásoké. Összességében a magasabb adókulcs és a rezsi miatti költségkülönbség egy lakás és egy lakás között, a lakástulajdonosok átlagosan 50 év alatt egy lakásvásárlással egyenlőek” – mondja Bogdanyuk.

Az infrastruktúra semmilyen módon nem szabályozott

Mivel a lakások nem lakásnak minősülnek, a fejlesztő semmilyen kötelezettséget nem vállal a lakókkal szemben.

„A fejlesztő nem köteles javítani az ingatlannal szomszédos területet. Ezért a tervezett munkára vonatkozó kérdést az elsők között kell feltenni. Ettől is függ a komfortérzeted. Játszótereket alakítanak ki és fákat ültetnek? Hogyan lesznek megszervezve a közlekedési és gyalogos útvonalak? Ha az apartmankomplexum nem csak lakóházat, hanem iroda klasztert is jelent, akkor az utolsó kérdésre érdemes odafigyelni fokozott figyelem„A babakocsis anyukák és a füstszünetre futó hivatalnokok útvonalait külön kell választani” – tanácsolja Szergej Truhanov, a T+T Architects építészeti stúdió vezetője.

A lakásokban lehetséges lakó- és irodahelyiségek közelségét elsősorban az ott lakóknak kell előre figyelembe venniük. A fal mögötti munkacsoport, rendszeres látogatók, futárok - nem túl kényelmes környék. És ha lakások vásárlását fontolgatja irodaszervezéshez, akkor vegye figyelembe, hogy egyes fejlesztők megpróbálják korlátozni ezt a lehetőséget. Például korlátozott számú autóbérletet adnak ki a területre.

Az egészségügyi előírások nem érvényesek

„Az egyik szempont, amit fontos figyelembe venni lakásvásárláskor, hogy ezekre az ingatlanokra nem vonatkoznak a lakóhelyiségekre megállapított SanPiN szabványok, amelyek előírják a megfelelő világítási, hangszigetelési és besugárzási szintet. Ezt a vevőnek magának kell ellenőriznie” – mondja Trukhanov.

Ugyanakkor nem ritka, hogy a felújításon átesett régi ipari épületekben lakások jelennek meg. A loftoknak kétségtelenül megvan a varázsuk, de egy ilyen ingatlan vásárlásakor érdemes áttanulmányozni a felújított épület történetét.

„Először is derítse ki, milyen típusú termelés működött ezeken a falakon belül. Ha ennek a vállalkozásnak a tevékenysége valamilyen módon vegyi előállításhoz vagy veszélyes hulladékhoz kapcsolódott, ezt a tényt semmi esetre sem szabad figyelmen kívül hagyni. A mérgező anyagok a talajban, sőt magukban az épületszerkezetekben is megmaradhatnak. De az ilyen anyagok bomlási ideje nem több tíz vagy akár több száz év. Szintén fontos tényező az elvégzett munka minősége - teherhordó szerkezetek, alapok megerősítése, falak rekonstrukciója, minden szükséges rendszer beépítése” – figyelmeztet Trukhanov.

Fürdőszoba a szoba bármely részében

A lakások bizonytalan jogi helyzetéből fakadó fő előny, hogy az átalakítás során a fantázia gyakorlatilag korlátlan, ellentétben a standard lakásokkal, ahol meglehetősen szigorúak a követelmények.

„A belső tér architektúrájának kialakításakor és a tervezési megoldás kidolgozásakor nincsenek olyan szigorú normák és szabályok, mint a lakóbelsőkre. Különösen nincs különbség a lakó- és nem lakáscélú helyiségek és a nedves helyek között. Így a konyha és a fürdőszoba a szoba bármely részében elhelyezhető, ami jelentősen bővíti az építész képességeit a projekten való munka során. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a lakástulajdonosok ne lennének korlátozva a javítási és építési munkák során. A fő dokumentum, amelyet követni kell a projekt tervezése és végrehajtása során, az alapkezelő társaság által egy adott létesítményre vonatkozóan megállapított szabályzat lesz” – mondja Ekaterina Svanidze, a DVEKATI tervezőstúdió partnere.

Úgy tűnik, mi lehetne könnyebb, mint ingatlanvásárlás? Csak válassza ki a kívánt lehetőséget, fizessen és élvezze. Az ingatlanpiacon azonban egy újonc nemcsak eltévedhet, hanem végzetes hibát is követhet el, ha olyan ingatlantípust választ, amely nem elégíti ki az igényeit. Ma az oldal szerkesztőivel együtt részletesen megvizsgálunk egy lakást és egy lakást - mi a különbség, és milyen típusú ingatlant érdemesebb megvásárolni.

A szokásos egyszobás, kétszobás és háromszobás lakások mellett olyan ingatlanok jelentek meg a piacon, mint a garzonok vagy lakások. Sokan nem értik, mi ez, és mit jelent az ilyen ingatlan. És a különbség az apartmanok és az apartmanok között az, hogy az apartmanok nem lakáscélú helyiségek. Adminisztratív feladatokat látnak el, és gyakran „szállodák” helyiségei alá tartoznak.

Az apartmanok előnyei és hátrányai

A fő árnyalat az, hogy az apartmanok kereskedelmi, nem lakáscélú helyiségek. Ezért ott nem kaphat tartózkodási engedélyt, ami hátrány. Emiatt lehetetlen elhelyezkedni (hiszen nincs regisztráció), a lakóhelyed szerinti klinikára beküldeni, gyermekeidet óvodába, iskolába beíratni.

Ha a bérbeadás szempontjából tekintjük az ingatlannak ezt a formáját, akkor annak megszerzése csak előnyökkel jár, hiszen a vételár alacsonyabb, és piaci áron adható bérbe. Ahogy mondani szokták, üzlet és semmi személyes.

Mi a különbség a lakás és a lakás között jogi szempontból?

Nézzük meg azokat a főbb szempontokat, amelyek a lakások és a lakások közötti jogi különbséget jelzik. Hiszen tőlük függenek a jövőbeni tranzakció feltételei.

Miért nem lehet tartósan bejelentkezni egy lakásba?

A lakások kereskedelmi ingatlanok. Leggyakrabban a lakóépületek első emeletein találhatók. De a legtöbben megélhetés céljából vásárolják meg őket. Jogalkotási szempontból a lakásoknak nincs pontos megfogalmazása, így valójában az ingatlan az igazgatási épületek kategóriájába tartozik. Ezen a területen nem lehet regisztrálni, de az ideiglenes tartózkodás megengedett. Valójában ez egy kereskedelmi alapítvány, ahol lakhat.

Különbségek a szociális létesítmények építésével kapcsolatos fejlesztőkkel szemben támasztott követelményekben

Gyakran új házakban adják el az ilyen ingatlanokat nagyon vonzó áron. Ezért kérdések merülnek fel: mik az új épületek lakásai, és érdemes-e megvenni őket?

Ha a lakások építéséről beszélünk a közönséges lakásokhoz képest, akkor az előbbieket könnyebb megépíteni, de csak a dokumentáció szempontjából. Sokkal egyszerűbb regisztráció, egyszerűsített követelmények, ingatlanértékesítés lehetősége a teljes munkavégzés előtt. Technikai szempontból gyakorlatilag nincs különbség. Az egyetlen különbség az, hogy az apartmanok lojálisan viszonyulnak az elrendezéshez, vagy inkább sok esetben ingyenes.

Lakásadó

A lakások adója jóval alacsonyabb, mint a lakásoké. Előbbinél eléri a 0,3%-ot (a kataszteri árból), utóbbinál a 2%-ot. Az ingatlanosok azt állítják, hogy ez alacsonyabb lesz, mivel a helyiségek területei összehasonlíthatatlanok, de ez nem így van. Egyenlő terület mellett magasabb lesz a lakások adója.

Az ingatlanadó mellett harmadával magasabbak lesznek a rezsi árak. Túl kell fizetni a villanyért, gázért, vízért, fűtésért. Mivel a törvény szerint ez nem lakóhelyiség, hanem kereskedelmi helyiség.

Az állami támogatások felhasználásának különbségei az alacsonyabb átlagjövedelem és a rokkantság között

A helyiség nem lakáscélú, ezért nem jár rá a támogatás és a jövedelem utáni kedvezmény. Ennek egyik előnye, hogy perek esetén a lakások nem követelhetők be. Még olyan esetekben is, amikor a család egyetlen otthona. A támogatásokról és ingatlanlevonásokról szóló törvény szintén nem vonatkozik a lakásokra, mivel nem lakáscélú helyiségekre.

Különbségek a lakások és a lakások adója között jelenleg és a jövőben

A lakástulajdonosok a szerkezeti egységek és a teherhordó falak érintése nélkül végezhetik el az átépítést. Ez vonatkozik a lakástulajdonosokra is. De a különbség az, hogy ez utóbbiakra további szabályozások vonatkoznak a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatban.

De ha követi a törvény betűjét, mindkét esetben engedélyt kell kérni az átépítéshez az illetékes hatóságtól. De egy lakás esetében, mivel a hozzáférés korlátozott, előfordulhat, hogy a szabályozó hatóság egyáltalán nem veszi észre az átépítést. Ám a lakásoknál, mivel kereskedelmi termékről van szó, gond lehet a figyelmes polgárok kérésére történő váratlan ellenőrzés formájában.

Lakássá alakíthatók-e lakások?

Elméletileg ez teljesen lehetséges, de elég sok gond lesz. Először is meg kell győződnie arról, hogy át lehet-e vinni ezt a helyiséget egy másik állapotba. Ha az ilyen helyiségek ipari övezetben vagy gyártólétesítményben találhatók, akkor az átadás nem lehetséges. Az engedély megszerzéséhez az apartmanoknak meg kell felelniük a napfénynek a belső térbe való behatolására vonatkozó szabványoknak. Ezt insolációnak nevezik. Ezen kívül számos egyéb eljárás is létezik, például a kommunikáció a helyiségekkel való összekapcsolása.

Miért olcsóbbak a lakások, mint a lakások?

Az „olcsóbb lakások” tétel gyakran tévhit. Egy területen, különösen a városközponthoz közelebb, magasabb lesz az ára, mint a lakásoké. Az ugyanabban az épületben lévő lakás normál árának 30-35%-ával nő. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az apartmanok kereskedelmi nem lakóingatlanok, és megengedettek fitnesztermek, üzletek, szépségszalonok és mások elhelyezése.

Az elit szintű lakások elhelyezkedéséből adódóan ára megegyezik a lakás árával. Ez nem a lakónegyedekben található helyiségekre vonatkozik, hanem a legfelső emeleteken lévő üzleti központokban található helyiségekre. Áruk válság és általános ingatlanárak csökkenése idején sem változik.

Miben különböznek az apartmanok a stúdióktól?

Valójában ez a kérdés arról szól, hogy miben különböznek a lakóhelyiségek a nem lakáscélúaktól. Az SNIP és a GOST szerint a lakóhelyiségek kötelező követelménye a szükséges kommunikáció megléte: áram, vízellátás, vízelvezetés (szennyvíz), külön belépés a helyiségbe (egyedi bejárat), valamint a különböző osztályok helyiségeinek elkülönítése. falakkal vagy válaszfalakkal.

Ami az elválasztást illeti, a fürdőszobát mindig el kell szigetelni. Ha a lakásban szigetelt fürdőszoba található, de a többi helyiség összevont (hálószoba, vendéglátó egység), akkor a lakás stúdió státuszt kap. Nagyon gyakran előfordul, hogy egy egyszobás lakást garzonnak adnak át, amelyet átalakítottak és a konyhai válaszfalat lebontották. Valójában ez a törvény szerint egy stúdió, de akkor ne legyen folyosó, mint olyan.

A stúdiók különbözőek, nem csak egy szűk egyszobás lakások, ahogy azt sokan gondolják. Az ilyen helyiségek területe megegyezik a két- vagy akár négyszobás lakások területével. A zónák csak bizonyos célokra jelennek meg. Ez a fajta ingatlan nagyon elterjedt a gazdag gazdaságú országokban. A stúdiókat gyakran olyan emberek vásárolják meg, akiket nem terhelnek gyerekek, vagy rokonok, akiknek a tulajdonossal kell együtt lakniuk. Ez fiatalok lakhatásinak minősül. Az ilyen lakások ára 20-30%-kal alacsonyabb a piaci árnál, anélkül, hogy figyelembe vennénk az emeletet, amelyen találhatók. Természetesen egyszerű egy stúdiót normál lakássá alakítani, ha átépítjük benne a válaszfalakat.

Ha apartmanokról beszélünk, akkor minden ugyanolyan lehet, mint egy normál lakásban vagy stúdióban. Ha az ilyen ingatlanok normál területeken találhatók, minden szükséges kommunikáció rendelkezésre áll, és nincsenek korlátozások a regisztrációs műveletekre, akkor sokkal gyorsabb lesz a nem lakáscélúból lakóhelyiségbe történő átalakítás.

Szakértői szemmel érdemes lakást venni?

Az ilyen típusú helyiségek megvásárlásakor érdemes figyelembe venni a fent leírt árnyalatokat. Ha nem szükséges regisztráció, és csak az elhelyezkedés vagy a státusz kényelme miatt van szüksége a helyiségre, főleg, hogy a közösségi lakások nem ijesztőek, akkor nyugodtan vásárolhat. Lakásba helyezés lehetséges, de a gyakorlatban elég sok eset van. Ennek oka az előző bekezdésben leírt helyiségekre vonatkozó követelmények.

Mennyibe kerül a lakás bérelésekor?

Lakásbérlés esetén az ár valamivel magasabb lesz, mint a hagyományos lakásoké, körülbelül 20%-kal. Ez annak köszönhető, hogy olyan rangos területeken találhatók, ahol gyakorlatilag nincs lakóingatlan. Ez azonban azoknak kedvez, akik a környéken dolgoznak, és nem akarnak több órát hazautazni. Bárki, aki nagyvárosokban él vagy élt, megérti, hogy bizonyos esetekben jobb, ha többet fizet a bérleti díjért és nagyobb kényelemben hazaér, mint ugyanazt a pénzt utazásra (benzinre) költeni + dugókban állni és hajnal előtt felébredni. , nehogy elkéss a munkából.