Teorija svega. Pobijanje ugovora o kupoprodaji nekretnine: sudska praksa
Misliš li da si Rus? Jeste li rođeni u SSSR-u i mislite da ste Rus, Ukrajinac, Bjelorus? Ne. Ovo nije u redu.
Jeste li zapravo Rus, Ukrajinac ili Bjelorus? Ali mislite li da ste Židov?
Igra? Kriva riječ. Točna riječ je "utiskivanje".
Novorođenče se povezuje s onim crtama lica koje promatra odmah nakon rođenja. Ovaj prirodni mehanizam karakterističan je za većinu živih bića s vidom.
Novorođenčad u SSSR-u viđala je svoju majku minimalno tijekom hranjenja tijekom prvih nekoliko dana, a većinu vremena su gledala lica osoblja rodilišta. Čudnom slučajnošću bili su (i još uvijek jesu) većinom Židovi. Tehnika je divlja u svojoj biti i učinkovitosti.
Kroz djetinjstvo ste se pitali zašto živite okruženi strancima. Rijetki Židovi na tvom putu mogli su s tobom raditi što su htjeli, jer si ih privlačio, a druge tjerao. Da, čak i sada mogu.
Ovo ne možete popraviti - otiskivanje je jednokratno i doživotno. Teško je razumjeti; instinkt se uobličio kad si još bio jako daleko od toga da ga možeš formulirati. Od tog trenutka nisu sačuvane riječi ni detalji. U dubini sjećanja ostale su samo crte lica. One osobine koje smatrate svojima.
3 komentaraSustav i promatrač
Definirajmo sustav kao objekt čije postojanje je izvan sumnje.
Promatrač sustava je objekt koji nije dio sustava koji promatra, odnosno određuje svoje postojanje faktorima neovisnim o sustavu.
Promatrač je, sa stajališta sustava, izvor kaosa – kako upravljačkih radnji, tako i posljedica promatračkih mjerenja koja nemaju uzročno-posljedičnu vezu sa sustavom.
Interni promatrač je objekt potencijalno dostupan sustavu u odnosu na koji je moguća inverzija kanala promatranja i upravljanja.
Vanjski promatrač je objekt, čak i potencijalno nedostižan za sustav, koji se nalazi izvan horizonta događaja (prostornog i vremenskog) sustava.
1. hipoteza. Svevideće oko
Pretpostavimo da je naš svemir sustav i da ima vanjskog promatrača. Tada se promatračka mjerenja mogu dogoditi, na primjer, uz pomoć "gravitacijskog zračenja" koje prodire u svemir sa svih strana izvana. Presjek zahvata "gravitacijskog zračenja" proporcionalan je masi objekta, a projekcija "sjene" iz ovog zahvata na drugi objekt percipira se kao privlačna sila. Ona će biti proporcionalna umnošku masa objekata i obrnuto proporcionalna udaljenosti između njih, koja određuje gustoću "sjene".
Hvatanje "gravitacijskog zračenja" od strane objekta povećava njegov kaos i mi ga doživljavamo kao protok vremena. Objekt neproziran za "gravitacijsko zračenje", čiji je presjek hvatanja veći od njegove geometrijske veličine, izgleda kao crna rupa unutar svemira.
Hipoteza br. 2. Unutarnji promatrač
Moguće je da naš svemir promatra sam sebe. Na primjer, koristeći parove kvantno isprepletenih čestica razdvojenih u prostoru kao standarde. Tada je prostor između njih zasićen vjerojatnošću postojanja procesa koji je generirao te čestice, dostižući svoju maksimalnu gustoću na sjecištu putanja tih čestica. Postojanje ovih čestica također znači da ne postoji presjek hvatanja na putanjama objekata koji je dovoljno velik da apsorbira te čestice. Preostale pretpostavke ostaju iste kao i za prvu hipotezu, osim:
Prolazak vremena
Vanjsko promatranje objekta koji se približava horizontu događaja crne rupe, ako je odlučujući faktor vremena u svemiru "vanjski promatrač", usporit će točno dva puta - sjena crne rupe će blokirati točno polovicu mogućeg putanje "gravitacijskog zračenja". Ako je odlučujući faktor "unutarnji promatrač", tada će sjena blokirati cijelu putanju interakcije i protok vremena za objekt koji pada u crnu rupu potpuno će se zaustaviti za pogled izvana.
Također je moguće da se te hipoteze mogu kombinirati u jednom ili onom omjeru.
Usvojena je rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. srpnja 2011. br. 54 „O nekim pitanjima rješavanja sporova proizašlih iz ugovora o nekretninama koje će biti stvorene ili stečene u budućnosti”.
1. Budući objekt nekretnine koji je predmet kupoprodajnog ugovora
Ključno pojašnjenje: predmet kupoprodajnog ugovora za buduću nekretninu moguće je pravilno individualizirati i prije nego što je stvoren, upisan i nije dobio k.br.
U skladu s odredbama stavka 2. Rezolucije br. 54, nepostojanje u ugovoru o prodaji nekretnine koja će biti stvorena ili stečena u budućnosti, naznaka njenog katastarskog broja ne potvrđuje činjenicu da stranke nisu dogovorili raspolaganje predmetom ugovora.
Sudska praksa kod kupoprodajnih ugovora Nekretnine su osigurane pojašnjenjima Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. Istaknuo je da se predmet kupoprodajnog ugovora buduće nekretnine može individualizirati i na druge načine koji omogućuju utvrđivanje nekretnine koja se temeljem ugovora prenosi na kupca. Na primjer, to može biti približno područje buduće zgrade, lokacija objekta koji se gradi, svojstva nekretnine definirana u projektnoj dokumentaciji. Osim toga, Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije pojasnio je činjenicu da se ovaj ugovor ne može smatrati nesklopljenim čak i ako ne sadrži dovoljno podataka za individualizaciju predmeta sporazuma, ali oni su, na primjer, u čin prijema i prijenosa nekretnine prema sporazumu .
U skladu sa stavkom 2 Rezolucije br. 54, teritorijalna tijela Rosreestra nemaju pravo u ovoj situaciji odbiti provesti državnu registraciju prava osobe na nekretnine i transakcije s njima. Tako je Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije dao prošireno objašnjenje članka 554. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji ne sadrži poseban popis metoda za individualizaciju nekretnina za njihovu prodaju. Međutim, nije naznačio obveznu registraciju nekretnina u Jedinstvenom državnom registru u trenutku sklapanja ugovora. Ali, istodobno, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije posebno naglašava da takvi sporazumi predviđaju cijenu imovine koja se prodaje, koja se može utvrditi po jedinici površine ili na drugi način (prema stavku 3. članka 555. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U drugom slučaju, ugovori neće biti sklopljeni (prema stavku 1. članka 550. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
U stavku 3. Odluke br. 54 stoji da se nejasnoća u pogledu predmeta kupoprodajnog ugovora buduće nekretnine može smatrati razlogom za proglašenje ugovora nesklopljenim. Ali u isto vrijeme, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije daje nekoliko smjernica pomoću kojih postaje moguće utvrditi stvarnu volju obiju strana. To se može učiniti na temelju odredaba ugovora i drugih dokaza u predmetu iz prakse odnosa stranaka i poslovnih običaja.
Utvrđeno je da se smatra da kupoprodajni ugovor nije sklopljen ako nema dokaza o suglasnosti stranaka prilikom razmatranja predmeta ugovora.
Ako osobe raspolažu dokazima koji potvrđuju da je ugovor o kupoprodaji buduće nekretnine sklopljen pod utjecajem zablude o individualizaciji njegova predmeta, strana koja je u suprotnosti može zahtijevati naknadu štete koja je nastala ugovorom. priznat kao nezaključen. Da biste to učinili, potrebno je dokazati prisutnost krivnje u radnjama prodavatelja koji prodaje nekretninu.
2. Izvršenje kupoprodajnog ugovora buduće nekretnine
Ključno pojašnjenje: ako prodavatelj prema ugovoru u trenutku izvršenja sporazuma ne posjeduje ili ne djeluje kao vlasnik takvog objekta, ne može ga se prisiliti na ispunjenje obveze, kao ni na državnu registraciju prijenosa vlasništvo samom prodavaču.
Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije istaknuo je dvije moguće situacije koje bi mogle dovesti do prisilnog izvršenje kupoprodajnog ugovora buduće nekretnine. U slučaju da prodavatelj prema ugovoru nije vlasnik ili posjednik stvari, ne može se prisiliti na poduzimanje radnji za njezino stvaranje ili stjecanje. U skladu sa stavcima 3. i 4. članka 487. Građanskog zakonika Ruske Federacije, tužitelj može zahtijevati povrat uplaćenog iznosa novca i plaćanje kamata na njega. Također može zahtijevati naknadu štete koja mu je prouzročena. Ova vrsta naknade podrazumijeva, primjerice, plaćanje razlike između vrijednosti nekretnine ugovorene kupoprodajnim ugovorom i trenutne tržišne cijene takvog objekta.
Ako sud dobije sveobuhvatne dokaze o činjenici da je tuženik vlasnik nekretnine, koja je predmet sporazuma i da je njen izvanknjižni vlasnik, tada arbitražni sud može obvezati tuženika da ispuni svoje obveze prema sporazumu (u u skladu s člankom 398. Građanskog zakonika Ruske Federacije), Zahtjev tuženika može se izraziti u prijenosu nekretnine i državnoj registraciji prijenosa vlasništva nad njim prema kupoprodajnom ugovoru.
Osim toga, plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije posebno je primijetio da se zahtjevi za priznavanje vlasništva nad nekretninama i njihovo potraživanje od tuženika mogu definirati kao zahtjevi koji prisiljavaju na ispunjenje obveze prijenosa određene stvari i državna registracija prijenosa prava vlasništva na njega.
3. Izgradnja nekretnine na mjestu kupca
Ključno pojašnjenje: status ugovora o izgradnji može uključivati sporazume koji razmatraju stvaranje buduće nekretnine na parceli zemljišta u vlasništvu druge osobe prema ugovoru.
U stavku 6. Rezolucije br. 54 objašnjeno je da sporazum koji predviđa stvaranje nepokretnog objekta na zemljišnoj čestici u vlasništvu druge strane prema ovom sporazumu, tada se takvi odnosi moraju definirati kao odnosi ugovora o građenju . U ovoj situaciji nositelj građenja ima pravo na isplatu obavljenog posla u skladu s ugovorom. Kad ovaj uvjet nije ispunjen, osim određenog novčanog iznosa, strana može zahtijevati naknadu gubitaka uz plaćanje kazne predviđene odredbama ugovora. Ona također može ostvariti svoje pravo, koje joj je dodijeljeno prema pravilima članka 712. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Ako se plaćanje građevinskih radova prema ugovoru ne vrši u gotovini, već uz osiguranje vlasništva nad prostorima u izgrađenoj zgradi, tada se ovaj ugovor može kvalificirati kao mješoviti, au relevantnom dijelu strogo definirani zahtjevi koji su predviđeni za u kupoprodajnom ugovoru bit će ispunjena nekretnina.
4. Definicija ugovora o budućoj nekretnini kao ugovora jednostavnog društva
Ključno pojašnjenje: sporazum o jednostavnom partnerstvu može se smatrati ugovorom o budućnosti nekretnina, pod uvjetom da svaka strana daje svoj doprinos postizanju zajedničkog cilja.
Ugovor o jednostavnom ortaštvu je ugovor o budućoj nekretnini. Stavak 7 Rezolucije br. 54 to objašnjava ugovor jednostavnog društva predviđa jednak doprinos svakog sudionika u transakciji budućem objektu. Na primjer, jedan sudionik prenosi novac, drugi izvodi radove, treći isporučuje građevinski materijal itd. Rezultat suradnje po ugovoru o jednostavnom ortaštvu je gotova nekretnina.
Prema uputama Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, ako je, suprotno osnovnim uvjetima ugovora, jedan od partnera, koji mora pridonijeti stvaranju nekretnine u obliku prijenosa zemljišnu česticu u zajedničko vlasništvo ili prava zakupa, izbjegava ispunjavanje svojih obveza, tada u ovom slučaju ostali sudionici mogu zahtijevati ispunjenje takvih obveza na sudu. Ova je činjenica sadržana u stavku 3. članka 551. Građanskog zakona Ruske Federacije. Tužbeni zahtjevi partnera, koji izražavaju zahtjev za priznavanje vlasništva nad udjelom u objektu nekretnine stvorenom zajednički, u skladu s objašnjenjima Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, danim u stavku 7 Rezolucije br. 54, treba kvalificirati na isti način.
U svim gore navedenim slučajevima potrebno je uzeti u obzir da pravo vlasništva svakog partnera koji postavlja gore navedeni zahtjev može nastati tek nakon državne registracije takvog prava na temelju sudskog akta, što ukazuje na činjenicu zadovoljenja ovog zahtjeva.
5. Ugovor o ulaganju ne može se kvalificirati kao samostalna vrsta ugovora građanskog prava
Ključno pojašnjenje: ugovor o ulaganju ne može se smatrati samostalnom vrstom ugovora. Zato je u svakom pojedinom slučaju potrebno utvrditi pravnu prirodu takvog ugovora.
Stavak 4. Rezolucije br. 54 pojašnjava činjenicu da ugovori koji se odnose na investicijske aktivnosti ne mogu imati posebno pravno uređenje obveznih odnosa koji se razvijaju između stranaka.
Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije primijetio je da u ovom slučaju arbitražni sudovi prvo moraju utvrditi pravnu prirodu takvih sporazuma (ugovor, kupoprodaja, jednostavno partnerstvo). Osim toga, skrenuo je pozornost na činjenicu da vlasništvo nad nekretninom, koja je stvorena u skladu s odredbama "ugovora o ulaganju", može nastati među osobama koje su sklopile ovaj ugovor od trenutka državne registracije pravo se provodi. Ova je činjenica sadržana u stavku 2. članka 223. Građanskog zakona Ruske Federacije.
6. Sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine
Ključno pojašnjenje: predugovor o kupnji i prodaji nekretnine koji je sklopljen uz uvjete predujma može se smatrati ugovorom o kupnji i prodaji buduće nekretnine.
Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u stavku 7 Rezolucije br. 54 objasnio je da predugovor o kupoprodaji nekretnine između osoba koje se obvezuju sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnine nastale u budućnosti, pod uvjetima plaćanja većine ukupnog troška ili pune cijene objekta treba definirati kao ugovor o prodaji i kupnju buduće nekretnine.
Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije naznačio je da se zahtjev za individualizacijom predmeta kupoprodajnog ugovora odnosi i na predmet budućeg ugovora, što je navedeno u predugovoru. Zato se ovaj predugovor ne može smatrati nesklopljenim ako je predmet u predugovoru pravilno individualiziran, ali npr. bez naznake katastarskog broja nekretnine.
7. Postupak registracije ugovora o kupoprodaji stambenog prostora
Ključno pojašnjenje: postupak državne registracije ugovora o prodaji i kupnji stambenih prostora potreban je samo ako je u trenutku sklapanja ovog ugovora prodavatelj vlasnik navedenog objekta.
U skladu s odredbama stavka 9. Rezolucije br. 54, Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije objasnio je da se državna registracija mora provesti u vezi s ugovorom o kupoprodaji stambenih prostora ako, na u trenutku sklapanja, predmet ugovora je u vlasništvu prodavatelja (prema stavku 2. članka 558. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U suprotnom, smatrat će se da od trenutka njegovog potpisivanja ugovor nije sklopljen.
Također je utvrđeno da je izraz odbijanja od strane teritorijalnih tijela Rosreestra u vezi s državnom registracijom vlasništva nad stambenim prostorom koji ne pripada prodavatelju u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora i nije u skladu s tim registriran može se smatrati nezakonitim u slučaju da je odbijanje objašnjeno isključivo nedostatkom ove registracije.
8. Sklapanje ugovora o zajedničkoj izgradnji.
Ključno pojašnjenje: objašnjenja Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, koja proizlaze iz Rezolucije br. 54, ne odnose se na one odnose koji su povezani sa zajedničkom izgradnjom stambenih zgrada.
Ova se izjava odnosi na objekte regulirane Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina te o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije.”
Kupnja nekretnine: kako to ispravno platiti (analiza sudske prakse) (Chakinsky A.)
Datum objave članka: 26.03.2018
Dakle, gotovo je. Novac za stan je uplaćen, ugovor potpisan i uknjižen, ključevi od stana su primljeni. Možete li proslaviti useljenje i mirno se smjestiti na novo mjesto? Ne uvijek. Moguće je da će uvrijeđeni prodavatelj, koji smatra da je “pojeftinio” prilikom transakcije, tužbom raskinuti kupoprodajni ugovor nekretnine i proglasiti da nije primio novac. Dalje ćemo vam reći kako se zaštititi od takvog razočaravajućeg scenarija...
NAČINI PLAĆANJA NEKRETNINA
Praksa prometa nekretnina u našoj zemlji rezultirala je s četiri glavna načina prijenosa sredstava kupca prodavatelju. Najjednostavniji od njih je prijenos gotovine "iz ruke u ruku". Drugi način je iznajmljivanje individualnog bankovnog sefa ili, jednostavnije rečeno, “sefa”. Također je moguće platiti putem bankarskih institucija, posebno otvaranjem bankovnog akreditiva. I na kraju, posljednja metoda je prijenos novca prilikom kupnje kuće uz pomoć javnobilježničkog depozita.
NOVAC "IZ RUKE U RUKE": KONTRADIKTORNA SUDSKA PRAKSA
Najčešća metoda. Negdje u krugu javnobilježničkog ureda kupac doznačuje prodavatelju novac za željenu nekretninu. Ugovor o kupoprodaji nekretnine (opcija - u ugovoru o prijenosu) označava da je prodavatelj primio novac u cijelosti. Provodi se državna registracija nekretnina. sve u redu? Ne, nije tako jednostavno.
Činjenica je da domaća sudska praksa ima dva potpuno suprotna mišljenja o predmetnom pitanju.
U prvom slučaju domaća Temida tvrdi da su, budući da u ugovoru stoji da je plaćen toliko željeni kupljeni “kutak”, a prodavatelj nije dostavio dokaze suprotno, dobili novac za nekretninu.
K.V.V. podnio tužbu protiv Ya.O.Sh. o oglašavanju ništavim kupoprodajnog ugovora 1/2 udjela u pravu zajedničkog vlasništva na zemljišnoj čestici koja se nalazi na adresi:<...>regija, selo<...>, sv.<...>, navodeći u prilog tvrdnji da je 24. ožujka 2010. između njega i Ya.O.Sh. sklopljen kupoprodajni ugovor za navedene nekretnine. 20. travnja 2010. za Ya.O.Sh. Vlasništvo ove nekretnine je uknjiženo, ali tuženik još nije izvršio plaćanje po ugovoru.
Tuženik nije priznao tužbeni zahtjev i tražio je da se odbije udovoljiti navedenim zahtjevima.
Odlukom Lenjingradskog okružnog suda Krasnodarskog teritorija od 29. svibnja 2013., u svrhu zadovoljenja potraživanja K.V.V. je odbijen.
Žalbenim rješenjem sudskog vijeća za građanske slučajeve Regionalnog suda u Krasnodaru od 29. kolovoza 2013. odluka prvostupanjskog suda je poništena. Protiv ovog žalbenog rješenja tuženik je podnio kasacijsku žalbu.
Nakon provjere materijala predmeta i rasprave o argumentima kasacijske žalbe, Sudski kolegij za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije utvrdio je da postoje razlozi predviđeni zakonom za udovoljavanje kasacijskoj žalbi i ukidanje žalbene odluke Sudskog kolegija. za građanske predmete Regionalnog suda u Krasnodaru od 29. kolovoza 2013.
U raspravama prvostupanjskog i drugostupanjskog suda punomoćnik tuženika pozivao se na činjenicu da je primitak tužitelja novčanih sredstava temeljem kupoprodajnog ugovora od 29. ožujka 2010. godine potvrđen samim tekstom ugovora, st. 3. u kojem je navedeno da je nagodba između stranaka sklopljena u cijelosti prije njenog potpisivanja.
Ovaj sporazum ima sve bitne uvjete i prošao je državnu registraciju, dok nijedan pisani dokaz koji ukazuje na nezakonitost radnji tuženika prilikom sklapanja ovog sporazuma nije predočen od strane tužitelja i nije uključen u materijale predmeta. Stoga je Sudski kolegij za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije odredio: Ukida se žalbena odluka Sudskog kolegija za građanske slučajeve Krasnodarskog regionalnog suda od 29. kolovoza 2013., a predmet se šalje na ponovno suđenje. žalbenom sudu (Definicija Vrhovnog suda Ruske Federacije od 09.09.2014 N 18- KG14-99).
Drugi slučaj je kada sudovi iznose upravo suprotan stav.
M.S.N. obratio se sudu, obrazlažući svoje zahtjeve činjenicom da je vlasnik stana koji se nalazi na adresi:<...>, u vezi<...>dionice kojih<...>zaključen je kupoprodajni posao između njega i M.A.A., u čije ime je istupala majka M.N.A. U međuvremenu, sredstva za otuđene<...>udio mu još nije isplaćen, u povodu čega je tražio naplatu od tuženika<...>rubalja, kamate za korištenje tuđih sredstava.
Sudskom odlukom tužbeni zahtjevi su djelomično udovoljeni.
Tužena se nije složila s odlukom suda te je u žalbi tražila da se ista ukine kao nezakonita i neutemeljena.
Saslušavši obrazloženje tužitelja, provjerivši materijale predmeta i razmotrivši navode žalbe, sudsko vijeće je donijelo sljedeće zaključke.
Iz materijala predmeta proizlazi da je, prema odjeljku IV ugovora, cijena udjela stana određena u iznosu<...>rub., također je određeno da kupac plaća prodavatelju<...>trljati. na dan potpisivanja ugovora prije državne registracije kupoprodajnog ugovora.
Tužitelj je, obrazlažući svoje tvrdnje, naveo da kupac (tuženik) nije platio kupljenu nekretninu prema ugovoru. Analizirajući prikupljene dokaze u predmetu, s obzirom na to da tuženik nije iznio pravno prihvatljive dokaze kojima bi potkrijepio svoje tvrdnje, sud prvog stupnja je pravilno zaključio da se zahtjevima za povrat novčanih sredstava od kupca mora udovoljiti.
Iz materijala predmeta proizlazi da činjenica sklapanja navedenog kupoprodajnog ugovora i prijenosa udjela od strane tuženika nije osporena, te je tuženik, kao kupac nekretnine, morao dostaviti sudu pismeni dokaz koji potvrđuje prijenos novčanog iznosa tužitelju prema ovom ugovoru.
U međuvremenu, pouzdani pisani dokazi koji potvrđuju plaćanje po ugovoru o kupoprodaji nekretnine, M.N.A. nije predstavljeno. U takvim okolnostima odluka suda je zakonita i razumna, u skladu s utvrđenim okolnostima i zahtjevima zakona. Ne postoje zakonske osnove za njegovo ukidanje na temelju argumenata žalbe (presuda po žalbi Vrhovnog suda Republike Karelije od 1. prosinca 2015. u predmetu br. 33-4547/2015).
Također napominjemo da, prema ruskim sudovima, dokazi o prijenosu novca moraju biti pismeni. Sudovi ne uzimaju u obzir iskaze očevidaca koji potvrđuju činjenicu prijenosa novca.
Čini se da je potrebno odgovarajuće pojašnjenje Vrhovnog suda Ruske Federacije o tome smatra li se izjava u ugovoru o kupoprodaji nekretnine (ustupu) da je novac primljen pravnom činjenicom njegova primitka, bez davanja dodatnih dokaza , ili ne.
SIGURNOSNA KUTIJA - "ĐAVO JE U DETALJIMA"
Ako se stranke ugovora o kupoprodaji nekretnine odluče za obavljanje transakcije korištenjem sefa, tada se primjenjuje sljedeća shema. S bankom se sklapa ugovor o najmu pojedinačnog bankovnog sefa (sefa) u kojem su ugovorne strane između ostalog i kupac i prodavatelj. Kupac polaže novac u sef, a prodavatelj, sukladno uvjetima iz ugovora o najmu, nakon određenog vremena dolazi do njega kako bi ga preuzeo.
Ali "vrag je u detaljima", a najškakljiviji uvjeti ugovora o najmu sefa obično su zapisani sitnim slovima. Mogući rezultat: nekretnina je prodana, a nastaju nepremostive prepreke za dobivanje sredstava iz sefa...
Tužitelj R.E.V. podnijela je tužbu sudu, u kojoj je tražila da se poništi državna registracija prava, na temelju koje je E.N.V. postao vlasnik zemlje.
U prilog iznesenim tvrdnjama Z.I.N. ukazuje da je po navedenom ugovoru o kupoprodaji zemljišta R.E.V. bila dužna isplatiti joj novac u iznosu od<...>rubalja, ali prenosi samo u gotovini<...>rubalja, preostala sredstva stavljena su u sef. Ujedno, prema odredbama Ugovora o zakupu sklopljenog između stranaka i banke za pojedinačni bankovni sef, potvrda od strane prodavatelja Z.I.N. novac uplaćen za zemljišnu parcelu moguć je samo u osobnoj prisutnosti supružnika kupca - R.A.N., koja je na sve moguće načine izbjegavala pojavljivanje u banci, pa stoga nije primila novac koji je kupac dužan prema ugovoru.
U međuvremenu, materijali slučaja potvrdili su da je obećani Z.I.N. sredstava u iznosu od<...>trljati. R.E.V. još nije plaćen za spornu parcelu, ali ova okolnost nije osnova za raskid kupoprodajnog ugovora (presuda po žalbi Moskovskog gradskog suda od 6. prosinca 2016. u predmetu br. 33-43103/2016).
Tužitelj je naknadno primio novac iz sefa nakon sudske odluke. Ali, priznajte, gubiti vrijeme, energiju i živčane stanice na to, kao i dodatne pravne troškove, nije joj bilo u planu!
Još jedan primjer u kojem su sudovi došli do sasvim suprotnog zaključka da je nedolazak sredstava iz sefa osnova za raskid kupoprodajnog ugovora nekretnine.
F. je podnio tužbu protiv M.A.S. o raskidu kupoprodajnog ugovora za stambeni prostor zbog neplaćanja i povratu stana u vlasništvo. U prilog svojim tvrdnjama tužiteljica je navela da<...>godine između stranaka je zaključen ugovor o kupoprodaji stana prema kojem je tužiteljica prodala tuženiku svoj stan na adresi:<...>. Kupac je novčani iznos doznačio unajmljivanjem individualnog bankovnog sefa kod JSCB FORA-BANK, za što su F. i M.A.S. sklopio ugovor o najmu sa JSCB FORA-BANK (DD) za individualni bankovni sef uz posebne uvjete.
Dana 20. ožujka 2015. godine tužitelj je kontaktirao banku radi pristupa sefu uz predočenje putovnice i kupoprodajnog ugovora, no banka je odbila pristup sefu jer je u ugovoru došlo do tipfelera. ; u klauzuli 5.1.1 F. naveden je od strane kupca, ali treba biti naveden kao kupac M.A.S. Od 20. ožujka do 23. ožujka 2015. godine tužitelj je nazvao M.A.S. s njim u posjetu banci i ispravio grešku u pisanju kako bi F. mogao pristupiti ćeliji i primiti sredstva za prodani stan. Tužiteljica je 23. ožujka 2015. pisala banci da dobije pristup sefu, ali joj je to odbijeno. Tužitelj je imao pristup sefu do 25.03.2015., a od 26.03.2015.- pristup isključivo kupcu. Istovremeno, tuženik se nije pojavio u banci, a sredstva nisu doznačena tužitelju.
Odlukom Okružnog suda Lyublinsky u Moskvi od 13. kolovoza 2015., u svrhu zadovoljenja tužbe F. protiv M.A.S. odbijen je raskid kupoprodajnog ugovora za stambeni prostor i povrat stana u vlasništvo.
Odlukom o žalbi sudskog vijeća za građanske predmete Moskovskog gradskog suda od 16. veljače 2016. odlučeno je:
odluka Okružnog suda Lyublinsky u Moskvi od 13. kolovoza 2015. poništava se, donosi se nova odluka u predmetu, kojom se F.-ova potraživanja protiv M.A.S. djelomično zadovoljiti.
Raskinuti kupoprodajni ugovor za stan koji se nalazi u<...>, sklopljen između F. i M.A.S.<...>godina. Vratite stan koji se nalazi na adresi:<...>.
U kasacionoj žalbi M.A.S. zatražio je da se poništi žalbena odluka sudskog vijeća za građanske slučajeve Moskovskog gradskog suda od 16. veljače 2016. i da se potvrdi odluka Okružnog suda Lyublinsky u Moskvi od 13. kolovoza 2015.
Donesena je odluka kojom se odbija prijenos predmeta na kasacijski sud iz sljedećih razloga.
Odbijajući udovoljiti tužbenim zahtjevima F., prvostupanjski sud je pošao od činjenice da kupoprodajni ugovor ne sadrži uvjete za nagodbu između prodavatelja i kupca najmom sefa, nagodbu između stranaka temeljem kupoprodajni ugovor potvrđen je prisutnošću gore navedene potvrde i prijenosnog ugovora, potpisanog od strane stranaka, te stoga nema razloga vjerovati da nije došlo do nagodbe između stranaka. Osim toga, ni zakon ni ugovor o kupoprodaji ne daju tužitelju pravo zahtijevati od tuženika (kupca stana) povrat stana koji je prenesen temeljem ugovora u slučaju da tuženik prekrši svoje obveze platiti troškove stana.
Sudačko vijeće, razmotrivši predmet u žalbenom postupku, nije se složilo sa zaključcima prvostupanjskog suda.
Ako je kupac nekretnine izvršio uknjižbu prijenosa vlasništva, a nije izvršio plaćanje nekretnine, prodavatelj, na temelju st. 3. čl. 486 Građanskog zakonika Ruske Federacije ima pravo zahtijevati plaćanje prema ugovoru i plaćanje kamata u skladu s čl. 395 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Uknjižba prijenosa prava vlasništva na kupca prodane nekretnine nije zapreka za raskid ugovora iz razloga predviđenih čl. 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
U skladu s objašnjenjima sadržanim u stavku 65. zajedničke Rezolucije plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. travnja 2010. N 10/22 „O nekim pitanjima koja se javljaju u sudskoj praksi prilikom rješavanja sporova u vezi sa zaštitom prava vlasništva i drugih imovinskih prava« (st. 1. – 4.), prodavatelj koji nije primio protunaplatu od kupca, koji je na sebe uknjižio pravo vlasništva, ima pravo podnijeti oba zahtjev za plaćanje i zahtjev za raskid ugovora.
Kako je istaknulo sudsko vijeće, iz suštine ugovora o kupoprodaji stana, primitak prodavatelja od kupca cijene za prodanu robu bitan je uvjet kupoprodajnog ugovora, budući da prilikom prodaje stvari i prenoseći ih u vlasništvo kupca, prodavatelj prije svega očekuje za to dobiti određenu svotu novca.
Sukladno tome, ako kupac ne plati kupoprodajnu cijenu određenu u kupoprodajnom ugovoru za nekretninu koja mu je prenesena, prodavatelj je u velikoj mjeri lišen onoga na što je imao pravo računati prilikom sklapanja ugovora, budući da ako prodavatelj nekretnine, uklj. stanova, znao da neće dobiti novčana sredstva po kupoprodajnom ugovoru, neće sklopiti kupoprodajni ugovor i neće prenijeti nekretninu na kupca.
Ocijenivši u cijelosti prikupljene dokaze, sudsko vijeće je utvrdilo da je na strani kupca M.A.S. kupoprodajni ugovor za stan nije zaključen jer nije platio stan po kupoprodajnoj cijeni, prodavateljica stana F. nije primila sredstva, budući da nije imala pristup u bankovni sef, u kojem se nalazila gotovina koja joj pripada prema kupoprodajnom ugovoru.
Na temelju gore navedenog, sudsko vijeće je opravdano ukinulo odluku suda prvog stupnja i raskinulo ugovor o kupoprodaji stana (odluka Moskovskog gradskog suda od 28. travnja 2016. br. 4g-4632/2016) .
Tako je u ovom primjeru, iako je kupoprodajni ugovor nekretnine u konačnici raskinut, nepažljivo čitanje ugovora o najmu sefa također dovelo do negativnih posljedica u vidu izgubljenog vremena za oštećenika i odvjetničkih troškova.
DOKUMENTI ZA PLAĆANJE KAO NEVJEROJATNI DOKAZI
Novac za kupljeni "dom" može se prenijeti prodavatelju putem bankovnih institucija. Na primjer, korištenjem bankovnih akreditiva sklopljenih između prodavatelja i kupca. U ovom akreditivu navedeni su uvjeti plaćanja, obavijesti prodavatelju i kupcu, kao i njihovi osnovni podaci. U tom slučaju prodavač otvara poseban račun u svojoj banci, a banka kupca na taj račun prenosi potrebni iznos. Ali prodavatelj će ga moći primiti tek nakon što je transakcija dovršena i njegova banka primi sve potrebne dokumente koji potvrđuju činjenicu njenog završetka.
Domaća sudska praksa u ovom slučaju pokazuje zapanjujuću ujednačenost. Gotovo svi bankovni dokumenti mogu poslužiti kao potvrda kupoprodajne transakcije nekretnine. To proizlazi iz pravne analize sadržaja čl. 161 - 162 Građanskog zakonika Ruske Federacije i utvrđeno u Rezoluciji od 27. ožujka 2002. N 245pv-01pr pravnog stajališta Predsjedništva Vrhovnog suda Ruske Federacije o njihovom tumačenju i primjeni u odnosu na pitanje dopuštenih dokaza koji potvrđuju činjenicu prijenosa novca od strane kupca prodavatelju u transakcijama kupnje i prodaje nekretnina. Potrebno je priložiti pisani dokaz kojim se potvrđuje prijenos novca za kupljenu nekretninu (dokumenti za plaćanje: bankovni nalog, potvrda i sl.).
POLOG KOD BILJEŽNIKA KAO JAMSTVO POUZDANOSTI TRANSAKCIJE
I konačno, od 1. siječnja 2015. postalo je moguće obavljati poslove kupnje i prodaje nekretnina putem javnobilježničkog depozita. Ova shema radi na sljedeći način. Kupac uplaćuje novac na poseban depozitni račun javnog bilježnika. On ovjerava transakciju, vlasništvo kupca registrira Rosreestr, a zatim bilježnik prenosi sredstva prodavatelju.
U tom slučaju jednostavno ne može doći do pravnog spora o tome je li kupac platio nekretninu. Štoviše, kupčevo polaganje sredstava u polog javnog bilježnika ukazuje na njegovu namjeru da izvrši kupoprodajni ugovor o nekretnini (presuda po žalbi Okružnog suda u Krasnojarsku od 22. rujna 2014. u predmetu br. 33-9172/2014).
SAŽIMO
Dakle, izvucimo zaključke o tome kako najbolje postupiti kao razborit kupac nekretnine.
Planirate li prebacivati novac iz ruke u ruku? Zatražite od prodavatelja potvrdu, napisanu vlastitom rukom, koja potvrđuje da je primio sredstva u cijelosti.
Prijenos novca pomoću sefa? Pažljivo pročitajte njezin ugovor o najmu.
Prijenos novca preko banke? Metoda je pouzdana, ali budite spremni na troškove povezane s bankovnim provizijama itd.
Najbolje je koristiti javnobilježnički polog! Kao što je rekao junak jednog kultnog filma, jeftin je, pouzdan i praktičan!
Članak 454. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Kupoprodajni ugovor
1. Ugovorom o kupoprodaji jedna strana (prodavatelj) se obvezuje drugoj strani (kupcu) predati stvar (robu) u vlasništvo, a kupac se obvezuje primiti taj proizvod i platiti određeni novčani iznos (cijenu). za to.
2. Odredbe iz ovog stavka primjenjuju se na kupnju i prodaju vrijednosnih papira i novčanih vrijednosti, osim ako zakonom nisu utvrđena posebna pravila za njihovu kupnju i prodaju.
3. U slučajevima predviđenim ovim Zakonikom ili drugim zakonom, posebnosti kupnje i prodaje pojedinih vrsta robe utvrđuju se zakonima i drugim pravnim aktima.
4. Odredbe ovoga stavka primjenjuju se na prodaju imovinskih prava, osim ako iz sadržaja ili prirode tih prava ne proizlazi drukčije.
5. Za pojedine vrste kupoprodajnih ugovora (kupnja i prodaja na malo, nabava robe, nabava robe za državne potrebe, ugovaranje, opskrba energijom, prodaja nekretnina, prodaja poduzeća), odredbe iz ovog stavka primjenjuju se, osim ako je drugačije određeno pravilima ovog Kodeksa o ovim vrstama ugovora.
Prisilno sklapanje kupoprodajnog ugovora za nestambene prostore
ARBITRAŽNI SUD U MOSKVI
U ime Ruske Federacije
(izvlačenje)
Izreka rješenja objavljena je 22. siječnja 2007. godine.
Cjeloviti tekst odluke izrađen je 29. siječnja 2007. godine.
Arbitražni sud u sastavu predsjedavajućeg suca N., protokol je vodio pomoćnik suca P.G.N., uz sudjelovanje: od strane tužitelja - B. (pr. od 17.01.2007. b/n), od strane tuženika - P. Yu.V. (ext. od 01/09/2007 N 07/05-7), od 3. osobe - A. (ext. od 11/16/2006 N D-06/3343), nakon razmatranja predmeta po tužbi Lune LLC protiv SGUP-a za prodaju imovine grada Moskve, 3. strana - DIGM, zbog prisile na sklapanje kupoprodajnog ugovora,
INSTALIRANO:
Luna LLC podnijela je tužbu sudu protiv Državnog jedinstvenog poduzeća za prodaju imovine u Moskvi kako bi prisilila tuženika da sklopi kupoprodajni ugovor za nestambene prostore površine 525,6 četvornih metara. m (kat 1, prostorija II, sobe 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), koji se nalazi na adresi: Moskva, ul. Perovskaya, 10, bldg. 1, po cijeni od 6 628 894 RUB. o uvjetima iz nacrta ugovora koji je priložen uz tužbu, a odnosi se na osnivanje društva u postupku privatizacije imovine studija br. 37 i korištenje nekretnina na temelju zakupa.
Tuženik je odbio zahtjev, navodeći nepostojanje odgovarajućeg naloga DIGM-a, izjavio je da nije bilo zahtjeva tužitelja za otkup nekretnine prije isteka roka predviđenog stavkom 13. čl. 43. Saveznog zakona od 21. prosinca 2001. N 178-FZ „O privatizaciji državne i općinske imovine”, te o nemogućnosti kupnje nekretnina nakon dvije godine od dana stupanja na snagu ovog zakona, a također je osporena otkupna cijena nekretnine koju je predložio tužitelj.
3. Zahtjeve smatra nezakonitima, ističući da su odredbe ugovora o zakupu nekretnina koje se odnose na pravo otkupa ove nekretnine postale ništave od 27. travnja 2004. godine, te da je ugovorom o zakupu od 15. veljače 1995. N 4. -108/95, sklopljen s tužiteljem, ne predviđa mogućnost otkupa iznajmljene imovine, naveo je da tržišna cijena nekretnine u odnosu na koju su postavljeni zahtjevi trenutno iznosi 34 235 593 RUB.
Osporavajući argumente tuženika i treće strane, tužitelj se pozvao na utvrđenu sudsku praksu u takvim sporovima (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovske regije od 4. listopada 2006. N KG-A40/9151-06).
Uvidom u podnesenu dokumentaciju i saslušanjem osoba uključenih u predmet, sud nalazi da su tužbeni zahtjevi podložni ispunjenju zbog sljedećih okolnosti.
Luna LLC je pravni sljednik Luna Firm LLP, nastao tijekom privatizacije studija br. 37 na adresi: Moskva, ul. Perovskaya, 10, zgrada 1.
U skladu s planom privatizacije, odobrenom odlukom Teritorijalne agencije Višeg upravnog okruga Moskovskog odbora za državnu imovinu od 10. travnja 1992. N 6, Luna LLP, prema kupoprodajnom ugovoru od 4. studenog 1992. N 04 -00239/92, otkupljena osnovna i obrtna sredstva garsonijere.
Planom privatizacije i ugovorom od 4. studenog 1992. N 04-00239/92 predviđeno je davanje prostora studija u najam partnerstvu s pravom otkupa nakon godinu dana.
Najam korištenja studijskog prostora površine 527,9 m2. m formaliziran sporazumom od 15. veljače 1995. N 4-108/95 između Moskovskog odbora za imovinu i partnerstva.
Kao rezultat preuređenja prostora, dopuštenog naredbom šefa uprave okruga Perovo grada Moskve od 25. ožujka 2004. N 109, površina iznajmljenih prostorija se promijenila i iznosila je 525,6 četvornih metara. m.
Ugovor o zakupu od 15.02.1995. N 4-108/95 sklopljen je, kako je izričito navedeno u njegovom tekstu, na temelju kupoprodajnog ugovora od 11.04.1992. N 04-00239/92, stoga postoji nijedna odredba u njemu u vezi s pravom najmoprimca na otkup zauzetog prostora ne znači da tužitelj ne podliježe odredbama predviđenim stavkom 13. čl. 43 Saveznog zakona od 21. prosinca 2001. N 178-FZ “O privatizaciji državne i općinske imovine.”
U skladu sa stavkom 13. čl. 43 Saveznog zakona od 21. prosinca 2001. N 178-FZ „O privatizaciji državne i općinske imovine” ako je sva imovina državnog ili općinskog poduzeća, s izuzetkom zgrade ili nestambenog prostora u kojem se ovo poduzeće nalazi. nalazila, stečena je prije stupanja na snagu poglavlja IV prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije uz istodobno sklapanje ugovora o najmu koji predviđa mogućnost kupnje takve zgrade ili prostora, navedene zgrade ili ne- Stambeni prostor je predmet prodaje vlasniku koji je kupio svu imovinu poduzeća po tržišnoj vrijednosti.
Tužitelj je podnio zahtjev za prodaju iznajmljenog prostora Odjelu za imovinu grada Moskve, ovlaštenom za donošenje odluka o prodaji imovine grada Moskve, 06.04.2004. (ulazni br. 70-124/04) - prije isteka utvrđenog roka od dvije godine za ostvarivanje prava na kupnju prostora.
Tržišna vrijednost prostora koje je tužitelj iznajmio u tom razdoblju bila je 6.628.894 rubalja, što je potvrđeno izvješćem o procjeni N 04-0117-0044/04-1, koje je sastavio PBOYUL Z. prema uputama DIGM-a.
Tužitelj ne može snositi negativne posljedice zbog poskupljenja nekretnine u razdoblju u kojem je DIGM izbjegavao donošenje odluke o prodaji nekretnine, stoga otkupnu cijenu nekretnine treba odrediti na temelju njezine tržišne cijene u vrijeme kada je tužitelj podnio zahtjev za otkup.
Prigovori tuženika i treće strane izneseni su bez uzimanja u obzir utvrđene sudske prakse (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovske regije od 04.10.2006 N KG-A40/9151-06), te stoga podliježu odbijanju .
Troškovi državne pristojbe moraju se pripisati tuženiku, ali je on oslobođen plaćanja iste, stoga se državna pristojba plaćena prilikom podnošenja tužbe mora vratiti.
Vodeći se čl. 43. Saveznog zakona od 21. prosinca 2001. N 178-FZ “O privatizaciji državne i općinske imovine”, čl. Umjetnost. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Građanski zakonik Ruske Federacije, čl. Umjetnost. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Zakonik o arbitražnom postupku Ruske Federacije, sud
obvezuje Državno jedinstveno poduzeće za prodaju imovine u Moskvi da sklopi kupoprodajni ugovor s Luna LLC za nestambene prostore površine 525,6 četvornih metara. m (1 kat, soba II, sobe 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), koji se nalazi na adresi: Moskva, ul. Perovskaya, 10, bldg. 1, po cijeni od 6 628 894 RUB.
Vratite 2.000 (dvije tisuće) rubalja iz saveznog proračuna Luna LLC. državne dužnosti.
Na odluku se može uložiti žalba u roku od mjesec dana prizivnom arbitražnom sudu.
Naplata duga i kamata za korištenje tuđih sredstava po ugovoru o jamstvu sklopljenom radi izvršenja ugovora o kupoprodaji nekretnine
ARBITRAŽNI SUD U MOSKVI
U ime Ruske Federacije
Izreka je objavljena 08.10.2007.
Datum dostave rješenja u cijelosti je 12.10.2007.
Arbitražni sud u Moskvi koji se sastoji od:
Predsjedavajući: A.
članovi suda: pojedinačno
prilikom vođenja zapisnika od strane suca A.
uz sudjelovanje predstavnika:
od tužitelja: B. - pas.
od tuženih: P. - ud. 8926, pr. od 22.03.2007 ex. od 22. ožujka 2007., G. - pas., dov. od 19.06.2007., pr. od 19.06.2007., pr. od 25. svibnja 2007. godine
razmatrao predmet po tužbi RAMENKA doo
za American Traders LLC; LLC "Sedma točka"; Trgovina doo N 40 "Sollolaki"
o solidarnoj naplati 52.171.895 RUB. 01 kop.
Sud je objasnio procesna prava i obveze, kao i pravo na osporavanje slučaja, pravo na razmatranje slučaja uz sudjelovanje arbitražnih procjenitelja, upućivanje spora na arbitražni sud, pravo na kontaktiranje medijatora radi rješavanja spora , te sklopiti ugovor o nagodbi.
Ročište je odgođeno od 10.03.2007. do 10.08.2007.
instalirano:
podnesen je zahtjev za naplatu od tuženika solidarno 52.171.895 rubalja. 01 kopejke, što iznosi 49 181 415 rubalja. 69 kopejki duga i 2.990.479 rubalja. 32 kopejke kamate za korištenje tuđih sredstava do 27.03.2007., zbog neispunjenja ugovora br.1/2006-3 od 30.06.2006.
Slučaj se razmatra nakon ukidanja FAS MO.
Odlukom Arbitražnog suda u Moskvi od 30. ožujka 2007., 52.171.895 rubalja solidarno je vraćeno od tuženika. 01 kop., uključujući: 49 181 415 rub. 69 kopejki duga i 2.990.479 rubalja. 32 kopejke posto, kao i 100.000 rubalja. troškovi za plaćanje državne pristojbe.
Rješenjem Federalne antimonopolske službe Moskovske regije od 6. srpnja 2007. br. KG-A40/6200-07 poništena je sudska odluka u predmetu br. A40-59341/06-89-469 od 30. ožujka 2007. i predmet je ustupljen na ponovno suđenje. U ovoj se odluci navodi da sud nije ispitao klauzulu 3.2, prema kojoj jamac ne odgovara vjerovniku za ispunjenje dužnikove obveze osigurane ovim ugovorom, u slučaju da je krivnjom vjerovnika kupnja i ugovor o prodaji nekretnine ne sklapa se između vjerovnika i jamca. Imajući u vidu navedeno, prvostupanjski sud dužan je uzeti u obzir navedeno i u predmetu donijeti zakonit i opravdan sudski akt.
Tužitelj je podržao tvrdnje. Tuženik se usprotivio ispunjenju tužbenog zahtjeva iz razloga navedenih u odgovoru.
Slijedeći upute FAS Moskovske regije, nakon što je pregledao materijale predmeta, saslušao argumente zastupnika tužitelja i procijenio predočene dokaze, smatra da se zahtjevi moraju zadovoljiti iz sljedećih razloga.
Kao što je vidljivo iz materijala predmeta, ugovor br. 1/2006-3 od 30. lipnja 2006. godine sklopljen je između tužitelja, tuženika American Traders LLC i Seventh Continent LLC (listovi predmeta 39 - 40).
Klauzulom 5 ugovora 1/2006-3 od 30. lipnja 2006., bivši vlasnik (tuženi American Traders LLC) pristao je vratiti iznos neobračunatih predujmova najmoprimcu (tužitelju u ovom sporu).
Točkom 2. ugovora br. 1/2006-3 od 30. lipnja 2006. godine utvrđeno je da se iznosi predujmova koji se ne uračunavaju u najamninu po ugovoru o zakupu br. 02/2002 od 28. siječnja 2002. godine; N 01/2002 od 28.01.2002. N 01/2004/E od 30. rujna 2004., navedeni su u aktu o poravnanju br. 1/AT od 30. lipnja 2006., potpisanom između tuženog American Traders LLC i tužitelja Ramenka LLC.
Iz stavka 1.3. akta o usklađenju br. 1/AT od 30. lipnja 2006., vidi se da je ukupni iznos neobračunatih predujmova 49.181.415 rubalja. 69 kopejki, uključujući: 22 940 486,11 rubalja. nekreditirani predujam prema ugovoru o najmu br. 02/2002 od 28. siječnja 2002., 24.516.252 RUB. 74 kopejke neuplaćeni predujam prema ugovoru o najmu br. 01/2002 od 28. siječnja 2002. i 1.724.676 RUB. 82 kopejke, neobračunati predujam prema ugovoru o zakupu br. 01/2004/E od 30. rujna 2004.
Kako bi tuženik, American Traders LLC, ispunio svoje obveze iz Ugovora 1/2006-3 od 30. lipnja 2006. godine, sklopljeni su ugovori o jamstvu.
Ugovor o jamstvu br. 1/2006-P od 30. lipnja 2006., sklopljen između tužitelja - RAMENKA LLC i tuženika Sedmaya Tochka LLC i ugovor o jamstvu N 1-1/2006-P od 30. lipnja 2006., sklopljen između tužitelja - DOO "RAMENKA" i tuženog DOO Prodavnica br. 40 "Sollolaki".
U skladu s uvjetima navedenih ugovora o jamstvu, jamci (tuženici u ovom sporu) - LLC Store N 40 "Sollolaki" i LLC "Sedmaya Tochka" - obvezali su se vjerovniku (tužitelju) odgovoriti za ispunjenje od strane tuženika - LLC "American Traders" novčanih obveza proizašlih iz ugovora od 30. lipnja 2006. br. 1/2006-3 u istom iznosu kao i dužnik (tuženik) American Traders LLC, ali ne ograničavajući se na, plaćanje kamata, naknadu sudskih troškova za naplatu duga i druge gubitke vjerovnika u cijelosti uzrokovane neispunjenjem ili nepravilnim ispunjenjem obveza od strane dužnika i prijenos iznosa duga u roku od 10 kalendarskih dana od datuma primitka zahtjeva vjerovnika (članci 1.2 i 2.1 jamstva sporazumi).
Sukladno čl. 363 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u slučaju neispunjenja ili nepravilnog ispunjenja obveze jamstva od strane dužnika, jamac i dužnik solidarno su odgovorni vjerovniku. Jamac odgovara vjerovniku u istom opsegu kao i dužnik, uključujući i plaćanje kamata uzrokovanih dužnikovim neispunjenjem ili neurednim ispunjenjem obveze, ako ugovorom o jamstvu nije drukčije određeno.
Prema klauzuli 1.3. ugovore o jamstvu, odgovornost jamaca prema vjerovniku je solidarna.
Kao što se može vidjeti iz materijala predmeta, tužitelj je tuženicima poslao telegrame tražeći isplatu sredstava u ukupnom iznosu od 49.181.415 rubalja. 69 kopejki, koje su tuženici primili 08.08.2006., što je potvrđeno obavijestima o dostavi telegrama. Osim toga, tužitelj je slao preporučena pisma tuženicima sa sličnim zahtjevima.
Tuženici nisu odgovorili na zahtjeve tužitelja i nisu vratili dug.
Sud smatra argumente tužitelja opravdanim i dokazanim, a sukladno čl. Umjetnost. 309, 310 Građanskog zakonika Ruske Federacije, obveze se moraju ispravno ispuniti u skladu s uvjetima obveze; jednostrano odbijanje ispunjenja obveze nije dopušteno.
Sud ne može prihvatiti navode tuženika da su prestale obveze jamaca, jer krivnjom tužitelja nisu sklopljeni ugovori o kupoprodaji nekretnina: po ugovorima o jamstvu od 30. lipnja 2006. godine broj: 1/2006- P na adresi: Moskva, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 i od 30.06.2006. 1-1/2006-P na adresi: Moskva, Lenjingradski prospekt, 78, bldg. 1. Osim toga, tuženici se pozivaju i na činjenicu da su ugovori o jamstvu sklopljeni pod razlučnim uvjetom, što je predviđeno točkom 3.2. ugovori iz kojih proizlazi, kao što je već gore navedeno, da jamac ne odgovara vjerovniku za ispunjenje obveze dužnika (American Traders LLC) osigurane ovim ugovorom, u slučaju da je krivnjom vjerovnika , ne sklapaju se ugovori o kupoprodaji između vjerovnika i jamaca nekretnine.
Sud se ne može složiti s tvrdnjama tuženika da su ti ugovori sklopljeni pod raskidivim uvjetom.
Sukladno stavku 2. čl. 157 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na koji se tuženici pozivaju, prema kojem se transakcija smatra izvršenom pod raskidivim uvjetom ako su stranke ovisne o prestanku prava i obveza o okolnosti za koju nije poznato je li dogodit će se ili ne. Dakle, ovo pravilo kaže da uvjet mora biti okolnost koja ovisi o volji stranaka, odnosno stranke ne mogu znati hoće li ta okolnost nastupiti ili ne. Osim toga, sklapanje ugovora je, prije svega, volja stranaka izražena u pisanom obliku, tako da sklapanje kupoprodajnih ugovora od strane stranaka na temelju ugovora o jamstvu ovisi samo o volji stranaka, temeljem gore navedenog , pozivanje tuženika na klauzulu 3.2. jamstveni ugovori su neodrživi.
Istovremeno, uvjet klauzule 3.2. sporazuma u smislu ispunjenja stranaka, sud smatra da je ispunjenje obveza jamaca iz ugovora o jamstvu stavljeno u ovisnost ne o okolnostima nezaključenja kupoprodajnog ugovora, već o krivnji vjerovnika u njihovom propustu da ih sklopi. Prema smislu i sadržaju čl. 401 Građanskog zakonika Ruske Federacije - krivnja (namjera ili nemar) je element odgovornosti i ne može se odnositi na okolnosti na temelju kojih stranke mogu utvrditi nastanak bilo kakvih obveza. Na temelju stavka 2. čl. 157 Građanskog zakonika Ruske Federacije - krivnja vjerovnika ne može biti okolnost za koju stranke ne znaju i ne mogu znati hoće li se dogoditi ili ne.
Sukladno stavku 1. čl. 549 Građanskog zakonika Ruske Federacije - prema ugovoru o kupnji i prodaji nekretnine (ugovor o prodaji imovine), prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, objekt, stan ili drugu nekretninu.
Sukladno čl. 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnine, ograničenja tih prava, njihov nastanak, prijenos i prestanak podliježu državnoj registraciji u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine i transakcije s njima; Upisu podliježu: pravo vlasništva, pravo gospodarskog upravljanja, pravo gospodarenja, pravo doživotnog nasljednog posjeda, pravo trajnog korištenja, hipoteka, služnosti, kao i druga prava u slučajevima predviđenim ovim Zakonom i drugim zakonima.
Uvidom u dokumentaciju koju su stranke predočile, sud nije utvrdio krivnju vjerovnika pred jamcima za nesklapanje kupoprodajnih ugovora.
Sukladno čl. 65 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije - svaka osoba koja sudjeluje u predmetu mora dokazati okolnosti na koje se poziva kao na osnovu svojih zahtjeva i prigovora.
Tuženici pak nisu pružili dokaze da tužitelj nije imao namjeru sklapati kupoprodajne ugovore, naprotiv, u materijalima predmeta prikazana je korespondencija između stranaka iz koje je jasno da Ramenka doo namjerava sklapati kupoprodajne ugovore i također je predložio održavanje sastanka kako bi se dogovorio raspored plaćanja
U vezi s gore navedenim, sud smatra da je zahtjev tužitelja za solidarnu naplatu 49.181.415 rubalja legitiman, opravdan i podložan zadovoljenju. 69 kopejki, budući da krivnja tužitelja za nesklapanje ugovora nije utvrđena, a odbijanje ispunjenja obveza proturječi čl. Umjetnost. 309, 310 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u ovom slučaju od ispunjenja obveza tuženika prema ugovorima o jamstvu u smislu plaćanja duga.
U svezi neplaćanja duga, tužitelj postavlja zahtjev za naplatu kamata za korištenje tuđih sredstava sukladno čl. 395 Građanskog zakonika Ruske Federacije u iznosu od 2.990.479 rubalja. 32 kopejke do 27. ožujka 2007., na temelju stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije od 10,5% godišnje i traži naplatu navedenog iznosa od tuženika solidarno pozivajući se na klauzulu 1.2. ugovor o jamstvu.
Sud smatra opravdanim zahtjev tužitelja da od tuženika solidarno naplati kamate za korištenje tuđih sredstava u deklariranom iznosu od 2.990.479 RUB. 32 kopejke, budući da je došlo do neispunjenja novčane obveze od strane tuženika.
Sukladno čl. 110 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, troškovi državne carine koje je pretrpio tužitelj podliježu povratu od tuženika u cijelosti, budući da su zahtjevi navedeni u tužbi opravdani.
Sud je, rukovodeći se čl. Umjetnost. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 Građanskog zakona Ruske Federacije i čl. Umjetnost. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Zakon o arbitražnom postupku Ruske Federacije,
Značajka kupoprodajnih ugovora je prisutnost velikog broja pravnih struktura i vrsta, od ugovora o kupnji i prodaji na malo do ugovora o kupoprodaji (ugovora) poslovne imovine, dionica i udjela (predmet potonjeg je virtualne prirode).
Pojam ugovora
Kupoprodajni ugovor (robe) je transakcija u skladu s kojom prodavatelj prenosi robu u vlasništvo kupca uz naknadu utvrđenu ugovorom. Na temelju pregleda sudske prakse, predmetom ugovora smatraju se radnje prodavatelja vezane uz prijenos vlasništva robe i sama roba, kao i radnje kupca, koje upućuju na njezino prihvaćanje i plaćanje. za robu (članak 129. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Najčešća vrsta transakcija u građanskom prometu je kupoprodajni ugovor na malo, koji građani obavljaju svakodnevno. U skladu s građanskim zakonodavstvom (članak 168. Građanskog zakonika Ruske Federacije), sklapanje ugovora o kupnji i prodaji na malo, kao i druge vrste transakcija, čiji je predmet roba ograničena u prometu, kao i zabranjeno za prodaja, zabranjena je. Transakcije koje krše gore navedene zakonske zahtjeve sud može proglasiti nevažećima.
Rezolucija Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 28. lipnja 2012. N 17 „O razmatranju građanskih predmeta od strane sudova u sporovima o zaštiti prava potrošača” utvrđuje pravno stajalište, prema kojem pravila za prodaja robe od strane poslovnih subjekata u kojima je kupac građani koji kupuju robu za osobne potrebe (u pravilu su to ugovori o kupnji i prodaji na malo), norme Građanskog zakonika Rusije i Zakona Ruske Federacije od 7. veljače , 1992 N 2300-I “O zaštiti prava potrošača” primjenjuju se.
Primjer sudske prakse o kupoprodajnom ugovoru na malo, koji objašnjava pravne osnove za poništenje istog:
Okružni sud u Permu donio je odluku od 13. lipnja 2012. „O poništenju ugovora o kupoprodaji na malo 33-4041”, kojom je tužitelju odbijen zahtjev. Osnova odbijanja bila je činjenica da je robu kupljenu temeljem kupoprodajnog ugovora (usisavač) kupac prihvatio nakon njezine demonstracije, a nakon izvršene avansne uplate prema ugovoru, plaćen je preostali (puni) iznos robe. tijekom trajanja ugovora. Prisutnost značajnih nedostataka u proizvodu ili nemogućnost njegove uporabe za namjeravanu svrhu nisu potkrijepljeni dopuštenim dokazima na sudu.
Nevaljanost transakcija
Za neke vrste ugovora potrebna je pisana forma (ugovor o kupoprodaji automobila, nekretnine), čije nepoštivanje može biti pravni temelj za poništenje ugovora.
Određene vrste ugovora, poput ugovora o kupoprodaji nekretnine, moraju biti sklopljene u pisanom obliku, a podliježu i obveznom upisu prava na nekretnini koja je predmet ugovora. Sudska praksa sugerira da se prilično velik broj ugovora proglašava nevažećim u nedostatku državne registracije prava, budući da zakon predviđa potrebu registracije prava na nekretnine.
Kao što pokazuje pregled sudske prakse, velika se važnost pridaje iskazu volje stranaka prilikom sklapanja posla. Ako sporazum sadrži znakove izmišljene ili lažne transakcije (članak 170. Građanskog zakonika Rusije), a provedba oporuke nije usmjerena na postizanje pravnih posljedica koje se odražavaju u transakciji, na primjer, pod kupnjom nekretnine i kupoprodajni ugovor, tada se takva transakcija može proglasiti nevažećom na sudu.
Za izvršenje posla koji će imati sve pravne posljedice vezane uz postizanje svrhe posla potrebna je potpuna poslovna sposobnost osobe koja je ugovorna strana. Ako se dokaže da je ugovorna strana bila poslovno nesposobna ili nepotpuno poslovno sposobna osoba, takav se posao može proglasiti ništetnim. Sud također ima pravo: primijeniti sve pravne posljedice ništavosti posla iz kupoprodajnog ugovora, pri čemu se stranke ugovora dovode u prvobitni pravni položaj koji je postojao prije nezakonitog posla. To znači da ako se, primjerice, ugovor o kupoprodaji stana proglasi ništavim, prodavatelj je dužan vratiti cjelokupni iznos primljenih sredstava po ugovoru, a kupac je dužan vratiti stan (zemljište, nekretninu) prodavaču.
Transakcije koje se odnose na ugovore o kupnji i prodaji nekretnina, za čije sklapanje je potrebna suglasnost organa skrbništva (2. stavak članka 37. Građanskog zakonika Rusije), bez takve suglasnosti ništavne su. Ove kategorije transakcija uključuju transakcije koje su izvršile osobe s ograničenim ovlastima (članak 174. Građanskog zakonika Rusije), maloljetnici (članak 175. Građanskog zakonika Rusije), nesposobne osobe (članak 176. Građanskog zakonika Rusije) , koje su počinili građani koji ne mogu razumjeti značenje svojih postupaka (članak 177. Građanskog zakonika Rusije).
Ugovor o kupnji i prodaji nekretnine, automobila itd., Sklopljen pod utjecajem pogreške, priznaje se nevažećim (članak 178. Građanskog zakonika Ruske Federacije). (Prezidij Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. Informativno pismo od 10. prosinca 2013. N 162. Pregled prakse primjene članaka 178. i 179. Građanskog zakonika Ruske Federacije od strane arbitražnih sudova).
U slučaju da je sklopljen predugovor kojim je utvrđena daljnja osnova za sklapanje kupoprodajnog ugovora, ako se glavni ugovor proglasi ništavim, poništava se i predugovor. Predugovori se u pravilu sklapaju s ciljem osiguranja da će glavni ugovor naknadno biti zaključen na vrijeme i pod uvjetima navedenim u predugovoru. Iz ove vrste ugovora ne proizlaze prava i obveze koje se odražavaju u uvjetima glavnog ugovora, stoga nema pravne osnove za odvojeno priznavanje predugovora kao nevaljanog ako je glavni ugovor sklopljen ili izvršen u cijelosti ili dijelom.
Predugovori se sklapaju kao namjera naknadnog sklapanja posla kupoprodaje nekretnine (zemljište, stan i sl.), automobila, opskrbe, najma, prijevoza i sl.
Na temelju analize sudske prakse u rješavanju sporova u vezi s izvršenjem ili poništenjem ugovora o kupoprodaji automobila, nekretnine, stana, namještaja i drugih stvari, mogu se izvesti sljedeći zaključci. Ugovor o kupoprodaji nekretnine je pravna činjenica kojom se uspostavlja, mijenja ili prestaje određeni dio građanskih prava i obveza. Prilikom njegovog sklapanja obveze stranaka uključuju usuglašavanje svih njegovih uvjeta koje strane definiraju kao bitne.
Izvršenje ugovora
Jedan primjer sudske odluke u vezi s pitanjem izvršenja ugovora je predmet br. 33-10 od 12. siječnja 2012. (Voronješki regionalni sud), prema kojem je tužitelj (Društvo) podnio tužbu za priznanje odbijanja ispunjenja ugovor kao zakonit. Osim toga, postavljen je zahtjev za povrat novčanog iznosa koji se odnosi na gubitke, naknadu moralne štete i kazne za neispunjenje ugovornih obveza. Suština spora bila je u tome što su, sukladno kupoprodajnom ugovoru za automobil, za njega utvrđene obveze jamstva. Nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, kao i izvršenja primopredaje automobila, tužitelj je u procesu korištenja istog otkrio određene nedostatke (buka motora) i neke nedostatke koji su bili nevidljivi prilikom prvog pregleda. Tuženik je primio automobil na jamstveni popravak, ali nedostaci na koje je ukazao tužitelj nisu stvarno otklonjeni. S ove osnove tužitelj je odbio ispunjenje ugovora o kupoprodaji automobila i postavio navedene tužbene zahtjeve.
Budući da je obveza podnošenja dokaza sudu kao obrazloženje svog pravnog položaja na strankama, a kupoprodajni ugovor obvezuje svaku stranu na ispunjenje svojih obveza, onda da bi odbili izvršiti ugovor, subjekti prava moraju biti ima dovoljno pravnih osnova koje opravdavaju nemogućnost njegovog izvršenja. Kako je sud utvrdio, u ovom slučaju tužitelj nije pružio prihvatljive dokaze da je automobil neupotrebljiv i da ugovor o kupoprodaji automobila možda neće biti ispunjen. Iz navedenih razloga, sud je odbio u cijelosti udovoljiti zahtjevima tužitelja.
Teret dokazivanja u sudskom postupku
U najvećem broju slučajeva, kada se spor o ništavosti ugovora odnosi na ugovore o kupoprodaji automobila, namještaja ili pokretnina, sukladno čl. 224 Građanskog zakonika Rusije, takvi se ugovori smatraju izvršenima u trenutku prijenosa imovine i novca jedni drugima od stranaka u pravnim odnosima. Osnova za oglašavanje ovakvih ugovora ništavim može biti samo neispunjenje obveza jedne od strana. Kao što pokazuje sudska praksa, da bi se kupoprodajni ugovor o automobilu poništio, prisutnost bilo kakvih nedostataka na automobilu nije dovoljna. Nužan uvjet za navedene zakonske osnove bit će samo nemogućnost korištenja automobila za njegovu namjenu. Isto vrijedi i za ostale vrste imovine, namještaja ili kućanskih predmeta. Okolnosti nemogućnosti korištenja imovine stečene temeljem kupoprodajnog ugovora za namjeravanu svrhu moraju se dokazati na sudu uz podnošenje prihvatljivih dokaza (sudsko-merchandising vještačenja, inženjersko-tehnička ispitivanja, vještačenja). Iskazi svjedoka u ovim slučajevima ne mogu biti dokaz.
Potrebno je dokazati trenutak od kojeg je nekretnina postala neprikladna za namjenu, odnosno nastanka bitnog nedostatka na njoj.
Kupoprodajni ugovori uređeni su odredbama čl. 454 Građanski zakonik Rusije. Ugovori o kupnji i prodaji nekretnina smatraju se nesklopljenim ako u njima nisu navedeni obvezni uvjeti (zahtjevi članaka 554, 555 Građanskog zakonika Rusije). Sukladno ovim člancima, takvi uvjeti su predmet ugovora i njegova cijena.
Na temelju analize sudske prakse predmet kupoprodajnog ugovora ne može biti imovina, nekretnina ili automobil ako je pod teretom. U skladu s postupkom utvrđenim važećim zakonodavstvom, ako je teret upisan u Državni registar, tada se za dovršetak transakcije mora upisati i uklanjanje tereta od strane tijela ili vlasnika koji ga je nametnuo. Prodaja nekretnine s teretom vrlo je rijetka vrsta transakcije.
Važno: Stjecanjem nekretnine ograničenja (tereti) prelaze na novog vlasnika.
U slučaju da se otuđuje stan koji je zajednička zajednička imovina i da je teret postavljen samo na dio jednog od vlasnika, predmet otuđenja podliježu samo oni dijelovi koji nisu opterećeni zabranom prodaje.
Na temelju analize sudske prakse, prilično velik postotak odluka odnosi se na prisiljavanje jedne od strana u ugovoru o kupoprodaji stana, nekretnine, automobila ili namještaja na ispunjenje novčanih obveza. Jedan primjer takvih odluka je odluka Okružnog suda Sernursky Republike Mari El u predmetu br. 2-106/2015-M-99/2015, u skladu s kojom su zahtjevi građanina XXX zadovoljeni, a dug je naplaćeno od tuženika 1 i 2 u interesu tužitelja ugovorom o kupoprodaji stana u propisanom iznosu.
