Съдебна практика по договори за покупко-продажба, договори за покупко-продажба на недвижими имоти. Теория на всичко

Прието е решение на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 юли 2011 г. № 54 „Относно някои въпроси за разрешаване на спорове, произтичащи от договори относно недвижими имоти, които ще бъдат създадени или придобити в бъдеще“.

1. Бъдещ недвижим имот, предмет на договор за покупко-продажба

Ключово уточнение: предметът на договора за покупко-продажба на бъдещ недвижим имот може да бъде надлежно индивидуализиран още преди да е създаден, регистриран и да не е получил кадастрален номер.

В съответствие с разпоредбите на параграф 2 от Резолюция № 54, липсата в договора за продажба на недвижим имот, който ще бъде създаден или придобит в бъдеще, посочване на неговия кадастрален номер не потвърждава факта, че страните не са договорили разпореждането с предмета на договора.

Съдебна практика по договори за покупко-продажбанедвижимите имоти са обезпечени с разяснения, дадени от Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. Посочва, че предметът на договора за покупко-продажба на бъдещ недвижим имот може да бъде индивидуализиран и по други начини, позволяващи да се установи прехвърленият по договора недвижим имот на купувача. Например, това може да бъде приблизителната площ на бъдещата сграда, местоположението на обекта, който се строи, свойствата на имота, определени в проектната документация. Освен това Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация изясни факта, че това споразумение не може да бъде признато за несключено, дори ако не съдържа достатъчно данни за индивидуализиране на предмета на споразумението, но те са например в актът за приемане и прехвърляне на недвижими имоти по споразумението.

В съответствие с параграф 2 от Резолюция № 54 териториалните органи на Rosreestr нямат право в тази ситуация да отказват да извършат държавна регистрация на правата на дадено лице върху недвижими имоти и сделки с тях. Така Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация даде разширено обяснение на член 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който не съдържа конкретен списък от методи за индивидуализация на обекти на недвижими имоти за тяхната продажба. Той обаче не посочи задължителната регистрация на недвижими имоти в Единния държавен регистър към момента на сключване на договора. Но в същото време Върховният арбитражен съд на Руската федерация специално подчертава, че такива споразумения предвиждат цената на продавания имот, която може да бъде установена за единица площ или по друг начин (съгласно параграф 3 от член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В противен случай споразуменията ще се считат за несключени (съгласно член 550, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Параграф 3 от Указ № 54 гласи, че несигурността относно предмета на договора за продажба на бъдещ обект на недвижим имот може да се счита за основание за обявяване на споразумението за несключено. Но в същото време Върховният арбитражен съд на Руската федерация цитира няколко насоки, чрез които става възможно да се установи истинската воля на двете страни. Това може да стане, като се съсредоточи върху предоставянето на договора и други доказателства по делото от практиката на отношенията между страните и търговските обичаи.

Установено е, че при липса на доказателства за постигане на съгласие между страните при обсъждане на предмета на договора, договорът за продажба се счита за несключен.

Ако страните разполагат с доказателства, които потвърждават факта, че договорът за продажба на бъдещия недвижим имот е сключен под влияние на заблуда относно индивидуализацията на неговия обект, заблудената страна може да иска обезщетение за вреди в резултат на признаването на договор като несключен. За целта е необходимо да се докаже наличието на вина в действията на продавача, продаващ обекта на недвижимия имот.

2. Изпълнение на договора за покупко-продажбабъдещи недвижими имоти

Ключово пояснение: ако продавачът по договора към момента на изпълнение на споразумението не притежава или не действа като собственик на такъв обект, той не може да бъде принуден да изпълни задължението, както и да държавна регистрация от прехвърлянето на собствеността върху самия продавач.

Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация посочи две възможни ситуации, които могат да доведат до принудително изпълнение на договора за покупко-продажбабъдеща недвижима собственост. В случай, че продавачът по договора не е собственик или собственик на вещта, той не може да бъде принуден да предприеме действия за нейното създаване или придобиване. В съответствие с параграфи 3 и 4 на член 487 от Гражданския кодекс на Руската федерация ищецът може да поиска връщане на платената парична сума и плащане на лихва върху нея. Той може също така да поиска обезщетение за причинени му загуби. Този вид обезщетение включва например плащане на разликата между стойността на имота, определена в договора за покупко-продажба, и текущата пазарна цена на такъв обект.

Ако съдът получи изчерпателни доказателства за факта, че ответникът е собственик на недвижим имот, който действа като предмет на споразумението и е негов нерегистриран собственик, тогава арбитражният съд може да задължи ответника да изпълни задълженията си по споразумението (в в съответствие с член 398 от Гражданския кодекс на Руската федерация), изискването на ответника може да се изразява в прехвърляне на недвижим имот и държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху него съгласно договора за покупко-продажба.

В допълнение, пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация изрично отбеляза, че изискванията за признаване на собственост върху недвижим имот и възстановяването му от ответника могат да бъдат определени като изисквания, които принуждават изпълнението на задължението за прехвърляне на определено нещо и държавна регистрация на прехвърлянето на правата на собственост върху него.

3. Изграждане на недвижим имот на място на клиента

Ключово пояснение: статусът на договор за строителство може да включва споразумения, които разглеждат създаването на бъдещ недвижим имот върху парцел земя, собственост на друго лице по договора.

В параграф 6 от Резолюция № 54 се обяснява, че споразумение, което предвижда създаването на недвижим обект върху парцел, собственост на другата страна по това споразумение, тогава такива отношения трябва да се определят като отношения на договор за строителство . В тази ситуация страната, която извършва строителството, има право да получи плащане за извършена работа в съответствие с договора. Когато това условие не е изпълнено, в допълнение към определената парична сума, страната може да поиска обезщетение за загуби с плащане на неустойка, предвидена в условията на договора. Тя също може да упражни правото си, което й е предоставено съгласно правилата на член 712 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Ако плащането за строителни работи по договора се извършва не в брой, а с предоставяне на собственост върху помещения в изградената сграда, тогава този договор може да се квалифицира като смесен, а в съответната част от него са строго определени изисквания, които са предвидени за в договора за покупко-продажба ще бъде записан недвижим имот.

4. Дефиниране на договор за бъдещ недвижим имот като договор за обикновено дружество

Ключово пояснение: обикновено споразумение за партньорство може да се счита за споразумение относно бъдещето на недвижимите имоти, при условие че всяка страна дава своя принос за постигането на обща цел.

Договорът за обикновено партньорство е споразумение относно бъдещи недвижими имоти. Параграф 7 от Резолюция № 54 обяснява това договор за просто дружествопредвижда равен принос на всеки участник в сделката към бъдещия обект. Например един участник превежда пари, вторият извършва работа, третият доставя строителни материали и т.н. Резултатът от сътрудничеството по договор за обикновено партньорство е завършен имот.

Съгласно указанията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, ако в противоречие с основните условия на договора, един от партньорите, който трябва да допринесе за създаването на недвижим имот под формата на прехвърляне на земя в обща собственост или права на аренда, избягва да изпълнява задълженията си, тогава в този случай останалите участници могат да поискат изпълнението на тези задължения в съда. Този факт е залегнал в член 551, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Искови молби на партньори, които изразяват искане за признаване на собственост върху дял в обект на недвижим имот, създаден съвместно, в съответствие с разясненията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, дадени в параграф 7 от Резолюция № 54, следва да се квалифицира по същия начин.

Във всички горепосочени случаи е необходимо да се вземе предвид, че правото на собственост на всеки партньор, който прави горното изискване, може да възникне само след държавна регистрация на такова право въз основа на съдебен акт, който показва факта на удовлетворение от това изискване.

5. Инвестиционният договор не може да се квалифицира като самостоятелен вид гражданскоправен договор

Ключово пояснение: инвестиционният договор не може да се счита за самостоятелен вид договор. Ето защо във всеки отделен случай е необходимо да се определи правната същност на такова споразумение.

Параграф 4 от Резолюция № 54 пояснява факта, че договорите, които са свързани с инвестиционна дейност, не могат да имат специална правна уредба на облигационните отношения, които се развиват между страните.

Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация отбеляза, че в този случай арбитражните съдилища трябва първо да установят правното естество на такива споразумения (договор, продажба и покупка, обикновено партньорство). Освен това той обърна внимание на факта, че собствеността върху обект на недвижим имот, който е създаден в съответствие с разпоредбите на „инвестиционното споразумение“, може да възникне сред лицата, сключили това споразумение от момента на държавна регистрация на правото се осъществява. Този факт е залегнал в член 223, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

6. Сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

Основно уточнение: предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е сключен на базата на авансово плащане, може да се счита за договор за покупко-продажба на бъдещ недвижим имот.

Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в параграф 7 от Резолюция № 54 обясни, че предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имотмежду лица, които се ангажират да сключат договор за покупко-продажба на собственост, създадена в бъдеще, при условията на предплащане на по-голямата част от общата цена или пълната цена на обекта, следва да се определи като договор за продажба и покупка на бъдещи недвижими имоти.

Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация посочи, че изискването за индивидуализация на обекта на договора за покупко-продажба се отнася и за предмета на бъдещия договор, който е посочен в предварителния договор. Ето защо този предварителен договор не може да се счита за несключен, ако обектът е надлежно индивидуализиран в предварителния договор, но например без посочване на кадастралния номер на имота.

7. Процедура за регистриране на договор за покупко-продажба на жилище

Ключово пояснение: процедурата за държавна регистрация на договори за покупко-продажба на жилищни помещения е необходима само ако към момента на сключване на този договор продавачът е собственик на посочения обект.

В съответствие с разпоредбите на параграф 9 от Резолюция № 54, Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация обясни, че трябва да се извърши държавна регистрация по отношение на споразумението за продажба и покупка на жилищни помещения, ако при към момента на сключването му предметът на споразумението е собственост на продавача (съгласно параграф 2 от член 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В противен случай ще се счита, че от момента на подписването му договорът не е сключен.

Установено е също, че изразяването на отказ от страна на териториалните органи на Rosreestr по отношение на държавната регистрация на собственост върху жилищни помещения, които не принадлежат на продавача към момента на сключване на договора за покупко-продажба и не са регистрирани по съответния начин може да се счита за незаконен в случай, че отказът се обяснява единствено с липсата на тази регистрация.

8. Сключване на договор за съвместно строителство.

Основно пояснение: обясненията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, които следват от Резолюция № 54, не се отнасят за онези отношения, които са свързани със съвместното строителство на жилищни сгради.

Това изявление се отнася за обекти, регулирани от Федералния закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ „За участие в дялово строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“.

Закупуване на недвижим имот: как да го платите правилно (анализ на съдебната практика) (Чакински А.)

Дата на публикуване на статията: 26.03.2018 г

И така, готово е. Парите за апартамента са платени, договорът е подписан и регистриран, ключовете за апартамента са получени. Можете ли да отпразнувате новодомство и спокойно да се настаните на ново място? Не винаги. Възможно е обиден продавач, който смята, че е „поевтинял” при извършване на сделка, да заведе дело за прекратяване на договора за покупко-продажба на недвижим имот и да обяви, че не е получил пари. Как да се предпазите от такъв разочароващ сценарий, ще кажем по-нататък ...

НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Практиката на сделките с недвижими имоти у нас е извела четири основни начина за прехвърляне на средства от купувача на продавача. Най-простият от тях е прехвърлянето на пари в брой „от ръка на ръка“. Вторият начин - използване на наема на индивидуален банков сейф или по-просто "банкова клетка". Възможно е също така да се плаща чрез банкови институции, по-специално чрез откриване на банков акредитив. И накрая, последният начин е да преведете пари при покупка на жилище чрез нотариален депозит.

ПАРИ „ОТ РЪЦЕ НА РЪЦЕ“: ПРОТИВОРЕЧИВА СЪДЕБНА ПРАКТИКА

Най-често срещаният начин. Някъде в района на нотариалната кантора купувачът превежда пари на продавача за желания имот. Договорът за покупко-продажба на недвижим имот (опция - в акта за прехвърляне) показва, че парите са получени от продавача в пълен размер. Държавната регистрация на недвижими имоти е в ход. Всичко е наред? Не, не е толкова просто.
Факт е, че вътрешната съдебна практика има две напълно противоположни мнения по разглеждания въпрос.
В първия случай родната Темида твърди, че след като в договора е записано, че е извършено плащане на така желаното закупено „кътче“, а продавачът не е представил доказателства за противното, значи са получили пари за имота.
К.В.В. завел дело срещу Я.О.Ш. за обезсилване на договора за покупко-продажба на 1/2 дял от правото на обща дялова собственост на поземлен имот, находящ се на адрес:<...>район, село<...>, ул.<...>, като сочи в подкрепа на исковете, че на 24.03.2010 г. между него и Я.О.Ш. бил сключен договор за покупко-продажба на посочения недвижим имот. 20.04.2010 г. за Я.О.Ш. Правото на собственост върху този недвижим имот е вписано, но ответникът все още не е извършил плащане по договора.
Ответникът не признава иска и моли да откаже да удовлетвори заявените искове.
С решение на Ленинградския районен съд на Краснодарския край от 29 май 2013 г., за удовлетворяване на исковете на К.В.В. беше отказано.
С решението на съдебния състав по граждански дела на Краснодарския окръжен съд от 29 август 2013 г. решението на първоинстанционния съд е отменено. Срещу това въззивно определение ответникът е подал касационна жалба.
След като провери материалите по делото и обсъди доводите на касационната жалба, Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация установи, че има предвидени от закона основания за удовлетворяване на касационната жалба и отмяна на решението на съдебната колегия по жалба. по граждански дела на Краснодарския окръжен съд от 29 август 2013 г.
В съдебните заседания на съдилищата на първа и апелативна инстанция представителят на ответника се позовава на факта, че получаването на средства от ищеца по договора за покупко-продажба от 29 март 2010 г. е потвърдено от текста на самия договор, параграф 3 от в който е посочено, че споразумението е извършено между страните в пълен размер преди подписването му.
Това споразумение има всички съществени условия и е преминало държавна регистрация, докато никакви писмени доказателства, свидетелстващи за незаконосъобразността на действията на ответника при сключването на това споразумение, не са представени от ищеца и не са в преписката по делото. Поради това Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация определи: Отменя обжалваното решение на Съдебната колегия по граждански дела на Краснодарския областен съд от 29 август 2013 г., изпраща делото за ново разглеждане в съда обжалване (Решение на Върховния съд на Руската федерация от 09.09.2014 г. N 18-KG14-99).
Вторият случай е, когато съдилищата представят точно обратната позиция.
М.С.Н. обжалва пред съда, като обосновава изискванията с факта, че е собственик на апартамента, находящ се на адрес:<...>, обвързан<...>дялове от които<...>между него и М.А.А., от чието име действала майката на М.Н.А., била сключена сделка за покупко-продажба. Междувременно средствата за отчужд<...>делът не му е изплатен и до днес, във връзка с което е поискал да се възстанови от ответника<...>rub., лихва за използването на пари на други хора.
С решението на съда исковете са удовлетворени частично.
Подсъдимата не е съгласна с решението на съда, в жалбата моли то да бъде отменено като незаконосъобразно и необосновано.
След като изслуша обясненията на ищеца, провери материалите по делото, обсъди доводите на жалбата, съдебният състав достигна до следното.
От материалите по делото следва, че съгласно раздел IV от договора цената на дела от апартамента е определена в размер на<...>rub., също така се определя, че купувачът плаща на продавача<...>търкайте. в деня на подписване на договора преди държавната регистрация на договора за покупко-продажба.
Ищецът, обосновавайки твърденията си, сочи, че купувачът (ответникът) не е извършил плащане за закупения имот по договора. Анализирайки събраните по делото доказателства, като взе предвид, че ответникът не е представил правно приемливи доказателства в подкрепа на доводите си, първоинстанционният съд е направил правилния извод, че исковете за възстановяване на парични средства от купувача следва да бъдат удовлетворени.
От материалите по делото е видно, че фактът на сключване на горепосочения договор за покупко-продажба и прехвърляне на дружествения дял от страна на ответника не е оспорен, поради което ответникът, като купувач на недвижимия имот, е следвало да предостави на съда писмено доказателства, потвърждаващи прехвърлянето на паричната сума на ищеца по настоящото споразумение.
Междувременно достоверни писмени доказателства, потвърждаващи плащането по договора за покупко-продажба на недвижим имот, М.Н.А. не е представен. При така установените обстоятелства решението на съда е законосъобразно и съобразено с установените обстоятелства и изискванията на закона. Няма правни основания за отмяната му въз основа на аргументите на жалбата (Апелативно решение на Върховния съд на Република Карелия от 1 декември 2015 г. по дело № 33-4547/2015 г.).
Също така отбелязваме, че според руските съдилища доказателствата за прехвърлянето на пари трябва да бъдат писмени. Съдилищата не вземат предвид показанията на очевидци, потвърждаващи факта на прехвърляне на пари.
Изглежда, че е необходимо подходящо разяснение от Върховния съд на Руската федерация дали изявлението в договора за покупко-продажба на недвижим имот (акт за прехвърляне), че са получени пари, се счита за юридически факт на тяхното получаване, без да се предоставят допълнителни доказателства , или не.

БЕЗОПАСНА КУТИЯ - "ДЯВОЛЪТ Е В ДЕТАЙЛИТЕ"

Ако страните по договор за покупко-продажба на недвижим имот решат да извършат сделка с помощта на сейф, тогава се прилага следната схема. С банката се сключва договор за наем на индивидуален банков сейф (сейф), страни по който освен всичко друго са и купувачът, и продавачът. Купувачът депозира пари в сейф, а продавачът, в съответствие с условията на договора за наем, след известно време получава достъп до тях, за да ги вземе.
Но „дяволът е в детайлите“ и най-трудните условия на договора за наем на сейф обикновено са записани с дребен шрифт. Възможен резултат: имотът е продаден и възникват непреодолими пречки за получаване на средства от сейфа...
Ищецът Р.Е.В. подала иск в съда, в който поискала да обезсили държавната регистрация на правото, въз основа на което Е.Н.В. станал собственик на земята.
В подкрепа на заявените искове З.И.Н. сочи, че по посочения договор за покупко-продажба на земя Р.Е.В. била длъжна да й заплати пари в размер на<...>рубли, но преведени само в брой<...>рубли, останалите средства бяха поставени в сейф. В същото време, съгласно условията на сключения между страните и банката договор за наем на индивидуален банков сейф, разписка от продавача на З.И.Н. парите, платени за парцела, са възможни само в личното присъствие на съпругата на купувача - R.A.N., която по всякакъв начин избягва да се яви в банката и следователно не е получила парите, дължими от купувача по договора.
Междувременно материалите по делото потвърдиха, че обещаният З.И.Н. средства в размер на<...>търкайте. R.E.V. все още не е платена за спорния поземлен имот, но това обстоятелство не е основание за прекратяване на договора за покупко-продажба (Апелативно решение на Московския градски съд от 6 декември 2016 г. по дело № 33-43103/2016).
Впоследствие ищецът получил парите от сейфа след съдебно решение. Но трябва да признаете, че да губи време, енергия и нервни клетки за това, както и да прави допълнителни съдебни разноски, не влизаше в нейните планове!
Друг пример, в който съдилищата правят точно обратния извод, че неполучаването на средства от сейф е основание за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Ф. предявил иск против М.А.С. за прекратяване на договора за покупко-продажба на жилищни помещения поради неплащане и връщане на апартамента в собственост. В подкрепа на твърденията си ищцата сочи следното<...>г. между страните е сключен договор за покупко-продажба на апартамент, в съответствие с условията на който ищцата е продала на ответника апартамента си на адрес: ж.к.<...>. Купувачът превел сумата чрез наемане на индивидуален банков сейф в АКБ ФОРА-БАНК, за което Ф. и М.А.С. сключи договор за наем с АКБ ФОРА-БАНК (АД) за индивидуален банков сейф при специални условия.
На 20 март 2015 г. ищецът се свързва с банката, за да получи достъп до сейфа с представяне на паспорт и договор за покупко-продажба, но банката отказва достъп до сейфа, тъй като има печатна грешка в договора ; в клауза 5.1.1 F. е посочен от купувача, но трябва да бъде посочен като купувач M.A.S. От 20 март до 23 март 2015 г. ищецът се обадил на М. А. С., за да посети банката с него и да коригира печатната грешка, за да може Ф. да получи достъп до клетката и да получи средства за продадения апартамент. На 23.03.2015 г. ищцата пише до банката да получи достъп до сейфа, но това й е отказано. Ищецът е имал достъп до сейфа до 25.03.2015 г., а от 26.03.2015 г. – достъп изключително за купувача. В същото време ответникът не се е явил в банката, а средствата не са преведени на ищеца.
С решението на Люблинския районен съд на Москва от 13 август 2015 г., за удовлетворяване на иска на F. срещу M.A.S. е отказано прекратяване на договора за покупко-продажба на жилищни помещения и връщане на апартамента в собственост.
Обжалваното решение на съдебния състав по граждански дела на Московския градски съд от 16 февруари 2016 г. постановява:
решението на Люблинския районен съд на Москва от 13 август 2015 г. се отменя, по делото се взема ново решение, с което исковете на Ф. срещу М.А.С. задоволяват частично.
Прекратете договора за покупко-продажба на апартамент, находящ се на<...>, сключен между Ф. и М.А.С.<...>на годината. Върнете апартамента, намиращ се на адрес:<...>.
В касационната жалба М.А.С. поиска да отмени обжалваното решение на съдебния състав по граждански дела на Московския градски съд от 16 февруари 2016 г. и да остави в сила решението на Люблинския районен съд на Москва от 13 август 2015 г.
Постановено е определение за отказ за прехвърляне на делото на касационната инстанция на следните съображения.
Отказвайки да удовлетвори исковете на Ф., първоинстанционният съд изхожда от факта, че договорът за покупко-продажба не съдържа условия за уреждане между продавача и купувача чрез наемане на сейф, уреждането между страните по силата на Договорът за покупко-продажба се потвърждава от наличието на горната разписка и акта за предаване, подписан от страните, поради което няма причина да се счита, че между страните не е извършено споразумение. Освен това нито законът, нито договорът за покупко-продажба дават на ищеца правото да изисква от ответника (купувача на апартамента) връщане на апартамента, прехвърлен по споразумението, в случай на нарушение от страна на ответника на неговите задължения да заплати стойността на апартамента.
Съдебният състав, като разгледа делото във въззивната инстанция, не се съгласи с изводите на първоинстанционния съд.
Ако купувачът на недвижим имот е регистрирал прехвърляне на собствеността, но не е извършил плащане за имота, продавачът на основание клауза 3 на чл. 486 от Гражданския кодекс на Руската федерация има право да изисква плащане по договора и плащане на лихва в съответствие с чл. 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Вписването на прехвърлянето на собствеността върху купувача на продадения недвижим имот не е пречка за разваляне на договора на основанията, предвидени в чл. 450 Граждански кодекс на Руската федерация.
В съответствие с разясненията, съдържащи се в параграф 65 от съвместната резолюция на пленумите на Върховния съд на Руската федерация и Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април 2010 г. N 10/22 „По някои въпроси, възникващи в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост" (параграфи 1 - 4), продавачът, който не е получил възнаграждение от купувача, който е регистрирал правото на собственост за себе си, има право да предяви и двете иск за плащане и иск за разваляне на договора.
Както посочи съдебният състав, от същността на договора за покупко-продажба на апартамент, получаването от продавача от купувача на цената за продадените стоки е съществено условие на договора за покупко-продажба, тъй като когато продава стоките и ги прехвърля в собственост на купувача, продавачът преди всичко очаква да получи определена сума пари за това.
Съответно, ако купувачът не заплати посочената в договора за покупко-продажба цена за прехвърления му имот, продавачът се лишава до голяма степен от това, на което е имал право да разчита при сключването на договора, тъй като ако продавачът на недвижим имот, в т.ч. апартаменти, знаел, че няма да получи пари по договора за покупко-продажба, няма да сключи договор за покупко-продажба и няма да прехвърли имота на купувача.
Съдебният състав, като прецени в съвкупност събраните по делото доказателства, стигна до извода, че от страна на купувача М.А.С. договорът за покупко-продажба на апартамента не е сключен, тъй като той не е платил за апартамента цената, предвидена в договора за покупко-продажба, продавачът на апартамента Ф. не е получила средствата, тъй като не е получила достъп до банковия сейф, в който се намирали полагащите й се по договора за покупко-продажба пари в брой.
Въз основа на горното съдебният състав правилно отмени решението на първоинстанционния съд и прекрати договора за покупко-продажба на апартамента (Определение на Московския градски съд от 28 април 2016 г. № 4g-4632/2016) .
Така в този пример, въпреки че договорът за покупко-продажба на недвижим имот в крайна сметка беше анулиран, небрежното четене на договора за наем на сейф също доведе до негативни последици под формата на загубено време за увредената страна и съдебни разноски.

ПЛАТЕЖНИТЕ ДОКУМЕНТИ КАТО НЕВЕРОЯТНИ ДОКАЗАТЕЛСТВА

Парите за закупения „дом“ могат да бъдат преведени на продавача чрез банкови институции. Например използването на банкови акредитиви, сключени между продавача и купувача. Този акредитив определя условията на плащане, известия до продавача и купувача, както и техните основни данни. В този случай продавачът отваря специална сметка в своята банка, а банката на купувача превежда необходимата сума по тази сметка. Но продавачът ще може да го получи само след приключване на сделката и неговата банка получи всички необходими документи, потвърждаващи факта на нейното завършване.
В този случай родната съдебна практика показва поразително еднообразие. Почти всички банкови документи могат да служат като потвърждение на сделката за покупко-продажба на недвижим имот. Това следва от правния анализ на съдържанието на чл. 161 - 162 от Гражданския кодекс на Руската федерация и изложени в Резолюция от 27 март 2002 г. N 245pv-01pr на правната позиция на Президиума на Върховния съд на Руската федерация относно тяхното тълкуване и прилагане във връзка с издаване на допустими доказателства, потвърждаващи факта на прехвърляне на пари от купувача на продавача при сделки за покупка и продажба на недвижими имоти. Необходимо е да се представят писмени доказателства за потвърждаване на превода на парите за закупения имот (платежни документи: банково нареждане, разписка и др.).

ДЕПОЗИТ ПРИ НОТАРИУС КАТО ГАРАНЦИЯ ЗА НАДЕЖДНОСТ НА СДЕЛКАТА

И накрая, от 1 януари 2015 г. стана възможно да се извършват сделки за покупко-продажба на недвижими имоти с нотариален депозит. Тази схема работи по следния начин. Купувачът превежда пари по специална депозитна сметка на нотариус. Той удостоверява сделката, собствеността на купувача се регистрира от Rosreestr и след това нотариусът превежда средства на продавача.
В този случай съдебен спор дали купувачът е платил имота просто не може да възникне. Освен това, депозирането на средства от купувача в нотариалния депозит показва намерението му да изпълни договора за покупко-продажба на недвижим имот (Апелативно решение на Красноярския окръжен съд от 22 септември 2014 г. по дело № 33-9172/2014).

НЕКА ОБОБЩИМ

И така, нека направим изводи за това как най-добре да действаме като разумен купувач на недвижими имоти.
Планирате ли да прехвърляте пари от ръка на ръка? Поискайте от продавача разписка, написана собственоръчно, че е получил средствата в пълен размер.
Прехвърляне на пари чрез сейф? Прочетете внимателно нейния договор за наем.
Прехвърляне на пари през банка? Методът е надежден, но бъдете готови да понесете разходи, свързани с банкови комисионни и др.
Най-добре е да използвате нотариален депозит! Както каза героят на един култов филм, той е евтин, надежден и практичен!

Член 454 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Договор за продажба

1. При договор за покупко-продажба едната страна (продавач) се задължава да прехвърли вещта (стоката) в собственост на другата страна (купувач), а купувачът се задължава да приеме този продукт и да плати определена сума пари (цена ) за него.
2. Разпоредбите, предвидени в тази алинея, се прилагат за покупко-продажба на ценни книжа и валутни ценности, освен ако със закон не са установени специални правила за тяхната покупко-продажба.
3. В случаите, предвидени в този кодекс или друг закон, спецификата на покупката и продажбата на определени видове стоки се определя от закони и други правни актове.
4. Разпоредбите, предвидени в тази алинея, се прилагат за продажба на права на собственост, освен ако не следва друго от съдържанието или естеството на тези права.
5. За някои видове договори за покупко-продажба (покупко-продажба на дребно, доставка на стоки, доставка на стоки за държавни нужди, договаряне, доставка на енергия, продажба на недвижими имоти, продажба на предприятие), разпоредбите, предвидени в този параграф се прилагат, освен ако не е предвидено друго в правилата на този кодекс за тези видове договори.

Принуда за сключване на договор за покупко-продажба на нежилищни помещения

АРБИТРАЖЕН СЪД В МОСКВА

От името на Руската федерация

(екстракция)

Диспозитивът на решението е обявен на 22.01.2007г.
Пълният текст на решението е съставен на 29 януари 2007 г.
Арбитражният съд, съставен от председателстващ съдия Н., протоколът е воден от помощник-съдия П.Г.Н., с участието на: от ищеца - Б. (пр. от 17.01.2007 г. б/н), от ответника - П. Ю.В. (доп. от 01/09/2007 N 07/05-7), от 3-то лице - А. (доп. от 16/11/2006 N D-06/3343), като разгледа делото по иска на Луна LLC срещу SGUP за продажба на собственост на град Москва, 3-то лице - DIGM, за принуда да сключи договор за покупко-продажба,

ИНСТАЛИРАНИ:

Luna LLC подаде иск в съда срещу Държавното унитарно предприятие за продажба на имот в Москва, за да принуди ответника да сключи договор за покупко-продажба на нежилищни помещения с площ от 525,6 квадратни метра. м (ет.1, стая II, стаи 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4-9, 9а, 9б, 10 - 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19, 23 , 23а, 24, 25), намиращ се на адрес: Москва, ул. Перовская, 10, бл. 1, на цена от 6 628 894 рубли. при условията на приложения към исковата молба проект на договор, отнасящ се до създаване на дружеството в процес на приватизация на имуществото на ателие No 37 и ползване на недвижими имоти на основание наем.
Ответникът отхвърли искането, като се позова на липсата на съответна заповед от DIGM, заяви, че няма заявление от ищеца за обратно изкупуване на недвижими имоти преди изтичането на срока, предвиден в параграф 13 от чл. 43 от Федералния закон от 21 декември 2001 г. N 178-FZ „За приватизацията на държавна и общинска собственост“ и относно невъзможността за закупуване на недвижим имот след две години от датата на влизане в сила на този закон, а също и оспорен предложената от ищеца изкупна цена на имота.
Третото лице счита исковете за незаконосъобразни, като сочи, че разпоредбите на договорите за наем на недвижими имоти относно правото на изкупуване на този имот са станали недействителни от 27 април 2004 г., както и че договорът за наем от 15 февруари 1995 г. N 4 -108/95, сключен с ищеца, не предвижда възможност за обратно изкупуване на нает имот, посочва, че пазарната цена на недвижимия имот, по отношение на който са предявени искове, в момента е 34 235 593 рубли.
Оспорвайки аргументите на ответника и третата страна, ищецът се позовава на установената съдебна практика по такива спорове (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Московска област от 4 октомври 2006 г. N KG-A40/9151-06).
След като се запозна с представените документи и изслуша лицата по делото, съдът намира исковете за подлежащи на удовлетворяване поради следните обстоятелства.
Luna LLC е правоприемник на Luna Firm LLP, създадена по време на приватизацията на студио № 37 на адрес: Москва, ул. Перовская, 10, сграда 1.
В съответствие с плана за приватизация, одобрен с решение на Териториалната агенция на Висшия административен окръг на Комитета за държавна собственост на Москва от 10 април 1992 г. № 6, Luna LLP, съгласно договора за покупко-продажба от 4 ноември 1992 г. № 04-00239/92, закупува основния и оборотен капитал на ателието.
Планът за приватизация и споразумението от 4 ноември 1992 г. N 04-00239/92 предвиждат отдаване под наем на ателието на дружеството с право на изкупуване след една година.
Ползване под наем на гарсониера с площ от 527,9 кв. m, формализиран със споразумение от 15 февруари 1995 г. N 4-108/95 между Московския комитет по собствеността и партньорството.
В резултат на преустройството на помещенията, разрешено със заповед на ръководителя на районната администрация на Перово на град Москва от 25 март 2004 г. N 109, площта на наетите помещения се промени и възлиза на 525,6 квадратни метра. м.
Договорът за наем от 15.02.1995 г. N 4-108/95 е сключен, както изрично е посочено в неговия текст, въз основа на договора за покупко-продажба от 11.04.1992 г. N 04-00239/92, следователно има липсата на разпоредба в него относно правото на наемателя да закупи заеманите помещения не означава, че ищецът не е предмет на разпоредбите, предвидени в параграф 13 на чл. 43 от Федералния закон от 21 декември 2001 г. N 178-FZ „За приватизацията на държавна и общинска собственост“.
В съответствие с параграф 13 на чл. 43 от Федералния закон от 21 декември 2001 г. N 178-FZ „За приватизацията на държавна и общинска собственост“, ако цялата собственост на държавно или общинско предприятие, с изключение на сградата или нежилищните помещения, в които това предприятие се намира, е придобито преди влизането в сила на глава IV от част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация с едновременното сключване на договор за наем, предвиждащ възможността за закупуване на такава сграда или помещения, посочената сграда или не- жилищните помещения подлежат на продажба на собственика, който е закупил цялото имущество на предприятието по пазарна цена.
Ищецът е подал заявление за продажба на наетите помещения до Московския градски отдел по собственост, упълномощен да взема решения за продажба на имущество на град Москва, 06.04.2004 г. (вх. № 70-124/04) - преди изтичане на установения двугодишен срок за упражняване правото на закупуване на помещението.
Пазарната стойност на помещенията, наети от ищеца през този период, е 6 628 894 рубли, което се потвърждава от доклада за оценка N 04-0117-0044/04-1, съставен от PBOYUL Z. по указание на DIGM.
Ищецът не може да понесе негативни последици от поскъпването на недвижимия имот през периода, когато DIGM е избягвал да вземе решение за продажба на имота, поради което цената на обратно изкупуване на имота следва да се определи въз основа на пазарната му цена към момента на ищеца подаде молба за обратно изкупуване.
Възраженията на ответника и третото лице са представени без да се вземе предвид установената съдебна практика (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Московска област от 04.10.2006 г. N KG-A40/9151-06) и следователно подлежат на отхвърляне .
Разноските по държавната такса следва да се възложат на ответника, но той е освободен от заплащането й, поради което заплатената при предявяване на исковата молба държавна такса следва да бъде възстановена.
Ръководейки се от чл. 43 от Федералния закон от 21 декември 2001 г. N 178-FZ „За приватизацията на държавна и общинска собственост“, чл. Изкуство. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Граждански кодекс на Руската федерация, чл. Изкуство. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Арбитражен процесуален кодекс на Руската федерация, съд

задължи Държавното унитарно предприятие за продажба на имоти в Москва да сключи договор за покупко-продажба с Luna LLC за нежилищни помещения с площ от 525,6 квадратни метра. м (ет.1, стая II, стаи 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4 - 9, 9а, 9б, 10 - 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 17а, 19, 23 , 23а, 24, 25), намиращ се на адрес: Москва, ул. Перовская, 10, бл. 1, на цена от 6 628 894 рубли.
Върнете 2000 (две хиляди) рубли от федералния бюджет на Luna LLC. държавно мито.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок пред апелативния арбитражен съд.

Събиране на задължения и лихви за ползване на чужди средства по договор за поръчителство, сключен с цел изпълнение на договор за покупко-продажба на недвижим имот

АРБИТРАЖЕН СЪД В МОСКВА

От името на Руската федерация

Диспозитивът е обявен на 08.10.2007г.
Датата на изготвяне на цялото решение е 12 октомври 2007 г.
Московски арбитражен съд в състав:
Председател: А.
членове на съда: индивидуално
при водене на протокола от съдия А.
с участието на представители:
от ищеца: Б. - пас.
от ответниците: П. - уд. 8926, пр. от 22.03.2007 г. изх. от 22.03.2007 г., Г. - пас., дов. от 19.06.2007 г. изх. от 19.06.2007 г. изх. от 25 май 2007 г
разгледа делото по иск на RAMENKA LLC
на American Traders LLC; LLC "Седма точка"; LLC Магазин N 40 "Sollolaki"
относно събирането солидарно на 52 171 895 рубли. 01 коп.
Съдът разясни процесуалните права и задължения, както и правото на оспорване на делото, правото на разглеждане на делото с участието на арбитражни оценители, отнасяне на спора до арбитражен съд, правото на контакт с медиатор за разрешаване на спора , и да сключи споразумение за спогодба.
Съдебното заседание беше отложено от 10.03.2007 г. за 10.08.2007 г.

инсталирано:

искът е предявен за възстановяване от ответниците солидарно и поотделно на 52 171 895 рубли. 01 копейки, което възлиза на 49 181 415 рубли. 69 копейки дълг и 2 990 479 рубли. 32 копейки лихва за ползване на чужди средства до 27.03.2007г., поради неизпълнение на договор №1/2006-3 от 30.06.2006г.
Делото се разглежда след премахването на FAS MO.
С решение на Арбитражния съд в Москва от 30 март 2007 г. 52 171 895 рубли бяха възстановени солидарно от ответниците. 01 коп., включително: 49 181 415 rub. 69 копейки дълг и 2 990 479 рубли. 32 копейки процента, както и 100 000 рубли. разходи за плащане на държавно мито.
С Решение на Федералната антимонополна служба на Москва от 6 юли 2007 г. N KG-A40/6200-07 съдебното решение по дело № A40-59341/06-89-469 от 30 март 2007 г. е отменено и делото е отменено. прехвърлени за ново разглеждане. В тази резолюция се посочва, че съдът не е разгледал клауза 3.2, съгласно която поръчителят не отговаря пред кредитора за изпълнението на задължението на длъжника, обезпечено с това споразумение, в случай че по вина на кредитора е извършена покупка и договор за продажба на имота не е сключен между кредитора и поръчителя. Предвид изложеното, първоинстанционният съд следва да съобрази изложеното и да постанови законосъобразен и обоснован съдебен акт по делото.
Ищецът поддържа исковете. Ответникът възразява срещу удовлетворяване на иска по съображения, изложени в отговора.
Следвайки указанията на FAS Московска област, след като разгледа материалите по делото, като изслуша аргументите на представителя на ищеца и след като оцени представените доказателства, той счита, че исковете трябва да бъдат удовлетворени на следните основания.
Видно от материалите по делото между ищеца, ответника American Traders LLC и Seventh Continent LLC е сключен договор № 1/2006-3 от 30 юни 2006 г. (л. 39 - 40 на делото).
С клауза 5 от споразумение 1/2006-3 от 30 юни 2006 г. бившият собственик (ответник American Traders LLC) се съгласи да върне сумата на неотчетените аванси на наемателя (ищец в този спор).
С клауза 2 от договор № 1/2006-3 от 30.06.2006 г. е установено, че сумите на авансовите вноски, които не се зачитат като наем по договор за наем № 02/2002 от 28.01.2002 г.; N 01/2002 от 28 януари 2002 г.; N 01/2004/E от 30.09.2004 г. са посочени в изравнителния акт № 1/AT от 30.06.2006 г., подписан между ответника American Traders LLC и ищеца Ramenka LLC.
От параграф 1.3. акт за съгласуване № 1/AT от 30 юни 2006 г. се вижда, че общата сума на неотчетените аванси е 49 181 415 рубли. 69 копейки, включително: 22 940 486,11 рубли. некредитирано авансово плащане по договор за лизинг № 02/2002 от 28 януари 2002 г., 24 516 252 рубли. 74 копейки некредитирано авансово плащане по договор за лизинг № 01/2002 от 28 януари 2002 г. и 1 724 676 рубли. 82 копейки, неотчетено авансово плащане по договор за наем № 01/2004/E от 30 септември 2004 г.
За да се гарантира изпълнението от страна на ответника American Traders LLC на задълженията му по Споразумение 1/2006-3 от 30 юни 2006 г., бяха сключени споразумения за поръчителство.
Договор за поръчителство № 1/2006-П от 30 юни 2006 г., сключен между ищеца - РАМЕНКА ООД и ответника Седмая точка ООД и договор за поръчителство № 1-1/2006-П от 30 юни 2006 г., сключен между ищеца - LLC "RAMENKA" и ответникът LLC Store № 40 "Sollolaki".
В съответствие с условията на посочените гаранционни споразумения, поръчителите (ответници по този спор) - LLC Store N 40 "Sollolaki" и LLC "Sedmaya Tochka" - се задължиха да отговарят пред кредитора (ищеца) за изпълнението от ответника - LLC "American Traders" на парични задължения, произтичащи от споразумение от 30 юни 2006 г. № 1/2006-3 в същия размер като длъжника (ответника) American Traders LLC, но не само, плащане на лихви, възстановяване на съдебни разноски за събиране на дългове и други загуби на кредитори в пълен размер, причинени от неизпълнение или неправилно изпълнение на задължения от длъжника и прехвърляне на сумата на дълга в рамките на 10 календарни дни от датата на получаване на искането на кредитора (клаузи 1.2 и 2.1 от гаранцията споразумения).
В съответствие с чл. 363 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение от длъжника на задължението за гаранция, поръчителят и длъжникът са солидарно отговорни пред кредитора. Поръчителят отговаря пред кредитора в същата степен като длъжника, включително плащането на лихвите, причинени от неизпълнение или неправилно изпълнение на задължението от длъжника, освен ако в договора за поръчителство не е предвидено друго.
Съгласно клауза 1.3. договорите за поръчителство, отговорността на поръчителите към кредитора е солидарна.
Както се вижда от материалите по делото, ищецът е изпратил телеграми до ответниците с искане за плащане на средства в общ размер на 49 181 415 рубли. 69 копейки, които са получени от ответниците на 8 август 2006 г., както се потвърждава от известия за доставка на телеграмата. Освен това ищецът изпраща препоръчани писма до ответниците с подобни искания.
Ответниците не са отговорили на исканията на ищеца и не са погасили дълга.
Съдът намира доводите на ищеца за основателни и доказани, като съобразно чл. Изкуство. 309, 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация, задълженията трябва да се изпълняват надлежно в съответствие с условията на задължението; едностранен отказ за изпълнение на задължението не се допуска.
Съдът не може да приеме доводите на ответниците, че задълженията на поръчителите са отпаднали, тъй като по вина на ищеца не са сключени договори за покупко-продажба на недвижими имоти: по договори за поръчителство от 30.06.2006 г. № 1/2006 г. P на адрес: Москва, Зеленоград, Савелкински проезд, 8 и от 30.06.2006 г. 1-1/2006-P на адрес: Москва, Ленинградски проспект, 78, бл. 1. Освен това ответниците се позовават и на факта, че договорите за поръчителство са сключени при разделно условие, което е предвидено в клауза 3.2. споразумения, от които следва, както е посочено по-горе, че поръчителят не отговаря пред кредитора за изпълнението на задължението на длъжника (American Traders LLC), обезпечено с това споразумение, в случай че по вина на кредитора, не се сключват договори за покупко-продажба между кредитора и поръчителите на недвижими имоти.
Съдът не може да се съгласи с доводите на ответника, че тези договори са сключени при разделно условие.
В съответствие с параграф 2 на чл. 157 от Гражданския кодекс на Руската федерация, на който се позовават ответниците, според който сделката се счита за извършена при разделно условие, ако страните са поставили прекратяването на права и задължения в зависимост от обстоятелство, за което не е известно дали ще се случи или не. По този начин това правило гласи, че условието трябва да бъде обстоятелство, което зависи от волята на страните, тоест страните не могат да знаят дали това обстоятелство ще настъпи или не. Освен това сключването на споразумение е преди всичко волята на страните, изразена в писмена форма, поради което сключването на договори за покупко-продажба от страните по споразумения за поръчителство зависи само от волята на страните, въз основа на горното , позоваването на ответниците на клауза 3.2. гаранционните споразумения са несъстоятелни.
В същото време условието на клауза 3.2. споразумение по отношение на изпълнението от страните, съдът счита, че изпълнението от страна на поръчителите на задължението по договорите за поръчителство е поставено в зависимост не от обстоятелствата на несключването на договора за покупко-продажба, а от вина на кредитор при несключването им. Съгласно смисъла и съдържанието на чл. 401 от Гражданския кодекс на Руската федерация - вината (умисъл или небрежност) е елемент на отговорност и не може да се отнася до обстоятелства, при настъпването на които страните могат да установят възникването на каквито и да било задължения. По силата на алинея 2 на чл. 157 от Гражданския кодекс на Руската федерация - вината на кредитора не може да бъде обстоятелство, за което страните не знаят и не могат да знаят дали ще настъпи или не.
В съответствие с параграф 1. чл. 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация - съгласно договор за продажба на недвижим имот (договор за продажба на имот), продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху парцела, сградата, структурата, апартамента или друг недвижим имот на купувачът.
В съответствие с чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, ограниченията на тези права, тяхното възникване, прехвърляне и прекратяване подлежат на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него управление, право на наследствено владение през целия живот, право на постоянно ползване, ипотека, сервитути, както и други права в случаите, предвидени от този кодекс и други закони.
След като се запозна с представените от страните документи, съдът не установи вината на кредитора пред поръчителите за несключването на договори за продажба.
В съответствие с чл. 65 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация - всяко лице, участващо в делото, трябва да докаже обстоятелствата, на които се позовава като основание за своите искове и възражения.
Ответниците от своя страна не представиха доказателства, че ищецът не е имал намерение да сключва договори за покупко-продажба, а напротив, в материалите по делото е представена кореспонденция между страните, от която става ясно, че Ramenka LLC възнамерява да сключва договори за покупко-продажба и също предложи да се проведе среща, за да се договори график за плащане
Във връзка с гореизложеното съдът счита претенцията на ищеца за солидарно събиране на 49 181 415 рубли за законосъобразна, обоснована и подлежаща на удовлетворение. 69 копейки, тъй като вината на ищеца за несключване на договори не е установена, а отказът за изпълнение на задължения противоречи на чл. Изкуство. 309, 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в този случай от изпълнението на задълженията на ответниците по споразумения за поръчителство по отношение на плащането на дълга.
Във връзка с неплащането на задължението ищецът прави искане за събиране на лихва за ползване на чужди средства в съответствие с чл. 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация в размер на 2 990 479 рубли. 32 копейки до 27 март 2007 г., въз основа на лихвения процент на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация от 10,5% годишно и иска да възстанови посочената сума от ответниците солидарно и поотделно, като се позовава на клауза 1.2. договор за гаранция.
Съдът счита за основателно искането на ищеца за събиране от ответниците солидарно лихви за използване на средства на други хора в декларираната сума от 2 990 479 рубли. 32 копейки, тъй като е налице неизпълнение на парично задължение от ответниците.
В съответствие с чл. 110 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, разходите за държавно мито, направени от ищеца, подлежат на възстановяване от ответниците в пълен размер, тъй като исканията, посочени в иска, са основателни.
Съдът, воден от чл. Изкуство. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. Изкуство. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Арбитражен процесуален кодекс на Руската федерация,

Третият практикуван метод за защита на интересите на купувача, който се използва при продажба на жилищни имоти на намалена цена, е правно по-интересен и е следният. Договорът за покупко-продажба включва условие, при което продавачът се задължава да извърши предпродажбен ремонт на апартамента за сметка на купувача. Стойността на разходите на купувача за ремонт е равна на разликата между реалната и цената на апартамента, посочена в договора. Втората касова бележка е написана при това условие за ремонт. Едновременно с издаването на разписка от страна на продавача за получаване на пари за ремонт, купувачът подписва приемо-предавателен акт за извършената работа на бъдеща дата и че няма претенции за ремонт. Този акт ще защити продавача от недобросъвестен купувач, ако поиска обратно средствата, прехвърлени за ремонт, въз основа на действителната липса на извършен ремонт.

Подценяване и надценяване на цените при договор за покупко-продажба на недвижим имот

Правна схема с две касови бележки включва и правни рискове за продавача, тъй като втората касова бележка, която купувачът притежава, е доказателство за неплащане на данъци от продавача и това застрашава продавача със събиране на неплатени данъци, санкции, глоби и наказателно преследване . Освен това, ако към момента на подписване на договора действителното плащане за апартамента е извършено само частично, а останалата сума трябва да бъде платена на продавача след подаване на документи за държавна регистрация на правото и сделката (или след такава регистрация), тогава недобросъвестен купувач след факта на подписване на договора има право на реалната цена на закупеното да не плаща за недвижим имот, като се позовава на размера на паричното си задължение, установено единствено от условията на договора за покупко-продажба.
III.

Покупка на апартамент на намалена цена

Подценяването на договорната цена в договор за покупко-продажба на недвижим имот или надценяването на цената е често срещана ситуация при сделки за покупко-продажба. Това са глупости, разбира се, но уви, това са реалностите на нашия живот. ? Нека разгледаме подробно в какви ситуации една от страните по сделката иска по-ниска цена в договора или завишена цена в договора.

Съдържанието на статията

• Посочване на цената в договора
  • Причини продавачът да подценява цената на апартамент
  • Какво е опасно подценяване за купувача
  • Какво е опасно подценяване за Продавача
  • Надценяване в договора за продажба
  • Изясняване на други трудни точки

Купувачите на недвижими имоти могат да се сблъскат с предложение от Продавача да намали цената в договора.

Подценяване на цената на апартамента

Той се обръща към съда с иск за разваляне на заробващата сделка, тъй като цената в договора е по-ниска от пазарната с над 30%.Съдът уважава иска и го задължава да върне средствата, посочени в договора. Което и прави. -А 1 700 000,0? - И съжалявам, те не важат за договора за продажба на апартамента! И това е поредният процес, разточен с години.

внимание

Може би три копейки ще се върнат, кой знае. Заключение: Бъдете много внимателни към предложението за намаляване на цената. Ако това не е много голяма сума, тогава можете да съставите договор за покупко-продажба на неразделни подобрения или мебели.

Но това е тема за друга статия. Друга ситуация с възможни загуби за Купувача. От 2015 г. се предоставя данъчно приспадане за закупуване на жилищни помещения в размер на 2 000 000,0 не на имот, както беше преди, а на данъкоплатец.

Подценяване на стойността на недвижими имоти в договор за покупко-продажба

Второ, при прекратяване на договора купувачът има право да поиска от продавача само връщане на сумата, платена за апартамента (клауза 2 от член 475 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и обезщетение за загуби, причинени от прекратяването от договора (клауза 5 от член 453 от Гражданския кодекс на Руската федерация), но не и плащане на неустойка във връзка с неизпълнение на задълженията на продавача, което послужи като основание за прекратяване на договора. Трето, дори ако съдът признае правото на купувача да му плати неустойка, той най-вероятно ще приложи чл.
333 от Гражданския кодекс на Руската федерация за значително намаляване на неустойката поради несъразмерността й с последиците от нарушение на задължението. Когато компенсира загубите, купувачът също няма да върне напълно действително платените пари за апартамента, тъй като загубите му могат да се състоят само от увеличение на цените за подобни жилища в даден район за периода от момента на подписване на договора до момента на неговото прекратяване. II.

Подценяване на сумата в договора за покупко-продажба

Резултатът е, че данъчните власти на жена ми или плащат, или отиваме в съда. Явно няма с какво да се плати. Резултат - шест месеца изпитателен срок! Колко притеснена беше Евгений Палко брокер 25 юни

2010

Информация

Роман Фадеев написа: От личен опит. Съпругата продаде апартамента. На касовата бележка пишеше пълната себестойност, на ДКП беше милион.

След известно време данъчната служба дойде при новата собственичка, тя (новата собственичка) им даде разписка. Резултатът е, че данъчните власти на жена ми или плащат, или отиваме в съда.
Явно няма с какво да се плати. Резултат - шест месеца изпитателен срок! Колко притеснена беше.И сигурно имаше само една касова бележка и в нея пишеше, че е получила цялата сума конкретно за продадения апартамент? Тогава нищо изненадващо външна връзка Русова Екатерина 25 юни 2010 Евгений TRIO-REALTY написа: Роман Фадеев написа: От личен опит. Съпругата продаде апартамента. На касовата бележка пишеше пълната себестойност, на ДКП беше милион.

Грешка 404

Данък върху покупката на апартамент, данък върху имуществото, данъци върху физически лица и организации. Колко данъци, кога и как да платите и как да получите данъчно приспадане (възстановяване на данък) при покупка на недвижим имот.

Реших да купя апартамент, но собственикът ме изуми: в договора за покупко-продажба вместо 5 милиона рубли. ще напишем 2 милиона рубли, а в разписката за превод на пари ще напишем пълната сума (5 милиона рубли). Казват, че няма рискове и всички работят така. Моля, напишете потенциални рискове и евентуално случаи от реална практика.

Благодаря предварително за участието в дискусията. Николай Тюленев Недвижимост 25 юни. 2010 1. При двустранна реституция съдът може да не вземе предвид разписката и да ви нареди да върнете само сумата, посочена в споразумението.2.

Намалена цена в договора за покупко-продажба на недвижим имот

От гледна точка на Данъчния кодекс на Руската федерация този вариант на договорни отношения с цел избягване на данък върху дохода не е идеален. Препъникамъкът е ремонтът, извършен от продавача за купувача.

Ако работата по предпродажбеното довършване на апартамента се извършва от продавача срещу заплащане, тогава цената на такъв ремонт (така че безскрупулен продавач да няма основание да възстанови от купувача цената на извършената работа) трябва да бъде част от цената на апартамента по договора или част от сумата, получена от продавача за втория, „ремонт“ , получаване. Във всеки случай това ще бъде доходът на продавача, за който не се прилагат правилата за приспадане на данъка и върху който ще трябва да се плати данък върху дохода.

Подценяване на сумата в договора за продажба

Има и ситуации, при които предплатените транзакции са нарушени дори преди държавната им регистрация, което също може да доведе до невъзстановяване на купувача на цялата действително платена от него сума. За да намалят тези рискове до нула, брокерите и адвокатите предлагат голямо разнообразие от правни механизми.

I. Например предлага се в договора да се включи клауза за неустойки за продавача при прекратяване на договора по негова вина, като размерът на неустойката е равен на разликата между действително платената сума и сумата по договора. Тази схема обаче има своите недостатъци. Първо, тази опция е възможна само при прекратяване на договора, който съответно трябва да премине държавна регистрация и да бъде валиден, тъй като ако договорът е нищожен или поради несключването му, всички условия на сделката също са невалидни ( несъгласувано).
Информация затвори Информация Моля, имайте предвид, че това е бета руска версия. Някои страници може да не бъдат преведени. Ако изпитвате затруднения, моля свържете се с нашия администратор: [имейл защитен]. Ще се радваме да помогнем. Здравейте колеги. Възникна следният въпрос: ако страните посочат цена на договор за покупко-продажба на недвижим имот под реалната, как ефективно да защитят интересите на купувача и да предотвратят, в случай на проблеми със сделката, загубата на разликата между реално преведените средства и официалната цена на договора? ключови думи: недвижими имоти Факултет по право "СТАТУТ" Правни семинари за професионалисти Практически въпроси на подготовката и воденето на съдебни дела

• 21.05 – 15.06. На линия
• Тай Ю.В., Щекин Д.М., Карапетов А.Г. и т.н

Фалит на юридически лица и граждани. Вечерен курс

• 22 май-4 юли. Москва
• Витрянски В.В., Зайцев О.Р.

• При обаждане от службата за сигурност на банката ще посочите цената, посочена в договора, а не реалната
• Всички реклами с действителната цена ще бъдат премахнати от сайтовете за реклами, в противен случай банката може да се съмнява и да откаже издаване на заем.

Каква е опасността от надценяване за Продавача

• Ако сте допуснали грешка по отношение на задължението си за данък върху дохода, надценяването води до увеличаване на размера на удръжките
• Ако касовата бележка не бъде унищожена, тя може да попадне в данъчната служба, може би по грешка на Купувача или може би нарочно и последствията са непредсказуеми.
• Ако договорът бъде прекратен със съдебно решение, съдът ще Ви задължи да върнете на Купувача цялата сума, посочена в договора.

Във всеки случай промените в реалната цена изискват внимателна оценка на ситуацията!!! Винаги се радвам да изясня.
Член 556. Прехвърляне на недвижим имот 1. Прехвърлянето на недвижим имот от продавача и приемането му от купувача се извършват съгласно прехвърлителен акт или друг прехвърлителен документ, подписан от страните.Освен ако в закон или договор не е предвидено друго, продавачът задължението за прехвърляне на недвижим имот на купувача се счита за изпълнено след предаването на този имот на купувача и подписването от страните на съответния документ за прехвърляне Избягването на една от страните да подпише документ за прехвърляне на недвижим имот на условия, предвидени в договора, се считат за отказ, съответно от продавача на задължението да прехвърли имота, а от купувача на задължението да приеме имота.2.

През последните години една от най-разпространените сделки в страната стана сделката, свързана с покупко-продажба на недвижими имоти. Много граждани се стремят да продадат имота си по различни причини. Някои не могат да го поддържат поради високите разходи за комунални услуги, други искат да спечелят пари за това, за да осигурят прехраната си.

Какво е това?

В основата си „сделката за покупко-продажба“ е прехвърляне на собственост от едно лице на друго върху недвижим имот срещу определена сума пари. Смисълът му е да се извършват определени правно значими действия.

В хода на изпълнението му заинтересованите страни подписват договор за покупко-продажба.Той определя условията на сделката, процедурата за нейното завършване, правата и задълженията на участниците в сделката, тяхната отговорност. Ако купувачът даде цената, определена от продавача за имота, тогава договорът за продажба го задължава да прехвърли имота на купувача. Той от своя страна се задължава да го приеме, като заплати пари.

Стандарти на Гражданския кодекс

В много случаи възниква трудният въпрос за оспорване на договора на вече извършена сделка. Ако договор за покупко-продажба на недвижим имот бъде обявен за недействителен от съдебен орган, тогава той не носи никакви правни последици от момента на подписването му. Нормата е предвидена в инструкциите на член 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация, които регулират въпроси, свързани със сделките.

От правна гледна точка сделката може да бъде:

• невалиден;
• незначителен.

В първия случай сделката се обявява за недействителна от съдебния орган, ако заинтересованата страна представи убедителни правни основания.

Процедурата за оспорване на сделката включва обжалване на заинтересованите страни с искова молба до съдебния орган. В същото време те декларират, че техните интереси във връзка с недвижими имоти не са били взети предвид или нарушени при сключването на договора за продажба.

Например, този вид иск може да бъде предявен от наследник на имущество на починало лице, ако не е взето предвид правото му да се разпорежда с него. Той има право да подаде иск до съдебния орган за признаване на сделката за недействителна.

Не може да се изключи възможността за разрешаване на спорна ситуация в резултат на досъдебно регулиране. При оспорена сделка заинтересованата страна си запазва правото да избере как да разреши конфликта.

Вторият случай касае сделки, извършени в явно нарушение на законовите разпоредби.Не е имало основание за извършването му, поради което договорът не следва да бъде сключен. Обстоятелството предполага безспорност и сигурност на недействителността на сделката. Например в резултат на сделката е продаден недвижим имот, собственост на непълнолетно лице.

Действието се счита за неправомерно, следователно, когато се разкрие този вид факт, сделката става нищожна. Но придаването на правна сила на недействителността на договора се извършва в хода на съдебния процес по искане на законен представител, който не е навършил пълнолетие.

Измамните схеми често се осъществяват по време на въображаема сделка. Това означава създаване на вид на сделка, която не поражда правни последици. Например недвижимите имоти се пререгистрират на подставено лице поради различни фактори. Що се отнася до фиктивната сделка, тя се прави, за да се прикрие друга сделка. Например продажбата на недвижими имоти се извършва под прикритието на процедура за дарение.

Основания за оспорване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот

Въпросите относно недействителността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между физически лица, се уреждат от разпоредбите на глава 9 от Гражданския кодекс. Сделката може да бъде оспорена само чрез подаване на иск до съдебния орган. Основанията за оспорване на сключения договор за сделки за покупко-продажба са предвидени от законодателя в горепосочения закон.

Те включват изпълнението на транзакция:

• без изискваното от закона съгласие, което трябва да бъде дадено от трета страна или държавен изпълнителен орган в съответствие с член 173.1 от Гражданския кодекс. Например, апартаментът е продаден без получаване на разрешение от получателя на наема;
• лице, което не е навършило пълнолетие, както е отбелязано в разпоредбите на член 175 от Гражданския кодекс. Например, имотът е продаден без разрешение на родител от лице на 16 години;
• законни представители на непълнолетно лице без разрешение на органа по настойничество и попечителство, както е посочено в член 176 от Гражданския кодекс;
• лице, което е признато за ограничено дееспособно в съответствие със стандартите на член 176. Разрешението на органа по настойничество и попечителство е задължително;
• лице, което не е разбирало действията си, не е осъзнавало техните последици, не е могло да ги контролира, нормата е предвидена в указанията на член 177 от Гражданския кодекс. Например продажба на недвижими имоти под въздействието на алкохол или наркотици, в състояние на страст;
• под влияние на чужда воля в съответствие със стандартите на член 178 от Гражданския кодекс. По правило условията на сделката неправилно или изкривено изразяват волята на един от нейните участници. Например, той не би осъществил сделката, ако имаше истинска информация за закупувания имот;
• под въздействието на принуда, изнудване, сплашване или собственикът е бил принуден да продаде имота в резултат на трудни житейски обстоятелства. Този вид сделка попада в категорията „заробване“, както е посочено в член 179 от Гражданския кодекс. Например съзнателното използване на изгодната позиция от купувача;
• един от съпрузите без получаване на съгласие за продажба на недвижим имот от втория съпруг, ако това е имущество, придобито съвместно в официален брак;
• един от наследниците, когато имотът е продаден без съгласието на други наследници, които имат равни права върху наследеното имущество.

Както показва съдебната практика, от 5 до 15%в хода на процеса се оспорват сключени сделки, свързани с покупко-продажба на недвижими имоти. В същото време повечето от извършените сделки се признават от съдебния орган за недействителни или нищожни.

Срокове

Законодателят е установил различни давностни срокове за искове по унищожаеми и нищожни сделки. Давността за унищожаемата сделка е една година, а за нищожната - една година 3 години.

Ако възникне необходимост, се предвижда последващо увеличение на периода до 10 години, както е отбелязано в член 181 от Гражданския кодекс.

В първия случай периодът се брои от момента, в който е получена информация, която преди това не е била известна на заинтересованата страна. В някои случаи отброяването му започва от деня, от който са спрени различни действия с насилие или заплаха.

Въображаема или фиктивна сделка може да бъде оспорена в продължение 3 години. В този случай отброяването на периода започва от момента на откриване на нарушения, извършени при изготвяне на условията на договора за покупко-продажба или откриване на нови, неизвестни обстоятелства към момента на подписването му.

Какво можете да направите, преди да регистрирате договор?

По правило всяка сделка за покупко-продажба на недвижим имот е съпроводена с получаване на депозит и подписване на предварителен договор. Съставя се по аналогия с основния договор. Купувачът има право да се обърне към съдебен орган с искова молба, ако продавачът не е изпълнил условията си. То трябва да съдържа искане договорът да бъде обявен за нищожен.

Що се отнася до депозита, продавачът е длъжен да даде разписка за получаване на определена сума пари от купувача.Най-добрият вариант е нотариално да го заверите. Той потвърждава, че продавачът е получил пари, следователно е един от необходимите документи.

Ако купувачът наруши условията на договора, депозитът остава при продавача. Необходимо е да се вземат мерки договорът за покупко-продажба да бъде развален преди подаването му за вписване. Съгласно стандартите на член 433 от Гражданския кодекс, той се счита за сключен от момента, в който FKP Rosreestr направи запис за държавна регистрация. Необходимо е да се уважи фактът, че до завършването му продавачът остава собственик на имота.

В съответствие с инструкциите на член 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на собственост върху недвижими имоти, които подлежат на задължителна регистрация, възниква точно от момента на неговото изпълнение. Ако недвижим имот е отчужден, тогава, в съответствие със стандартите на член 223, правото на собственост на приобретателя възниква след регистрацията на договора за покупко-продажба в FKP Rosreestr.

Той може да спре регистрацията или да я прекрати, както е отбелязано в член 19 от Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. То се спира при формиране на определени основания по инициатива на носителя на авторското право или на държавния регистратор в съответствие с указанията на член 20 от горния закон.

Основанията за спиране или прекратяване на регистрацията на права на собственост от FKP Rosreestr включват:

• отделни подробности и нюанси, породили съмнения у регистриращия орган относно автентичността на представените документи и информацията, съдържаща се в тях. При тези обстоятелства регистрацията се спира за един месец;
• подаване на заявление от притежателя на авторските права, изразяващо искането си за спиране на държавната регистрация, посочвайки основателна причина. По правило регистрацията може да бъде спряна за 3 месеца;
• заявление от продавача за прекратяване на държавната регистрация на правата на собственост, което предоставя основателна причина за този вид действие. При сегашната ситуация регистрацията се отлага с един месец;
• решение на съдебен орган, което по време на разглеждането на делото установява периода за спиране на регистрацията на правата на собственост.

Във всяка ситуация на участниците в сделката за покупко-продажба се връщат документите, които са подадени за регистрация на собственост. В този случай не се изисква прекратяване на договора за покупко-продажба, тъй като той губи правна сила поради прекратяване на регистрацията на правата на собственост. И в заключение трябва да се отбележи, че през последните години на пазара на недвижими имоти са извършени много незаконни действия. Гражданите трябва да спазват реда за извършване на сделка за покупко-продажба. Те трябва внимателно да проучат условията на подписвания договор, за да избегнат непредвидени ситуации.