Договор купли продажи предприятия: образец заполненный. Договор купли-продажи фирмы
Внимание! Представленный текст является образцом договора купли-продажи фирмы . Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc: Договор купли-продажи предприятия .
Существует несколько причин купли-продажи фирмы. Одни из самых распространенных - это нежелание хозяина больше заниматься бизнесом. А на некоторых бизнес свалился "как снег на голову" в виде, например, наследства.
В любом случае, куплю-продажу фирмы нужно оформить правильно с помощью юридически грамотного договора купли-продажи фирмы.
Предмет договора.
По договору продавец передает в право собственности покупателю фирму, которую в дальнейшем используют для предпринимательской деятельности. Вместе с этой фирмой может передаваться все её имущество, включая интеллектуальное, например, товарный знак или знак обслуживания.
Особенности договора
По соглашению сторон права на наименование фирмы, товарный знак, знак обслуживания могут быть переданы покупателю, а могут остаться в собственности у продавца. Особенного рассмотрения заслуживают права на занятие соответствующей деятельностью. Их можно оставить у продавца и упомянуть обэтом в тексте договора купли-продажи фирмы.
Обратите внимание, есть ряд документов, которые должны быть подготовлены при продаже предприятия:
Акт инвентаризации, составленный в соответствии с установленными правилами;
Бухгалтерский баланс фирмы;
Перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав фирмы, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Эти документы необходимы покупателю, чтобы оценить стоимость приобретаемого бизнеса, его перспективы и возможные проблемы. Эти документы можно сделать приложениями к договору.
Порядок передачи фирмы
Обязательно присутствие обеих сторон. Самого покупателя и продавца либо их уполномоченных представителей. Весь процесс происходит фиксируется двусторонним акту приема-передачи. Этот акт является обязательным приложением договора купли-продажи фирмы. Если его нет, или одна из сторон не подписала, то сделка рассматривается как недействительная.
Юридически, фирма считается переданной, а покупатель вступившим в свои права владения, как только акт будет подписан обеими сторонами. Именно сэтого момента, а не с даты заключения договора, ответственность по рискам гибели или повреждения имущества фирмы переходит к покупателю.
Ответственность сторон
Ответственность по неисполнению своих обязательств стороны несут согласно Российскому законодательству. Освободить стороны от ответственности может только форс-мажорс или непреодолимые силы, например, пожар, наводнение, землетрясение, война, действий органов государственной власти или других независящих от сторон обстоятельств.
Примерная структура договора купли продажи фирмы
1. Предмет договора купли-продажи фирмы
2. Срок действия договора купли-продажи фирмы
3. Права и обязанности сторон
4. Порядок передачи Предприятия
5. Порядок расчетов
6. Ответственность сторон
7. Основания и порядок расторжения договора
8. Разрешение споров из договора
9. Форс-мажор
10. Прочие условия
11. Список приложений
12. Адреса и реквизиты сторон
13. Подписи сторон
Подробнее о Договорах купли-продажи смотрите на страницах:
, паспорт , выдан г. , код подразделения , именуемый(ая) в дальнейшем , в лице представителя , ИНН , паспорт , выдан г., , код подразделения , зарегистрированный(ая) по адресу, , д ействующего(ей) на основании доверенности удостоверенной , нотариусом , г., и зарегистрированной в реестре за № ,
Паспорт , выдан г. , код подразделения , именуемый(ая) в дальнейшем , действующий(ая) как физическое лицо,
вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона, заключили настоящий (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:
Предмет договора
1.1.
В соответствии с Договором передать в собственность , а принять и оплатить предприятие в целом как имущественный комплекс, кадастровый номер: , состоящее из: , расположенное по адресу: (далее по тексту - ), обладающее следующими индивидуальными характеристиками: .
1.2.
Передаваемый принадлежит на праве собственности, на основании , о чем в Едином государственном реестре недвижимости г. сделана запись регистрации № .
1.3.
Составпродаваемого определен Сторонами Договора в Приложении № к нему, которое является неотъемлемой частью Договора.
1.4.
Права , полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче , если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача в составе обязательств, исполнение которых невозможно при отсутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств и несут перед кредиторами солидарную ответственность.
1.5.
Что на момент заключения Договора принадлежит на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.
Цена договора и порядок расчетов
2.2.
Цена (стоимость), установленная Договором, согласована и утверждена Сторонами, является окончательной и изменению не подлежит.
2.3.
Оплата по Договору осуществляется путем стопроцентной предоплаты до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности по Договору.
2.4.
Оплата по Договору осуществляется собственными средствами путем передачи наличных денежных средств .
Существенные условия договора
3.1.
Подлежит передаче непосредственно по месту нахождения . Передача оформляется двусторонним актом приема-передачи , подписываемым Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью Договора.
3.2.
Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на со дня подписания акта приема-передачи, предусмотренного п. 3.1 Договора.
3.3.
Право собственности на переходит к после государственной регистрации перехода права собственности на в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Купля-продажа предприятий.
Смагина Елена Сергеевна
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ ПО ГК РФ
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Предмет договора купли-продажи предприятия является его существенным условием, более того, именно благодаря специфике предмета этот договор получил отдельное правовое регулирование.
Как подчеркивалось выше, предприятие имеет сложную, комплексную структуру. Законодатель в ст. 132 ГК дал примерный перечень элементов, входящих в состав предприятия. Из приведенного в статье перечня видно, что предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включает имущество (движимое и недвижимое), имущественные права, права требования и долги, разного рода исключительные права.
Говоря о предмете договора купли-продажи предприятия, необходимо иметь в виду, что переход права собственности на предприятие предполагает переход к новому правообладателю всего имущественного комплекса в целом; изъятия из имущественного комплекса, составляющего предприятие, допустимы только по специальному соглашению сторон или по предписанию закона.
В силу закона не могут входить в предмет договора и передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии), ибо эти правомочия являются элементом правосубъектности их обладателя, а не субъективными гражданскими правами. Если же продавец все же передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п.3 ст.559 ГК).
Ст.559 ГК определяет в качестве предмета продажи «предприятие в целом как имущественный комплекс», п.2 ст. 132 допускает, что часть предприятия наряду с предприятием в целом может быть объектом различных сделок, в том числе залога, аренды, доверительного управления, однако, еще раз следует отметить, что нормы параграфа 8 главы 30 ГК применяются только к купле-продаже предприятия в целом как имущественного комплекса.
Вывод о нераспространении норм о купле-продаже предприятия на часть предприятия легко обосновывается с точки зрения юридической неделимости предприятия, которая вытекает из того, что при продаже по частям невозможно дробление неимущественных составляющих предприятия (права требования, долги, средства индивидуализации продавца, его товаров работ, услуг. Однако, данный вопрос имеет гораздо более сложную природу. Возьмем конкретный пример: Завод «Парус», производящий различные продукты питания, имеет намерение продать свой молочно - перерабатывающий комплекс. Комплекс расположен вне места нахождения завода, имеет замкнутый производственный цикл, полностью укомплектован штатом работников и необходимыми производственными мощностями, в наличии также устоявшиеся связи и взаимные обязательства с поставщиками и покупателями, присутствуют средства индивидуализации продукции. Однако, в то же самое время, данный молочно - перерабатывающий комплекс носит фирменное наименование Завода «Парус», его материальные и нематериальные активы учитываются на балансе последнего, достаточно остро стоит проблема: была бы столь обширная клиентура и доверяли бы кредиторы свои средства комплексу, будь он в составе иного юридического лица, а не Завода «Парус».
Возникает закономерный вопрос: что же отчуждается Заводом «Парус» - предприятие или часть предприятия, рассматриваемая в свете ст. 559 ГК как набор движимого и недвижимого имущества. Следуя формальной логике ГК, в отношении молочно - перерабатывающего комплекса должен быть заключен договор купли-продажи имущества (не предприятия как имущественного комплекса в целом), а в отношении нематериальных активов – договоры цессии, перевода долга, если это не запрещено законом, концессионные и лицензионные договоры. Целесообразность же этого с практической точки зрения весьма и весьма сомнительна, прежде всего, из-за неоправданного осложнения гражданского оборота, требующего значительных финансовых затрат, более того, покупатель теряет возможность получить представление о приобретении в целом, оценить выгодность сделки, значительно увеличиваются в результате такого «дробления» составляющих его шансы приобрести нечто совершенно разрозненное, непригодное для использования в предполагаемых целях.
Выход из подобной сложной ситуации видится в поиске компромиссных вариантов с использованием мирового опыта. Так, В США в соответствии с Единым Торговым Кодексом допускается продажа предприятия по частям, причем как предприятие может быть продано более половины имущества на определенную дату. При этом покупатель получает от продавца уведомление (обязательство), о том, что продавец не будет осуществлять определенный вид предпринимательской деятельности, использовать те или иные права в отношении оставшейся части предприятия и в ущерб покупателю. Таким образом, оставшаяся у продавца часть активов предприятия может быть в последствии им реализована уже как совокупность материальных объектов или по отдельности. В Германии вопрос о продаже части предприятия рассматривается в плане оценки и гарантий качества отчуждаемой части. при продаже предприятия в целом качество его элементов гарантируется априорно, при реализации части – требуются дополнительные, особые гарантии в отношении каждой существенной части предприятия.
Важнейшей особенностью предмета договора купли-продажи предприятия является наличие в составе предприятия имущественных прав и обязанностей продавца перед третьими лицами. Таким образом, при продаже предприятия происходит не только смена собственника имущества, но и уступка права требования и перевод долга. Но если передача права требования от одного лица к другому в результате продажи предприятия не требует дополнительных действий со стороны продавца, согласно общим нормам ГК об уступке права требования, то перевод долга возможен только с согласия кредиторов, что накладывает на стороны обязанность по уведомлению кредиторов, более полно данная обязанность будет раскрыта ниже. На этом примере можно убедиться насколько специфика предмета договора накладывает отпечаток на его содержание.
Еще одной характерной для предмета договора купли-продажи предприятия чертой является включение в состав имущественного комплекса земельного участка, на котором расположено предприятие и необходимого для его деятельности. Вопросы оборота земельных участков в составе имущественных комплексов предприятий не нашли отдельного правового регулирования в ГК, следовательно, субсидиарному применению подлежат соответствующие положения параграфа 7 гл. 30 ГК, в частности ст. 552. Таким образом, если продавец является собственником земельного участка, то покупателю вместе с предприятием передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на земельный участок, входящий в состав предприятия. Если продавец не является собственником земли, то покупатель приобретает право пользования участком, на тех же условиях что и продавец. Согласие собственника земельного участка для отчуждения стоящего на нем предприятия при этом не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.552 ГК).
Из-за указанной специфики предмета договора законодатель установил повышенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 561 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. При отсутствии этих данных в договоре условие об имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным, а соответствующий договор не заключенным.
СТОРОНЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Сторонами договора купли-продажи предприятия выступают как юридические, так и физические лица, обычно предприниматели, что объясняется основной предназначенностью имущественного комплекса предприятия – использование для ведения предпринимательской деятельности. Сторонами договора соответственно являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник предприятия. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным уполномоченным государственным органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом.
При продаже государственных и муниципальных унитарных предприятий в качестве продавца выступает специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом важно иметь ввиду, что продажа имущественного комплекса государственного или муниципального унитарного предприятия, влечет потерю последним базы правосубъектности и его ликвидацию либо преобразование.
На договор купли-продажи предприятия распространяются установленные законом правила совершения сделок с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того стороны договора купли-продажи должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок.
ЦЕНА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Договор купли-продажи предприятия, как и других объектов недвижимости, должен предусматривать цену предприятия. Цена является существенным условием договора, что опять же непосредственно связано со сложностью и специфичностью предмета договора, его повышенной стоимостью и неоднородностью состава. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене (стоимости) предприятия договор считается незаключенным (ст.555 ГК). При этом правила п.3 ст.424 ГК об обычно взимаемой цене при сравнимых обстоятельствах не действует. Обычно цена предприятия включает и цену земельного участка, передаваемого вместе с этим предприятием и необходимого для его использования или права на него, если иное не установлено законом или договором.
Согласно п.1 ст.561ГК состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации, проводимой в соответствии с правилами такой инвентаризации.
ГК установил, что до подписания договора купли-продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами ряд документов, которые преследуют двоякую цель: 1) определить фактическое наличие материально-технических ресурсов на балансе предприятия и нематериальных активов, естественно на определенную дату, так как отчуждается предприятие «на ходу», что отнюдь не предполагает постоянной статичности его элементов; 2) установить степень сохранности материальных и нематериальных активов, в том числе путем определения их нормативного износа. К таким документам относятся: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. При этом акт инвентаризации должен отражать фактическое положение вещей и должен быть подтвержден заключением аудитора, которое в свою очередь должно соответствовать данным бухгалтерского баланса с отметкой налогового органа на отчетную дату. При отсутствии подобной согласованности невозможна не только оценка финансовой деятельности предприятия, его доходности, рентабельности, но и заключение договора купли-продажи вообще, так как составление данных документов – есть императивное требование закона.
Однако в соответствии с принципом свободы договора, стороны могут определять его условия, руководствуясь собственным волеизъявлением (кроме случаев, когда такие условия четко определены законом). И потому ничто не мешает заключить договор купли-продажи предприятия в отступление от той цены, которая будет вытекать из вышеназванных документов. Например, можно приобрести предприятие себе в убыток, рассчитывая на кредитоспособность должников предприятия.
Однако, как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведения вышеназванных мероприятий и в соответствии с их итогами.
СРОК ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Срок договора купли-продажи предприятия не является его существенным условием, законодательством специально срок не нормируется и устанавливается соглашением сторон.
Однако, как будет показано ниже, продажа предприятия осуществляется в три этапа:
Из-за сложности передачи достаточно обширного имущественного комплекса заключение договора и полная передача предприятия зачастую разорваны во времени. И потому во избежание проволочек в оформлении соответствующей документации в договоре целесообразно предусмотреть срок, к которому предприятие будет передано покупателю, исходя из реальных возможностей продавца за установленное время подготовить предприятие к передаче и передать его. Возможно, предусмотреть и срок, к которому право собственности покупателя на приобретенное предприятие будет зарегистрировано, опять же во избежание затягивания соответствующей процедуры и длительного уклонения сторон от ее осуществления.
ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Договор купли-продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему следующих документов: акт инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия. С указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 560 ГК). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Помимо указанных требований к форме, характерной особенностью договора купли-продажи предприятия является обязательная государственная регистрация самого договора, который приобретает силу и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.560).
Сама продажа предприятия, как уже подчеркивалось выше, осуществляется в три этапа:
1) Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.
2) Передача предприятия по передаточному акту.
3) Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.
Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию: государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Повышенное внимание к самому договору купли-продажи по видимому объясняется особой ценностью предприятия как имущественного комплекса, сложностью его состава и важностью производственно-хозяйственного назначения, а также тем, что существенным образом затрагиваются права и интересы третьих лиц при заключении такого рода сделок. Единообразная, более жесткая форма государственной регистрации договора пришла на смену упрощенному варианту его нотариального удостоверения. Можно спорить о преимуществах упрощенного нотариального порядка (экономия времени и средств на создание специальных учреждений регистрации и др.), однако и государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют единую цель - обеспечить контроль государства за совершением сделок с особо ценными объектами. И избранный законодателем путь такого контроля не лишен позитивных черт в смысле сосредоточения информации оправе собственности на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия, с момента осуществления которой договор считается заключенным, является первоначальным этапом контроля со стороны государства за оборотом промышленной недвижимости и создает предпосылки правомерного поведения субъектов гражданского оборота в ходе отчуждения предприятия. Вступление договора в силу предполагает осуществление сторонами действий направленных на его исполнение, в том числе исполнение обязанности по передаче предприятия. В завершающей стадии исполнения договора, по общему правилу п.2 ст. 564 ГК, непосредственно после передачи предприятия, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, и именно с этого момента покупатель получает «титул» собственника. В целом с помощью государственной регистрации перехода права собственности на предприятие обеспечивается стабильность, законность и гласность прав на недвижимость. Законодатель предусмотрел единый порядок государственной регистрации договора купли-продажи предприятия и права собственности на приобретенное предприятие. Ст. 22 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. гласит: «государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом производится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта».
Таким образом, закон требует соблюдения надлежащей формы договора купли-продажи предприятия и порядка его государственной регистрации, что предполагает соблюдение ряда императивно установленных требований, среди которых составление единого письменного документа, с приложением к нему документов, указанных в п.2 ст. 561 ГК и государственная регистрация самого договора в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, что обусловлено спецификой предмета договора и повышенным вниманием государства к такого рода сделкам.
Обязанности продавца
В самом общем виде обязанности продавца в любом договоре купли-продажи заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передачи ему товара в определенном договором количестве, качестве, комплекте, свободным от прав третьих лиц.
Основной обязанностью продавца в договоре купли-продажи предприятия является передача предприятия, путем составления и подписания передаточного акта. Передаточный акт является документом, отражающим строго формализованный порядок отчуждения предприятия.
Такой порядок продиктован, прежде всего, сложностью имущественного комплекса, подлежащего передаче, а составление передаточного акта имеет две задачи: 1) установить во времени факт передачи предприятия; 2) установить состав предприятия. Первая задача достигается с момента подписания передаточного акта обеими сторонами, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Последнее в свою очередь связано с тем, что вместе с риском покупатель получает право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности (ст. 563 ГК).
По мнению авторов комментариев, использование предприятия в промежутке между заключением договора и передачей предприятия по акту и до перевода права собственности на покупателя логично сопутствует фактам перехода рисков гибели и повреждения имущества на него. Кроме того, использование предприятия может быть просто необходимо для поддержания предмета договора в исправном состоянии, либо для избежания крупных убытков, которые наступят при остановке производства.
Вторая упомянутая задача (установление состава предприятия) достигается благодаря содержанию передаточного акта. Передаточный акт, согласно ст.563, должен содержать данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках передаваемого имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.
Обязанность по передаче предприятия покупателю осуществляется в два этапа:
1) Подготовка предприятия к передаче означает не только составление акта, но и согласование его с покупателем, что на мой взгляд, следует из формулировки п.1 ст.563, где в содержание передаточного акта включены данные о выявленных недостатках имущества и перечне имущества не подлежащего передаче ввиду его утраты, наличие которых было бы целесообразно довести до сведения покупателя до подписания акта.
2) Передача предприятия и подписание передаточного акта. Именно такая последовательность (передача, а потом подписание) отвечает логике осуществления этой обязанности продавцом. Предприятие – сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, передача которых единовременно практически нереальна, однако к моменту подписания акта предприятие, если уже не будет передано, то покупателю должна быть обеспечена фактическая возможность беспрепятственно принять предприятие. Было бы странно предположить ситуацию, при которой покупатель подписал бы передаточный акт, со всеми вытекающими отсюда последствиями, не получив предприятия «в натуре» или реального права беспрепятственно принять его.
Однако выполнение обязанности по передаче предприятия еще не означает, что продавец выполнил свое обязательство по договору. Помня вышеозначенную очередность действий по продаже предприятия (1.подписание и регистрация договора, 2.передача предприятия, 3.регистрация права собственности на приобретенное предприятие), можно заключить, что покупатель будет считаться исполнившим свое обязательство по договору с момента перехода к покупателю права собственности на предприятие и государственной регистрации такого перехода.
3) Согласно ст. 564 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не установлено договором.
Особенностью договора купли-продажи предприятия является четкое разграничение момента перехода на покупателя права собственности, который связывается с государственной регистрацией этого права и момента перехода рисков случайной гибели и повреждения имущества, который приурочивается к передаче предприятия (подписание передаточного акта). По мнению Авилова, это связано с тем, что покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено (что частично подтверждается формулировкой п.3 ст564 ГК). Это право покупателя схоже с правом собственности, но является вторичным вещным правом. Данная юридическая конструкция имеет много общего с понятием эмфитевзиса в римском праве. Права эмфитевты (лицо-правообладатель) были весьма широкими. Не являясь собственником и имея ius in re aliena (право на чужую вещь), он в то же время имел право осуществления всех правомочий собственника. Он осуществлял обладание и пользование вещью. В собственность эмфитевты переходили все плоды и доходы от имущества. Его права могли быть проданы, завещаны, подарены, но с обязательным уведомлением собственника и предоставлением ему права преимущественного приобретения (ius protimeeseos). Для защиты своего права эмфитевта использовал все владельческие иски, то есть его права пользовались вещно-правовой защитой. Общее правило эмфитевзиса: владелец может осуществлять с вещью любые операции, не ухудшая ее.
Говоря о схожести вторичного права владения и пользования предприятием со стороны покупателя до момента государственной регистрации права собственности на него с эмфитевзисом, необоснованно было бы предположить, что все перечисленные правомочия эмфитевты будут реализованы покупателем. Прежде всего потому, что эфитевзис – институт рассчитанный на длительный период обладания данным правом, в то время как положение владельца предприятия (покупателя) с момента его передачи и до регистрации права собственности - достаточно краткосрочно, к тому же сам покупатель заинтересован в скорейшем вступлении в права «полноценного собственника». Таким образом, такому «промежуточному собственнику» в действительности необходимы лишь права использования и распоряжения имуществом предприятия в целях, в которых оно приобреталось и для предотвращения порчи и гибели имущества, что, в свою очередь, продиктовано производственной необходимостью. Иные же правомочия перейдут к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на предприятие.
Обязанность передать предприятие свободным от прав третьих лиц.
Эта общая для договора купли-продажи обязанность продавца преломляется в договоре купли-продажи предприятия с учетом специфики его предмета, в состав которого входят пассивные обязательства продавца перед третьими лицами, то есть долги. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего соответствующие долги надлежащим образом.
И перевод долга, и извещение покупателя о долгах осуществляется в ходе подписания передаточного акта, необходимым содержанием которого является перечень всех долгов. Очевидно, что долги не указанные ни в передаточном акте, ни в договоре, ни в приложениях к нему не могут считаться переданными покупателю. В этом смысле я полностью согласна с Авиловым, который сомневается в практической значимости п.3 ст.665 ГК, которая предусматривает последствия передачи долгов, не указанных в передаточном акте. Никакие долги и обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия, то есть если они не будут указаны в договоре, в приложениях к нему или в передаточном акте, подписанном новым должником. Поэтому гипотеза п. 3 ст.655 ГК о том, что покупатель мог и не знать о перешедших на него обязательствах вряд ли имеет смысл и вступает в противоречие со ст. 563 ГК.
Сама процедура перевода долга имеет особенности и требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов, о чем речь более подробно пойдет в ниже.
Обязанность продавца передать имущество в надлежащем количестве (комплекте) и надлежащего качества.
Данная обязанность также является общей для всех договоров купли-продажи, но из-за неоднородности и сложности предмета договора купли-продажи предприятия имеет свои особенности и отдельное правовое регулирование. Как упоминалось выше количество и качество имущества, подлежащего передаче, определяется на основе полной инвентаризации и закрепляется документами, прилагаемыми к договору купли-продажи предприятия. Эти же показатели в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются в передаточном акте.
ГК предусматривает и особенности ответственности стороны за нарушение этой обязанности. Согласно ст.565 ГК последствия нарушения условия о количестве и качестве определяются аналогично общим положениям о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено пп.2-4 ст. 565 ГК.
Приоритет, отданный здесь специальным нормам, еще раз подчеркивает специфику предмета договора, которая диктует и некоторые особенности ответственности за его несоблюдение.
П.2 ст. 565 ГК гласит: «В случаях, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в соответствующих случаях иных требований не предусмотрено договором». Очевидно, что в данном случае произошло сужение правомочий покупателя в случае получения товара ненадлежащего качества по сравнению с общими нормами о договоре купли-продажи. Но это обстоятельство объясняется тем, что покупатель, согласовавший и подписавший передаточный акт, был оповещен об этих недостатках, и его правомочия в связи с этим ограничиваются требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Если же указанные недостатки были выявлены покупателем после передачи предприятия и ранее не были ему известны, то он пользуется всеми средствами защиты по общим правилам о купле-продаже, что отчасти подтверждается п.4 ст. 565 ГК, где говориться, что продавец, получивший уведомление покупателя о недостатках переданного имущества по количеству или качеству, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить недостающее имущество.
В п.4 ст. 565 ГК говориться об устранимых недостатках переданного имущества. В той же ситуации, когда покупателю передано в составе предприятия имущество, не пригодное для целей, названных в договоре, за которые отвечает продавец и эти недостатки не устранены в порядке и сроки, установленные законом или их устранение невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору (п.5 ст. 565).
Говоря о последствиях несоблюдения условий договора купли-продажи предприятия, необходимо упомянуть, что правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договора купли-продажи предприятия, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или обеих сторон, применяются к договору купли-продажи предприятия, если они существенно не нарушают права и интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК). Появление такого рода ограничений в применении последствий недействительности сделок к договору купли-продажи предприятия, по видимому, связано с тем, что предприятие является промышленным объектом с множеством экономических связей, причем весьма масштабных. И вследствие правовых споров между сторонами договора может быть причинен ощутимый ущерб иным субъектам права и возникнуть дисбаланс в соответствующей сфере хозяйствования. В связи с введением оценочного понятия «существенное нарушение прав» предполагается, что определит существенно или нет конкретное нарушение суд своим мотивированным решением.
Обязанности покупателя
Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия специально ГК не регламентируются, что предполагает отсылку к общим нормам ГК о купле - продаже. В самом общем виде существует две основные обязанности покупателя: принять и оплатить товар.
Обязанность покупателя принять предприятие выражается в действиях покупателя по непосредственному принятию и в действиях, способствующих принятию. Покупатель до подписания передаточного акта обязан подготовить все условия для принятия имущества, обязательств и прав, и иных элементов состава предприятия, а затем подписать передаточный акт. Согласно ст. 484 ГК, если покупатель в нарушение закона или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе требовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
В связи с тем, что продавец считается исполнившим свое обязательство по договору только с момента государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие, покупатель не в праве необоснованно уклоняться от такой регистрации. В противном случае вопрос через суд, аналогично нормам о купле-продаже недвижимости (п.3 ст.551 ГК). Суд по требованию стороны выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности, а сторона, необоснованно уклонявшаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной регистрации.
Покупатель обязан оплатить предприятие в порядке и сроки, установленные договором, в соответствии с общими нормами о купле-продаже. Жариков обратил внимание на то, что в связи с длительностью перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю, зачастую между ними возникают споры о цене предприятия, так как изменилась его первоначальная балансовая стоимость. Продавцы требуют увеличения цены и изменения договора, но такие иски, как правило, отклоняются судом, так как в п.2 ст.424 ГК установлено, что изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. Так, Акционерное общество обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью, в котором указало, что АО заключило с ООО договор купли-продажи имущественного комплекса, в котором была согласована его стоимость. Перечисление денег производилось частями, а имущество было передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. При этом АО в связи с переоценкой основных фондов в соответствии с Постановлением Правительства РФ считает, что в договор следует внести изменения в виде увеличения цены, так как последний платеж был внесен в период, когда должна была производиться указанная переоценка, с возмещением АО разницы в ценах. Суд исковые требования АО удовлетворил.
ВАС РФ данное решение отменил, указав, что при вынесении решения нижестоящий суд не учел следующих обстоятельств. В данном договоре указана цена комплекса, которая перечислялась продавцу частями, а имущество передано по акту приема-передачи после его полной оплаты. При этом согласно п.1 ст. 424 ГК исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 408 ГК обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. В данном случае, поскольку обязательства сторон по договору исполнены, отсутствуют правовые основания по увеличению цены по соответствующим пунктам договора, прекратившего свое действие. Соответственно отсутствует и основание для взыскания разницы в ценах. Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец (АО) не вправе требовать внесения изменения в договор в части увеличения цены проданного предприятия.
Соблюдение прав кредиторов и должников при продаже предприятия
Положения параграфа 8 гл.30 части 2 ГК в отношении прав кредиторов при продаже предприятия, а также общие положения параграфа 1 гл. 24 части 1 ГК в отношении прав должников при замене кредитора в обязательстве, к сожалению не нашедшие конкретизации применительно к продаже предприятия, - в достаточной степени проблемная сфера правового регулирования в рамках договора купли-продажи предприятия. Выделение ее в отдельный подраздел данной работы связано с особенностями отношений, возникающих в ходе соблюдения соответствующих прав кредиторов и должников, которые не могут быть сведены исключительно к тем или иным обязанностям сторон по договору купли-продажи предприятия.
Ст.562 ГК возлагает на одну из сторон договора (продавца или покупателя) обязанность уведомить в письменной форме кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до его передачи покупателю. Поскольку моментом передачи следует считать подписание передаточного акта, то кредиторы извещаются на стадии подготовки и согласования передаточного акта, то есть до его подписания. ГК предполагает, что письменно известит кредиторов любая из сторон, но целесообразно возложить эту обязанность на продавца, так как он располагает большей информацией для оперативного осуществления этой обязанности.
Извещенный в установленном порядке кредитор может дать согласие на перевод долга и строить свои отношения с новым должником, письменно сообщив о своем согласии продавцу или покупателю. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо потребовать признания договора недействительным полностью или в соответствующей части (п.2 ст. 562), выразив тем самым свое отношение к переводу долга. Данная ситуация предельно ясна, так как надлежащим образом извещенный кредитор как лицо управомоченное в обязательстве может воспользоваться любой из предоставленных ему ст. 562 ГК возможностей, возражая против перевода долга на покупателя.
Но возможна и иная ситуация, при которой кредитор не будет в письменной форме извещен о продаже предприятия до его передачи покупателю. В этом случае кредитор может предъявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков или признании договора недействительным полностью или в соответствующей части в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п.3 ст.562).
И в первом и во втором случае кредитор, узнав о предполагаемом или состоявшемся переводе долга, выражает свое согласие или несогласие на перевод долга. Но вполне вероятна ситуация, при которой кредитор, получивший надлежащее уведомление, в течение трех месяцев хранит молчание. В этом случае встает вопрос о том, как толковать молчание кредитора, как согласие на перевод долга или как отказ на такой перевод? Здесь существует две противоположные точки зрения. Одни авторы считают, что кредитор должен выразить свое согласие или несогласие только в письменной форме (ст.389, 391 ГК) и его молчание означает несогласие с переводом долга. И кредитор сохраняет за собой право в любой момент дать согласие на перевод долга или воспользоваться любой из предоставленных ему п.2 ст.562 возможностей. Другие же полагают, что срок в три месяца является пресекательным и его истечением погашается право кредитора заявлять какие-либо требования продавцу. Предполагается, что о своем согласии кредитор уведомит письменно, а о несогласии «уведомят» его действия, направленные на прекращение обязательства. Таким образом, если кредитор молчит три месяца и не предпринимает никаких действий, свидетельствующих о его несогласии с переводом долга, то такое молчание может трактоваться как согласие на перевод долга, что вполне возможно в соответствии с п.3 ст.158 ГК. Мнение же о том, что уведомление о согласии или нет на перевод долга должно последовать лишь в письменной форме, ставиться под сомнение доводом о том, что несоблюдение простой письменной формы не лишает сделку юридической силы.
На мой взгляд, в данной ситуации наиболее приемлема вторая точка зрения. Ибо «нерадивый» кредитор, который в течение трех месяцев после получения извещения не предпринял никаких действий по сохранению или исполнению обязательства, не должен сохранить право удовлетворения своих требований в любой момент. Такой вариант совершенно неприемлем для покупателя, над которым «Дамокловым мечом» будет висеть долг, что существенно отразиться на свободе распоряжения имущественным комплексом. В этом случае вполне справедливо считать кредитора просрочившим и лишенным права заявлять новому собственнику какие-либо требования.
В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора (что может случиться как до уведомления кредиторов, так и при получении его несогласия с переводом долга, выраженным в разных формах) стороны договора несут солидарную ответственность по этим обязательствам (п.4 ст.562 ГК).
При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. В первую очередь это касается пассивных обязательств, но в составе предприятия передаются и активные обязательства, то есть те, в которых продавец является кредитором. По общему правилу ст. 382 п.2 ГК для перехода прав требования к другому лицу не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Должник лишь должен быть письменно уведомлен о состоявшемся переходе.
Из диспозитивности ст. 832 п.2 ГК РФ также следует, что договором продавца и его должника или законом может быть предусмотрена обязанность кредитора получить согласие должника на переход права требования к другому лицу. А п. 2 ст. 388 ГК прямо запрещает уступку требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Однако ни в ст.562 ГК ни во всем параграфе 8 гл. 30 ГК ничего не говориться об уведомлении должников при продаже предприятия, и тем более о случаях, когда требуется его согласие на переход прав требования к другому лицу, хотя последствия такого «молчания» сторон могут быть весьма и весьма значительными в случае, когда речь идет о предприятии. Так, согласно п. 3 ст. 382 ГК, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом же случае исполнение обязательств первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Названный пробел законодательства должен быть, безусловно, устранен путем прямого применения соответствующих норм части 1 ГК в отношении соблюдения прав должников при переходе прав кредитора к другому лицу к договору купли-продажи предприятия. Таким образом, на продавца или покупателя возлагается обязанность уведомить не только кредиторов о переводе долга, но и должников - о переходе права требования, если соответствующая обязанность вытекает из договора с ними или закона, а в установленных законом случаях получить их согласие на переход прав кредитора к другому лицу.
Несмотря на то, что правовое регулирование института купли-продажи имущественных комплексов предприятий и практика его применения оставляет открытыми ряд существенных вопросов, некоторые из которых были освещены в данной главе, следует констатировать факт, что договор купли-продажи предприятий как особых объектов гражданских прав занял свое законное место среди договоров купли-продажи по ГК РФ, впервые обозначив основные принципы регулирования такого рода сделок с имущественными комплексами.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги рассмотрения вопросов, касающихся включения имущественных комплексов предприятий в имущественный оборот в целом и их купли-продажи в частности, необходимо отметить, что несмотря на достаточно большое количество проблем, данная область имеет перспективный характер как в экономическом, так и правовом аспектах. Невозможно не признать, что одним из основных условий развития современного общества является умелое и эффективное использование ресурсов, в том числе и промышленных. Так называемая «постиндустриальная» экономика значительно поднимает уровень потребностей индивида, одновременно заставляя его искать все новые и новые пути их удовлетворения, в том числе за счет более гибкого, планомерного использования наиболее важных в социально-экономическом смысле объектов. Принимая во внимание факт, что основу потребления современного человека на восемьдесят процентов составляют промышленные товары или товары прошедшие промышленную обработку, можно с уверенностью констатировать, что производственные объекты имеют стратегически важное значения для развития любой страны.
Наметившиеся в России тенденции стабилизации промышленности и производства, в условиях паритета всех форм собственности создают благоприятную почву для использования новых возможностей повышения рентабельности, эффективности, прибыльности производства. Экономические реалии, в свою очередь, вызывают к жизни необходимость конструирования правовых форм реализации этих возможностей. В этом смысле несомненна заслуга законодателя давшего новую жизнь и переосмыслившего понятие предприятия как имущественного комплекса, объекта, а не только субъекта имущественных отношений. «Сакральность» и неприкосновенность государственной собственности на средства производства, присущая советскому периоду, была устранена, предприятие – товар, да, обладающий рядом существенных особенностей, да, требующий отдельного правового регулирования, но товар, в отношении которого совершается целый ряд сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Вопрос о преимуществах такой «мобилизации», более широкого вовлечения предприятия в оборот, лежит прежде всего в вышеупомянутых экономических областях повышения эффективности использования производящих мощностей, естественно с целью максимизации прибыли и выпуска продукции, а также в социально-психологических аспектах повышения заинтересованности в результатах своей деятельности, при существовании разумного опасения перехода предприятия к другому собственнику, что в равной мере касается как собственника предприятия так и рядового рабочего.
Отметив приоритетность выделения предприятия в особый вид объектов гражданского оборота, нужно учитывать, что законодательное регулирование и практическое применение института купли-продажи предприятия находится в стадии своего совершенствования. Видимо этим следует объяснять пробелы и противоречия нормативного материала в данной сфере, это же дает основания скептикам называть продажу предприятий в России мало распространенным явлением, а нормы ее регулирующие - программными. В основном же следует признать, что правовое регулирование и практическое применение норм купли-продажи имущественных комплексов предприятий имеет высокую актуальность и значимость их растет на современном этапе развития Российской Федерации.
Комментарий к ГК РФ части второй под ред. Садикова О.Н. М-97 с.139-140.
Гражданское право (том 2) под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. М-98 С.109
«Римское частное право» под редакцией Новицкого И.Б. М-94 С.215-218.
«Недвижимое имущество: правовое регулирование», Жариков Ю.Г. Масевич М.Г. М-97 с. 208.
Несоблюдение формы договора делает его недействительным, поэтому важно внимательно отнестись к составлению этого документа. Рассмотрим процедуру более подробно.
Верхняя часть. Согласно ст. 560 ГК РФ , договор продажи предприятия заключают исключительно в письменной форме. Сторонами этого документа (или одной из них) выступают юридические лица. Вверху документа необходимо указать город, дату заполнения, название организации, а также имена сторон, заключающих сделку. Заполняйте договор согласно прикрепленному образцу.Скачайте договор купли-продажи предприятия на нашем сайте:
Предмет договора. В настоящем договоре предметом является продаваемая организация. Покупателю переходят все права на недвижимость, а также движимые вещи (например, продукция, инвентарь и т. д.). Также покупатель получает права требования, долги продавца, товарный знак и прочие средства обозначения продукции. Важно знать, что передаче не подлежат права продавца (лицензия) на занятие конкретным видом предпринимательской деятельности. Чтобы покупатель получил такое право, ему необходимо самостоятельно оформить лицензию.
- Акт инвентаризации (проверка наличия имущества);
- Аудиторское заключение;
- Бухгалтерский баланс;
- Перечень долгов и сроки их погашения.
Убедитесь, что вы правильно составили все пункты. Внимательно перечитайте информацию еще раз. Помните, что договор необходимо составить в двух экземплярах для каждой из сторон. Еще один экземпляр составьте для регистрации и передачи в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Договор купли-продажи предприятия — пример одной из самых сложных сделок такого рода. К тому же, поскольку такие договоры заключаются очень редко (фактически являются штучными), юридическая практика по ним наработана довольно скромная. В нашей статье мы рассмотрим особенности предмета и определения его стоимости, момента заключения договора и перехода права собственности, а также иные специфические черты данной группы договоров, которые помогут избежать ошибок при составлении такого соглашения (в том числе касающихся формы и содержания).
Договор купли-продажи бизнеса — понятие, особенности
Понятие договора купли-продажи предприятия закреплено в п. 1 ст. 559 ГК РФ, гдезаконодатель называет его договором продажи. На практике встречаются различные названия таких сделок (например, договор продажи готового бизнеса), но независимо от наименования любые сделки, направленные на отчуждение предприятия, подпадают под действие § 8 главы 30 ГК, регламентирующей порядок их заключения и совершения.
Так, в силу п. 1 ст. 559 ГК договором купли-продажи предприятия признается сделка, в соответствии с которой осуществляется возмездная передача предприятия в целом одной стороной соглашения другой его стороне. При этом само предприятие определяется как имущественный комплекс, с помощью которого можно вести полноценный бизнес, т. е. деятельность с целью извлечения прибыли.
Среди особенностей договоров купли-продажи предприятия можно выделить следующие:
- Вне зависимости от состава предприятия оно признается недвижимым объектом, потому к таким договорам в части, не противоречащей спецнормам, применяются общие нормы о купле-продаже в целом и сделках по продаже недвижимости в частности (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК).
- В состав предмета договора могут входить в том числе неимущественные права, будь то товарный знак, название или лицензионные права (абз. 2 п. 2 ст. 132, п. 2 ст. 559 ГК).
- В связи со спецификой предмета договора при совершении подобных сделок надлежит предварительно уведомлять кредиторов предприятия о предстоящей сделке в целях защиты их прав (ст. 562 ГК).
- Разрешения на занятие какой-либо деятельностью или выпуск определенной продукции, если таковы требуются по закону, не могут включаться в состав предмета договора (п. 3 ст. 559 ГК).
Еще одна особенность договора продажи предприятия заключается в указании и описании самого предмета договора, определения стоимости продаваемого имущественного комплекса, процедуре заключения сделки и передачи имущества.
Содержание договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец
Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа. Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е. обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.
Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:
- детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
- стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
- наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
- перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
- список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
- реквизиты и подписи представителей каждой стороны.
При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена). То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).
Для более детального ознакомления со спецификой таких сделок предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи предприятия, составленный нашими специалистами.
В какой форме заключается договор, с какого момента считается заключенным?
В силу п. 1 ст. 560 ГК договор купли-продажи предприятия подлежит заключению в простой письменной форме. При этом обязательно составление единого документа, который подписывается обеими сторонами. Обмен письмами, офертой, акцептом и пр. бумагами не свидетельствует о соблюдении формы. Участие нотариуса для удостоверения подобных сделок не запрещено, но в качестве обязательного условия законодатель его не выдвигает.
Несмотря на то что п. 2 указанной выше нормы содержит указание на необходимость госрегистрации таких договоров, оно не применяется с 01.03.2013, т. к. поправки, внесенные в ГК законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (п. 8 ст. 2) исключили это условие из числа обязательных для целого ряда сделок по отчуждению недвижимости (в том числе по продаже бизнеса). Таким образом, договор купли-продажи предприятия считается заключенным со дня подписания его обеими сторонами. При этом обязанность сторон по регистрации перехода права собственности на предприятие продолжает существовать.
Конкретизация предмета и его стоимости при заключении договора купли-продажи предприятия
Сложный состав предмета договоров купли-продажи предприятий с точки зрения законодательства порождает необходимость предварительной инвентаризационной процедуры, на основании которой формируется состав предмета и его стоимость (п. 1 ст. 561 ГК). Подобная процедура должна проводиться в соответствии с методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина от 13.06.1995 № 49.
Список официальных документов, необходимых к рассмотрению сторонами до подписания договора, приводится в п. 2 ст. 561 ГК (они же, как правило, включаются в договор в качестве неотъемлемой его части). На основании этих документов устанавливаются точный состав продаваемого имущества и прав, его стоимость и состав долговых обязательств покупаемой фирмы.
По общему правилу все указанные в прилагаемых документах права, движимые и недвижимые вещи и обязательства должны быть переданы продавцом покупателю. Однако законом (абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК) предусмотрены и исключения из этого правила, касающиеся случаев, когда иное допускается в самом договоре или устанавливается на законодательном уровне. Например, в силу закона не могут передаваться лицензии на осуществление того или иного рода деятельности (п. 3 ст. 559 ГК).
Порядок передачи предприятия по договору продажи
Предприятие, как и любое иное недвижимое имущество, надлежит передавать на основании акта приема-передачи от продавца покупателю (п. 1 ст. 563 ГК). В акт при этом включается перечень всего имущества, которое включает передаваемый комплекс. Также в силу указанной нормы в передаточном акте необходимо указать на то, что кредиторы были уведомлены надлежащим образом о планируемой продаже.
В связи с тем, что оценка имущества, аудиторская проверка и проведение иных мероприятий в целях составления документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, влечет значительные финансовые затраты, стороны имеют право заблаговременно договориться о том, кто будет оплачивать (или компенсировать) их осуществление. Если условие оговорено не было, то эти затраты, согласно абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК, несет продавец без права предъявления впоследствии финансовых претензий к покупателю.
Право собственности на предприятие возникает у покупателя в момент подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Все риски в отношении принятых вещей переходят также к покупателю сразу после подписания данного документа. Данное правило закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК.
Правовые последствия ненадлежащей передачи предприятия
Передача имущественного комплекса должна быть осуществлена с соблюдением полного перечня передаваемого имущества (инвентаризационным актом) и надлежащего качества (если другое не было заранее оговорено договором). В том случае, если продавец вручил не все указанное в договоре или качество полученного имущества отличается от указанного, вторая сторона имеет право отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 466 ГК) или потребовать:
- Соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 565 ГК).
- Замены имущества несоответствующего качества (п. 4 ст. 565 ГК).
- Предоставления имущества, не переданного, но подлежащего передаче на основании договора (п. 4 ст. 565 ГК).
- Возврата уже выплаченной суммы за предприятие (п. 1 ст. 466 ГК).
Вопрос качества передаваемого имущества сложно описать в договоре применительно к каждой вещи, потому важно указывать цель, для которой передаваемый имущественный комплекс будет использоваться. На основании этого условия (либо в силу п. 2 ст. 469 ГК) надлежащим будет считаться такое качество, при котором имущество может служить исполнению заявленных целей.
Итоги
Итак, нормативно устанавливается лишь понятие договора купли-продажи предприятия, все иные наименования подобных сделок носят бытовой (т. е. юридически незакрепленный) характер. Существенными условиями при этом являются предмет и его стоимость, при отсутствии их согласования договор не считается заключенным. Соглашение составляется в форме единого документа и имеет простую письменную форму (при этом переход права должен быть зарегистрирован). Перечень приложений, являющихся обязательными и составляющими неотъемлемую часть договора, на основании которых в том числе определяются состав и стоимость отчуждаемого имущества, устанавливается п. 2 ст. 561 ГК РФ. Право собственности на предприятие переходит в момент подписания сторонами передаточного акта. С этого же момента переходят и риски гибели и повреждения переданного имущества.
ПРОЕКТ
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
город Ульяновск
« » _________________ 2011 года
Мы нижеподписавшиеся:
Димитровградское муниципальное унитарное предприятие котельных тепловых сетей (зарегистрированное Инспекцией ФНС по г. Димитровграду Ульяновской области , основной государственный регистрационный номер (ОГРН) , идентификационный номер налогоплательщика (ИНН)), именуемое в дальнейшем “ Продавец”, действующего на основании Определения Арбитражного суда Ульяновской области от 01.01.2001 года (дело /03-Cк2-Б), с одной стороны, именуемое в дальнейшем Продавец, с одной стороны,
и _______________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем Стороны , заключили настоящий договор (далее – Договор ) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.1. Продавец по настоящему Договору обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора ПРЕДПРИЯТИЕ - Димитровградское унитарное предприятие котельных и тепловых сетей (имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности в сфере теплоснабжения и обеспечения горячей водой юридических и физических лиц в городе Димитровграде)- социально-значимый объект целевого назначения) (далее по тексту Предприятие), зарегистрированное в установленном законом порядке.
Адрес Предприятия: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Л. Чайкиной,12.
1.1.2. Настоящий договор заключен по итогам проведения конкурса, проведенного в соответствии со ст.110, 132, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.447-449 ГК РФ, состоявшегося «___»_____________201_, и признания Покупателя Победителем конкурса, что подтверждается протоколом об определении Победителя конкурса №___ от «____»_____________201_ г.
1.1.3 Состав продаваемого Предприятия определены и не оспариваются Сторонами следующими документами:
Актом инвентаризации Димитровградское муниципальное унитарное предприятие котельных тепловых сетей по состоянию на 01.07.2011 года, инвентаризационными описями основных средств № 2-№10, инвентаризационными описями ТМЦ №1-9 от 01.01.2001, инвентаризационными опись по кредиторской и дебиторской задолженности ИНВ-17от 01.01.2001 (Приложение к договору);
Аудиторским заключением ТПП» о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, составленного (приложение №3 к договору)
2.1.2. Имеет в наличии все документы, необходимые для регистрации в Росреестре РФ перехода права собственности на Предприятие от Продавца к Покупателю;
2.1.3. Предприятие не продано, не подарено, не передано в хозяйственное ведение либо оперативное управление , не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, свободно от любых прав третьих лиц и право хозяйственного ведению на него не оспаривается, а также, что никакое другое лицо не имеет, и не будет иметь права, которое может быть осуществлено в настоящий момент или в будущем, под условием или нет, потребовать передачи ему Предприятие, в том числе, по договорам, связанным с обеспечением исполнения обязательств , Продавец обязуется не предпринимать действия, направленные на перевод прав на Предприятие, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, на третьих лиц. В случае обнаружения каких-либо обременений, прав третьих лиц, арестов, споров в отношении Предприятия, указанного в п. п. 1.1., 1.2. настоящего Договора, и иных обременений (ограничений), следующих из отношений, возникших до регистрации перехода права собственности на Предприятие, указанное в п. 1.1.,1.1.2 настоящего Договора на Покупателя, Покупатель имеет право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке и возврат всего исполненного по Договору.
2.1.4. Получил все разрешения/одобрения (если таковые требуются в соответствии с Российским законодательством), необходимые для заключения настоящего Договора;
3. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
3.1. Переход права на Предприятие подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" -ФЗ. Право на Предприятие возникает у Покупателя с момента государственной регистрации этого права в Росреестре РФ.
3.2. Риск случайной гибели Предприятия переходит от Продавца к Покупателю после подписании акта приема-передачи.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Продавец обязуется:
4.1.1. Передать Покупателю по акту приема-передачи, указанное в п. 1.1.,1.1.2 настоящего Договора Предприятие в течение 10 рабочих дней после оплате Продавцом стоимости Предприятия, без каких-либо изъятий, в удовлетворительном состоянии, в каком должно находиться всякое имущество такого же рода и качества при аналогичных условиях эксплуатации. Обязанность Покупателя по оплате стоимости Предприятия считается исполненной с момента зачисления стоимости на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем Договоре.
4.1.2. Передать Покупателю Предприятие свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц.
4.1.3. Не позднее 10 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора подать в Росреестр РФ необходимые, имеющиеся у Продавца, заявления, а также все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора и регистрации права собственности на Предприятие от Продавца к Покупателю.
4.1.4. Не позднее 20 рабочих дней с даты заключения настоящего договора Продавец обязан передать Покупателю всю имеющуюся техническую документацию, кадастровые паспорта, инструкции, сертификаты, действующие договоры, включая документацию по трудовым договорам, копии регистров бухгалтерского учета на Предприятие по акту приема-передачи.
4.1.5. Не допускать ухудшения состояния Предприятия до момента его передачи Покупателю.
4.1.6. Нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
4.2. Покупатель обязуется:
4.2.1. Принять от Продавца по акту приема-передачи, указанный в п. 1.1. настоящего Договора Предприятие в течение 10 рабочих дней после получения оплату Продавцу стоимости Предприятия. Обязанность Покупателя по оплате стоимости Предприятия считается исполненной с момента зачисления стоимости на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем Договоре.
4.2.2. Своевременно осуществлять оплату Предприятия в соответствии с условиями настоящего Договора.
4.2.3. Не позднее 10 рабочих дней с даты подписания настоящего Договора подать вместе с Продавцом в Росреестр РФ необходимые заявления, а также все необходимые от Покупателя документы для государственной регистрации перехода права собственности на Предприятие от Продавца к Покупателю.
4.2.4. Нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за регистрацию настоящего договора и регистрации права собственности на Предприятие в полном объеме.
4.2.5. Заключить в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора соглашение с органом местного самоуправления о надлежащем содержании и использование Предприятия в соответствии с целевым назначением - для осуществления предпринимательской деятельности в сфере теплоснабжения и обеспечения горячей водой юридических и физических лиц в городе Димитровграде.
4.2.6. Обеспечивать предоставление гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).
4.2.7. Обеспечивать исполнение обязательств, перешедших к Покупателю от Продавца.
4.2.8. Нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
4.3. Продавец в соответствии с настоящим Договором имеет право:
4.3.1. Требовать от Покупателя оплаты Предприятия в соответствии с положениями настоящего Договора.
4.3.2. В случае нарушения Покупателем условий настоящего Договора по обращению Покупателя в Росреестр РФ в соответствии с п. 4.2.3. настоящего Договора более чем на 10 рабочих дней, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке и возврат всего исполненного по Договору, а также на возмещение Покупателем причиненных ему этим убытков в полном объеме.
4.3.3. В случае нарушения Покупателем условий настоящего Договора по оплате цены Договора в соответствии с п. 5.2.. настоящего Договора более чем на 10 рабочих дней, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке и возврат всего исполненного по Договору, а также на возмещение Покупателем причиненных ему этим убытков в полном объеме.
4.3.4. В случае отказа Покупателя от приемки Предприятия, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке и возврат всего исполненного по Договору, а также на возмещение Покупателем причиненных ему этим убытков в полном объеме.
4.3.5. Продавец имеет также иные права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
4.4. Покупатель в соответствии с настоящим Договором вправе:
4.4.1. Требовать от Продавца передачи Предприятия в надлежащем состоянии.
4.4.2. В случае нарушения Продавцом условий настоящего Договора по обращению Продавца в Росреестр РФ в соответствии с п. 4.1.3. настоящего Договора более чем на 10 рабочих дней, Покупатель имеет право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке и возврат всего исполненного по Договору, а также на возмещение Продавцом причиненных ему этим убытков в полном объеме.
4.4.3. В случае отказа от передачи Предприятия, либо передачи его в ненадлежащем состояния для эксплуатации, Покупатель имеет право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке и возврат всего исполненного по Договору, а также вправе требовать от Продавца уплаты процентов, предусмотренных настоящим Договором, а также на возмещение Продавцом причиненных ему этим убытков в полном объеме.
4.4.5. Покупатель имеет также иные права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
4.5. Передача Предприятия, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами акту приема-передачи, который является приложением к настоящему Договору.
4.6. Обязательство Продавца передать Предприятия считается исполненным после подписания Сторонами акта приема-передачи.
5. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
5.1. Стороны настоящим согласовали, что общая стоимость Недвижимого имущества по настоящему Договору составляет __________________. Указанная стоимость определена по итогам проведения торгов в форме конкурса.
5.2 Задаток в сумме________________________, перечисленный Покупателем Организатору торгов на основании Договора о задатке №_ от «____» _________________ 20___ года (Платежное поручение №____ от «____» ________________ 20___ года) зачисляется в счет стоимости Предприятия, указанной в пункте 5.1 настоящего Договора.
5.3. Оставшаяся часть стоимости Предприятия в сумме _________________________________- должна быть перечислена в адрес Покупателя в течение 20 дней с момента подписания настоящего Договора одномоментно или по частям на усмотрение Покупателя.
5.4. Оплата производится в безналичном порядке путем перевода суммы стоимости Предприятия на счет, указанный Продавцом или любым другим способом, не противоречащим действующему законодательству.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. За нарушение сроков, установленных в п.5.4, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы, оплаченной, либо подлежащей оплате в счет исполнения настоящего Договора, за каждый календарный день просрочки.
6.3. Указанные в настоящем разделе проценты, пени и штрафы считаются начисленными с момента полного или частичного письменного признания соответствующей Стороной претензии, предъявленной другой Стороной. В случае непризнания претензии в добровольном порядке и взыскания процентов, пеней или штрафов в судебном порядке таковые считаются начисленными с момента вступления в силу судебного решения.
7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, которые ни одна из Сторон была не в состоянии предвидеть и/или предотвратить разумными мерами, и которые повлияли на исполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.
7.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Стороны не могут оказать влияния и за возникновение которых они не несут ответственности, например, землетрясения, наводнения, ураганы и другие стихийные бедствия; войны, военные действия, пожары, аварии, а также постановления или распоряжения органов государственной власти.
7.3. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои обязательства по настоящему Договору в силу возникновения обстоятельств непреодолимой силы, обязана в течение 5 (пяти) рабочих дней информировать другую Сторону о наступлении таких обстоятельств в письменной форме и сообщить данные о характере обстоятельств, дать оценку их влияния на исполнение и возможный срок исполнения обязательств по настоящему Договору.
7.4. Не извещение и/или несвоевременное извещение другой Стороны согласно п. 7.3 настоящего Договора влечет за собой утрату Стороной права ссылаться на эти обстоятельства.
7.5. Подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы будут являться свидетельства, выданные уполномоченными государственными органами Российской Федерации или соответствующие судебные акты.
7.6. Если невозможность надлежащего исполнения обязательств будет существовать свыше 20 (двадцати) календарных дней, каждая из Сторон может в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор без обязанности по возмещению возникших вследствие этого убытков, предварительно уведомив в письменной форме другую Сторону о расторжении настоящего Договора. В этом случае, Стороны обязаны вернуть все полученное по настоящему Договору.
8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
8.1. Все разногласия и споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров, уточнений условий Договора, обмена письмами, составлением необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами и факсами и др. При этом каждая из Сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения споров.
8.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, спор разрешается в судебном порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства в Арбитражном суда Ульяновской области.
9. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
9.1. Настоящий Договор заключается Сторонами в письменной форме без нотариального удостоверения и подлежит государственной регистрации.
9.2. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания полномочными представителями Сторон и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств и считается заключенным с момента государственной регистрации.
9.3. Ни одна из Сторон не вправе без предварительного согласия другой Стороны передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.
9.4. Все изменения, дополнения, соглашения и приложения к настоящему Договору действительны в случае, если они совершены в письменном виде и подписаны полномочными представителями Сторон.
9.5. Во исполнение действующего законодательства, регулирующего деятельность в отношении сделок с социально значимыми объектами, Покупатель принимает на себя обязанность по исполнению следующих условий в течение 5 лет с момента заключения настоящего Договора:
Оказывать потребителям г. Димитровграда соответствующие услуги по теплоснабжению и обеспечению горячей водой;
Обеспечить доступность оказываемых услуг для потребителей.
9.6. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
9.7. Недействительность одного или нескольких условий (частей) настоящего Договора не влечет за собой недействительность остальных его условий (частей).
9.8. Настоящий Договор подразумевает полное понимание Сторонами его предмета и отменяет все предшествующие ему устные и письменные договоренности между Сторонами.
9.9. Действия, необходимые для государственной регистрации настоящего Договора, права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с настоящим Договором Стороны осуществляют совместно в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
9.10. Во всем, не указанном в настоящем Договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9.11. К настоящему Договору в качестве неотъемлемой его части прилагается:
Акт приема-передачи №1 (Приложение);
Акт инвентаризации Димитровградское муниципальное унитарное предприятие котельных тепловых сетей по состоянию на 01.07.2011 года, инвентаризационными описями № -№ от (Приложение к договору);
Аудиторское заключение ТПП» о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, составленного(приложение №3 к договору)
Бухгалтерский баланс Продавца по состоянию на 30.06.2011 (приложение №4 к договору);
Перечень действующим обязательств (долгов) Продавца, которые подлежат передаче в составе Предприятия (приложение № 5 к договору);
Перечень действующих трудовых договоров Продавца (приложение №6)
10. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ
